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一线城市土地出让面积下滑七成 创5年来最低
2016-03-11 经济参考报
[提要]1月份二线城市单价地王涌现的最大成因,首先是基于城市火热的成交支持,而城市之间的库存压力分化,以及一线城市的土地供应缩减,更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。

  2016年1月份,土地市场延续2015年的分化现象。一方面,杭州、南京等热点二线城市高溢价地块频出,并且接连刷新城市单价地王纪录;另一方面,从整体来看,全国土地市场的成交规模却显著缩减,部分城市同比跌幅甚至超过50%。

  市场机构CRIC的监测数据显示,2016年1月份,全国300城市经营性土地成交金额910亿元,同比大跌23%;成交建筑面积2615万平方米,同比骤降45%,为近五年的1月份新低。

  克而瑞研究中心分析人士杨科伟认为,1月土地市场整体降温,主要受到三方面影响:首先是行业周期,传统淡季导致环比大跌;其次是需求热度降温,经历了2015年下半年的高热之后,地价已达高位。且市场需求在2015年有效释放以后,后继乏力;除此以外,最重要的还是政策严控,1月份国土部再一次明确表态,2016年仍将聚焦去库存,对于住宅用地政策将“有保有压”。

  分城市类型来看,一线城市成交量下跌最为明显,1月份土地出让面积同比下滑七成,同样为近5年以来最低。杨科伟认为,一线城市土地成交量下跌已是大势所趋。据CRIC整理,2015年一线城市计划出让经营性土地3417万平方米,但最终仅成交了2000万平方米。虽然国土部一再要求供不应求的城市加大土地供应,但受到拆迁成本高、建成区土地储备几近枯竭、公共设施承载力不足、土地流转受限等因素影响,一线城市的土地出让量仍难抬头。近期宣布降低土地出让总量的深圳市,更是个中典型。

  不过,在整体土地供求缩量的背景下,1月份杭州、南京等二线城市陆续成交的几宗高价地块较为抢眼。

  杨科伟说,1月份二线城市单价地王涌现的最大成因,首先是基于城市火热的成交支持,而城市之间的库存压力分化,以及一线城市的土地供应缩减,更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。“杭州、南京作为二线城市中的翘楚,单价地王的刷新,是趋势上的必然”。

  杨科伟认为,物以稀为贵,单价地王频出主要还是因为相关地块难以复制的稀缺性,人口聚集、商业、医疗,绿地、公共交通等指标都需要名列前茅。

  “在‘有供有限’的政策环境之下,土地成交下跌之势仍将持续,2016年土地市场规模或将加速缩量。”杨科伟表示,一方面,二级市场将“抢占”一级市场份额,盘活企业存量土地;另一方面,国土部鼓励企业租赁土地,鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等出让方式,降低企业用地成本,这样势必会抢夺部分商办地产的需求。

  总体而言,虽然土地市场整体偏冷,但克而瑞方面认为,随着1月份“降首付”新政出台之后,部分二线热点城市将迎来最大政策刺激效应。由于一线城市影响最小,再加上多数三四线效果不及预期,必将使得企业、资金涌向热点二线城市,在销售市场向好的情况下,热点二线城市的销售-投资机制将被率先激活。

  在杨科伟看来,得益于存量大幅降低、消化周期普遍转向供不应求,土地消化周期相对较短,短期内不会出现供应井喷,房企无论是基于前景判断还是补仓需要,二线城市如南京、武汉、杭州、成都、苏州等城市未来的土地成交也将显著上涨,土地拍卖竞争程度甚至可能出现看齐一线城市之势。

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