[黄拓夫]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎大家收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。

[黄拓夫]3月底，二套房的首付比例从六成降至四成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，楼市再次迎来三大重量级调控政策。相较2月份春节期间，3月份长沙楼市活跃程度提升，各项指标环比回升十分明显，成交量回到去年水准而价格仍在低位。随着3月楼市逐渐回温政策利好接连出台，加之城镇化改造进程不断提质加速，也使得棚改被征收户大量涌入市场，转化为市场购房主力，各界已经对即将到来的4、5月传统营销旺季产生更大期待，更有学者直言新一波的降准降息将在第二季度到来。楼市新政我们需要关注哪些方面？新政密集出台能否改善楼市的基本面？房地产开发商又将如何应对？今年上半年对购房者而言是不是最佳购房时机？

[黄拓夫]本期我们邀请到的嘉宾有：
中原地产湖南分公司总经理、0731地产研究院特聘专家 胡治钢先生
中冶长天置业有限公司营销副总 魏捷先生
乾源国际广场营销总监 江满全先生
卓越蔚蓝城邦营销总监 扶焱焱
恒伟西雅韵营销策划部经理 刘雨涵
星大集团佳美紫郡营销总监李彦良 李彦良先生
伟业我爱我家长沙分公司总监 汤守运先生

欢迎各位的到来！

[黄拓夫]楼市从一季度开始徘徊，我们不妨从0731地产研究院近日发布的《一季度长沙地区房地产市场主要指标监测报告》中的数据来作一些介绍。

[黄拓夫]2015年1-3月长沙市内五区商品住宅供应188.99万平米，其中3月新建商品住宅批准预售34.30万平米。3月供应环比下跌46.6%，同比下跌50.63%，整个一季度环比下降58%，同比下跌8.2%。

[黄拓夫]2015年1-3月长沙内五区商品住宅累计网签249.39万平米，其中3月网签68.20万平米，环比下跌13.1%，同比上涨58.16%。春节过后首月，内五区住宅环比成交量微跌，但显著高于去年同期。整个一季度环比下跌15.31%，同比上涨50.19%。
具体到今年3月，长沙内五区住宅成交均价为6347元/平方米，环比下跌3.31%，同比下降9.93%。同期，长沙四县市住宅成交均价为4015元/平方米，环比下降3.69%，同比下降6.41%。

[黄拓夫]2015年3月，长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.34，这个有大幅度的下滑，主要由于供应量大幅减少，导致供销比明显回落。
截至2015年3月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1639.70万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，503万平米，芙蓉区待售量最低，66万平米。

[黄拓夫]那么，2015年1-3月长沙市内六区写字楼成交面积13.20万平米，同比增长0.04%。共成交1349套，同比增长6.81%。价格方面，2015年3月写字楼的成交均价为8920元/平米，是近一年的最低值。
1-3月长沙市内六区商业用房成交面积31.88万平米，同比增长109.03%。价格方面，2015年1-3月，长沙市内六区新建商业网签均价为12969元/平方米。
最后是二手房，2015年一季度，全市内五区住宅成交56.27万平米，同比上升11.4%。内五区一、二级市场成交比值为4.43：1，其中岳麓区一、二手房交易量差距最大，比值为10.43：1，芙蓉区差距最小为1.35：1。

[黄拓夫]这是一季度长沙楼市的基本情况。今天有幸和在座的一起在这里，我想请大家聊一下，从各个专业的角度，从各个代理楼盘的角度，你们项目的具体销售情况，近期实施或计划实施哪些营销拓客手段，效果如何？近期市场感受如何？先请胡总聊一下。

[胡治钢]从我们代理的项目来看，今年1-3月份上访的客户量和成交量与去年同比还是有一定提升。我们能感觉到确实在两次降息、一次降准，包括3.30政策出台之后，购房者的信心有了明显的回升，主要表现在上门客户的增加和成交数据的增加。从客户到访和成交量来看，接近有2.6%的增幅。

[胡治钢]从网签数据来看，我们统计的是内六区的，没有含长沙县。内六区有一个增幅，与去年同比大概有将近40%多的增幅，但实际上因为今年第一季度网签数据那么好，大部分是因为有30%是八方小区特价房的开发而造成的。但是，从价格来看，比值是下降的，5500元/平方米左右，与去年同比下降了10%多，价格有下跌。然后，成交量有一个增长，价格确实处在低位。

[黄拓夫]为什么会有量有所好转，价格比较低位的情况呢？

[胡治钢]价格上不去核心原因是现在存量还比较大，到3月底我们知道的数据是1606万平方米，按照目前的消化量需要17个月，去年年底是1456万平方米，消化周期是18个月，好一点点，有所好转，但毕竟还是处于供过于求的局面，存量还是很巨大，存量房还很多。那么，价格还在低位徘徊，每家都有房子卖，供过于求的现象还是很严重，就造成了价格的低洼现象。

[黄拓夫]各位老总操盘的项目有什么反馈情况吗？从魏总开始吧。

[魏捷]刚才，胡总讲了一些比较具像的数据，我就讲一下我的感受吧。胡总说了供求关系在这里，需要多少个月才能完成。但是，经过政策的改善，今年不断出台了新的政策，从上半年到现在已经有了回暖的迹象。包括我现在感触最深的是，最近早两个礼拜，营业税降低，过去从公积金的三成到二成首付，包括商品房四成到三成首付，政府是把蛋糕做大。

[魏捷]我已经把房子卖了，我是改善型的客户，希望去住更好的房子。但是，我肯定要把手里的房子抛出去，政府行为就是要把蛋糕做大，包括公积金、商贷等等。以我做营销地产的经验来说，我认为降价是最有成效的，不得不承认这个观点。所以，结合之前的营销政策，包括现在的一些风声，我觉得作为开发商的话，在这个时期赶紧走量，至于后面的情况说实话谁都说不清楚。

[黄拓夫]看谁跑得快。

[魏捷]看谁跑得快，毕竟胡总说了供求关系在这里，今后的情况谁都说不准。

[黄拓夫]江总这边有什么高论？

[江满全]确实市场在好转，现在确实是一个去库存的好时机。如胡总所说，长沙的库存量太大了，各大楼盘都在想各种招数去库存，所以一季度整个房子卖得很好，但价格上不来的原因就是这样。当然，我们项目乾源国际广场的房子卖得不错，价格也涨了一点点。3月份销售了50套，这个月有望达到80套，品质摆在这儿。

[江满全]其实，购房者在市场不好的情况下，可能会优先选择价格更加便宜的楼盘。但是，市场好的时候，可能更倾向于找基本面，找楼盘的价值。以后我买了之后住起来非常舒服，哪怕我想脱手的时候，也很容易脱手，他们会找这样的楼盘。所以，这也是我们的楼盘在这段时间还算卖得不错，特别是同行纷纷力挺的原因所在吧。

[黄拓夫]江总，既然乾源国际广场销售是节节高，是不是可以分享一下您的营销经验或策略呢？

[江满全]说实话，我们的楼盘相对比较稳健，最近几天一直走价值路线，一直是价值营销，给到客户永远是买到就是值的，这个“值”不仅是价格，更是从性价比上来说，现在只比周边楼盘贵三四百元，但是贵得很正常，无论是地段、交通、配套等等，几年后等到地铁一开通，就不是比别人贵三五百了，可能是贵一两千了。

[江满全]所以，在我们这边对比价格的客户群中，20%-30%还是买了周边3700-3800元/平方米的房子，这些客户归根到底是没有钱。但是，另外注重价值的客户还是买了我们的房子。

[黄拓夫]李总对市场新政和代理楼盘的情况有什么样的感想吗？

[李彦良]其实，前面三位都是业内专家，也是前辈，已经把问题都分析得比较透彻了。我想，无非也是这几个原因。
准确地来说，其实月度数据和我们关联不大。为什么呢？因为，我们是在星沙，月度数据没把我们统计进来，但是从整体表现情况来看，还是与内六区的整体数据反映是一致的。

[黄拓夫]趋势是一致的。

[李彦良]对，趋势是一致的，甚至还要好一点。比如，我们在星沙做的项目。从去年年底，1月份以来，尤其是3月份以来，数据表现与去年相比完全是两个样。我想，星沙的表现和江总说的一样的，我们都是属于肉搏战的项目，确实目前都是去库存。然后，很多项目甚至不说走期房，现在几乎都走现房，很多东西都呈现出来了。当然，位置好的，价格相对比较合理的，社区环境也成熟的，配套也出来的项目，普遍来说能够让一点点利的话，销量还是比较明显的。

[李彦良]所以，我们从3月份，包括4月份基本上和江总反映的增量数据是吻合的，我估计5月份的项目还要好。但是，今天既然来参加本次论坛，与这么多同行、媒体来交流这个事情，我想呼吁一下，其实房地产不仅仅是政策支持，我觉得更多的应该是金融方面的倾斜。

[李彦良]其实，从目前的反馈来说，包括930、330政策出台，基本上政策是在阵痛以后才慢慢放开的，尤其在公积金和银行按揭方面，一些直接观念还没有特别到位，看能不能呼吁一下。如果政府想整个大的环境能够有所改观的话，我觉得金融如果向地产倾斜多一点，政策细则下台得快一点，我们的日子可能会更好过一点。我也是开发商代表，现在卖房子真的没什么钱赚。

[黄拓夫]汤总，您是做一二手房联动的，二手房的回暖非常明显，您有什么看法呢？

[汤守运]其实，营业税“五改二”的政策对二手房的冲击会更明显。以前，我们卖了很多房子，基本上在二手房市场最受欢迎的还是次现房，就是五年以内的次现房，尤其是没有搞过装修的毛坯，与买新房差不多，周边的配套又起来了，是实实在在能够看得到的，不像新房看到的只是一个规划。

[汤守运]对二手房的冲击，相对来说会特别大，会给整个二手房团队的信心格外大。从3、4月份的数据也可以看出来，其实3月份新政还没有出来，但市场就已经开始抬头了，特别是3月份的月底，包括月中，其实住建委、房产局专门把二手房经纪公司的大佬全部请到一起开会，专门研究怎么盘活二手房市场。

[汤守运]说实在的，二手市场不盘活的话，购房者不太敢买新房，因为买了之后卖不出去。包括我自己买房也是的，以前有点钱就想多买一套房放在这里，但是这几年多余一点钱真的不敢买房了，因为我卖不出去，甚至卖出去的价格更低，那就不敢买了。其实，政府对二手房也下了一些力度，我在长沙做了十年的二手房，从来没有发现政府关注过二手房，开会都是新房的老板们去开会。

[汤守运]但是，这一次政府比较重视，不管是住建委、房产局、银行代表都参加了，针对怎么样盘活存量房给出了很多的意见。所以，在整个3月份，包括银行的降息，不是一个月降下来的，是逐月降下来的，基本上环境就探底了，二手房慢慢就开始回升了。

[汤守运]当然，随着三月底新政的出台，对市场的刺激更是锦上添花了，这个月会看到对整个行业的刺激真的是非常大。伟业我爱我家长沙分公司的业绩，在3月份的基础上，4月份已经翻了100%了。我在这个行业做的时间比较长一点，很多朋友、熟人在中介公司，很多公司的店面业绩是100%-300%的翻番。

[汤守运]胡总所说的成交量，从房产局所体现出来的数据来看，可能环比不是涨得特别快。因为二手房会有一个滞后期，其实涨的可能不止这么多。因为，我买以后有一个按揭的过程，要过户，买了以后，成交以后，到网签还有一个过程。所以，数据相对来说会滞后。

[汤守运]我想，应该说实际的增长数据肯定不止10%，估计会更高，会达到30%以上。4月份相比3月份，肯定环比上涨30%以上，这是我预测的一个数据，我想5月份应该会比4月份更好一点，现在成交量每周都在上升，我们在业务一线就能够有所感觉，每天都可以从各个门店搜集到成交的信息，看到更多的希望。我想，对整个接下来的市场还是比较看好的。

[汤守运]虽然，存量房很多。但是，作为二手房来说，我们的客户群体主要是两大块，一是改善型住房需求的。因为，这次政府调控关键也是想把改善性住房需求释放出来，五改二、银行首付下调、公积金贷款比例的上升，包括利率的下浮，都是引导改善型住房需求。

[汤守运]所以，二手房是次新房，很多改善型需求客户会倾向于次新房。还有五改二，征收营业税的标准是从交契税那天开始，不是拿房产证那天开始。基本上签了房产合同之后，过两天就把契税交了，交房以后没多久就可以拿出来卖了，就满两年了，而且都是次新房，很受市场欢迎。

[汤守运]所以，这部分客户在二手房这一块儿会比较多。还有一种是棚改人群，现在房产局、住建委开会也说了，接下来长沙会减少政府建经济适用房，会建得越来越好，因为存量房比较大嘛，更多的会通过货币补贴来补助，让大家拿着货币补贴来消化市场上的存量房，棚改客户也是二手房的主要客户来源。

[汤守运]因为，他们的房子马上要面临拆迁，他们一家人还等着租房子，希望房子能够很快地入住，基本上新房等的时间比较长，他们就不愿意等，这块客户是二手房的主要客户。

[黄拓夫]您说到棚改，今年长沙有十几二十个区同时推进棚改，大概有一二十万人，长沙市的政策是户均每个人可以拿到15万元的补贴，这15万元不是现金，是买房时给你的补偿。所以，这对改善型需求是一个比较强的刺激。但是，你说的二手房确实是这样的，买新房等的周期比较长，二手房买了就可以住。

[汤守运]对，特别是棚改户，二手房和一手房基本上是挂钩的。当时，我们在房产局开会的时候，0731房产网也做了数据统计，在长沙一套二手房可以带动新房的交易，卖一套二手房大概可以带动五套新房的销售，二手房市场对新房市场的拉动非常大，对今后几年的市场还是比较看好的。

[黄拓夫]扶总，卓越蔚蓝城邦一季度的情况如何，包括项目的实际来访、购房的情况？

[扶焱焱]应该说，卓越蔚蓝城邦项目一直卖的不错，我们有一个考核，完成基本值是3分，良值是4分，优秀值是5分，在一季度我们拿了5分，应该说整个销售还是不错的。然后，我们这边比较精细化的做客户深耕，包括周边区域，主要手段也是靠渠道，靠人为主，主要做市场联动，做大客户的拓展，做小区的深入拓展，并没有做太多的广告。

[扶焱焱]然后，我们明显的感受是，经过一年多市场的冷淡和观望，其实压抑了很多购房者群体，很多人在去年是应该买房的。但是，因为去年市场的原因，他们看了很多房子，从河东看到河西，从南城看到星沙，整个长沙都在看，但就是没买。但是，今年一季度有很多这样的购房客户开始作出购房决定了，让我们感觉去年压抑了一年的需求现在开始在释放。我们整体对市场还是比较乐观的，应该是这样讲。

[黄拓夫]其实，330新政一颁布超出了一些人的心理预期，政府的力度还是比较大的。那么，你们认为这次新政的出台能不能改变去年楼市的基本面？特别是对长沙楼市来讲，会不会起到改变基本面的作用？

[扶焱焱]这个关系不能说是一天就灵的良药，一针下去不会有紧急效果，但会缓解购房情绪的客观情绪，对提升市场的整体信心是有作用的。而且，这种作用是在降息降准等等利好政策出台，包括公积金政策的调整，种种组合拳之后的动作，我相信这不会是最终的动作，应该还会有其他类似的刺激政策出台。

[扶焱焱]我觉得，在这种组合拳出击的情况下，楼市往下走的可能性就不是很大了。这在现场客户就得到了验证，有些客户不是我们讲要买房了，他们自己也觉得需要买房了，我自己也在前两天入手了一套。

[江满全]去年的朋友圈，无论是媒体还是同行，基本上只要客户说房子不错，可以入手了，他们自己是不会动的，不会要。但是，今年这个时间点，所有的同行自己已经动起来了，信心给到这儿了，我预判无论今年市场怎么变化，今年的基本面始终会比去年好。但是，好到哪种程度，还有待观察。是好到100%？还是50%？有待后面具体的实现。因为，长沙的库存量在这儿，就有一根弦在这儿始终绷着。

[黄拓夫]胡总您觉得的呢？

[胡治钢]分开看吧，对一线城市来说利好是比较好的，北上广深已经涨价了，量价齐升的比较明显，特别是我们深圳公司已经破纪录了，现在就开始盈利了，生意特别好做，价格又高，确实能够改变。

[胡治钢]但是，到二三线城市可能要分开来看了，在二三线城市中国的现状是已经达到了平衡点，房地产以前是供不应求，到现在已经是供需平衡，甚至已经出现了供过于求。供过于求之后，政策为什么会出台？五改二也好，二套房首付比例降低和认定都变了，实际上刚需从2011年限购开始到现在连续四年，都是刚需年代。其实，刚需已经是过剩了。

[胡治钢]那么，实际上压抑的是很多改善型的客户。因为，打击的是投资行为，打击的是改善型行为。这次新政研究过现状，就是刚需供过于求，你再用什么政策估计能够起到的效果就只那么好了。但是，改善型这一块儿，确实是有很大的潜力可以去挖的。

[胡治钢]刚才，我们几个都属于改善型，都不属于刚需。很简单，大家的房子卖出去税费就少交5个点，就容易卖得出去。然后，在贷款的时候认贷不认房，以前不能贷款，现在可以贷款了。在二三线城市刚需产品，我觉得还没有走出火坑，还是供过于求，现在还比较严重，真的要低价，多渠道营销，什么办法都想尽，以去存货为主。

[胡治钢]但是，到了改善型物业，周边卖了一套定江洋，是我同学定了一套，也是改善型的，当然今天还有想买别墅的客户，中午一起吃饭，他们都是改善型客户，都想去买。为什么选择这个时候出手？很简单，价位很合适，很低，再不买就会涨了。

[胡治钢]所以，改善型这一块儿，我认为可能二三线城市是一个机会，把品质做得更好一点，展示做得更好一点，价位能够接近就不要下滑。但是，价格还是要根据市场的供需来看。供过于求的话，还是要扎扎实实地做营销工作。一季度市场上好卖的产品，全是营销做的比较好的。

[胡治钢]那么，我感觉政策出来之后是喜忧参半吧，也不能太过于开心。一线城市是没有问题的，我们这儿至少还有一半在水深火热中，还需要去挣扎。另外一半在改善型上，在个性产品的打造上，在营销手段上，之前都以刚需为主，可能就忽略了这一块儿，之前这一块儿也是难做的，政府打击得很厉害，首付比例增加，不贷款给你。

[黄拓夫]源头切断。

[胡治钢]之前不给支持，现在这一块儿反而很有机会了。

[黄拓夫]这一点我非常认同，前段时间我和成都的一位开发商朋友在聊，他们总结了一句话，一线城市涨价，二线城市走量，三四线城市待销，还没有说等死。那么，这次调控就是精准地对准了改善型需求，在以前的市场中，改善型客户有很多需求都会忽略了。

[黄拓夫]现在没有那么多细节上的要求了，在改善型上就会提出更多的产品要求，特点如何、品质如何、规划如何？这是企业在做产品的时候要调整的方向，如何把产品做得精致到位。魏总有什么想法？

[魏捷]我觉得哪里有压迫，哪里就有反抗，一直打压的是改善型的，是投资型的，一旦改善型的逮到机会就反弹了，确实是这样。

[魏捷]您刚才说的关于改善型的客户面做大了，不管是开发商还是客户都有一些机遇。这个时候，就是讲品牌价值的时候。比如说，我们不一定非要有多大的企业，国资委下面的企业摆在这里，也不是我吹出来的。本身我们是做一些工程方面的东西，都是五六十年代下来的扎扎实实的人，是什么就是什么，明明是扣营销费用，但不扣产品。

[魏捷]所以，我觉得有时候在市场很好的时候，大家都在讲品牌，品牌都被大家忽略掉了。在这种情况下，我们要把品牌、品质打出去，我想大家的关注点会不一样，这是我的感受。

[黄拓夫]魏总讲的是良心话，宁减费用，不减成本，费用是可以减的，成本是不能减的。

[魏捷]是的，现在很明显，中冶中央公园去年第四季度只卖了10几套，上个月就有5套了。对品牌、品质有一定的了解，只要有性价比的房子给他，他们马上就会买。

[胡治钢]没错。

[魏捷]我们的日子比较好过，因为我们有刚需产品，也有改善型的产品，两种类型都有，这是胡总当时给我们定的产品定位，两头都沾。

[黄拓夫]从魏总的笑容来讲，这个月的业绩会相当好了。李总和江总怎么看？

[江满全]我觉得还要再细分一下，刚需也要细分的，刚需中有品质不强的，肯定要打价格战进行促销的，品质强的刚需也要有购房者喜欢的产品。改善型的需求，也不是越好越受欢迎，而是性价比比较高的房子更受欢迎一些，是这样子的。

[黄拓夫]李总呢？作为长沙县的代表，可以讲讲长沙县的情况。

[李彦良]长沙县主要停留在刚需，包括最近出来的市里面的棚改，其实之前也做了，长沙县做货币补贴差不多推出将近10年时间了，一直在做拆迁户，不停地拆，不停地买，一批一批地拆，一大片一大片几平方公里的拆，其实拆出来的还是需求。这部分需求，应该满足的是刚性需求为主。然后，新增的这一部分厂房，刚需的体量比较大，有人气，长沙县的刚需是比较明显的。

[李彦良]说到改善型的需求，像我们自己也属于改善型需求，我也很期待适当的政策、相应地收成。其实，像我们在七八年前买了一套房子，也涨了一点，现在好不容易赚了一点，发现房子不能买了，要不是就是我不能贷了，其实我们很受伤，我们作为从业人员也很受伤，现在放开以后最终自己也在看，是不是给小孩子找一个更加好一点的环境，找一个学校及周边配套更好的地方，我们也是有这种需求的。

[黄拓夫]典型的改善型需求。汤总这边呢？

[汤守运]整个二手房市场今年一年应该会比去年好很多。因为，上次在住建委开会也说了，可能接下来不光是长沙对营业税作出调整，包括综合税，国家允许地区作出浮动的，相信市建委都会给予一些优惠和活动。包括上次交通银行还在研究一个新产品，就是转按揭，一线城市不知道有没有做？胡总知道吗？

[胡治钢]现在还没有。

[汤守运]银行在做一些探讨，上次开会招商银行总行的副行长过去了，希望政策有一些倾斜，那我们买房子会更快，转按揭贷很方便。

[李彦良]户籍在慢慢放开，征信系统更加完善，具备这两个条件，我想转按揭也不远了。

[汤守运]上次听到他们在研究，我想这个政策出台的话，对二手房市场刺激会非常大。政府也重视二手房的销售，整个二手房和新房一定是息息相关的，二手房能够流通得快，就肯定能够快速地带动新房的销售，其实我们都是一样的是改善型需求客户，这种理性的投资，也不叫投机，很多人在有一定资金量的时候可能都会考虑买房，我买一套房子，不指望飞涨，但随着国家经济的发展慢慢上涨，每个月还能赚一点租金，每个人可能都会考虑。

[汤守运]如果我买这个房子，市场是下行的，或者未来丢都丢不出去，那我肯定就不会考虑买房了。能够考虑再买的话，很多时候就会考虑买房子的。

[汤守运]买了之后，转手也很容易，买了之后风险也小，买在手上也安心。

[汤守运]是的。

[李彦良]就是要增值。

[扶焱焱]我觉得我们项目的销售还是不错的，应该说连续几个月都在回升。现在，我们想看能不能再次超越，再次做一个提升。然后，后续市场应该说是一个谨慎乐观的态度。因为，刚才其他同行也说到了，现在市场存量很大，我们对市场也没有盲目乐观。现在的成交量较去年有几倍的上升，但我们并没有非常快地提价，也是比较稳妥地来走价格上涨的道路。分产品营销，作出调整。

[扶焱焱]但是，部分有上涨是肯定的。只是上浮的速度不会那么快，根据市场的变化也会有灵活的调整措施，包括以下可能会间歇性的出台一些促销措施。但是，整体看，不管是成交量还是成交价，不说比去年，就说下一季度可能比这一季度都会有比较好的上升趋势。

[黄拓夫]说到改善型客户，长沙市根据中央政策的精神，在加大棚改，用货币补贴或者用存量房代替保障房的建设也好，这个政策落地之后，包括刚才说的15万元货币补贴，对长沙的商品房市场是不是一个很强的刺激呢？

[胡治钢]我知道的是2015年全部旧改能够消化的市场应该是350万平米的样子，拆了多少万户，我们有数据公布的，能够产生350万平米需求的供应量，确实是真的能够舒缓，市场毕竟供过于求。政府在做两件事情，刚需上没有刚需就制造刚需，把你的房子拆了就有刚需了。

[胡治钢]在改善上有政策，贷款给你，年限也降低了，首付比例也降低了，这样对楼市确实能够马上看到效果的。目前，我看到的数据应该是2015年有3370户的拆迁，应该能够产生360万平米左右的需求。而且，目前我们代理的项目，整个项目这一期产品全部打包就卖给了旧改办，旧改办把几百套房子全部收过去了，商品房就变成了定向开发化了，政府也会采购一些商品房，但价格当然会比市场价格更便宜一点。

[黄拓夫]是大型团购。

[胡治钢]没错。确实能够帮市场消化存量，去存量这是一个最好的措施，制造了需求，解决了存量，真的蛮不错的。

[黄拓夫]与其花力气造保障房，与其花力气建设多少套，现在有这么多的存量在这里，拿出政策把这些资金转移过去嘛。

[汤守运]资金是要流动的，这样的话就产生了大量资金的流动。

[胡治钢]政府也花了更少的钱，地价又能够转化变成生产力。

[黄拓夫]这是灵活运用，一个良性循环。但是，刚才看数据的时候，我发现供销比下降得非常明显，也是因为供应量大幅度减少的原因。库存太高，你们认为今年的供应量会不会保持比较低的持续状态呢？

[黄拓夫]因为，我知道从土地方面来讲，长沙可以说待售土地在全国是非常靠前的，在建的土地也比较多。这些供应量如何长期保持一个低位？您对这一块儿是怎么看的？

[胡治钢]好简单，市场不好，开发商会有一个以销定量，以销售多少，来定下一期的生产量是多少，不会无限量的生产，生产要花很多的资金、人力物力成本，销售很旺，开发商的开发周期增长，资金成本增加，很多开发商希望快周转。

[胡治钢]但是，现在没办法转不出去，很多开发商亏欠卖不掉，现在的低供应量是反逼出来的，没有办法，不然压力会更大，确实是由于市场存量过大造成的。这个问题要解决，第一还是要解决存量的问题，如果不解决的话，新供应量的问题就没法解决。现在，存量大，在供过于求的地方，在全国排第四位，长沙肯定是供过于求的，土地是限制的，不会让你拿出来去卖的，保证去存货，现在国家的政策也是去存货，在土地供应上今年一定不会很充足，政府一定是要控制的。

[胡治钢]其实，这个时候大家认为楼价很充足，最适合买楼，其实这个时候也最适合买地，为什么呢？现在房价最便宜，衡量土地价值的时候也是最低的，这个时候不买地，等楼价起来再买地，买回来之后就放在那里？所以，很多开发商在这个时候出手，2011年出手买地的占了便宜，最开始梅溪湖的地卖得很便宜，最后楼价卖得很高，都是这样的。

[胡治钢]土地这一块儿，政府已经看到了它的要害，这届政府很多时候抓住了核心问题。供过于求不让你卖地了，就让你去化，供不应求随便你去搞，就市场化。因为，土地的供给方就是政府，政府不去管的话，确实就会令供过于求的现象很严重，这是政府能够操控的，把这个问题管好以后，个人认为土地供应一定会在有序中进行，会慢慢恢复到一个正常的秩序。

[黄拓夫]我想长沙市政府肯定很高兴听到胡总的发言，赶紧抄底买地，卖不出地怎么有财政收入？

[胡治钢]确实这个时候是买地的好时候，楼价是被低估的，现在地价也是被低估的。

[黄拓夫]各位对于上半年的市场至少是比较看好，比较乐观的，今天的时间也差不多了，每个人用一句话来总结一下你们对市场的预判吧，请胡总先开始。

[胡治钢]2015年应该是充满机会和挑战的一年，也是风险和机遇并存的一年。如果把握得很好的话，是能够去闯出一片天的。因为，不管市场多么严峻，还是会有机会的，用一句话说应该是机遇和挑战并存的一年。

[魏捷]我觉得今年和去年比的话，2015年应该是一个亮剑的时代。为什么这么说呢？因为，存量这么大，刚需这么多，客源只有这么一小部分。虽然说已经在制造刚需了，但还是需要一个时间。你如何把剑亮好，客户才会谨慎选择。

[江满全]2015年应该是谨慎乐观，购房者能出手就可以出手了。一方面库存比较大的开发商还是要努力去库存，库存量不大的就应该要加点配置，把品质做好，真真正正地让购房者买到比较安心的房子。

[李彦良]2015年对于地产行业，从营销角度来说，应该有一些新思维、新思路。宏观经济进入了新常态，楼市也应该慢慢地起稳回升，或者慢慢进入一个新的阶段。去年这个方面讨论得比较多，从营销的角度来说，对传统的地产营销冲击非常大。我觉得，如果要想在2015年有新的突破，在营销上有所掌握的话，就一定要在营销的手段和营销的方式方法上要有新的思维，要有新的视野，这样才能创造好的业绩。

[黄拓夫]创新。汤总呢？

[汤守运]我觉得市场是稳中有升，特别是对二手房来说，房价高一点低一点，说实话对开发商的影响可能更大一点，跟利润有关系。但是，对于我们来说，只要有量，只要大家踊跃交易就OK了，我只要有交易量。所以，五改二，包括接下来我想长沙市政府还会有陆续的措施出台。我想，应该是稳中有升的，应该会稳步增长，这是第一。

[汤守运]第二，整个二手房市场从去年年底也发生了翻天覆地的变化。第三，从去年年底到今年，应该是资源整合的一年，整合线下的服务，线上的互联网，还包括金融。所以，二手房市场今年应该是稳中有升，稳步增长，资源整合。

[黄拓夫]资源整合。扶总这边呢？

[扶焱焱]对于卓越蔚蓝城邦来讲，上半年更多地是现金流、成交量，下半年就会有利润的考虑。

[黄拓夫]下面，再给各位一点时间，请各位嘉宾简单介绍下各自项目的情况。

[扶焱焱]应该说卓越蔚蓝城邦是长沙南城非常罕见的品质型住宅，是面向刚需群体的，在刚需群体中是目前比较罕见的品质型楼盘。卓越蔚蓝城邦是片区销售冠军，价格在整个片区是最高的，也证明了现在的刚需不是特别低端的刚需，现在的刚需有很多还是在追求生活品质。如果说有追求生活品质的年轻群体，首次置业群体，我们也非常乐意地去推荐自己的楼盘。

[汤守运]我爱我家应该是全国房地产综合服务商，主要是做二级市场的代理，在全国有1500家连锁店，在全国20多个城市都有自己的代理项目，一直以来我们秉承的理念是诚信，做生意要讲诚信，也希望长沙市民能够信任我爱我家这个品牌，跟我们一起有更多的交流，或者有更多做生意的机会，谢谢。

[李彦良]佳美紫郡处于湖南星沙，是内六区之外的一个项目，但这个项目所处的位置也是比较特殊的，这个楼盘是精装修板块，也在核心板块。项目规模不大，是全刚需盘，配套很完善，包括家居、综合配套、学校配套，周边的教育资源很丰富，有20年的全教育配套。所以，整体来说应该是能够满足刚需客户、第一次购房的客户，包括改善型的客户对购房的需求。星大集团也立足于湖南长沙，是成立了二十几年的一个集团公司，目前做的佳美紫郡也是公司开发的第一个项目，建筑起家的，品质各方面还是非常有保障的，欢迎更多市内的朋友到佳美紫郡去看一看。

[江满全]乾源国际广场是市府北第一综合体，项目位于市府北最中心的位置，品质非常不错，2.5万平方米的园林，有最漂亮的外立面，80-110米的楼间距，绿城物业连续四年排名全国第一，综合品质是非常好的，配套有10万方的综合商业，所以我们从2013年开业到现在，两三年的时间一直深受同行及媒体同仁的关注和喜爱，我们的购房者中将近有1/3都是合作伙伴、同行、媒体同仁，感谢大家的信赖，也希望更多的朋友来选择我们的项目，谢谢。

[魏捷]中冶中央公园在整个板块处于最中心。从三个方面来讲，一是从小学到初中到高中一站式服务的教育。二是产品，在长沙片区能够做到南北通透的板楼、小高层，5+1的电梯配套，应该说是独一无二的。三是现在有很多盘做花园，但我给你的是一个公园，有接近5万平方米的私家配套园林，这是整个的一个大环境。中央公园项目在这个片区是一个明星产品，现在基本上有很多学校的教师、企业白领都是我们的业主了，希望广大周边的企业白领等等朋友能够选购我们这里，谢谢。

[胡治钢]中原地产1978年成立，是全国最悠久的、规模最大的一家代理商，从事一手业务和二手业务。97年开始，在湖南代理的项目是最多的，有200多个，在二手市场有很多家门店，皇牌代理在诚信这一块儿是非常好的，提供的是专业的服务。这个时候对长沙市民来说是最好的买楼的时候，不管你选择不选择我们的项目，也有很多的央企、国企跟我们合作，二手门店追求公开公布、公平交易，是很专业的，是一个蛮不错的选择，希望大家多多帮衬，谢谢。

[刘雨涵]很高兴认识各位同行，等下交换一下名片。恒伟·西雅韵是中国首个两型生态示范社区，也是湖南唯一标准三星绿色住宅。目前，已经获得了国家住建部颁发的三星绿建标准证书，是中国绿色建筑的最高级别建筑。是纯板式大平层项目，目前有三种户型面积，整个小区按照别墅级的配套标准来打造，首先有52.7%的绿地率，8.0的容积率，这种容积率是我们片区最低的容积率，以及有比较高的绿化率。建筑工艺技术有很好的保温隔热、隔音、抗震、降噪的性能，而且采用了八大科技系统。

[刘雨涵]比如，热泵系统、排水系统、餐厨垃圾粉碎系统等八大科技系统。还引进了美国一线品牌的新风系统，可以做到室内恒温，整个精装质量对细节的要求非常严苛，包括用材做到了四节一环保，节水、节地、节材、节能、绿色环保。您到样板间去看，只能闻到家具材料上的香味，感觉不到任何的甲醛味及任何异味。恒伟·西雅韵倡导绿色、健康、环保的生活理念，为所有渴望健康的人士提供一个健康舒适的住宅。

[黄拓夫]再次感谢各位的光临，本期微沙龙到这就结束了，谢谢大家！我们下期再会。