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第447期 - 微沙龙:楼市火热能否持续?

时间:5月27日下午2:30
地点:华远华中心写字楼10楼
内容简介:0731地产研究院特邀长沙优质楼盘代表共聚华远华中心写字楼10楼,共同探讨本轮行情下的长沙楼市房价走势以及长沙楼市结构的改善问题。

直播实录

[黄拓夫]大家好,欢迎各位收看今天的楼市微沙龙。今天我们请来了一位新朋友、一位老朋友,老朋友是坐在我身边的朱熙院长,另一位是智信评估公司副总经理黄雁峰朋友,他是新朋友。

[黄雁峰]大家好,我是智信评估公司的黄雁峰。

[黄拓夫]黄总的介绍言简意赅。今天请两位过来想判断一下长沙楼市的基本情况。长沙楼市基本情况是向好的,欣欣向荣的,特别是成交量这一块儿,今年截至4月底,2016年长沙市商品房销售面积和去年同期相比增长36.17%,销售额增长36.33%,销售额超过销售面积增长速度。那么,这一波对整个长沙楼市会持续多久,房价上扬的趋势会持续多久?今天我们围绕这几个方面来谈。

[黄拓夫]首先,我向大家介绍一下今年1月份以来,政策方面和市场方面的情况。从政策来讲,今年政策面的刺激力度相对于去年有进一步的加强,特别是从1月份的分配调控政策出台,降准、降息的进一步深化,尤其是二套房征收契税的减免,以及大型金融机构存款准备金率的下降,都让大家看到了市场发展和复苏的契机。3月10日全面执行营改增,为商品房交易降低了一些门槛。

[黄拓夫]同时,国内专家也给出了一些看法,楼市从彻底反弹进入了偏热的阶段,我们也要探讨一下到底二线城市是不是处于偏热的情况,这些利好政策在第三季度会不会有所收紧,这对楼市的发展会不会有什么影响?

[黄拓夫]说到长沙,长沙3月份住宅成交复苏,但是办公市场和商业市场高库存依然没有得到改善。目前,截止到5月份,办公写字楼市场库存超过了700万平方米,去化周期达到81个月,商业市场的库存面积达到500万平方米,去化周期约为56个月,这是目前长沙楼市去库存的关键所在,没有还没有特别好的方法。听说前段时间,政府部门在调查商改住政策,商改住是不是缓解长沙楼市结构失衡的有效手段?

[黄拓夫]首先,请老朱同志好好分析一下,刚才说了这么多,从你的分析角度来讲,我记得你提出了一个概念,包括你跟我私底下聊,包括你和长沙的知名人士也聊过,你认为长沙主城区的房价三年要破万,你为什么这么说呢?

[朱熙]这恰好是一个契机,三年前,也就是说在2013年的时候,长沙的媒体界有一次提到过长沙城区破万,那一次设想是畅谈,当然也没有给出一个时间表。但是,新峰地产作为研究机构,根据手头掌握的这些情况,有交易的数据、库存的数据、价格的数据,分到各个区域从各种各样的项目类型来看,从整个情况来看,从各种综合因素来讲的话,我们认为长沙的房价三年之内主城区是可以破万的。

[朱熙]因为,有各种各样的迹象都已经往这方面走了。我记得0731地产研究院原来出过一篇很有名的文章,说长沙是一座非常幸福的城市,什么概念呢?10年才翻一番,从3000元/平方米涨到6000元/平方米用了10年,我们认为从6000元/平方米到10000元/平方米只需要三年。为什么呢?简单地说有几个原因。

[朱熙]另外,长沙的GDP达到8000亿元,从长沙2015-2020年的规划来看,按照长沙8%的速度来看,去年的GDP增速是11%,三年之内就可以突破万亿GDP。那么,长沙达到万亿GDP,老百姓的切身感受可能不那么深切。但是,对于一个城市来讲,迈入了万亿俱乐部,这是非常重要的一个方面。我们还调查了长沙的房价,特别是中部城市的房价,武汉、合肥、南京、郑州、成都、无锡这些城市,我们看到了一个很有意思的现象,特别是武汉和合肥是挨得很近的两个城市,他们这两个城市在2013年以前,长沙和这两个省会城市是分道扬镳,2013年他们也是6000元/平方米的价格,然后往上走。但是,长沙在那个时候就不动了。从货币贬值的角度来讲,不动就是在贬值,就是这样一个状况。

[朱熙]但是,从去年下半年有一个比较好的指标,我们讲长沙的房价这几年涨了5%左右,我们也看到了比较翔实的资料。但是,放大来看一组数据,每个月月中的时候,国务院发布上个月全国70个大中城市的房价走势,把时间拉长来看可以看到一条线,长沙这条线从2013年以后,整个价格线都是向下的趋势。但是,到了2015年的下半年就可以看得很清楚,楼市走到了一个拐点,大家看到一个很重要的现象,到2016年1月份和2015年12月份中间,他终于非常艰难地在负值以下爬上来,房价指数从100以下的负数向上爬。这就意味着长沙终于在历经三年,从不景气走向了景气。

[朱熙]那么,大家可能要理解一个概念,房地产不管怎么样来讲都是资产,对于个人来讲这个资产在家庭中是非常重的一个资产,这种趋势观念的改变不会轻易因为惯性而改变,我相信黄总这边也能够有这种感受,就这样长沙终于在三年内迈向一个上升通道,长沙的限购限贷都取消了,我们也看到了利率的优惠也比较大。另外,一些三线城市政策收紧,还有强二线城市…

[黄拓夫]这个提法很好,二线城市有强二线、中二线、弱二线。

[朱熙]对的,强二线城市也有向上的走法,目前来看国家的政策主要是去库存,主要是去二线、三线城市的库存,一线城市没有什么库存。国家层面还有市级层面,不存在市里打压,长沙市政府层面拆迁力度很大,湘江新区是国家级新区,芙蓉区是补贴1万元,整个外围趋势都没有改变,长沙下半年的情况我认为肯定会有一个比较好的情况,有一些突出的楼盘、突出的热点地区会发力,好不容易开发商熬了三四年,终于熬夜出头了。

[黄拓夫]都快熬成婆了,再熬也熬不下去了。

[朱熙]讲到破万,刚开始大家讲到一个点,有一个很兴奋的事情,为什么能够破万?除了政府让他破万,或者说历史的滚轮已经滚到了长沙这里,一线城市涨完二线涨,强二线涨完弱二线涨,这个市场就是这样发展的,越不涨就是跌,大家越不买。

[黄拓夫]听着怎么感觉跟买股票是一样的?

[朱熙]难道你不觉得在一线时,买房和买股票是一样的感觉,一会儿限购,一会儿加严。如果房价要涨,很重要的原因是有人来买,有人来买是两个原因,长沙是刚需城市,有人要结婚,要在长沙落脚,就买房,性价比高的盘比较占优势。还有改善型的,我要换好房子,普通住宅换豪宅等等,还有二手房那一块儿,这些数据就是看二手房的活跃度。我们可以看到,2015年比2014年翻了一番,今年从目前的交易速度来看,一周平均2000套吧?

[黄拓夫]今年的二手房交易数据肯定在去年之上。

[朱熙]这个数据记得不是很清楚,按照今年的情况走到5月底也快半年了,2016年应该有一个比较大的增幅,黄总这边肯定有一些数据,大家可以感受到。二手房的发力,肯定是改善型的人群来买房,改善型的人群意味着是有钱人,这个城市的有钱人来买房,那房价是有支撑的。

[黄拓夫]你的意思是买二手房的人是货币持有阶层,卖二手房的人可能会买新房。

[朱熙]对,今年一、二线城市就很明显,长沙这个比例会有多大?我我具体对数据不是特别清楚。但是,这是一个很大的趋势。二手房市场开始激活或者放大的时候,改善型人群是一个很好的判断。另外,改善型一般买120-140平方米的房子,买120平方米以下的人还是刚需客户,改善型比例在增加,楼盘应该有切身感受。我们看到,去年这个数据涨到30%多。

[黄拓夫]120平方米以上的?

[朱熙]120-140平方米之间的,140平方米以上的是豪宅。

[黄拓夫]如果没记错的话,应该是超过了1/3。

[朱熙]一手房也是这个情况,改善型人群加大入市的状况,有钱人开始买房。如果改善型把这个市场给托起来,或者往前面走,需要更好的生活改善和体验,那好的房子就值得存在的。从这个角度看,120-144平方米改善型用户购买的比例在增加。

[朱熙]另外,新峰地产做了一个统计,从2013年-2015年,10000元/平方米的住宅只调五区之内的数据,因为只有五区之内才有房价破万的盘,基本上一年增加一个百分点,到2015年底是7%,100套房子里面有7套房子是破万的。当然,包括今天我们所在的华远。

[黄拓夫]对,是破万的双倍。

[朱熙]再过三年,按目前的增长速度来看,就可以达到10%。10%意味着什么?从个位数到十位数,用计算机语言来说,是一个很大的变化量。

[黄拓夫]质的变化。

[朱熙]当然我们不好评估,但从个位数变成十位数的占比,我们相信对市场来说是不一样的东西。所以,这些数据支撑了我说三年之内房价将破万的论断。

[黄拓夫]刚才,朱总对房价为什么会破万从三个方面分析了,我大概总结一下。首先,从政策延续性看不到任何倒走的现象;第二是长沙和其他强弱二线城市比较还有很大的上升空间,包括从跳出房地产看房地产的外部宏观经济来讲是有底蕴和基础的;第三是从二手房、一手房联动效应来看,二手房带动一手房价格的上涨。作为二手房专家,今天请来了黄总,我就要好好听听公辩双方的辩词了,看你怎么驳倒朱总。

[黄雁峰]我对长沙的房价没有朱总这样乐观。但是,要看套内面积。长沙的房子按套内面积来看,一般分摊在20%以上,如果再成交20%,实际上长沙的房价已经达到8000元/平方米了。另外,长沙精装房的比例非常低,不像其他城市精装房比例很高,目前长沙房价低也与这个原因有关。

[黄雁峰]目前,我个人认为房价不宜过速过快增长,房子是一个特殊的商品,如果过快增长的话,老百姓把钱都用来买房的话,就没有其他的消费了,这是政府不愿意看到的。还有房价也不能下跌,下跌对社会也有很大的影响。长沙政府不能容忍长沙的房价下跌超过6%,如果超过6%,资产不良率可能会超过4%,如果超过4%银监会要求银行低利率操作,长沙房价也不可能下跌。因此,个人认为房价涨幅要超过通胀,或者比CPI更好一点,体现资产的增值保值。

[朱熙]最好超过GDP。

[黄雁峰]GDP还是不能超过,GDP太高了,应该比通胀略高一点。

[黄拓夫]朱总说主城区是长沙老百姓印象中的主城区吗?

[朱熙]二环内的五区,如果网再扩大的话,那不现实。因为,长沙毕竟还属于长个的时候,摊大饼的时候,外围供应量太大的话,价格肯定涨不上去。

[黄拓夫]黄总主要是从市场管理者、政府方面出发,谈了他们希望看到什么,不希望看到什么。朱总有三大要点支撑长沙房价三年内破万,您对这三大要点支撑有什么看法吗?

[黄雁峰]目前,说实话长沙政府不愿意房价快速上涨,房价快速上涨也会出现一些问题,我刚才也讲过了。前段时间,房价的涨跌有很多的因素相互制约,比如经济发展、城市规划、需求与供给,当然还有政府的一些政策,主要是与这些因素有关。在目前不打破相互制约平衡的情况下,我个人认为房价应该是稳步往上走,而不是暴涨的情况。政府也不愿意看到的一个情况是,长沙的库存量确实比较大,按照去化周期来讲应该还需要10个月吧?

[黄拓夫]截止到5月份应该是10个月。

[黄雁峰]是的,库存量是非常大的。特别是商业、办公,库存量也很大。现在,国家想把商业、办公转为住宅。

[黄拓夫]这就说到另外一个问题,长沙的房地产虽说在全面复苏,但商业、办公的市场好象还是没有复苏的迹象。今年写字楼的成交比去年高了一些,特别是4月份的成交量很大。

[朱熙]主要是因为去年基数过低。

[黄拓夫]平均下来每个月不到10%的成交量。华远的写字楼、商业综合体,都是商办为主的物业形态,对于这样的地产来讲,这样的去化速度是远远不够消化长沙市目前的库存的。所以,现在市政府也好,省政府也好,就有了商改住这个想法。

[黄雁峰]同一个楼盘卖6000元/平方米,办公卖8000元/平方米,商业卖10000元/平方米,大家肯定愿意去买住宅,不愿意买商业和办公,要看具体怎么做了。

[黄雁峰]目前,从国家60多个新型试点城市发展来看,通过区化调整,现在把暮云和跳马划到岳麓区了,土地供应就有了很大的供应量,增加了土地供应。那一块儿,如果政府重新做规划的话,在那里建房子的话,会不会把长沙的均价拉低呢?这也是一个问题。如果大家去暮云买房子,暮云的房价肯定不能和长沙市内相比。我记得2011年的时候,当时统计房价是采用内五区的价格,当时内五区的价格6000元/平方米,已经很高了,但是望城的数据纳入进来以后,房价就被拉低了,我想暮云和跳马纳入进来的话,长沙的房价肯定也会被拉低。另外,还有望城在修地铁,离长沙市内的时间距离越来越近了,也不排除有很多想在长沙市内买房的人选择去望城买房子。

[黄雁峰]其实,长沙市房价的上涨不是普遍的上涨,而是某些区域的上涨。比如,岳麓区洋湖板块、滨江板块、梅溪湖板块,主要是这三个板块。实际上,我们在南城、北城板块做过调研,他们不是没有涨幅,只是涨幅没有那么大。2月份的时候,当时税费政策出台,我在朋友圈发了一个观点,最近几年想买房的可以出手了。如果是规划前景比较好的一个区域,从政策角度来说那是最好的,你就可以买。结果一个朋友买了,当时的价格是6800元/平方米左右,后来调到8000元/平方米左右了,涨价主要集中在那三个板块,其他区域也没有怎么涨,这是目前长沙楼市情况。

[黄雁峰]从购房人群分析还是分析消费者,去年也做了购房人的分析,我们也有一组数据。从购房比例来看,主要是长沙市的购房比例在2012-2013年是40%左右,到2014-2015年的时候达到了45%。湖南省的其他地级市也是40%左右。

[黄拓夫]长沙市本市的人在长沙购房,本地居民买房的是40%,湖南省其他地级市在长沙买房的也是40%?

[黄雁峰]长沙市的是40%,湖南省其他地级市是45%,到2015年以后长沙市本地购房的人更多了。这就意味着什么呢?房价抬高是要靠投资的,本地消费对房价来说要有很大的促进是很难的。我们看2009年,深圳房价暴涨,还是通过工改,工改的比例比较大,完全靠本地购买率抬高房价是比较难的。另外,长沙的棚改力度很大,产生了很多本地居民购买。一般长沙人本来就有一套房,顶多再买一套,增长空间不是很大了。

[黄雁峰]从价格来看,2014-2015年单价在6000元/平方米以内的长沙本地人购买的占比达到51.37%,一般人购买的房子是6000元/平方米以下的,而大于12000元/平方米的购买高端住宅的人士达到了18%左右,在长沙购买的客户主要以刚需为主。所以,主要是有外部资金进入长沙,如果仅靠本地资金的话,是很难推动长沙房价上涨的。

[黄雁峰]谈到二手房这一块儿,我的感受比较深。3、4月份二手房为什么暴涨?因为,2月份出来了营改增政策,并且是5月1日执行。那么,有很多人想在2、3、4月份成交房子,到5月1日营改增政策实施以后,成交量马上就明显下跌了,非常明显,这就是二手房暴涨的一个原因。

[黄拓夫]你从各个方面把朱总的观点击破了一下,朱总要怎么样反驳他?

[朱熙]这个不用反驳,其实我们的观点是一致的,主城区、二环以内破万是迟早的问题,只是时间的问题,只不过我给出了一个范围。黄总基于各种各样的综合因素没有给出时间,我给了是三年的时间,是这样一个状况。

[朱熙]5月1日营改增的事情,其实老百姓被吓怕了。因为,在3.15那天,上海和深圳都出台了政策,特别是上海社保从三年改为五年,意味着什么?意味着3月29日那天晚上上海当晚的成交量是多少我不知道,但是那是一个很大的数据。那天晚上在上海买了房子的人,在上海落下根了。在3.15之前,有购买能力、购买条件,选好了购买标地的人,还要等两年之后买,两年之后上海的房价是什么样子?我们不能够去想象和判断。

[黄拓夫]这和中国股市有关系。

[朱熙]如果老百姓在2年之后才能在上海完成置业计划,那是什么情况?

[黄拓夫]所以,连夜哄抢的情况出现,政府政策出台的确会引起这些效应。

[朱熙]确实是这样,政策出来之后总会有解读,中介对3、4月份二手房交易爆增的原因,那时候国家没有详细解读营改增政策的专家,老百姓只能猜测,猜测的话就有可能往好的方面走,也有可能往坏的方面走。中介想多一些房子交易,肯定是说对自己有利的分析,政策到底是什么样子?老百姓也不是特别清楚。

[黄拓夫]黄总提了一点,他从今年岳麓区房价上涨的情况来推导全市的情况,我觉得很有道理。为什么呢?像他刚刚所说,今年岳麓区均价上涨幅度比较大,会不会出现两年之内或者三年之内,由于像华远这样的地标性建筑多起来以后,我们都知道二八法则,可能有20%不到的项目就把整个价格拉上去了?

[朱熙]无论是哪个房地产市场,只要我们把眼光放开一点点,去看哪些城市?去看武汉,或者再远一点看深圳、北京,是一样的,肯定像拓夫说的这样的状况,就是20%的楼盘带动了价格的上涨。国家去库存也是一样的道理,总有先锋,总有砍大旗的。

[黄拓夫]总有死在沙滩上的。

[朱熙]死在沙滩上是后面的事情,说到去库存,强二线城市去什么库存?真正需要去库存的是长沙嘛,10个月的去化周期。三年以来没有卖掉的房子,简单说2013年之后没有卖掉的房子,如果是2011年、2010年、2009年、2008年的房子还没有卖掉,可能你打个电话过去都没有人接了。

[黄拓夫]对,你说的是有遗留问题没有解决的房子,对面就有某个项目的房子到现在还空在那里,也没有成交量。

[黄雁峰]有一些房子被过户到开发商名下的,也有这样的情况。

[黄拓夫]老朱,你给网友一个建议,是不是上半年还是购房的最佳时机?

[朱熙]从拉大一点的格局来看,看长沙的收入和房价的比例,多少年能买一套房?大家要搞清楚,房子是一个有杠杆效应的东西,不是一个简单的消费品,有物品属性,还有金融属性,你拿你的收入和房价相比的话,对大部分百姓来说是需要参考的一个比值。还有人拿租金和房价来比,这个比值达到5%左右回报的在长沙比比皆是,高出存款利息,高出房贷利息。

[黄拓夫]为什么长沙投资人群愿意买房出租,而不愿意买房转手再买。因为,我做了简单的投资分析回报表,五年之内的租金回报远远高于转手回报,因为2008、2009年有涨价,2011年开始长沙房价就没有什么涨价了,长沙房子的租售比极低。

[黄雁峰]按照长沙的租金来讲,要20年回本。

[朱熙]就是5个点,5个点已经是非常好了。因为,房子没有经营性风险,现在的税收也比较低,当包租婆、房叔是非常好的事情。如果你要做决策的话,总会找到一些参考指标或者标底来做支撑,或者来做推理。其实,在长沙买自住房的话,任何时候都是合适的时机。从租售比、房价收入比来看的话,是可以买的,投资是另外一件事,因为投资不是那么简单的事情。

[黄拓夫]除了岳麓的梅溪湖、滨江板块、洋湖板块之外,长沙还有哪个板块的房子是值得买的?

[黄雁峰]买房子要升值有几个因素,一是跟着政府走。

[黄拓夫]黄总永远举着主流价值的大红旗。

[黄雁峰]跟着政府走肯定没错。还有地铁口,地铁物业是毋庸置疑的好。还有学区房,我们说的学区房是名校、重点学校的学区房。还有公园房,占有城市的稀缺资源,买稀缺房肯定是没错的。

[黄拓夫]朱总呢?

[朱熙]如果说长沙地铁,就看湘江,长沙是被湘江一分为二,现在大力发展河西,河东主要是老城区。政府多年以来经营城市,其实就是把整个长沙的格局拉开了。记得长沙湘江新区批复一周年的时候,业内是先看先导区,再看湘江新区,整个趋势很明显。但是,经过2015年这一年,这座城市河西的变化是非常大的,河西代表了整个长沙的未来。河东是传统的中心城区,这个地方是整个长沙的试金石所在。其实,不管怎么看,长沙的主轴可以看得很清晰,什么概念呢?中心城市以五一广场为中心,过河就是滨江,再到市政府、梅溪湖,这根中轴线是拉起来的,中间有优质的楼盘、优质的配套,或者有产业,或者有政府。

[黄拓夫]拉弓射箭。

[朱熙]对,地理轴线是湘江的南北向,政府要百姓安居乐业,政府要经营这座城市,东边的产业(马王堆、高桥)原来属于外围区,原来那边也是边缘地带,现在也发展起来了,再过去就是武广新城。另外,中国第一条商用磁悬浮试运营了,东边的武广是一个新的区域,那一块儿的交通条件实在太好了,真正能够连接世界的地方就是武广新城,那边有高铁、机场等等,那一片会是一个热点,政府也投入了很多。湘江新区呢?省政府引导,长沙市政府执行,是这样一个情况。

[黄拓夫]老百姓买房子喜欢看户型,从各方面的配套来看也很重要。你需要把整个格局再放大一点,为什么我说要把格局放大呢?因为,在长沙这座城市置业可以从经济地理分析,要跟地理挂上勾,其实长沙是长型城市,两头长,中间短,我们城市的边缘到一桥、二桥,那边就是学校、大学城。从这样的城市来讲,现在不管是国家级规划、省级规划到市级规划,都是把中间的一条轴建立起来,竖轴是长沙的基础,要把中间的轴先建立起来,所以才有东提西拓,才会搞湘江新区。在这条轴线上,在这条发展的路径上去选房置业应该是不错的选择。

[朱熙]下一次你们要把朱翔教授请过来讲讲湘江新区。湘江新区,大部分老百姓还是没有更多的解读,虽说是一个利好,但要怎么来看待这个事情呢?朱翔教授作为省政府参事,他应该会有一个很好的解读,我们讲的可能不在点子上。

[黄拓夫]我们可能讲得太微观了。正如你说,长沙是一个有潜力的城市,论发展潜力河西可能真的是一个增长极,以增长极来带动长沙的发展。去年做了一个研究,目前新区的居住人数还是比较少,要撑起未来市场的发展还需要年份。从现在新区的情况来看,我做了一个统计,河西外地置业人群超过了50%,将来在那边买房的人大多是外地人,房地产政策在制定的时候,也要适当考虑外地置业者到长沙置业,这可能也是吸引外资的一个重要来源。

[朱熙]我想请黄总再解释一下,对于普通人来讲是很好的一个东西,你有很多朋友问你该不该买房,你说二手房交易税费下调一个点,黄总是怎么推导那个时候到底了?

[黄雁峰]你可以把现在的政策对比09年的政策,09年的二手房政策从两年改到五年,现在再从五年改到两年。09年贷款利率是7折,现在是9折利率,从这些政策来看,以后的政策再也不可能更好了。

[黄拓夫]空前绝后。

[黄雁峰]从这个角度来看,不可能再出现7折利率,从这个角度来看,应该是到底了。

[朱熙]那样政策我也持一样的看法,但是我没有与09年的对比,两者对比一下确实是那么回事。对于普通人来讲,看到深圳去年一年涨那么快,哗哗地往上走,9月份交易量上来了。其实,在河西买了房子的人是赚了,他们抄到了长沙的底。而且,2月8日过年,过完年2个月以来,一个多礼拜上班的时间就到3月份了,长沙房价又涨了。

[黄雁峰]其实买房呢,政策出来的时候,开发商还没有反应过来的时候是最好的时候,更开发商回过神来,就错过机会了。因为,开发商对政策的解读需要市场去验证,验证是需要一个过程的。如果政策好,大家都来买房,我就提价,等到他提价就晚了。

[朱熙]我相信这个观点让在座的人眼睛有点发亮。

[黄拓夫]下次买房再咨询你。

[朱熙]其实,今年有不少朋友买学区房,说到买学区房的事情,长沙最近几个月出了一个很严格的文件,不允许择校。

[黄拓夫]都要微机派位。

[朱熙]无论是长沙的哪个区域,教育资源都是稀缺资源,而且是一个分配不均的资源。但是,如果从某种角度来讲,高考,其实对于所有的孩子都是一个很公平的制度,哪怕再不公平,也是非常公平的一个东西。

[黄雁峰]微机派位,这个政策出台以后,我特意看了长沙2013、2014年微机派位的情况,我以为离房子学校最近的孩子就会被派过去,其实不是那么回事。岳麓区一个不算出名的小区,微机派位也可以派到师大附中、师大二小,派到岳麓区四大名校的学校。后来,我看砂子塘小学的学生到底派到哪些学校去了?我看主要是二十九中、十九中。如果你想进雅礼中学,雅礼中学的学位肯定非常紧张嘛。还有博才中学,我还特意看了博才中学,包括师大附中,大部分学校是博才小学直接派到师大附中,还有的直接派到博才中学去了。也就是说,教育资源会优先录取他的小学,这是我研究的微机派位的结果。

[朱熙]所有的教育资源都有稀缺性存在。

[黄拓夫]这是教育资源的不均衡,大家一股脑在岳麓区买房,也是为了教育资源,有道理。

[黄雁峰]所以,读砂子塘小学,我觉得都是浮云,只有这个区域的教育资源好才是最重要的,这两年我研究了微机派位,是这样一个结果。

[黄拓夫]看样子还是要去河西买房。因为,开发商配套建了教育资源,微机派位肯定还是会考虑把他们派过去。你们怎么看待今年的地王?

[朱熙]今年的地王是正荣,他们的房价可能要卖到10000元/平方米。其实,我不认识正荣集团的人,只要去看这几个月在南京、上海,我能确切知道的是南京和上海,还有杭州,这几个城市产生了一些地王。在上海、南京那种地方,只要有地就可以了,而不在于地价。

[黄拓夫]为什么我说房价进入了上升通道,特别是地王的诞生,他们就是有这样的底气才会这样去做。你们认为他们会刷新下半年的纪录吗?

[朱熙]地王,有一个逻辑大家可以去把握一下,不是因为有了地王房价才涨,而是因为房价涨了才有了地王。其实,在拿地这件事情上,开发商是看老百姓买房的角色,政府主要看开发商的情况。地王,不意味着市场到一个阶段性的高点。当年长沙的总价地王出来之后,你们可以看看当时的市场情况嘛。

[黄拓夫]由于时间关系,会客室到这里就结束了,感谢大家的参与。

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