房产交易契税及营业税全面下调后，交易成本大幅下降，尤其利好改善性的大户型产品，其去化速度也将会明显加快。

自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。在契税方面，市民购买首套面积为144平方米及以上的住房，契税税率由以往的3%减至1.5%，购买二套房，面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税；在营业税方面，个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。这意味着，新政落地后，市民无论是购买一手房还是二手房，都有望得到一定额度的税费减免。

业内人士认为，这一新政是中央加快楼市去库存系列新政的又一重磅举措，将继续刺激刚需族入市的积极性，加速市场去库存进程，尤其对于改善型产品来说，去化速度将会明显加快。

144平方米不再是坎

大户型契税优惠更多

“早买了3个月，多付了8000多元的契税。”市民曾女士说。去年年底，曾女士在江边买了一套130多平方米、总价88万的房子，由于是二套房，契税是3%，交了26400元，若按照新政只需交17600元。

据了解，新政之前执行的契税政策：首套房区分为三个档次，即90（含）平方米以下1%、90至144（含）平方米1.5%、144平方米以上3%。而此次契税新政不再以144平方米为界区分普通和非普通住宅。因此对于购买首套房来说，需要购买144平方米以上住房才能享受到新政带来的优惠。

以往，考虑到契税问题，很多家庭购买大户型往往会以144平方米为分界点，而开发商的产品也做出相应的设置。按照以往大于144平方米征收3%契税的标准，假如首次购买本地一套200平方米的住房，总价100万元，那么需缴纳3万元的契税，而按照新的契税标准计算，则只需缴纳1.5万元，节省了一半。

此外，新政前购买家庭第二套住房契税统一为3%。新政后，面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税，90平方米及以下二套房契税减为1%，假设总价70万元，原本需缴纳2.1万元的契税，现在只需缴纳7000元。同样，购买90平方米以上二套房，假设总价100万元，那么按照旧的标准，需要缴纳3万元的契税。而按照新的标准只需要2万元。

利差5%营业税取消

二手房交易成本降低

在营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

其实，早在去年3月30日，财政部发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》就将二手房营业税征收区分年限由满5年降低至满2年，并明确“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。

对比可发现，此次新政取消了关于销售非普通住房的征收条款，而非普通住房判断依据就是大于144平方米。也就是说，新政之前交易144平方米以上大户型住宅，需要缴纳的利差营业税（差额部分的5%）今后就不需要缴纳了。

业内人士认为，此次营业税调整，给大户二手房带来福音。以往，利差5%营业税征收，往往会间接转嫁到买方身上，从而增加买方负担。如今若实行免征，这部分二手房交易成本就实打实地降低了。

系列政策红利释放

利好刚需族购房者

2015年是楼市去化速度明显提速的一年。其中，“3·30”新政和五连发的降息被认为是关键原因，而今年一系列新政红利的释放，更是进一步搅热楼市。

猴年春节前几天，央行宣布一套房首付最低至二成，二套房最低可至三成。同时，新利率的执行在经过2015年连续5次以0.25%的幅度降息之后，五年期以上的商业贷款基准利率已从去年初的6.15%下降到了现在的4.9%，下调幅度达到1.25%。接着，2月19日下午，中央有关部门再度出台楼市新政，宣布自2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税的征收标准。

从降利率、降首付到调整房地产交易环节契税、营业税的征收标准等，一系列新政接连出台，坚定了购房者信心。“这些政策对我们购房者着实是利好，相比以往节省了不少前。”目前有购房计划的刘先生说。

业内人士分析，新政让交易成本降低，无论对一手房市场还是二手房市场，都会带来不同程度的利好。随着新政陆续出台及二孩政策的实施，市场对大户型的需求更旺。而中央接连出台新政，除了去库存，对于换房其实也是间接支持，这些利好综合作用之后，将会更大程度地刺激更多刚需族入市，推动市场的换房潮流，从而加快大户型去库存。

算账

现在买房可省多少钱？

假设购买一套120平方米房子，单价5000元/平方米，总价60万元，到底可以省多少钱？

1.商业房贷：每月可省393元

按照首套房计算，三成首付需18万元，贷款42万元，贷款年限20年，等额本息方式还款。

2014年2月，贷款基准利率约6.55%，还款总额是754507.85元，贷款利息为334507.85，月均还款3143.78元。

今年2月，贷款基准利率约4.90%，还款总额659679.6元，贷款利息为239679.6元，月均还款2748.67元。

也就是说如今买房比两年前每月可省393元，总共可省利息超过10万元。

2.公积金贷款：每月可省275元

按照首套房计算，三成首付需18万元，贷款42万元，贷款年限20年，等额本息方式还款。

2014年2月，贷款基准利率约4.500%，还款总额是637710.57元，贷款利息为217710.57元，月均还款2657.13元。

今年2月，贷款基准利率约3.25%，还款总额571733.33元，贷款利息为151733.33元，月均还款2382.22元。

也就是说如今买房比两年前每月可省275元，总共可省利息超过6万元。

3.首付比例：二套房可少付三成

两年前，首套房首付比例不低于三成，二套房首付比例不能低于六成。

今年2月2日央行发文，购买首套房首付比例可以最低2.5成，二套房首付比例可以低至三成。也就是说如今买房比两年前二套房首付比例可少付三成。

4.契税：最高可省9000元

2016年2月22日起调整房地产交易环节契税，其中，对个人购买家庭唯一住房、面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房、面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2014年初清远的政策为：首套或名下没有房产的，90平方米以下的普通住宅征1%契税；90平方米以上普通住宅契税1.5%，非普通住宅征3%的契税；不是首套房的，不管普通还是非普通住宅都是3%。

如果购买首套房，契税现在和两年前均为1.5%，如果二套房，则税率如下：2年前，60万元需缴契税3%，即18000元。如今，60万元只缴契税1.5%，即9000元。也就是说如今买房比两年前最高可省契税9000元。

5.营业税：最高可省3万元

今年2月22日起调整营业税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

两年前政策为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，或者总价的5%缴纳。

当时清远市区统一按照总价的5%收取营业税，也就是说当时购买该二手房，如果没有满5年，营业税需缴纳30000元。如今不需缴营业税。

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