撩开层层面纱

 

传统购房方式中除了全额付款，信贷付款（按揭贷款）是一种最为普遍的方式，但并不是所有人都具备首付能力的，针对这部分人群，第三方机构于是以起息获利的方式向其提供贷款，购房者依此从银行中获得最低贷款配给，由此形成所谓的“首付贷”。作为房地产金融的一种市场生态，目前除了开发商或房产中介机构直接提供“首付贷”自营服务，还有开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作以及互联网金融机构独立提供“首付贷”服务等3种模式。

 

从具体操作方式看，“首付贷”有抵押贷与信用贷两种类型，前者是借款人以房产等为抵押物向资金中介进行贷款，后者是借款人直接凭个人征信进行贷款，但二者的月息不同，前者为0.6%左右，后者为10%上下。如果算上服务费等费用，“首付贷”公司向借贷人共约收取15%~20%的年化利率。从期限上看，少数“首付贷”的年限达到10年，但普遍的是3年之内，相应的贷款资金规模一般在20万~60万元之间。一般而言，除了开发商或房产中介机构拿出一部分自有资金提供“首付贷”，更多的互联网金融机构所使用的资金都来自社会融资。

 

目前全国“首付贷”的规模究竟有多大？据不完全统计，有近50多家P2P平台出现过“首付贷”的项目，P2P行业初步统计出的“首付贷”资金为50亿元左右。另据深圳金融协会提供数据，该市“首付贷”规模约在30亿元以上。在这里，若将P2P之外参与“首付贷”的线上、线下机构算上，加进北京、上海等城市的数据，“首付贷”肯定不是一个小数目。

 

利与弊的鉴别

 

必须承认“首付贷”在降低购房者购房门槛和解决购房人资金困难以及房地产“去库存”中所发挥的积极作用，但“首付贷”通过多种手法达到对国家法规与相关政策的拆解，由此引来的违规之嫌疑也有据可查。按照规定，“个人住房贷款的首付比例由央行统一调控”，而通过民间二次借贷方式支付首付，显然划破了官方首付比例不得低于20%或30%的底线。如二线城市首付比例为20%，居民购买100万元的房产，需要首付20万元，如果中介机构按照首付的50%提供“首付贷”，购房者最终实际首付只有10万元。另外，《P2P平台企业收费规定指导意见》规定，“网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策”，但事实是，P2P将投资人的资金用作“首付贷”就是一种典型的代理决策行为，其违规操作不容置疑。

 

因推高一线城市房价而砸向“首付贷”的“口水”也不小。数据显示，在去年深圳、上海和北京新建商品房价格分别大幅飙涨47.5%、18.2%和10.4%的基础上，今年前两个月，三地房价接续累计环比上涨19.19%、6.17%和6.91%。应当承认，北上深房价超乎预期地上涨是货币政策持续宽松的直接推动结果，但在三地的购房首付比并没有像其他非限购城市降低到20%的情况下，“首付贷”的确让并不充分或全面满足最低首付标准的购房者和投资人轻松获得了商业银行的按揭贷款，从而导致巨量个贷推升房价的景观。观察发现，从去年到今年年初，恰是“首付贷”业务最为火热的时期，伴随着的也正好是银行个贷的井喷。截至去年年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，其中2015年全年新增2.66万亿元，这就意味着，仅去年新增个贷就占到了个贷余额的18.75%；也就是说，中国人在去年一年房贷消费就占到了过去20年（1995~2015）的近20%，为年均增量的近4倍。

 

不错，“首付贷”以及由此撬动的“场内”杠杆一定程度上达到了“去库存”效果，但由此所产生的杠杆风险更不容忽视。一方面，“首付贷”驱使部分收入较低或不稳定的人群涉足住房融资，在通过“首付贷”获取对银行一成甚至零首付的同时，他们的杠杆率升至10倍、20倍甚至更高；而且这部分人群既要承担对银行的月供成本，还要偿还“首付贷”的本息，一旦发生失业或者收入减少，无法偿还本金和利息，其所持贷款就极容易变成“次级贷”。另一方面，“首付贷”将投机炒房人群吸引了进来，使得他们能用少量资金或者不用任何资金就可在房地产市场左右腾挪，吹大房价泡沫的同时从中获利。然而，投资人利用“首付贷”是建立在未来房价不断上涨的预期之上的，但若房价的上涨突破理性极限并拐头下行，投资人特别是后来的接棒者不是血本无归，便是负债累累。

 

更大的风险会转嫁给银行。观察发现，作为“首付贷”的最大规模运营机构，房产商或地产中介资金供给端很大一部分是银行理财，前者往往通过与银行签署协定的方式，在缴纳了一定的保证金后，将银行理财资金对接到“首付贷”项目上，而买卖双方则签署一份“阴阳合同”（“阳合同”代表被做高的房价，“阴合同”代表真实房价），购房人通过“阳合同”顺利从银行“套贷”，多出的个贷余额用作清偿“首付贷”。值得关注的是，不同于股票配资中银行杠杆较低（如1∶2）而场外资金提供更高杠杆（如1∶8），“首付贷”正好相反，银行已经按照法定最低限额提供了高额的“场内”配资（如房贷的70%或80%），如果再加上“套贷”而形成的“场外”配资，一旦购房人发生道德风险，银行最终所承担的损失将不可估量。

 

去杠杆进行时

 

多大的杠杆就会产生多大的风险。2015年上半年，A股在不断加长的杠杆刺激下一路拿下了5000点的关口，然而，随着高达2.3万亿场外配资的清理与撤离，股市迅速急转直下，不到3个月的时间夭折近50%，数千股跌停的惨象至今历历在目，投资者普遍的巨额亏损依然令人不寒而栗。前车之鉴，后事之师。国内房地产市场在首付贷推动之下，似乎正在复制A股并不久远的杠杆堆积轨迹，如不及时疏导与规制，资产悲剧与危害程度可能会更加惨烈。

 

鉴于此，央行行长周小川在前不久全国两会期间举行的金融专场新闻发布会上明确表示，“客户的首付不能是借的”，同时，副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜更是掷地有声地表示，“央行将会同相关部门对其进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。”不仅如此，北京、上海、深圳三地监管部门正在对当地房地产场外配资市场情况进行摸底排查，并约谈了相关企业。慑于监管层政策收紧的姿态，不少房地产中介已经停止首付贷相关业务，P2P网贷平台也缩减了业务规模。

 

但一时的行为收敛只能意味着风险暂时被冷藏，彻底性“排雷”还须在银行这个至关重要的关口进行深度的“清场”，包括银行对购房资格进行认真地审核，强化个贷审核的相关程序，及时跟踪排查流水异动和进行严密地复查，等等；监管部门可以进一步明确商业银行的房贷放款的资质要求，将个人首付款来源作为贷款发放的一项条件，甚至可以窗口指导，要求首付款不是自有资金的，一律不得发放房贷，同时封锁银行资金对接“首付贷”的渠道。

 

 

作为一种金融创新，“首付贷”所能接受的的监管不应一刀切。时下，全国高达7.2亿平方米的房产库存70%分布在三四线城市，这些地区的“去库存”是国家的大战略，而且目前的确存在部分刚需和改善型购房者的实际需求，基于此，一方面，对于自住型和改善型购房所产生的首付贷，监管层应当给予支持，但必须规定单笔最高上限，同时提高首付贷的申请门槛；另一方面，要充分相信市场对风险的自控识别能力，对于并无杠杆的抵押型首付贷，监管层应持包容姿态，因为这不仅能够盘活居民房产存量，而且也能够解居民首付之困，从而一定程度激活房产销售的增量。