[尹政] 我们也遇到了一些困难，每一次在二手房交易中，我们都会跟业主建议通过银行来操作。其实，我们也很积极地跟客户介绍过资金监管的效果，但并没有银行对外直接打广告所带来的效果好。也是说，不仅仅是二手房公司自己有这样的业务，银行也要有这样的业务，两块加起来效果会很好。我不知道其他银行有没有这种业务，至少我们跟交通银行合作以来，面临一个很尴尬的问题。

[袁长斌]应该是不会出现的。

[万云波] 影响的话，我想主要就是诚信的问题。中介公司本来是一个服务企业，如果你携款潜逃的话，购房者肯定更加不放心中介公司来为他服务了。

[邓晖]好的。我个人认为这个事件的出现主要是体现在这些公司资金监管上的问题上。

[主持人周阿礼] 各位嘉宾，广大的网友朋友们下午好，我是长沙房地产联合网长沙楼市记者主持人周阿礼。感谢收看0731楼市会客室本期的节目，我们这期的主题是“长沙二手房市场的春天在哪里”。
首先，请允许我介绍今天到场的嘉宾，他们是：
长沙银典房屋经纪有限公司总经理袁长斌
长沙银典房屋经纪有限公司潘海秋
长沙嘉业房地产顾问有限公司区域总监尹政
长沙旺府地产经纪有限公司总经理万云波
长沙市房产研究中心高级分析师邓晖

首先，感谢大家作客0731楼市会客室，再次对诸位的光临表示热烈欢迎。根据我们房地产研究衷心的统计数据显示，1-2月份的时候，全市房地产成交量也所下降，成交套数是718套，与去年相比大有下降。很多中介企业感觉压力非常大，消费者不信任，新房市场转冷，市场形势日益严峻的形势下，长沙房地产市场的出路在哪里？请各位嘉宾为长沙二手房市场把脉。有一件事情在业内也比较轰动，深圳一房地产老板卷款而逃，很多消费者越来越不信任了，前不久在广州惠州也发生了这样一件事，一公司总经理也失踪了，卷款而逃了。长沙虽然没有发生这种事情，但是也被这种事情波及，我想问一下各位，出现这些问题的一系列的原因是在哪里？首先请长沙市房产研究中心高级分析师先生谈谈。

[尹政] 我认为这跟金融机构有关系，因为金融机构并没设有跟二手房公司有这样的业务来往，如果有业务来往的话，可能会更有效地避免这种事情的发展。二是，本身跟公司老板有关系，内部流动资金肯定是可以动的，客户的资金肯定是不能动的。第一，要考虑二手房公司的信誉问题。第二，我们业务量本身去年下跌得比较厉害，所以二手房公司的发展则更需要稳步发展。现在跟去年同期来比，我们公司业务是有所下降的。

[主持人周阿礼]这个业务开展得不是很普遍？

[潘海秋] 影响不是很大，只是长沙二手房成交量肯定是下来了。怎么讲呢？要我讲可能就象尹总讲的，钱放在这里面不能动，房子又在降价，政府又在外面喊，嘿嘿，确实会有一点影响。

[主持人周阿礼] 连续的恶性事件导致市民对这个行业的诚信度有所怀疑，本来印象就不是很好，然后又发生这种事情，雪上加霜。现在租房的人请愿自己满街跑，也不愿意找中介。当然，这些现象也只是个别的现象，整个行业相对来说还是比较好的。关键是这些问题如何解决呢？万总，您对这个问题是怎么看的？会不会象这几个嘉宾说的一样？

[主持人周阿礼]面对消费者的不信任，二手房市场现在的成交情况究竟是怎样的？象各位老总说的有所下降，究竟下降了多少？大家说说数据，可能会让网友更加了解一些。接下来有请邓晖先生跟大家分享一下他统计的数据。

[邓晖] 对。从07年4个季度来看，面积的话还是在逐步增长，但是增长得非常小，每个季度只涨了一点点。

[主持人周阿礼] 那我们公司这段时间以来，有没有因为这些事件而造成成交量下降呢？

[主持人周阿礼]资金监管链条断了，你认为是政府监管力度不够，还是本身中介的问题呢？

[邓晖] 两个方面都有。一是政府监管的问题。深圳那边是二手房市场监管机制已经建立了，但是由于中间可能没有做到位，就会出现这种情况。
最近我在网上面看到的情况，就是他们在购买者的房款、贷款中抽取资金，另行发展其自身的其他公司。

[邓晖] 这个可能会有，可能会影响到消费者购买信心，对中介的信誉问题。就是说，一个市场要想做好的话，诚信是第一根本。如果诚信达不到，消费者就不会选择你的中介作为一个渠道，去购买你的房子。

[尹政] 我觉得往后如果有银行做监管的话，在二手房市场避免业主和客户的风险是非常好的一个方法。宣传力度也要大一点，包括银行，也包括媒体。打个比方，如果哪个媒体说哪个银行有这样的业务，那不用我们自己要客户去找他们的资金了，客户自己就会去了。

[万云波] 前面几位老师都说得很好，自从发生深圳事件之后，紧跟着大城市的房价开始有下滑，这个事件对整个全国的，包括长沙市的楼市来讲，对开发商来讲，对中介来讲都是不好的，这是个负面的东西。我想，都是我们在座的几位不愿意看到的。但是，这个事情发生了。我觉得也影响了广大的购房者。我在媒体上了解过，中天发生这种事情之前，还在排队，也许中天拿着客户的资金去盲目拓展，请购房者不要盲目地相信大公司，因为中天在深圳是很大，就因为它自己扩张得太猛，资金链就出现了问题才会出现这次的事件。

[万云波] 我觉得两个方面都有原因。一个是本身公司的管理，又或者是公司的高层、老板对这个行业、对市场分析过于乐观的原因。
可能其开店的速度过快了，导致在后来市场有点波动的状况下产生了资金链条断裂的问题。还有资金管理这一块，可能交易双方的购房款、购房基金这一块的监管方面可能有漏洞。据说是有点挪动，如果是挪动了这一块的资金的话，肯定是危险的行为了。所以，导致这种状态出现应该是意料之中的事情。如果不是这样操作又或者不要过于乐观盲目拓展，利用自己公司的自有资金来运作的话怎么做都没有问题的。但是你利用客户资金这样做肯定会出问题的。就长沙的楼市来说，如果这一块严格控制，那么包括二手房公司老板和政府严格监管的话，这种情况不会出现的。大家要引以为戒，不要再出现类似的事情了，我的建议是，要根据自己公司的状态来发展。

[主持人周阿礼]不象去年的新房市场？

[尹政] 没有我们预期的那么好。但是我们还是会跟大家尽量去宣传这一块，不过还是没有银行自主宣传的效果好。

[袁长斌] 包括我们公司之前的发展，我们老板这一块也有点过于乐观，但是我们在去年下半年调整了一下策略，现在采取的是“稳步发展”的策略。所以，从今年开始，我们公司的业务是处于稳步上升的阶段。

[主持人周阿礼]万总，您作为二手房公司的老总，您是怎么看待这个事情的？

[邓晖] 我们在20日的时候统计，长沙（2008年1-3月）二手房的实际成交量为34万平米，比去年同期相比约下降了30%，月底我们还会进行一次统计。从量上看，在一月的时候，都还好，主要是二月份，二月份的成交量非常小。因为下雪的原因，在二月初的时候下雪，雪灾，然后在年前二手房的交易都基本上停止了。
长沙二手房市场真正兴旺起来是2003年的时候，2002年二手房成交量还只有66万平米，到2003年一年就上升到118万平米，2004年是182万平米，2005年就是187万平米，2006年已经到了218万平米，2007年就到了219万平米。象这个走势，03、04年是长沙二手房市场交易的旺季。因为，二手房市场非常容易受政策的影响，从05年开始是政策正式介入二手房市场的时候，就造成了这几年二手房成交量上升得比较慢。

[主持人周阿礼]你觉得这样的一些事件，还有惠州的事件，对长沙二手房市场会有什么影响？当然，长沙没有发生类似的事情，你觉得会有波及或是冲突吗？

[袁长斌] 有一个这样的公司出现了，其他的公司会不会出现就是一个问号了，其他的公司会不会产生这种情况呢？他们会产生怀疑，各个公司要更加规范自己的操作。

[主持人周阿礼]相信我们本土的公司经营得还是比较稳妥的。

[主持人周阿礼]尹总呢？我们是不是也象他们一样呢？

[主持人周阿礼]您觉得是宣传力度不够，还是市场情况造成的吗？

[主持人周阿礼]潘总，您觉得呢？影响大吗？

[万云波] 就说这次中天的事件吧，其实是中天事件引起了整个房地产行情的下滑，确实对我们的交易量有影响。我们在资金监管这一块是从来不碰客户资金的，而且绝对不会带款走的。

[主持人周阿礼]袁总，您觉得他们这些事件对长沙二手房市场会有什么影响？

[邓晖] 对，去年新房市场交易涨了30%，新房市场去年交易量是894万平米，二手房市场是267万平米。

[主持人周阿礼] 对长沙的影响是怎样的？

[主持人周阿礼] 但是还是在不断增长？

[主持人周阿礼]不会因为这件事情出现生意萧条？

[主持人周阿礼] 关了两家，又新开了两家？

[主持人周阿礼] 万总，您是不是认同刚才尹总和袁总说的呢？二手房市场活了，新房市场才能活，还是新房市场活了之后，二手房市场才能活？

[主持人周阿礼]刚才你谈到行业自律，您觉得长沙嘉业房地产顾问有限公司在自律方面是怎样做的？

[潘海秋] 本身啊？我没发现什么缺陷啊，我觉得我们做得很好啊。

[邓晖]对。

[主持人周阿礼] 现在二手房的价格有没有下降？

[主持人周阿礼] 受中天事件影响的波及，加上进入08年之后碰到了波动二手房市场的几个因素，导致原来本不热闹的二手房市场变得更加冷清了，听说长沙二手房门店已经关了很多了，不知道在座的各位公司的门店有没有关闭一些？象出现这样的情况的话，各位有什么策略去应对？请各位跟我们分享一下，您觉得长沙二手房市场的出路在哪里？请尹总谈一下。

[主持人周阿礼] 那是您觉得你们做得很好，您认为这个行业有什么弊端吗？

[万云波] 对，关了两家位置不太好的地方，又在位置好的地方新开了两家。一是公司内部的培训，现在生意比较淡薄的话，我们自己要进行业务技巧培训，以及对整个长沙楼市的了解，也是为慢慢回暖的市场打下扎实的基本功吧。

[主持人周阿礼] 您刚刚谈的是政府方面的，您觉得中介企业应该怎么做？

[尹政] 首先，我们由交通银行做资金监管，这种方式都是规避业主和我们的风险的一种方式。虽然我们是和交通银行合作，但是客户把房款打到帐户，并不是我们能够取出来，而是让业主到交通银行开户，并且交易成功之后，客户签字之后银行才会放款。那个钱只放宽于业主，我们公司不能单独去取钱，那是取不了的。

[万云波] 这都是互相作用的，如果哪一方不好对对方都是牵扯比较大。我记得去年房产局开会的时候，我提过几个建议，当时石局长他们也在。长沙市二手房市场发过一个标准，还是9几年的时候发的，看房费、成交收取的费用啊，但是那时候制定的标准。我之前跟几个公司聊过双向收费的问题，双向收费没有强制执行，没有霸蛮。我想在这块，如果政府能够出台一个收费标准，这样也有利于我们行业的发展，要有一个合理的收费标准。如果这个收费标准能够统一下去，执行下去的话，也有利于我们中介行业的长久发展。现在毕竟我们开一个店的营运成本都比较高，如果跟以前一样单向收费的话，利润从哪里来？而且双向收费沿海、国外都执行得很好，台湾那边的收费是5个点，长沙这边客户是收2个点，房主收1个点，我们才收3个点。
还有中天事件发生以来，长沙市房产局这边跟中国银行搞了一个二手房资金监管。但是，我们还有很多客户没有这个意识，其实资金监管能够很好地规避交易风险。象我们公司以前就发生过这样的案例，那是03年的时候，河西一套房子7万元，房主是一个女的，离过婚的，定金付了一万，立契的时候要求全部付清，但是女房主就不去签字，因为她怕签了字就拿不到钱，怕客户不给钱。最后打官司，在岳麓区人民法院打官司。最后，这个女房主输了官司，因为本来就是她没有道理嘛。最后7万元的房子只卖了5万元，而且买房的客户搞得很烦燥，前前后后为这个事情请律师，打官司啊，这位女房主搞了两年才赚了2万元。嘿嘿，其实通过资金监管对交易是有很好的保障的。

[尹政] 不叫下降，是回落到一个比较平稳的增长幅度。

[尹政] 是的，由银行直接转到客户手中。

[潘海秋] 我只是觉得我们做得可以啊。

[主持人周阿礼] 您刚才谈到的是我们公司本身是怎么做的，那您对整个长沙二手房您有怎样的建议？如何发展长沙的二手房市场？

[主持人周阿礼] 新房市场预计到4、5月份的时候会出现有所复苏的情况，您觉得二手房市场什么时候会开始复苏？

[尹政] 媒体都是曝光我们的负面消息，是不是当我们为广大市民服务得好的时候也要相对的宣传一下？媒体在某段时间大篇幅的来宣传一下，对我们也好。二手房永远都要要中介公司来做，中介公司都被媒体曝光曝死了，那谁来做呢？其实，中天事件对我们行业是有影响的，但是出现这个问题也不是完全是弊端，出现这种事情政府才会来关注嘛。中天事件是资金监管的问题，那政府会不会倡导银行来做资金监管呢？对不对？中国有句话：否极泰来，坏到了极点就会是好的了。如果老是坏，老是坏的话，我个人认为不是正常的现象，要有波动，对政府也好、媒体也好，对中介公司本身讲也好，都是一个主题，是到了长沙中介公司洗牌的时候，如果不洗牌，我刚才讲到，进这个行业的门槛非常低，出去的门槛也非常低。那么，如果政府在这一块警觉的话，它就会开始调整，能够入这个行业的，是要通过职能部门的评定的，不管是资金还是管理。

[袁长斌] 经验啊？也不叫经验吧，是要走稳的步子。我们也确实要承认我们的行业门槛低了，鱼龙混杂，中介公司也有很多不诚信的行为在里面。当然，正因为没有门槛，出现这些情况就很正常了，两万元我开个店，搞完之后关门走了，什么责任都不负。同样，象我们这些公司投入都是上千万，我就不可能关门就走。所以，跑路和责任不一样，有些媒体的报道也有道理。但是，它也有没道理的地方，媒体产生倾向性了，两万元开的店和几千万开的公司分别不了，媒体不了解这个行业，它形成了倾向性的思考，反正你们是一样的，他们觉得这样报道是对的，也很正常吧，我们也了解媒体的做法。因为，我们这个行业里面本来就鱼龙混杂，本来就有不太好的现象在里面。我们要看我们这个行业能不能自律，有实力、有规模的，或者是实力弱一点的，自己来要求形成行业协会，我们自己来把这些好的公司扶持，把不好的不诚信的公司剔除出去，形成自身的良性发展。希望多多得到0731FDC和长沙市房产局部门的扶持和支持。
二手房不好，新房好不起来啊！

[主持人周阿礼] 感谢各位嘉宾的精彩发言，今天我们的0731楼市会客室到这里结束了，感谢各位网友的广大参与。请各位嘉宾到楼市风云人物榜上签字。谢谢。

[主持人周阿礼] 您觉得主要是政府的扶持力度不够？那您觉得中介本身在这方面有没有什么缺陷呢？

[邓晖] 中介企业首先要加强自律，对中介企业这一块，政府只能从规章、法律这些方面去做文章，比如你的员工问题，目前现有的那些问题，可能还不能很好地去解决。但是，从现在开始会提高这些标准。中介公司要加强自律，我们会进行诚信管理，建立诚信档案。

[主持人周阿礼]已经回落了？

[主持人周阿礼] 长沙二手房市场相对来说是比较好的。

[万云波] 我觉得还是靠我们大家，靠兄弟公司联手起来，真诚地对待客户，不要有深圳中天这种情况发生。

[主持人周阿礼] 邓晖先生从事房地产市场研究有很多年了，面对这样的市场，您觉得在这样的情况下，企业该怎么做，政府又有很大的责任在这里，您觉得政府应该怎样做？究竟怎样做才能让长沙的二手房市场回暖？

[尹政] 有几个方面，第一是政府。开门店是很简单的，找一个门面，一个办公桌，几个工作人员就是个门店了，政府对中介公司成立的门槛是不是要往调，挤进来的都由有管理经验、管理实力的人来做？
第二是跟媒体的报道有关。据我了解，我发现更多的是媒体对我们中介公司的曝光，那种曝光是负面曝光，一讲就是哪个中介公司怎么怎么样，但是我不相信长沙这么多中介公司难道就没有做得好的？有很多客户在我们手上买到的房子，感觉都非常好，这种情况为什么没有媒体曝光呢？第三个问题是银行的问题。现在二手房很多是按揭贷款，但是你们有没有发现，银行更多倾向于新房贷款，它对二手房贷款审查得更严，倾向于做新房。所以，现在有很多外来的招商银行、兴业银行都在做这一块，我想如果银行的侧重点大部分放在新房的话，对二手房支持少的话，也会影响我们的发展。第四，是中介公司本身的问题。我们自身的管理经验的问题，也就是说我们是否能够敏感地发觉到现在市场上的问题在哪里，并且中介公司是否自身能够联合起来稳定这个市场？也就是说我们中介公司自身来提升自己的管理能力和经营能力，包括抗风险能力。找到中介公司自身行业自律的话，我们就可以把整个长沙二手房市场鼎起来。

[主持人周阿礼] 在做交易的过程中，你们公司是不碰这笔钱的？

[主持人周阿礼] 为什么呢？

[主持人周阿礼] 那潘总您觉得长沙二手房应该怎样取得客户的信任呢？

[主持人周阿礼] 那万总您有什么妙招？你们是怎么应对的？

[主持人周阿礼]尹总，您觉得媒体在这方面宣传得不够，您对媒体有怎样的期望？

[主持人周阿礼] 说来说去还是象刚才潘总说的，诚信。

[尹政] 对，但是还是一个正常的幅度。

[邓晖] 实际上我们也向局里建议了你们所提的意见，就是要做一个行业收费标准，设立一个中介管理部门，主要是负责中介资质管理、培训考核和诚信档案的管理，同时建立产权交易登记员制度，实行严格的资质管理。还考虑做一个二手房网上资金监管系统。

[尹政] 讲到规划，我们去年上半年基本上没有开店，从2月份到现在我们也没有扩张。从各个角度来讲，第一，要看市场的情况，如果市场不好盲目地扩张对公司来讲是有非常大的压力的，成本非常高。你问二手房的春天在哪里？我觉得在明天，关键是看我们今天能不能熬过今天，最困难的时候能挺过来，能熬过来，那我们就到了春天了。

[万云波] 去年也关了两家不好的地方，同时也新开了两家。

[袁长斌] 买新房的人的目的一是自住，一是投资。买新房的人如果是投资的话，肯定可能自己住一段时间就要卖，或者根本就不住直接卖，这就需要二手房中介啊！所以，我认为二手房市场发展了，新房市场就起来了，二手房市场发展滞缓了，新房市场就上不去。二手房市场我觉得税费高了，我买个二手房10%的税费，买个新房是8%的税费。算一笔帐，如果是50万的房子，多了2%的税费，那不是多一点点钱啊。一是希望行业自律，二是希望税费下调。这样的话，我相信这个市场会越来越好，诚信的、认真做的，对得起自己良心的，对得起客户，对得起政府的，会做得越来越好。

[主持人周阿礼] 您觉得激活长沙二手房有什么办法吗？

[潘海秋]一是要诚信，二是国家要给予支持，要降税，把二手房搞活。

[主持人周阿礼] 那袁总，您有什么经验给我们介绍一下吧。

[尹政] 新房4、5月份复苏的话，二手房市场也将会在那个时候复苏。因为新房市场直接影响二手房市场。

[主持人周阿礼] 象新房交易一样？通过网上签约，备案？