【内容提要】

1、房价下降已成定局，未来将触底18%警戒线；

2、宏观、行业环境严峻，2014房企需自救“过冬”；

3、颓势覆盖2014，库存去化周期创历史新高，达17个月，降价刻不容缓；

4、降价幅度彻底，刺激作用明显。

买卖双方信息不对称导致放价没有铺开，今年整体“分类调控”思路意示这将是一场旷日持久的战争。“钝刀慢剐”，僵持不能解决问题，早调价，早跑量是王道。2014年房地产市场化特点明显，开发企业更多靠自救。

一、为何降？

(一) 全面降准不可期，要毫不犹豫的放弃侥幸心理。

本届政府主张“微刺激”、“分类调控”，一季度GDP同比增加7.4%，较去年第四季度下滑0.3个百分点，开局乏力已是不争的事实，而外贸和房地产的不景气，导致未来经济下行的压力巨大，面对严峻形势，央行依旧坚持适度从紧的货币政策，没有通过降准去挽救下滑的经济，表明了央行本次配合政府调整经济结构的决心，类似于08年的政府放水救市绝对不可能出现，取而代之的是“定向降准”和正回购等金融手段，而受惠的方向则是三农、小微企业和中西部地区，房地产依旧要“勒紧裤袋过日子”。

(二) 空前力度反腐，公务员客源流失。

公务员群体作为房地产市场优质客户，一直是最受欢迎的群体，但自从习李政府上台后，空前力度的反腐风暴，打压了该部分群体的投资投机性需求，并且随着《不动产登记条例》的日臻完善，未来公务员不仅不会买房，还会低价抛售手中多于房源，冲击二手市场，扰乱市场秩序。根据湖南中原CCES客户系统统计，自今年以来，客户减少幅度高达30%，我们估计其中有10%-20%为公务员客户，这一部分优质客户的流失，对房地产市场，尤其是高端项目及大面积户型都是无法弥补的损失。

(三) 融资成本增加，楼市供过于求。

本次楼市变化是“非政策因素”导致的市场萧条，究其原因，其一，资金价格上涨导致房地产融资成本增高、购房贷款收紧，而开发商的资金构成中有50%左右来自于银行贷款（包括开发贷款和销售回款），所以一旦银行资金收紧，对于开发商，资金链紧绷，不得不寻找其他成本更高的融资渠道，对于客户，则打压一部分需求，且影响其对后市信心，最终，更加剧了开发商的资金链问题。

其二，全国楼市供应告别绝对短缺，未来明显的价格调整将出现在供应过剩的城市，一降到底将成为区域成交量复苏的主要降价策略。

(四) 银行贷款紧缩，信托集中兑付压力大。

根据2014年政府工作报告，2014年全年M2计划增速较2013年实际增速下降0.6个百分点，全年流动性不及去年。与此同时，出于对地产资金链的担忧，越来越多银行收紧房

地产贷款业务，而提高贷款门槛，开发商融资环境恶化。

2014年房地产信托集中到期量约6335亿元，为历年最高，重在考验房企的资金实力。迫于兑付压力，多数房企将走上降价尽快回笼资金之路。

(五) 资金链紧绷，现金流降至低点。

2009年以来，房企资产负债率连年攀升，现今，已达到历史最高位。典型上市房企资产负债率达到76% ，金融杠杆暗藏风险。现金流降至2011年以来最低，在11%左右，已经跌落宽松阶段，流动性减慢。未来，更多房企断臂求生成为必然。

(六)房价下行成定局，楼市步入长周期调整。

2014年5月，持续上涨23个月的“百城房价”首现跌势，下跌城市超六成。房价变化从之前的点状分布出现块状变化，调整速度加快。

各线城市分化加剧，一线城市成交下滑显著，5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为17% ，较前四年5月平均成交水平大幅回落17.2% ；长沙、重庆和成都同类型城市下滑，幅度均在30%左右，成交均价分别下滑6.84%、4.75%和10.69% ，从量价变动关系来看，价格下滑幅度越大，成交量跌幅越小，所以未来开发商为了走量，降价变得不可避免。

(七) 吸纳周期持续增长逼迫房价下行，长沙超越警戒线。

就住宅吸纳周期来看，12个月为警戒线，截止5月底，长沙存量吸纳周期已接近17个月，连续三个月超越警戒线且持续延长，长沙楼市整体跨入红线区。纵观国内降价幅度比较大的杭州、常州等城市，2014年吸纳周期均在16个月以上。

部分城市新建住宅存量吸纳周期(2014年)

【注：消化周期=截止每月月底存量/近六个月月均消化量(万方)】

从各户型去化周期来看，单套面积80㎡以下小户和144平米以上大户去化压力巨大，远超整体平均水平，需尽早全面采取降价措施去库存；80-120㎡套型去化压力相对较小，区域产品重叠，竞争压力大的区域需调整价格；120-144㎡吸纳周期紧压警戒线，可适当调整价格将压力控制在合理范围。

二、何时降？

现今，楼市成交持续下行，颓势将覆盖2014年，价格调整越早，以价换量代价越低。

(一)2014年长沙房价“天花板”(根据房价收入比测算)

继2013年12月内六区新建住宅网签均价6719元/㎡达到峰值后，2014年步入下行通道。

(二)本轮调整长沙房价“支撑点”

参考股市波浪理论的黄金分割点与房价收入比两个指标计算长沙房价支撑点。这轮房地产周期，长沙房价的“支撑点”有可能在5722元/㎡左右。按2014年前五月累计价格同比下滑6.84%计算，这个价格底部有可能出现在2015年1-2月份。按2013年12月价格峰值计算，预计2014年底至2015年初，房价下滑幅度将达到18%。

(三) 从全国来看，早期降价城市集中在杭州、常州等二三线城市，成交量拉升效果明显。一线城市紧随其后，虽然已有项目陆续降价，但成交依旧表现逊色，充分说明早降价早受益，购房者观望情绪会随着降价区域扩大加重。

三、降多少？

2月底以来，长沙市场陆续有30多个项目采取“低首付”和“特价房”加入降价行列，据湖南中原研究中心不完全统计，近三个月开盘项目呈现以下三个明显特征：

(一) 降价区域扩大，由点状向片状演变。

(二) 降价房源扩围。其一，套数增加；其二，从顶层、底层较差质素房源做价格优惠策略转向在售和新推所有房源。

(三) 新盘和新推房源均降低预期价格，高性价比入市。