[黄拓夫]2015年已经过去，从数据来看，2015年的楼市行情可以用明显好转来概括。在经历了2014年的调整之后，2015年在一系列政策发酵刺激的影响下成交急速提升，内六区与去年同比成交量扩大了50%以上，长沙楼市反弹态势明显。
但是高成交背后也有隐忧，全年完成投资额下降超过五成 ，土地面积成交同比下滑，内六区土地出让金同比下滑近七成，新开工面积下滑40%以上……这一切让2015楼市的回暖，看起来只是在一个又一个政策和行政命令的刺激下，让刚需一族的强行变现。
2015已尘埃落定，2016序幕拉起。市场反弹获得丰收，但回暖的背后还需要冷静的观察和理性的思索。这种回升能否持续？本期微沙龙我们邀请到规划行业专家、学者、业内精英聚焦市场热点，探讨发展大势，分享热销心得，共同总结2015年长沙楼市，并展望2016年的发展趋势。

[黄拓夫]今天，我们在华远华中心新的营销中心举办“2015年地产研究院总结性微沙龙”，在这个微沙龙上，我待会儿会给大家总结过去一年房地产市场的总体发展状况和各项关键指标。另外，大家作为研究院的专家、行业从业人员，借此机会，等会也请大家把自己一年来对于房地产市场，对于自己项目的一些情况，跟大家进行沟通。不仅从专业的角度，也从从业人员的角度来反映一下，看看市场的发展情况到底如何。

[黄拓夫]首先，我介绍一下到场的各位嘉宾，他们分别是：
张鸿辉 长沙市规划信息中心副主任；
阳学文 湖南大学建筑教授、知名建筑学家；
傅 沂 中南大学教授，中南大学地产研究中心副主任；
王 望 华远华中心营销总监；
黎 念 长盛上东区营销总监；
龙 亮 中建信和城营销总监；
朱 熙 新峰地产研究院院长；
李 柏 豪宅研究院执行院长；
黄拓夫 0731地产研究院副院长。

[黄拓夫]下面，我介绍下2015房地产市场的关键指标，总结发展情况。

[黄拓夫]一、宏观经济政策。
1、经济指标。
2015年，全国经济结构调整导致经济进一步下滑，破7成定局；M2供应逐步增加，但仍未解决通缩问题，企业融资依然较为困难；全社会固定资产投资及房地产投资持续走低，房地产投资增速逐步接近冰点；长沙方面，GDP增速放缓，房地产占比固定投资比重下降至8%以下。但长沙前三季度全市实现GDP6147.7亿元，同比增长9.7%，增速比全国和全省分别高2.8和1.0个百分点。全市GDP增速居全国省会城市第6位、中部省会城市第2位，其中部地位依旧。

[黄拓夫]2、政策环境。
2015政策时间轴：全年主要经历了多次降准降息、330新政、开发二胎、降低首付、和公积金新政等于房地产相关的政策，密度之频繁和次数之多创下历史。其中，货币政策方面，2015年经历5次降准降息，公积金史无前例的门槛下降，从此进入负利率时代；行政手段方面，全国解除除一线外的限购，置业门槛大大降低；中央力主打响去库存战役，不动产登记实行，二手房新政；置业补贴方面，2015年各区县加大了对置业人群的定向补贴，刺激需求端；轨道交通：地铁建设全面提速，5年内有望建成网络结构。城市规划：先导区升级，湘江新区获批国家级新区，区域增长极高地逐步形成。

[黄拓夫]二、长沙土地市场。
1、土地供应：推地节奏放缓且质量偏低。
2015年长沙内六区供应土地105宗，同比基本持平，但供应面积为423万方，同比下跌30.65%。2015年土地供应节奏大大放缓，土地供应结构也转向了低价格的工业地产，整体供应面积和供应宗数略微下降，但整体结构出现了很大的变化，土地无论从位置还是区域来讲都质量不高。
2015年长沙土地供应内六区占比仅为30%，供应总和与长沙县相当。
其中工业用地供应占比高达57%，而住宅用地供应仅为4%。对比2014年，由于供应总量的大幅度减少，供应结构进一步分化。 内六区的主要供应还是集中在几大热门板块中，其中商住类土地供应远超居住用地供应。不难看出，由于往年的大量供应导致土地供应边缘化和质量下降，居住用地更是越来越少。

[黄拓夫]2、土地成交：持续低迷。
2015年长沙内六区成交95宗，高于去年86宗，成交面积为411万方，同比下降了7.26%。但除去低价位大面积的工业用地，实际商住三类用地仅成交180万方，同比去年下滑近50%。今年土地成交延续去年的态势，呈急速降温。即便是在今年成交大幅反弹的情形下，开发商对长沙的库存压力和后市预期仍然偏悲观，拿地愈趋谨慎，土地市场活跃度极低。

[黄拓夫]在2015年成功出让的95宗地块当中，工业土地与商住三类土地占比各半，其中商住类土地的商业类用地份额较大，这也延续了2014年以来的趋势。同时，整个长沙地区的工业用地占比也在2015年获得了极大的提高，四县市的土地成交主要以工业土地为主。

[黄拓夫]3、土地价格：溢价率接近于零。
长沙土地楼面地价近六年一直处于波动上扬的态势。但2015年长沙内六区宗地楼面地价1134元/平米，同比下降36.41%，出现了较大幅度下滑。随着今年楼市的遇冷，土地供应相对减少，且多地块综合开发价值相对较低，工业用地唱主角，多以底价成交，溢价地块仅有4宗，整体溢价率接近于0。

[黄拓夫]其中，内六区的楼面均价为1501元/平米，同比下滑19%。天心区的土地楼面价成交价格最高且上浮最大，开福区、望城区的土地楼面价下滑比较明显。望城区依然是楼面地价和单价最低区域，且因为望城成交面积最大，拉低了内六区整体均价。商住类土地楼面价方面，除望城外，内五区商住类型的土地楼面价实际都略有上浮。

[黄拓夫]4、土地收入贡献率——成交金额显著下跌，政府土地收入锐减，财政收入下滑明显
2015年长沙内六区土地成交总金额为79亿元，同比下降70.3%，创下2010年以来的最低值。区域成交：岳麓、望城土地成交面积占内六区的73%，与去年基本持平，但岳麓区的成交比例大幅减少，望城区大幅增加。

[黄拓夫]5、土地成交月度分布：稳定的低迷。
2015年商住类土地成交面积相较去年降低明显，同时2015年内六区市场流拍10宗地块共43.63万方，流拍率9.5%，其中商住类用地流拍9宗，流拍率15%，较去年下跌了6个百分点。虽然流拍率降低，但整体成交低迷是不争事实，土地市场知名举牌方集体沉默。

[黄拓夫]三、新房市场。
1、投资开发：2015年投资总额下降明显，资本对楼市发展看淡。商品房新开工同比均下降明显，但施工、竣工面积与去年相当，短期上市量将维持较高水平，中期供应水平将有明显下降。

[黄拓夫]2、商品住宅：2011-2015年，长沙住宅供应年平均值为1800.81万平方米，年平均增幅为4.88%。但2015年的供应出现下调；从内六区的供应分布来看岳麓区是供应的主要阵地，2015年的供应总量为442.06万方，占内六区比例接近40%；其次是雨花区占比超过20%，芙蓉区与开福区占比较小。受前期市场震荡和预期悲观的影响，2015年内六区住宅供应同比下降近20%，但由于2015年市场成交向好，进入下半年后推盘数量增多，供给有所恢复，推盘也较为集中，四季度延续了这一趋势。

[黄拓夫]近五年来长沙及其内六区商品房成交量经历了一个从急速上扬到2014年遭遇拐点下滑的过程，2015年大幅反弹，全市商品住宅成交1915.47.12万方，同比增长34.01%。其中内六区网签1724.59万方，同比增长52.93%；从内六区的成交分布来看，岳麓区的成交量第一的地位不可撼动，成交量同样接近40%。在2015年成交普遍放量的情况下，岳麓区、雨花区和望城区都取得了不俗的销售业绩，三区成交占比也超过74%。住宅成交结构方面，90-144平米套型主力优势扩大，投资型产品比例降低，改善型需求扩增。住宅成交均价方面，2015成交放量，价格地位盘整，是整个市场以价换量的必然结果。六区价格特征方面，六区分化明显，其余各区成交均价同比均跌，望城区稳坐价格洼地，拉低整体均价。

[黄拓夫]3、写字楼商铺：2015年，写字楼市场成交同比增长69. 28%，但供应的增长更令人担忧。2015年写字楼供销比达到了2.88：1；受不断推高的库存和低价项目入市的影响，2015年办公用房年成交均价为8022元/平米，同比下跌26.51%；商铺2015年成交面积同比增长38.88%，新建商业网签均价为13028元/平方米，同比下降18.19%，近一年的商业用房同样是以价格为代价获得成交。

[黄拓夫]4、总评。
2015年总结：宏观经济下行，人民币贬值，股市震荡和2014年的楼市低迷，直接或间接的催生了6次降息5次降准，公积金新政和贷款门槛的降低，中央要求打响去库存的战役，地方上全力救市，最大限度的刺激需求端。我们进入了史上最宽松的置业时代。
土地市场从火热走向低迷，边缘化的趋势明显。过去高溢价时代在2015一去不回，随着前几年大量高品质好地段的土地出让，长沙的土地市场归于沉寂，好地块难觅。挂牌出让的重心已经转向了近郊和远郊市场，长沙基本告别高调的造城圈地运动。

[黄拓夫]新房市场——虚火2015。成交创造了近十年新高，但是投资、土地、新开工、价格下滑震荡较为明显。鉴于对长沙房地产市场结构的分析（成交集中的价位、面积、户型、置业次数和置业人来源等），可以看出2015年的成交火爆其实质是大量叠加的政策和优惠举措的刺激，让刚需强行变现。市场结构的矛盾并没有得到解决，特别是写字楼和商铺市场的严重供求矛盾，加上刚需红利释放殆尽、资本寒冬到来，这种高成交实际上很难持续，市场的系统性风险和结构性矛盾仍然存在。

[黄拓夫]展望2016年：2016年，我们认为长沙房地产市场处于高峰滑向低潮的平台期。1.中短期内，长沙住宅市场一定是刚需主导，得刚需者得天下。2016年将会延续史上最宽松的一系列政策，成交量会有所下滑但仍将维持在高位。性价比高、大品牌的刚需、刚改产品将迎来快速去化。土地市场，少数优质地块的入市将会引人注意，但不再是房地产市场关注的焦点。2.中低价格，较高销量将是市场的常态。但在刚需红利逐步释放，供给端严控的形势下，销量将会走低 ，价格在下半年有望反弹。中长期看，市场将在3-5年内逐步完成从刚需到改善的转型，期间大量的企业将被淘汰出局。3. 写字楼商铺市场形势严峻，供需的不平衡将导致市场重新洗牌。饱和度高的片区和板块的过剩商办供应将面临极大的挑战。远郊地区的新型商办（总部基地、保税区、商贸城等）由于特殊的定位和较低的价格受到市场青睐。
谢谢大家！

[王望]今天来了很多的前辈，有认识的，还有一些新的专家。首先，我代表华远华中心项目非常感谢各位专家的到来，过来给我们做指导。今天，我们在这里探讨整个2015年的市场。刚才，主持人的分析非常全面，“虚火”这两个字我是比较认可的，这也让我联想到华远华中心项目。其实，华远华中心项目和长沙市的感觉是脱节的。我相信，在座的各位都有这样的感受。因为，华远华中心项目好像不在长沙市一样，不管是成交价格，还是产品，都有这样的感觉，可能我对整体大市的判断和主持人的判断是一致的。

[王望]另外，我还想说一下豪宅市场。我觉得，2016年我对豪宅市场是充满信心的。为什么这么讲？刚才，主持人提到，目前在核心区域的出让土地比较少，之所以土地出让价格不是很高，是因为很多土地都在长沙市周边，岳麓区、望城区的土地供应量很大，而真正在开福、天心沿江一线的豪宅产品是越来越少。拿我们项目来讲，周边有万达、恒大、保利，除此之外很难找到能够与我们项目相匹配的产品。但是，这里面就存在一个问题，什么是真正的豪宅？会有一些产品在打造的过程中把价格做得比较低。所以，他们在慢慢朝改善型的方向发展。

[王望]实际上，我们非常高兴看到这样的情况，这意味着我们又少一个竞争对手。所以，很多人觉得很奇怪，2015年底的时候，保利也在开始促销了，在这样的情况下12月份我们卖得非常好，销售额达到将近1个亿。实际上，这也反映了真正豪宅客户的心理，真正的豪宅客户更看重的是你的品质、产品和服务，而不纯粹是价格。所以，对于2016年的豪宅市场，我们项目在2016年，写字楼和大平层将全面面市。那么，我们还是非常有信心的。

[王望]写字楼的供应量很大，最重要的集中在芙蓉中路一条线上，由南向北写字楼的量很大。但是，江边写字楼的量并不是很大，只有保利等几个新项目。2015年，我们和几个重要的机构进行了研讨，在谈的过程中都看到了沿江写字楼的需求量其实是很大的，这个大趋势是改变不了的。而且，整个中国90%的二三线城市都是这样的，都是“虚火”，都是供应量依然巨大，对于每一个做项目内功的修炼是非常重要的，怎么样把服务做好，怎么样把产品做好，就能够真正的获得市场。
非常感谢各位来到华远华中心，希望大家在这里有一个非常愉快的下午，谢谢。

[黄拓夫]感谢王总。龙总的项目在2015年卖得很好，请分享一下心得吧。

[龙亮]中建信和地产在2015年的销售业绩、销售面积、销售金额都是长沙市第一，我们公司中建梅溪湖中心，中建信和城，中建芙蓉嘉苑也入选长沙楼市十强，这应该是在长沙市场上第一次有三个项目面市。刚才，主持人问2015年的市场形势，整个形势应该是比较虚。大的情况，应该是政策刺激以后，包括低首付、低门槛对整个市场有一个带动，促进了购买力。但是，2016年能否持续？需要观望。特别是上半年，可能又会到一个小的低谷。但是，不管怎么讲，去年中建信和地产在低谷中取得佳绩，是有原因的。一是依托品牌。中建信和是中国建筑和中建五局的一个央企品牌，品牌为王，打造产品差异化。通过集团联动，为销售助力，去年我们举办了长沙市首届湘江杯帆船赛，以及冠名国奥足球赛事，举办品牌发布会。

[龙亮]二是产品业态丰富，可以满足消费者的个性需求。我们有高层住宅、公寓、别墅、洋房、写字楼、商铺等等，去年各个产品都处于一个销售高峰。三是，资源组装，我们还和一些好的中介公司代理公司合作。说到中建信和城，这一个盘在去年就卖了9个多亿，我们打的口号是“韶山路上最后一块剩地”，韶山路上已经没有什么地块了，而且这个项目还处在红星圈，武广商圈。项目本身配套有五星级酒店，包括南城最好的学位。我们的工程质量，绿化配套都是首屈一指的。

[龙亮]去年，信和城11栋1500套住宅卖了1300多套，销去化率85%多。今年，我们主要在推公寓、写字楼，对于这些我们还是比较有信心的，现在还没有开卖就有很多意向客户了，我们企业有集团优势，依托品牌和我们自身的产品质量，服务质量打造我们的产品。

[李柏]我是来自豪宅研究院的，对于2015年的豪宅市场，我个人还是有一些感想。2014年，豪宅市场感觉有些失调。从2015年的情况来看，不管是真豪宅还是伪豪宅，还是“被”豪宅，研究院也做了对于豪宅标准的探讨。我认为，豪宅具有独特的稀缺资源，这是第一；二是它的价值内涵和文化内涵；三是它能经得起时间的检验，随着时间慢慢成长。

[李柏]比如华远华中心，在二环以内，江边，这是多种稀缺资源使得他具备有豪宅的底蕴。另外，他有深刻的、独特的文化内涵，这是非常明显的。我也看到华远华中心在这一块儿做得比较充足，特别是把坡子街文化和华远华中心做成了非常漂亮的营销事件，把老长沙与华远华中心真正对接起来了，结合起来了。我两次体验了豪宅，特别是江景豪宅，在浴室洗澡的时候，可以不用考虑任何的私密性，又可以望江，这是非常独特的。为什么豪宅要经得起时间的检验呢？别人在考虑刚需怎么样去库存，但豪宅没有跌价，反而价格持续上涨，因为这是开发商对品质的坚持，对未来的预期。我认为，豪宅的投资价值也是很大的，他是改善型产品，投资增值价值也是比较大的。

[李柏]我认为，在长沙这种新一线城市或者二线城市，未来的豪宅市场是很有发展前景的。因为，我们不缺好的山水资源，有先天的资源在这里。所以，我很看好长沙未来高端豪宅市场。在来之前我也看了最近五年的数据，实际上140平方米以上的住宅，也就是普通改善型住宅，从面积上来讲是走低的，多的时候在五年前达到18%，2015年的数据已经低于10%了。但是，把140-180平方米左右面积的改善型市场给挤掉，豪宅市场的增量依然是持续的。如果是豪宅的话，从单套成交的量来讲，实际成交比改善型市场要好得多。在市场供需和市场需求方面，豪宅市场是持续乐观的。

[李柏]当然，今天主要是回顾2015年的整体市场，对2016年的房地产市场做一个展望。我们也看到了，写字楼、商业的压力已经比较大了。我认为，未来，特别是2016年以后接下来的两三年，商业和写字楼的市场压力可能是最大的，在去年、前年我就有这样的感觉了。我认为，长沙市的商业体量在未来两三年会形成爆发式的增长。比如，上个月开业的商业综合体就有10家，量是比较大的。而且，现在在建的以商业为主的综合体的量也是比较大的。我认为，要认识到未来商业地产的严重性，这种比例是不平衡的。

[李柏]刚需方面，整体来讲我是比较认同0731地产研究院黄拓夫先生的核心观点。从2015年的政策来看，我认为2016年主要是消化2015年出台的N多政策，应该说这些政策对楼市的推动和去库存还是有比较大的作用的。从2015年10月份开始就比较明显了，数据开始往上走了。所以，我还是认为2016年的房地产市场一是要坚守，二是要坚信，2016年的市场应该会比2015年的市场要好一些。谢谢大家。

[黄拓夫]谢谢。李总研究了豪宅标准的制定，这是一个很好的事情。张总，您能不能讲一讲，什么样的产品是豪宅？什么样的产品是改善？有没有相关的研究和心得？

[张鸿辉]我先谈一点个人对豪宅的理解。首先，非常高兴有机会来参加这样一个微沙龙活动，做了很多年的地产相关工作，但是是第一次参加这样的论坛，之前和甲方（设计单位）的朋友聊得多一些，我看在座的大多是偏销售的专家。那么，我从规划设计和规划方面的大政策对房地产市场的影响，结合我个人的工作谈一些理解吧。

[张鸿辉]从总体来讲，长沙市房地产市场发展的动向和前景肯定还是有的。因为，现在是黄金时代到白银时代，规划也在转型，从以前的增量规划转向现在的存量规划。在这样两个大的背景下，2014年长沙市城乡总体规划的修改也是刚刚完成，这有组数据，到2020年长沙的建设用地规模要计划做到629平方公里。从这个角度而言，现在的规模和人口都有发展的空间，这是一个大的宏观背景。近期召开的“中央城市工作会议”是改革开放以来的第二次城市工作会议，在这次会议上明确提出要“尊重城市的发展规律”。从这可以看出将来的一个发展趋势，可能不会是像以后那样大拆大建，而是应该走一条可持续的城镇化路子。我认为，地产行业并不是就到了冬天，从长远来讲还是有相应的发展机会的，这是我个人的理解。

[张鸿辉]但是，同时也会存在很多的挑战。从宏观来讲，长沙的城市化率已经超过了50%。根据国内外相关经验，城市化率超过50%的时候，前期快速城镇化所累积的矛盾就会爆发出来。从工作经历来看也遇到过这样的问题，比如很多楼盘的业主在维权，个人认为这都是前期快速城镇化、快速地产开发所累积下来的矛盾，当它过了某个临界点的时候，会有一个集中爆发的表现。为什么以前房子建完了，很快就卖出去了，也很少有人闹事维权的。

[张鸿辉]现在越是价格降低，维权的现象也越来越多。那么，对于地产规划也会有相应的要求。比如《长沙市新版城市技术管理规定》出台，相关规定的出台对于地产项目肯定会有相关的影响，可能也会存在规划与地产开发之间会有一些博弈的关系。规划是政府分配资源配置的手段，他要维护的是公共利益，作为开发商代表的企业着重对利润的追求，在公共利益和企业利润进行博弈的过程中，市场该怎么样走向平衡？个人认为，可能要考虑相关方面的保障。
我认为，同样也会给房地产开发带来一些机遇。比如，增加公共开放空间、公共绿地，减开发密度、减开发强度，使人们的居住品质越来越高，我相信这些对地产开发也会有一些促进的意义。比如，以前一块地的容积率可能做到3点多。

[张鸿辉]但是在开发过程中也会遇到很多的约束条件，比如户型。那么，有的开发商会觉得我出了钱，拍下了这块地，但是建设起来会很困难，因为受到很多规划条件的约束。那么，相关政策实施以后，原来一些公共性的问题通过规划的实施逐步地积极消化，以后新推出来的一些地块会有新的规划条件，对地产的实施可能会更多地与开发商的诉求达成一致。

[张鸿辉]最近，我们在和几个大的开发商，如万科、恒大、长房集团等企业，我们进行了一些走访，也开了一些座谈会，联合做了一些工作，探讨“规划+地产+大数据+互联网”的实践，以高铁新城为例，探索怎么样将城市设计的一些元素及大数据的分析手段，运用到合作项目的具体开发和实施过程中，根据规划的分析，为项目方案的后期调整，也提出了我们的建议手段。我们结合网络上的一些开放数据，如微信数据、微博数据、QQ数据，还包括出租车数据、手机数据等等，尝试探索一种新的大数据方式来分析购房者心里真正的需求和开发商的供给能力。那么，通过这样一些新的科技手段，我们试图达到这样一个目的，这个人从哪里来？到哪里去？他来到这里会有一些什么动机和目的？他会有一些什么样的反应？我们通过这些方式来帮助开发商提高产品的质量，以及定位更加精准的营销方式，我们想走一条更加新型的路子。

[黄拓夫]我说个题外话，目前，长沙市规划信息中心和0731房产网结成了战略合作关系，张主任说得很多，以前对规划信息的挖掘在市场上是很少见到的。接下来，我们马上会推出一款产品，是一款利于市场信息透明度的便利小产品，1月20日会召开发布会，欢迎大家过来。

[张鸿辉]说到豪宅，我们没有太多的经验，最近对长沙市近10年来报建方案的户型做了一个统计分析，相关的数据由于今天准备不是很充分，一下子想不起来，但在后面的活动过程中，会陆续将我们的分析结果在发布会上有所体现。但是，我个人觉得改善型需求，在中央提出供给侧的结构改革的背景下，应该是很有市场的。如果有很好的经济条件的话，我个人也很想换一套住宅，改善一下住宅条件。
我就先说这么多，谢谢。

[阳学文]各位总监、张主任发表了很好的意见。下面，我发表一下我对2015年长沙楼市的看法和对2016年长沙楼市的分析。

[阳学文]2015年，个人觉得有以下几个方面，一是楼市迎来复苏期，全面复苏，量增加得比较大；二是购房者入市的意愿进一步加强；三是一、二手房销量全面升温。除了一手房以外，二手房的销售也很火爆，有些中介机构办理二手房的手续要等上一天时间，排不上队，二手房市场开始热起来了；四是新房供应量减少，销售量增加；五是房价平稳上升。除开一些远郊的住宅价格之外，实际上房价还是有所上升的，相对于2014年还是略有上升；六是土地销量大幅度下降。前不久，市政府组织了专家评审会，市政府领导要求要多卖地，卖了地就能获得资金来建地铁。所以，2015年的土地销售确实不容乐观，要想办法把土地卖得更多一点，资金回笼更快一点。上次，请我们过去出点主意，怎么样把土地销好，2015年土地销售情况不是很理想。

[阳学文]对于2016年，我个人做了一些分析。一是2016年长沙楼市整体乐观，比2015年要好一些。原因是什么呢？第一是国家政策支持力度会越来越大，特别是去库存的政策，无论是中央政府还是地方政府，把去库存当作新一年的一个重大任务，市政府还会召开专门的专家会议，针对怎么样去库存开一个深入的研讨会，证明长沙市政府领导对去库存是高度关注的。第二是2016年是“十三五”的开局之年，作为我国来讲对开局之年是高度重视的，一定要做好。所以，我认为2016年的长沙楼市是比较乐观的。第三是供求关系越来越健康。通过2014、2015年的逐步消化，供需关系应该是越来越平衡。所以，我认为基于以上三个判断，2016年的长沙楼市会好于2015年。

[阳学文]二是住宅价格稳中有升。库存量在减少，住宅价格会比2015年略有上涨。三是商业地产进入高峰阶段。现在交通越来越发达，特别是地铁，2016年1号线要开通了，轨道交通布局已基本形成。2016年的商业地产，无论是写字楼还是商铺的销售都会有进一步的放量。市政府做“十三五”规划时，原来是讲要在地铁口建保障房，我对这条建议提出了不同的看法，地铁口建保障房肯定不妥，为什么？建地铁需要那么多的钱，在地铁口建保障房，没有多少钱可以挣；现在长沙市的商品房供过于求，我们确实有必要回购商品房用作保障房，不要再建保障房。我讲了以后，在场的领导都很赞成我的建议。

[阳学文]四是土地市场肯定也不容乐观。土地销售高峰期已经过了，像以前那样一拍就翻几番的现象一去不复返了。五是公寓市场迎来很好的机遇。我们国家，包括长沙市都会出台有关公寓房的优惠政策，我对公寓房市场特别看好。现在，我们调研了沿海城市，沿海城市的中青年群体有很多人都愿意在最繁华的地段买一套公寓房，用于上班时间段的休息场所，星期一至星期五的中午去休息一下。公寓房的投资价值很大，总价低，投资回报率高，再加上2016年对公寓楼政策的支持，我觉得对于公寓楼市场来说是一个利好消息。

[阳学文]六是改善型需求会增加。过去十年确实开发了很多的住宅，要么配套功能不全，要么建筑质量不行，要么绿化不够，有这样那样的弊病。那么，对幸福生活是怎样的追求？就是对小康住宅的追求。那么，高品质社区、改善型需求肯定会增加。在“十三五”住宅建设规划会议上，我就提出了一个建议，将来的棚户区改造，棚户区推掉以后要怎么办？我认为有的推掉以后要增加绿化，要建设人见人爱、精致精美的宜居长沙，舒适度肯定要提高。所以，改善型需求是长沙楼市未来的发展方向。2016年，长沙楼市要把握两大重点。第一大重点是去库存；第二大重点是增加改善型需求，建设高品质的住宅小区。七是整合分化趋势进一步加剧。现在，品牌开发商强者愈强，一些没有实力，没有品质意识的开发商会没有市场。
以上是我个人对2016年长沙楼市的分析，谢谢大家。

[朱熙]我来自新峰地产，也是做数据研究的机构，我们公司在2015年以“中国房地产数据第一股”登陆了资本市场。

[朱熙]刚才，拓夫讲了2015年的房地产市场数据指标，好像在2015年底是前端的数据往下调，但后端市场的销售数据是往上走的。那么，我们能不能把这些数据串起来看呢？我们认为2016年的市场在下半年可能会出现一个短暂的时间窗口。为什么这样讲呢？前面有不少专家讲到了2016年的市场会怎么走，2015年有很多开发商把地卖给别人了，自己不玩了。

[朱熙]那么，新峰地产研究院在房地产大数据方面做深度的挖掘，类似于张主任讲的你们是用规划+房地产+大数据+互联网来挖掘客户从哪里来，有什么需求，对开发商的供给做一个前端的判断。我们做的是从土地数据、新开工数据、销售数据、销售速度等等，分很多层次来看。其实，2015年的长沙楼市已经出现这样一个情况了，从企业之间的分化就可以看得出来，中建在2015年就冒出头了，不像恒大万科在前面扛着，中建在后面跟着。2015年，长沙有些区域的价格是往下调的。

[朱熙]但是，有些区域的价格也是很坚挺的，可能大家不是很关注，但有这样的苗头。比如滨江的价格，像万科的一些盘的价格就挺在那里，不降，反而往上走。到下半年市场好一点儿以后，世茂这样的盘价格就开始往上走了。所以，企业要根据自身的情况，针对市场的变化，可能会有比较好的销售量，会有比较大的发展空间。那么，新峰地产研究院做的市场判断就是，下半年的某些板块，在供给、企业自身诉求等各方的博弈过程中产生了一些大数据，这些大数据会给市场带来什么？比如豪宅、改善型需求，可能会迎来涨价的情况。这个窗口期一来，抓住了的就抓住了，没抓住的就难办了，要重新组织战役了。现在，中央的政策也是这样的，今年要打响“去库存化”的战役。

[朱熙]今年上半年的土地市场可能还会比较火，起码会好于2015年的土地市场，毕竟大家的手里面有粮，心里不慌。另外，企业追求利润，也会有拿地的需求。最近，各大企业纷纷拿地，可能是多渠道走，一是去并购拿别人手里的地，你没有能力了，玩不下去了，品牌也不够，产品线也不够丰富，你做不了，我来并购你；二是到市场上拿地的企业也非常多。今天，在兄弟城市江西南昌，恒大就拿了一块价格很高的地，是竞拍的，与中部城市相比，武汉、长沙、南昌、合肥四个城市经常比较，今年第一拍恒大经过几轮的竞拍在江西南昌拿到了一块比较高价的地，市场上会有这样的机会重组。
这是我要和大家交流的东西，谢谢。

[傅沂]关于2015年的长沙楼市，地产研究院做的分析比较详细。到学校这边，我们的重点和特长不是在数据方面，我们主要是关注两个问题。一是征地补偿的问题。在王家湾启动了比较大规模的拆迁行动，直接关系到中南大学的利益，正在进行中。我个人本身研究的重点主要是产业地产，主要关注养老地产和旅游地产两个主题。那么，我在想，通过我的研究特长，能不能看一下2016年或者未来长沙楼市的发展情况。刚才，大家是从常规地产项目（住宅、商业地产、写字楼）来看长沙楼市。但是，我觉得未来长沙楼市要发展的话，除了去库存以外还有一个非常重要的问题，就是在供给结构方面怎么样和新的业态结合。

[傅沂]大家很清楚，三一本身是做工程机械的一个企业，最近一个大手笔是在星沙搞了一个三一城，也是搞产业地产，这些企业纷纷投入到产业地产上来，可能就说明一个问题，传统市场的空间已经不足以他们生存了，他们必须要拓展新的业态。
大家很清楚，中国的老龄化社会已经来了，长沙老龄化人口的占比也是比较高的，未来这些人的住房需求该怎么样应对？在座的各位是不是要考虑一下长沙养老地产的发展，好像在全国很落后，这是值得大家关注的问题。

[傅沂]最近有两个企业有大手笔，一是恒大在南昌拿了地，还在海南海花岛砸了很多个亿，去旅游是免费的，吸引大批量的人去那里看房，顺便旅游。包括万达集团的王健林在云南的西双版纳也搞了一个非常大的旅游地产项目。所以，这就说明了传统房地产的龙头老大企业纷纷转行，丢掉了以前的传统业态，纷纷做新兴业态，他们已经判断出传统业态的空间已经很小了，纷纷转行。那么，长沙的养老地产、旅游地产等其他地产，在全国都很落后，这对未来长沙楼市的发展很不利。

[傅沂]长沙楼市想在未来要有所发展，除了去库存，就是要创新业态，这也符合中央的供给侧改革，去库存要从需求角度去刺激，我们要从供给角度去改善房地产市场，思路完全不一样，这是我首先要跟分享的一个观点。

[傅沂]再就是整个长沙这座城市的集聚能力还很不够，与其他省会城市相比，长沙作为一个省会城市，整个集聚能力，无论是人才，还是资源，还是资金，都是很不够，导致长沙的房地产市场在全国省会城市中一直处在比较落后的位置。很多人分析为什么长沙的房价低，分析出了很多的原因，但我的观点是长沙作为一个省会城市，没有集聚的能力。长株潭融城搞了什么东西出来？没有实质性的东西，就是几条轻轨在那里转。所以，我认为长沙楼市的发展关键还是在城市产业技术和集聚能力如何提升，这个问题解决不了，长沙房地产市场根本无法去发展，这个观点我是一直很坚持的。无论你搞什么其他的东西都没有用，必须要从这个角度来解决根本的问题，这是我分享的第二个观点。

[傅沂]第三个观点是，对于房地产企业来讲，在互联网+的背景下有一个非常重要的趋势。以前我们的产品是产品导向型的营销手段，现在是客户导向型的营销手段。那么，这样的转变对于房地产市场的转型也需要大家提前应对。以后不是卖房子，卖的是体验。怎么样让互联网和房地产营销结合？这对所有房地产企业来说，都同样面临这个问题。
我的观点可能略有不同，我觉得未来几年的长沙楼市，如果解决不了集聚能力、产业基础和创新的问题，长沙楼市想从根本上得到回暖，基本上是很难的。
先讲这么多，谢谢。

[黎念]我是长盛上东区项目的，在烈士公园附近。今天一下午好像没有提到这个板块，基本上这个板块已经没有代表性项目了，我们也是一个小项目，只有两栋，一栋写字楼，一栋公寓。12年前，我就认识阳教授了。那时候，我还没有从事这个行业。所以，我是来学习的。

[黎念]首先，我很认可前面各位专家、前辈的观点和分析。2015年，长沙楼市发展开始细化，开始有了工业地产，不像以前基本上是住宅，每个行业都会经历这样一个过程。以前，我是做广告的，以前的广告公司什么都做，但现在的广告公司细化出来了，做设计的专门做设计，做策划的专门做策划，做媒体的专门做媒体，每个行业都在细化，房地产行业也是一样的，这是一个市场规律。所以，从2016年开始，市场会更加的细化。

[黎念]从长盛上东区项目来谈一下写字楼和商业，确实商业的压力比较大，“虚火”二字，我只体会到了“虚”，还没有体会到“火”。确实，今年写字楼的压力也比较大。虽然，长盛上东区在地段、价格、配套都有优势，项目正对着烈士公园的东门，景观是最好的，价格也是比较实在的。但是，在销售过程中压力很大。去年，长沙市写字楼去化周期好像是80多个月，今天拓夫也说了数据，情况要好一些了。长盛上东区的公寓销售了80%，情况还可以。

[黎念]23平方米的公寓，买下来就可以租1200元。商铺的价格下不来，租金上不来，空置率又高，所以压力比较大，我这边商铺的回报率3%-4%。但是，我感觉到客户对房地产市场投资的信心不足。今天股市跌了，民众对股市失去了一些信心，但有钱的老板还是多，主要是对楼市失去了信心。说实话，现在投股市也好，投房地产市场也好，有6%-7%的稳定回报率应该是可以下手的。其实，中国老百姓的资金流向主要就是在楼市和股市，基本没有别的投资渠道了。所以，市场信心还是要得以增强。解决了信心的问题的话，房地产市场还是会让老百姓比较踏实的。

[黎念]黎总讲得很接地气，你们的产品基本上面向的是投资性需求，2015年投资性需求量下降得比较大。

[黄拓夫]对，所以我看到的只是“虚”，没有看到“火”。

[黄拓夫]本月20日，0731房产网将举办《2015年长沙楼市白皮书》暨2015年度长沙楼市排行榜颁奖典礼，届时请大家莅临参加。今天的微沙龙就到这里，感谢各位。