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房地产市场还是由政策主导
2016-08-24 朱中一
[提要]对下半年的市场走势,归纳为这样四点:一是政策保持相对稳定,市场发展总体平稳。一些引导良好发展预期的组合政策,虽然它们的出台还有一个过程,但必须关注;二是销售和开发投资会创历史新高,行业集中度也将继续提高;三是去库存效果进一步显现;四是城市之间的差异依然明显,分类指导,因城施策仍然是下半年调控的主基调之一。

分析下半年的市场走势,一要分析市场本身的供求关系,二要分析政策走向,因为我国的房地产市场还是政策主导的市场。

从市场的供求关系看,房地产业经过十几年的快速发展后,供求关系已发生了明显变化,总量基本平衡,一些地方还出现了阶段性、结构性过剩,房地产市场已明显进入了增速的换档期、结构的调整期。今年上半年市场的快速回升,主要是在去库存背景下,货币和信贷政策的宽松,既使自住性和合理改善性购房快速释放,也有一些投机投资性因素的推动。下半年,支持居民自住性、合理改善性购房需求的政策总体会保持稳定。热点城市的部分政策也会结合当地市场情况已经或可能做进一步调整,土地等供应也会增加。估计全国7、8月份的成交量,会延续今年5、6月份环比下行、同比上升态势。今年9-12月全国成交量,因去年同期成交量的基数较大,预计同比增幅将回落。但纵观全年,商品房的成交量、成交价和房地产开发投资肯定会创历史新高。

从政策导向上,建议大家认真学习领会7月26日政治局会议的精神。我认为,至少有五个方面的内容与房地产关系密切。

(一)继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,有效防范和化解金融风险隐患,抑制资产泡沫。尽管上述三句话在原文中不是连着的,但是有联系的,预示着热点城市将严格实施差别化的住房信贷政策,以抑制房价、地价的非理性上涨。

(二)再次强调去库存是今年的五大重点任务之一,同时强调去库存和补短板要同引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。

(三)"坚定不移地推进供给侧结构性改革,引导良好发展预期的组合政策,提高政策质量和透明度,用稳定的宏观经济政策稳定市场预期,用重大改革措施落地增强发展信心"。我认为,这一条是统领宏观经济的,同时对引导房地产业的平稳健康发展也是至关重要的。在房地产领域,如何结合供给侧结构性改革,推进与住房有关的土地、金融和财税制度改革,也就是我们业内通常讲的地根、银根和财税的制度改革,确实重要。另外,本人还建议,政府一定要在摸清居民住房底数、土地供应实际情况和人口变动趋势的基础上,按照盘活存量、增加有效供给的原则,认真编制"十三五"住房发展规划,并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任,构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的、购租并举、市场配置和政府保障相结合的住房供应体系。

这里需要说明的是,这里讲的与住房有关的土地、金融、财税等政策措施,不是新的内容,而是在十八届三中全会决定和国家之后发布的新型城镇化规划中都已提到的内容,关键是上述一些改革措施和配套制度的落地问题。本人也理解,任何一项重大改革措施和重要政策的出台,都会遇到一些实际问题,都需要进行充分论证或广泛听取意见。深信按照中央的顶层设计和要求,上述重大改革措施与政策在"十三五"期间都会先后落地。届时,房地产业的平稳健康发展更有了完善制度的保证。再加上互联网技术的广泛应用和不动产登记大数据的支撑,为制定精准政策提供了依据。

(四)"注重时机,灵活调控,把握好重点、节奏、力度"。我认为,在房地产领域,就是要进一步完善中央管宏观并实施分类指导,地方政府在中央宏观指导下因城施策,对当地房地产市场的平稳健康发展负责。

(五)"通过有效的市场竞争,提高资源配置效率,实现优胜劣汰和产业重组,提升产能过剩行业集中度,积极推进科技创新,增强核心竞争力,加快推进新旧动能转换"。今年上半年房地产行业的企业优胜劣汰、产业重组和行业集中度提升,已明显加快,企业优胜劣汰、兼并重组、合作开发等案例不断增多。今年上半年前十强企业的销售额也都超过了500亿元,估计全年销售额超过1000亿元的企业可能在十家左右,万科有望超过3000亿元。当然,万科也好,有关的骨干企业也好,都有必要从近一个时期以来"万科股权之争"中吸取教训,在关注企业规模扩张、业绩提升的同时,还要关注企业的治理能力和现代企业制度建设,这样才能进一步把企业做强做优做大。

对下半年的市场走势,归纳为这样四点:一是政策保持相对稳定,市场发展总体平稳。一些引导良好发展预期的组合政策,虽然它们的出台还有一个过程,但必须关注;二是销售和开发投资会创历史新高,行业集中度也将继续提高;三是去库存效果进一步显现;四是城市之间的差异依然明显,分类指导,因城施策仍然是下半年调控的主基调之一。

从更长一些时间,或在2020年前看,尽管我们还面临不少的困难和挑战,但促进房地产健康发展的最基本条件没有变,那就是城镇化的持续推进和城镇人口的增加,到2020年全面建成小康社会目标的实现和居民收入的稳步提高,新型产业的发展和百姓消费升级的需要,及重大改革措施的落地和法律制度更加完善与配套,这些将为住宅产业、产业园区地产、旅游地产、养老地产等发展提供了新的空间。更何况,一些优秀企业已经过了一二十年、二三十年的磨练,积累了丰富的经验和较强的实力,完全可以走出去开拓市场。