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平均利润率6%-8%,长沙发布限价商品住房价格管理暂行办法
2017-12-21 长沙晚报
[提要]平均利润率6%-8%,长沙发布限价商品住房价格管理暂行办法

    为确保广大市民买得到房,买得起房,长沙推出限价商品房住房。为进一步加强限价商品住房价格管理,维护房地产市场秩序,促进房地产业健康发展,记者今日从市发改委获悉,《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(以下简称《办法》)近日经市政府同意并印发。根据《办法》,房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的,由市价格主管部门予以严肃查处。

    《办法》所指的限价商品住房是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房,不含住保部门建设和提供的保障性住房。价商品住房基准价格的制定原则是以合理成本为基础,市场供求为导向,兼顾国家、企业、消费者三方面利益。市价格主管部门负责核定长沙市限价商品住房基准价格,市住建、国土等部门配合市价格主管部门做好长沙市限价商品住房价格管理相关工作。

    根据《办法》,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成主要包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金:按国家和省规定执行等,文件对各项费用进行了详细规定。

    利润是指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以本条第一款成本构成中的1-4项之和为基数。限价商品住房的平均利润率为6-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。

    《办法》规定下列费用不得计入限价商品住房价格:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

    房地产开发经营企业申请核价应提供以下材料:限价商品住房明码标价综合信息表、限价商品住房成本构成及价格审核表、单套限价商品住房销售价目表;限价商品住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁施工许可证复印件等。

     长沙市限价商品住房价格管理暂行办法

    第一条 为进一步加强限价商品住房价格管理,维护房地产市场秩序,促进房地产业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、湖南省发改委《关于长沙市限价商品房作价办法有关问题的请示的复函(湘发改函〔2017〕350号》和长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(长政办函〔2017〕38号),结合本市实际,特制定本办法。

    第二条 本办法所称的限价商品住房是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房,不含住保部门建设和提供的保障性住房。

    第三条 市价格主管部门负责核定长沙市限价商品住房基准价格,市住建、国土等部门配合市价格主管部门做好长沙市限价商品住房价格管理相关工作。

    第四条 房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的,由市价格主管部门予以严肃查处。

    第五条 限价商品住房基准价格的制定原则是:以合理成本为基础,市场供求为导向,兼顾国家、企业、消费者三方面利益。

    第六条 限价商品住房基准价格的计算

    限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。

     价格的具体构成:

    一、成本构成

    (一)楼面地价:指经国土部门认定的开发经营单位取得土地时的土地成本。

    (二)前期工程费:指开发项目实施前期工程发生的费用,包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。

    (三)房屋建筑安装工程费:指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用,一般包括住宅土建(含基础)工程费、安装工程费及附属工程费。材料价格参照《长沙建设造价》的有关规定执行。

    (四)小区内公共基础设施及附属公共配套设施费:指开发项目内直接为限价商品住房配套建设的道路、供水、供电、供气、消防、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用,以及列入建筑安装施工图预算项目,与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

    (五)管理费用:指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用,以本款前四项之和为基数的5%计算。

    (六)销售费用:指开发经营单位为销售限价商品住房而发生的费用,以本款前四项之和为基数的2%计算。

    (七)财务费用:指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算,计息时间为合同工期加24个月。

    (八)行政事业性收费和基金:按国家和省规定执行。

    本款所列费用,必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经市价格主管部门同意,不得擅自增加或变更。

    二、利润

    指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以本条第一款成本构成中的1-4项之和为基数。限价商品住房的平均利润率为6-8%。

    三、税金

    按国家税法和有关政策规定执行。

    四、下列费用不得计入限价商品住房价格:

    (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

    (二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

    (三)各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

    (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

    (五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

    第七条 本办法制定的有关费率需要变动时,由市价格主管部门调整。

    第八条 房地产开发经营企业申请核价应提供以下材料:

    (一)限价商品住房明码标价综合信息表(一)(二)(附表二)、限价商品住房成本构成及价格审核表(附表三)、单套限价商品住房销售价目表(附表四);

    (二)限价商品住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁施工许可证复印件;

    (三)规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等项目实施的前期工程合同、费用票据复印件;

    (四)市住建部门确认的房屋建筑面积资料复印件;

    (五)施工合同备案书及工程设计、监理、施工合同复印件;

    (六)公共基础设施及附属公共配套设施的施工图、预算书及工程设计、监理、施工合同复印件;

    (七)市价格主管部门认为需要的其他材料。

    第九条 限价商品住房价格申报及核准程序:

    (一)房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后,报市政务中心市价格主管部门窗口进窗初审;

    (二)由市价格主管部门采取政府购买服务的方式,委托第三方专业机构进行成本审核,并由市成本调查队进行复核;

    (三)市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况制定限价商品住房基准价格,基准价格为该楼盘限价商品住房均价;

    (四)申报手续、材料齐全的,自受理定价申请报告之日起30个工作日内完成限价商品住房基准价格核准;

    (五)房地产开发经营企业根据市价格主管部门核准的限价商品住房基准价格制定一房一价价目表送市价格主管部门备案。

    第十条 在本市行政辖区内从事限价商品住房开发经营的单位和企业均应遵守本办法。具体适用范围根据房地产调控措施报市人民政府确定。

    第十一条 本办法由长沙市发改委负责解释。

    第十二条 本办法自公布之日起执行。