根据我市房地产市场健康状况测度分析,2014上半年我市(内六区)房地产市场健康测度综合得分为2.28,比2013年下降0.38点,健康度跌回基本健康区间。从各指标值来看,正常指标值6个,基本正常指标6个,异常指标为2个,与2013年全年相比正常指标减少3个,基本正常指标增加1个,异常指标出现2个,楼市健康度有一定下滑。
2014上半年各指标健康度加权评价
一级指标 |
二级指标 |
原始值 |
健康度得分 |
加权得分 |
健康度评价 |
价格健康度指标
|
房价收入比 |
5.57 |
3 |
0.22 |
正常 |
房价增长率与CPI增长率之比 |
0.43 |
2 |
0.14 |
基本正常 |
|
房价增长率与居民可支配收入增长率之比 |
0.13 |
2 |
0.15 |
基本正常 |
|
月供与家庭月收入之比(%) |
34.69 |
2 |
0.15 |
基本正常 |
|
规模健康度指标 |
房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比(%) |
23.28 |
3 |
0.19 |
正常 |
房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比 |
0.48 |
2 |
0.14 |
基本正常 |
|
商品房新开工面积与施工面积之比(%) |
18.65 |
1 |
0.08 |
异常 |
|
供需健康度指标 |
商品房供销比 |
1.36 |
1 |
0.07 |
异常 |
待售率(%) |
11.82 |
3 |
0.25 |
正常 |
|
二次以上置业者购房比例(%) |
12.59 |
2 |
0.10 |
基本正常 |
|
住房自有率(%) |
75.92 |
3 |
0.26 |
正常 |
|
结构健康度指标 |
房产一、二级市场成交面积比 |
4.29 |
2 |
0.15 |
基本正常 |
换手率(%) |
10.31 |
3 |
0.28 |
正常 |
|
普通商品住房供应面积占比(%) |
82.68 |
3 |
0.11 |
正常 |
|
综合评价 |
2.28 |
基本健康 |
(注:统计局相关数据为预测值,其他数据为备案数据)
小结:2014上半年全市(内六区)市场健康测度值为2.28,健康度下调至基本健康
具体来看,2014上半年我市四类指标中,价格健康度1个指标正常,3个指标基本正常,结构健康度2个指标正常,1个指标基本正常,表明由于我市房价上涨得到控制,甚至出现部分下调,投资、投机性购房行为开始减弱,使得我市价格健康度、结构健康度仍保持了健康的基本面。而从规模健康度和供需健康度来看,各有一指标表现异常,即商品房新开工面积与施工面积之比,商品房供销比。实际上这两个指标异常是有关联的。近几年来,我市房地产市场得到了快速发展,每年的新开工面积、施工面积都保持在较高水平,从而导致我市商品房新增供应常年保持在高位。因此,一旦商品房销售有所疲软,供应高位的效应就立即显现,商品房待售出现较快增长;而这种增长和房价的下调交织,实际上呈现的就是房地产市场的不景气,这反过来也使得开发商拿地开发的脚步放慢,从而新开工面积增长放缓,最终导致商品房新开工面积与施工面积之比指标也出现了异常。可以看到,解决这两个异常的关键在于商品房销售,如何提高商品房销售量,仍是下半年政府及开发商面临的重大考验。