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452期 - 2016长沙楼市总结与展望

时间:12月30日下午2:00
地点:西子一间A栋7楼
内容简介:2017年的长沙楼市大环境如何?政策松紧程度会如何变化?本期楼市微沙龙特邀2016长沙楼市权威年报“楼市白皮书”各撰写机构的主要分析师,结合本次白皮书的内容,提前披露年报部分精彩干货,对长沙楼市的2016定调,对即将到来的2017做出展望。

直播实录

[主持人]把握楼市脉搏,感受城市心跳”。欢迎收看由0731房产网、0731地产研究院联合为您打造的“楼市通佳佳直播”,大家好,我是佳佳。

[主持人] 2016尘埃落定,2017大幕即将拉起。2016长沙楼市先抑后扬,在经历了年初两个月的低迷之后,长沙楼市一路上扬,接连打破长沙楼市单日、单月以及单年成交记录,热得发烫。国庆后的楼市调控大潮,长沙也受到“牵连”,部分网签通道被叫。2017年的长沙楼市大换如何?政策松紧程度会如何变化?
由0731房产网、0731楼市通、FM89.3汽车音乐电台、腾讯新闻要闻频道整合推广的2016年度长沙楼市白皮书暨排行榜 ,正在如火如荼的进行,本期的佳佳直播来到0731地产研究院微沙龙现场,本期的微沙龙以2016长沙楼市总结与展望,特邀了2016长沙楼市权威年报“楼市白皮书”各撰写机构的主要分析师,结合本次白皮书的内容,提前披露年报部分精彩干货,对长沙楼市的2016定调,对即将到来的2017做出展望。
现在各位老师正在开会,主持人佳佳先进去一探究竟。


[主持人]对于明年1月中旬即将揭晓的2016年度长沙楼市白皮书暨排行榜有什么期望和期待?

[新峰地产副总——朱熙]


0731联合几家做“楼市白皮书”,新峰地产做房地产大数据的,我们这次联合了中原,中原和销售市场联合非常紧密,对客户的把握非常有功力。这次“楼市白皮书”非常不一样的是我们抓住了长沙市场一个非常大的变化,就是二手房市场和一手房市场的联动性,这个市场终于达到了一、二手房可以上下连通的一个局面,这次有黄总这边二手房的数据,这次0731主导的“楼市白皮书”与以往的白皮书有非常大的不一样抓住了这个市场的主要特征,也就是你说的今年二手房市场非常火爆,甚至可以说一手房的火爆也是相当的好。

[主持人]今天是2016的最后一个工作日,明天就放假了,工作基本上接近了尾声。报纸也好,报道也好,今年的长沙楼市让业内人士都有一些惊喜和惊讶。最近一段时间肯定有很多媒体或者机构对2016的楼市进行总结。我想问问几个老师,我们的总结和其他机构的总结有没有什么不一样的地方?

[0731地产研究院副院长—黄拓夫]哈哈。最开始这个想法是去年就在想的,其实长沙的数据发布机构有很多,在这个行业从业有很多的碰撞,每家机构的统计口径不太一样,观点也不太一样,我作为一个从业者如何从比较纷杂的信息中挑选出比较靠谱、比较真实、比较有内容的数据和观点,其实每个从业者都会考虑这样的问题。去年,我在和一个朋友聊天的过程中了解到,我国一些一线城市、大城市在做数据统计的时候,也有一些机构做分析,但有一些机构联合起来做市场标杆性的最权威的报告,给予市场参与者一个很真实的、参与性的指导。所以,我和今天几位机构的负责人碰了一下,我们一起联手来做,对购房者和开发商都是很有益的一个行为,我们在年底为这个行业做出自己的贡献。

[主持人]好的。稍候请几位老师跟我们一起讲一讲2016长沙新房市场各个关键指标到底是怎样的,首先请朱总给我们讲一讲。

[新峰地产副总——朱熙]今天不讲具体数据,给几个参照的东西吧。先给一个数据,是2000亿,2000亿是什么概念呢?长沙商品房的成交额今年达到了2000亿。这个2000亿是什么概念呢?在土地局一个月之前就已经预估了今年全国的房地产市场是10万亿,也就是说如果是一家上市企业就知道长沙这个市场的份额已经占据了全国的1/50。也就是说,平时在70个大中城市的发布中有长沙。但是,你要知道在10月份之后国家统计局紧急出了一版,以半个月的纬度出15个热点城市半个月内的涨幅,长沙没有在里面。其实,业内人士也一直有一个观点,长沙没有被国家限购,是不是一个非常重要的城市呢? 有一个反证是,谁被限购了,这个城市房地产的价值是得到了官方的认可,不仅得到了老百姓真金白银的投票,也得到了官方的认可。就今年长沙的成交量来讲的话,达到了2000意义上,也就是1/50的长沙市场,这个市场能够引起全国性的开发商以及全国性的购房人的侧目和注意力,今年也印证了,我们也看到有外地的购房团过来。今年,阳光城,“两阳”等企业通过各种方式都过来了。也就是说,如果你要在中国的房地产事业中有一席之地的话,那你必须要在长沙有布局,没有拿到市场份额就话语权,也就进入不了TOP10、TOP20俱乐部。就2016年长沙楼市的表现,能够在全国的位置上有一个发声,是因为它的单量和体量。另外,长沙今年的成交量有50%以上的增长,但价格相对来说是一个比较平稳的状况。因为,长沙有其历史原因,特别是去年下半年到今年上半年是以走量为主的市场,我们看到价格比较明显往上走的状况是出现在9、10月份量价齐升。但是,到11月份、12月份,市场又恢复到了平稳状况。也就是说,长沙的2016楼市突破了历史新高,在全国范围内无论是开发商还是购房者,都列入到了一个可值得介入的标地地域,价格也随着全国楼市有一个涨幅。
说到价格这一块儿,应该说并不是因为今年这个情况,而是我们看了历年来长沙土地局的价格数据,长沙经过了长达四年的下行周期,在今年2016年12月底才开始恢复上涨。不管今年有没有9、10月份的状况,长沙经过这么一波的下行周期,它已经来到上行周期的区间了,也就是说只不过涨幅的力度有大小之分而已,但它的上涨在这个区域之内,这就是我想说的今年的市场情况,从新房成交这一块儿来说的,当然后面航颖会讲到对于消费者来说比较好的现实情况。

[主持人]有很多人说2016年有很多的外来刺激在主导着长沙市场,也有一些观点是说因为今年土地推放的节奏会也一些紧张,除了这些之外还有什么会影响到2016年长沙楼市的价格呢?

[新峰地产副总——朱熙]价格这个东西,其实航颖要回答两个问题,未来的投资客,你们对客户抓得最严格,有具体的数据。其实,还有一个很大的一块就是二手房。

[0731地产研究院副院长—黄拓夫]刚才,我们在开会中也讨论过,包括前几次开会也讨论过,投资客、外来投资团体对于城市房价提升的促进力是很大的,航颖可以讲讲投资人的比例分布,也可以表现出这个城市处在什么样的阶段,其实从投资人群比例的扩张就可以看出,为什么今年有这么大的增幅?

[中原(湖南)地产资源研究中心总监—刘航颖]长沙与前几年相比确实有一定的增幅,涨了很多。今年上半年1-8月份基本没有什么变化,价格在9、10月份有爆发。这里面有一个助推因素就是投资客,其实中原在长沙代理的诸多项目中,从9、10月份投资客的分析来看,各个项目的比例基本达到了95%,甚至有些项目达到了70%,有些投资客助推了房价上升,成为了助推房价上升的动力。到10、11月份,房价又回归到了理性,通过供求关系的平衡拉动了房价整体平稳的步调。
其实,与周边城市对比一下,长沙的房价真的不算高,像武汉、南昌今年的房价翻了一倍,或者是两倍多,而长沙房价仍然处在健康稳定的水平。

[主持人]谢谢刘总为我们介绍的新房市场的价格变动情况。其实,今年在节目中有很多人咨询二手房,以前老是说二手房好象是买方市场,他去谈价,卖不卖可以来回拉价格,打价格战。但是,今年有时候放了定金之后,卖家毁约的情况也有,甚至有宁愿不卖的情况,放在那里涨价。今年二手房市场可以用火爆二字形容,我想黄老师对二手房的数据和二手房的市场情况非常了解,给我们讲讲今年的二手房市场吧。

[智信评估副总—黄雁峰]


大家都知道,今年的二手房特别火爆,成交量也是创历史新高,包括从月成交量来看,11月份的成交量创下历史新高,但我预计12月份可能会再次刷新历史新高。我不去讲它到底有多火爆,我只想分析一下二手房成交火爆的原因。今年长沙的二手房成交量为什么这么火爆呢?首先是与长沙市整体行业有请。整个2016年,无论是新房市场还是二手房市场都很火爆,整个市场都很好,这是第一个原因。
第二个原因是影响二手房成交的一些主要政策,特别是税收政策,影响二手房成交一个非常重要的一点是税收政策,特别是增值税的年限,一般是五年和两年是一个限期,如果政府想放松房地产调控可能会改成两年,如果是收紧的话就改成五年。今年从2月份开始,长沙市的税收政策从五年调整到两年,这就意味着两年以后买房的话,今年可以入市,这样一个政策导致二手房客户降低了购房的成本。还有一个营销二手房的政策是贷款政策,无论是对新房还是二手房都有影响,这也是政策导致二手房市场上涨的原因。
第三个原因是新房市场房源不足。今年新房市场非常火爆,经常见到“时光盘、日光盘”,今年长沙市新房房源供应不足,就会导致一些人被迫购买二手房。新房买不到,再不买二手房的话,长沙楼市价格整体是上升的,如果再不买二手房的话,就只能等着别人去割羊毛了。
第四个原因是望城区的整体成交量有突出的贡献。今年,望城区出了一个契税减免政策,这个政策使得望城区房地产成交量大幅度上升。我记得在10月份的时候,我们公司在做二手房评估时,望城区占了40%以上,这是从来没有见过的景象,望城区的贡献很大。
第五个原因是11月份长沙市湘江新区推出了一个房地产调控政策,这个调控政策主要是针对一手房源网签进行的精准打击,这是从源头把新房掐住,导致新房市场无房可买,没有办法只能购买二手房。如果现在不买房的话,调控政策出来了,明年的政策是非常不明朗的,就会造成大家的恐慌,如果明年把政策收紧,我明年买房的成本可能会上升,我要趁着国家更严厉的政策出台之前先把房买到手,这也是导致市场火爆的原因。
这是我表达二手房为什么成交会火爆的原因,我总结了这几个原因。

[主持人]谢谢黄总跟我们说了二手房市场火爆的原因,其实我还想问更多,但今天只能透露一些干货的内容,我们有更详细的数据和更详细的观点,会在2016年度长沙楼市白皮书暨排行榜中揭晓,希望大家关注“楼市白皮书”,里面肯定是干货满满的。
我还有一个问题,这段时间我做节目,包括接热线,很多人对2017年的长沙楼市有自己的观点,“2017年长沙楼市会飙10%以上”,“不可能,你的量已经到这里了,需求量已经激发出来了,肯定是稳定的”等等,不知道各位老师对2017年的长沙楼市是怎么预判的?黄院长。

[0731地产研究院副院长—黄拓夫]


这个问题问得很好,黄总说了明年的政策形势、经济形势不明朗,现在长沙对购房也有一些管制,大家对明年的市场有很不确定的因素,就像我们说现在是飞天鹅的时代,不光外国有飞天鹅,中国也有飞天鹅,到底是怎么样的变化,讲不清楚。所以,这次在做“楼市白皮书”的过程中对数据进行了充分的挖掘,基于这些情况对明年的价格和成交量有一定的预判,预判是航颖为代表的中原代表“楼市白皮书”发声,这块儿可以请她谈一下。

[中原(湖南)地产资源研究中心总监—刘航颖]今天简单跟大家聊一下,具体的内容请大家关注2017“楼市白皮书”。其实,最近有很多人问我,美元加息,人民币持续贬值,这一系列事情会导致2017年经济大环境不明朗,对于2017年的长沙楼市,我们还是主张是稳定的大环境,这是我们撰写“楼市白皮书”的主调。我们认为,明年的长沙楼市是供需平衡的,通过2016年的发力,2017年的长沙楼市应该是健康平稳的水平,这主要是说量和价。
刚才,朱熙总说到今年有很多外来开发商首次进入,或者在长沙之前就有开发过项目的,然后再扩大房地产开发企业的策略。所以,七十从品牌房企及优秀房企对于长沙的关注速度来看,对长沙的楼市发展潜力也有很大的推动作用。
今天主要讲这四点,其实预判在“楼市白皮书”中有非常精彩的内容,都有大家对2017年的预判。

[主持人]有很多的房企进入到长沙市场中来,2017年对购房者来说可能有很多的未知,面对这样的挑战,您觉得开发商应该怎么去应对?

[中原(湖南)地产资源研究中心总监—刘航颖] 其实,各种开发企业,不管是本土的还是品牌开发商,一定是要首先开发各种类型的项目,不管是在长沙的哪个板块,首先关注的第一点是一定要找准目标客户群的诉求。也就是说,无论高价还是低价,2017年的技术上一定要把项目的性价比放在第一位。二是做好品质;三是在客户体验感和整个园林展示面的打造上在2017年也要花功夫。2016年双外客户的挤出,开发商更多的要把目标关注在长沙地州市,房子是用来住的,其实2017年对于住的标准和需求,因为中原对于客户群的把握来看,他们在品质和客户体验上会有更高层次的追求。所以,我们建议未来各个开发企业在开发项目时,还是站在客户的诉求层面,在之前满足基础“住”的需求上,还是要关注更高精神层面的追求。


[主持人]谢谢刘总。刚才你说道中央经济上提出的一个观点“房子是用来住的,不是用来炒的”。就有朋友在节目中问“房子不是用来炒的,是不是以后不用投资房子了”?那您对投资客有什么样的建议?

[中原(湖南)地产资源研究中心总监—刘航颖]现在来看投资长沙是很好的选择,把长沙和武汉、南昌进行对比,武汉和南昌的房价都在1万多、2万,现在长沙整体的均价相对这两个城市来说还是比较低的水平。从进入长沙投资和横向对比来看都是比较好的时机。从长沙自身的发展和区域规划,以及对内对外的交通,持续在2017、2018年兑现来看,长沙自身的房地产潜力也是无限的。从今年很多北上广深的湘籍客户回湘购房的诉求来看,这部分客户群也在提高。刚才说到品牌房企进入长沙的步调和速度加快,其实这四个层面累积下来,长沙的房地产投资潜力还是有很大的空间。所以,对于投资客来说,只要允许在信贷环境、购房门槛上允许的话,长沙是一个很不错、很好的投资城市。

[0731地产研究院副院长—黄拓夫]我再补充一下,这个问题可以再细化一下,刚才航颖讲了长沙是一块投资优地,有投资价值。其实,说到什么时候买房好,买新房好?还是买二手房好?可以请这两位老总谈一下。

[新峰地产副总——朱熙]其实可以给今天看直播的购房者一个福利。因为,今天数据已经出来了。从长沙的历史来看,今年的高峰期出现在金九银十,在每年下半年金九银十九段供货量都是比较大的。也就是说,可以看到2017年金九银十阶段,开发商对有相对多的货量推出,购房者有更多的选择。但是,在政策调控下,全年压力最大的时间点就是在2017年的下半年,新房市场就在那里,供应量决定了开发商要出货,他的时间节点已经到了。因为,房地产不是工业化产品,其实某种程度上说是一个手动作品,对不对?

[新峰地产副总——朱熙]他只能是在明年下半年的时候有一个大量的供应,他想今年过完年马上推?没有,不可能。也就是说,在明年下半年的时候是开发商有压力,在博弈的时候有四个参与者:政府、银行、开发商和购房者。在这四个人中,政策收紧政策,明年全国市长们的调性都是一样的,明年的房子不能涨价了。而开发商呢?航颖说了开工预判情况,在明年下半年供货量是全年最大的,准确的说是9、10月份,这是开发商方面。银行呢?不管怎么说,银行已经收紧了,明显的“双外”,还提高了贷款率,郑州、武汉给自己补刀已经补了很多回了,长沙还没有。但是,银行的政策与2016年相比肯定是趋紧的。再看购房者,明年市场预判会回到供应量库存周期有10个月左右,10个月意味着什么?供应会偏紧。但是,由于政策的打压,数据上是10个月,其实购房者可以按照12个月来看待,你可以认为政府给了你一个选择的时间。然后,在这个阶段的话,你不要像原来在2003年开始以来长沙一直给大家的一个错觉,什么错觉?长沙房子任人选、任人挑的局面。今年,中央主导去库存已经到了一个合理的周期内,是中央和开发商一起合力打造的一个局面。如果你是以前的长沙的房子任人选、任人挑的思维,你真的要改变这种思维了,现在政府把楼市控制住了,你盯紧明年的市场谁会来推货,你来做基础的判断,谁会相对紧张一点,出货的压力、业绩目标达成等等,他就有可能泛出,相对来说你能捡到漏或者能够拿到合理的价格。因为,今年开始调控,很多开发商就不卖了,全年的任务已经完成了,没有必要在降价的时候卖房子。说到明年的博弈,购房者多花一点思维,在9、10月份来选择比较中意的房子。你不是逛商场随便去买东西,你应该做A、B、C、D四套方案,让自己来选择,明年肯定是这样的局面。
讲到二手房的情况,黄总讲了一个很重要的点,不涨!今年的局面是一手房带动二手房,明年的情况二手房和一手房可能会要并驾齐驱,甚至可以说二手房的日子相对比一手房相对好过一点,因为没有紧箍咒嘛,没有打压政策。杭州、武汉、合肥的政策中都包括了对二手房的限制,而长沙没有。所以,在明年二手房的剪刀差里面,你仍然可以用博弈的思维找到相对低估的或者卖房人急着出手的房子,你都可以做选择,一手不行就买二手,长沙已经到这样一个局面了。应该说,很多年前的长沙是非一手不可,而二手房在明年真的有大量的机会在里面。

[智信评估副总—黄雁峰]


从购房者来看,像买股票一样,一是购买时间很重要;二是认准区域也很重要。
从购买时间来看,在目前政策的前提下都是购买二手房的好时机,一直到什么时候呢?看明年的政策怎么变化,如果明年的政策限贷,或者税收政策也可以调整,由两年变成五年,税收政策调整了。在税收政策出来之前,都是购买二手房的好时机,这是从时间来看。
那么,从区域来看,一是市中心是可以考虑的。开始我也分析了,整个市中心今年二手房房价涨幅低于全市平均水平,在各个板块中是涨幅比较慢的。那么,从长时间来看,市中心的基础配套、商业配套、教育配套都是比较好的,从地铁力度来看,都是市中心比周围区域要好。按理说,市中心的房价应该是涨得比较快的,这是从理论上讲。但是,今年的长沙出现了市中心的涨幅低于其他区域的涨幅,这里面就存在一个机会,市中心可能会出现补短的情况,在市中心购房可能是一个很好的区域,这是第一。
第二个区域是梅溪湖、滨江这些热点区域,在这些热点区域一手房的房价涨幅是非常快的。但是,二手房的成交有自己的壁垒。比如,买卖双方的信息不对称,还有一些卖家急于出手,交易时间成本比较大,税费成本也比较大,一些卖房人可能想急于出手,有可能二手房的价格远远低于一手房价格的情况。像梅溪湖这样的板块,涨幅比较快的区域,这种情况存在的可能性比较大,也有购买二手房的机会。
如果你实在不知道到哪里买房,你就可以抓住这些地方,一是地铁口,肯定是保值的;二是学区房,肯定也是保值的;三是城市稀缺资源,如湘江、省、市政府周边,这些地方以后的发展肯定是很好的。如果你实在不知道在哪里买房的话,你可以选择这些区域进行购买,这些是购房策略。
然后,我一直有一个观念,作为自住性的刚需客户越早买房越好,但是投资需求还是要谨慎一点。如果在目前做投资的话,这是国家不支持的,作为投资还是需要谨慎的。因为,国家明显提出住宅是居住的属性,是打击投资的,国家不支持,以后可能会出现一些配套的措施,像长沙的房地产市场建立长效机制,包括储备土地、住房政策的改革,包括税收政策的改革,可能会出现房产税,还有土地供应、货币供应等一整套的机制可能都会出台。如果是投资的话,我建议走一步看一步,目前是这样的情况,也是我的个人观念。

[主持人]好的,谢谢各位老师的精彩观点,受益匪浅,而且我觉得很多干货提前有一些亮点让我们迫不及待的知道2016年度长沙楼市白皮书暨排行榜更多经典的内容了,这次佳佳直播现场也到这里结束了,感谢各位老师。“把握楼市脉搏,感受城市心跳”,欢迎关注由0731房产网、0731地产研究院联合为您打造的“楼市通佳佳直播”,楼市大小事,尽在佳佳直播。我们再次再见

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