[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》访谈。

央行限贷政策放松月余，在业内人将信将疑的观望态势下，长沙楼市回暖的迹象正日渐清晰。这样的市场环境下长沙10月份的楼市销售情况具体如何？二手房市场的情况是否也同步趋好？年底两月的市场价格将呈现平稳态势还是会有所上扬？本期“0731楼市会客室”访谈我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所，共同探讨。
邀约嘉宾：
米兰春天 营销总监 李经成
长城万富汇营销副总监 宋琼
伟业我爱我家集团长沙公司 一手副总经理 龙清华
伟业我爱我家集团长沙公司 二手加盟店东 王成
长沙市房产研究中心副主任研究员 熊洋

[熊洋]大家好。

[主持人]首先，有请长沙市房产研究中心的分析师为我们发布一下10月份新房市场及二手房市场的具体数据情况，并重点介绍一下同比和环比发生了哪些变化？原因是什么？

[熊洋]10月份，传统的“银十”旺季，加上十一黄金周，那么10月份的楼市表现怎么样让人十分期待。那么从销售数据来看10月份的长沙楼市确实是有所回暖的迹象，在商品房持续的高供应语境下本月商品房网签量有一定程度上的反弹，日均成交基本在400余套左右，日均400余套左右的销售量应该是一个比较正常的水平。具体来看，10月全市新建商品房批准预售307.25万平方米，同比增长10.95%，环比增长16.74%，本月供应量再创一个历史新高。那么，新房网签方面，本月全市新建商品房新增网签196.12万平方米，同比增长11.26%，环比增长72.85%，内六区新房网签140.98万平方米，环比增长高达90.03%，这也是今年以来单月成交最高的一个月份。

价格方面，10月份新建商品住宅网签均价5321元/平方米，环比上涨1.58%；内六区新建纯商品住宅网签均价为6301元/平方米，环比上涨0.30%，价格有小幅的上涨。那么，二手房方面，10月全市二手房成交26.94万平方米，2416套，同比分别减少18.28%、6.47%。那么，二手房市场的表现依旧不是特别理想。

10月份，总结来看，市场确实是有一定的回暖，主要是限购政策的取消，930央四条限贷的逐步落实、各个区各自出台的鼓励住房消费的优惠政策，对部分购房者来说是很大的吸引力，所以表现在市场销售方面就有一定的回升。

[主持人]谢谢熊洋女士。今天的会客室来了一个比较特别的嘉宾，就是伟业我爱我家集团二手房店东王成先生，熊洋女士说了，今年10月份的行情基本上市场确实卖得还不错，但二手房市场与去年同期相比一直保持一个同比下降的态势，根据市场反馈，今年二手房市场是不是还是像以前一样低迷？

[王成]9月份、10月份的成交量虽然不高，但客户的购买预期还是不错的，到访量、电话进电量和预期欲望相对比前期要强烈多了，我想这样发展的话，到11月份、12月份甚至到明年3、4月份应该是不错的，我个人对二手房还是比较有信心的。

[主持人]与去年同期相比二手房行情不是特别好，但与一季度、二季度相比还是有一点小幅度上升？

[熊洋]基本上每个月销量在20-30万平方米的水平，没有特别大的波动，还是比较稳定的。

[主持人]稳定就是一种好的市场。10月份，长沙新房市场出现了很大的反弹，内六区住宅网签成交面积上涨了90%多，超过了九成，今年的“银十”一反常态超过了平时传统的“金九”。在座的开发商代表和营销老总，你们的项目在10月份行情中是卖得相对较好的项目，请问有没有采取比较好的措施？为什么能达到这样一个成绩？首先，请远道而来的李总谈谈，您的项目在含浦片区。

[李经成]9月份、10月份的市场还可以。我在9月30日那天有一个判断，今年10月份的市场应该会回升。因为，政府的政策是维稳为主，从9月份开始出台的三个政策，都是比较稳健的，9月份市场更多的是观望，原因很简单，政府政策到地方有一个过程，当时我们说在10月份有一个大的市场回调，我非常看好。事实上，从10月份楼市整体成交上升的核心因素可以看出，每家楼盘成交的差异化非常大，以刚需为核心的河西行情就非常好，客观地说在梅溪湖片区，除非有价格特点，否则成交就有一点儿压力。原因在哪里？2014年是中国地产很大的一个转折点，市场更加成熟和理性，当然性价比更高的楼盘没有投资性产品物业的压力那么大。所以，我觉得这也是政府希望看到的，6、7、8月份很多楼盘压力很大，此时，每个楼盘自身的营销策略和产品策略就是是核心竞争力，楼盘需在差异化的市场下找到自己的解决方案。所以，我觉得“金九银十”今年整体成交量和政策有关，市场整体表现和各家楼盘本身的产品有关，实际产品和市场的衔接度有关。所以，2014年的房地产市场可以说是几家欢乐几家愁，表现很明显，刚需产品推广力度不大，但成交量很好，这导致2014年很多楼盘营销手法进一步下沉。其实，客户真正需要的不一定是降价。我不知道其他楼盘怎么样，我们项目在黄金周每平米涨了300元，客户想买就一定有自己的价位判断，这是我对2014年整体市场的看法，一切还在掌握之中吧，应该说达到了我们的预期。

[主持人]整个10月份，除了涨价，米兰春天项目还有没有采取其他手段？

[李经成]客观地说，做营销的人重要的是做战略，可能对于个人是有点自夸。我们做了三大策略，7月份是明修栈道，在整个市场不敢动的时候我们大张旗鼓地在长沙做广告，打了6块广告牌，2400台公交车广告推广。9月份是暗度陈仓，10月份整体打别墅。通过这三个策略，整个市场就做起来了，能把更多的实惠让利给消费者，当别人做广告的时候我大力推广，当别人做广告的时候，我将实惠、产品做到极致。在黄金周上调价格，到10月份又回归理性。我想，每个楼盘应该有自己独到的、差异化的解决方案。

[主持人]您这样说估计下一次打广告的时候，消费者不会买你的帐了，不打广告的时候再买，摸准你的脾气了。

[李经成]消费者会更加理性，更加客观，不会被你的广告吸引，他有自己的价值判断，10月份很多楼盘打广告，很多楼盘降价，但我看上去没有降价，你只要过来就知道我的实惠更多，体验感做到极致，过来以后我将实惠的礼品、促销政策做到了极致。

[主持人]大家都在炒的时候，项目已经在炒了？

[李经成]对。

[主持人]宋总，请您介绍一下长城万富汇在蓄客阶段的情况。

[宋琼]10月份，长城万富汇主要启动了价格战，着力去库存，这与李总有点儿差异化，特别是在930新政下取得了很好的效果。长沙水郡是南边的一个楼盘，10月份的销量冲到了200多套。但是，在四方坪这一边长城万富汇是新楼盘，主要是蓄客，为12月22日的开盘做一个准备。所以，在这里必须借助0731房产网这个平台向大家推介一下我们的新产品。
长城万富汇是5.1米的层高公寓，一层变两层，60平米可以做到3房，90平米可以做到5房，使用率比较高，是长沙市场上比较稀缺的一个产品，总共就300多套，这个产品还是比较稀缺的。其实，对于本身有特色的产品而言，我们公司也在北边做出了价格的整体方针，打出了比较劲爆的价格，2988元/平方米起，这种价格对于商业来说是比较合适的，价格也吸引了比较多的投资客户，整层购买意向客户比较多，现在VIP升级量也比较不错，办卡办了将近1000多张，升级已经过半了，主要是客户的意向还是比较足的。目前，对于我们来讲也是处于买方市场，只有通过价格杠杆才能有效实现客户的分流。

[主持人]长城在价格噱头这一块儿做得比较足。

[宋琼]对。

[主持人]南城那边也做过拍卖吧？多少钱一平米？

[宋琼]当时几万元就可以买一套房子。

[主持人]一套小户型，当时我自己还过去认筹了，填了一张表，不过没有抽到。

[宋琼]确实有人抽到，2988元/平方米的房子确实有，而且也会买得到。

[主持人]性价比比较高。

[宋琼]对。

[主持人]龙总的北辰是高端住宅区，可能不会像刚需客户需要的房子一样下调价格，你们采取了什么样的措施？

[龙清华]刚才王总说了差异化，这是楼盘所要一直秉承的，每个项目有每个项目不一样的地方。所以，在市场比较平淡，客户上访量一般的情况下，应该说每一个楼盘所应用的策略上相差不会太大。但是，我们落实到每一个项目落地的时候会有很大的差异。其实，可以看到我们服务了这么多的项目中，大家所提的策略方向，提到的拓客手段，提到目前市场上比较常用的低首付的策略以及其他一些策略，大家提的基本上都差不多。但是，为什么在每个楼盘落地下来的时候，执行的时候效果是截然不同的？这里面的原因就在于李总说的差异化。关于差异化，我们在项目代理过程中也有所领悟，特别是对于北辰，还有万国城这类项目。北辰在北边区域来讲知名度还是挺不错的。但是，与周边的楼盘相比，价格也不算便宜。但是，总体来讲，北辰销量做得还不错，因为他们把握住了自己的特质，北辰基本上走的是品质、格调，以他的定位去吸引客户。既然落实它的配套，就要提升它自身的性价比和价值，这样相对可以得到一部分改善客户的认可。万国城是一个典型的刚需楼盘，应该说我们在合作过程中，在营销的蓄客和拓客的手段上用得非常极致，基本上大部分月份的上访量都保持在2000-3000批左右，甚至高的时候比这个数据更高。一般在别的楼盘走几十套、百来套算不错的业绩，但在万国城每个月都保持了一个很好的水平，一般来说走一两百套不算是多奇怪的数据，算是一个常态。在策略这一块儿我想说的是，没有太多的出其不意或者奇招、怪招，重在落实，重在落地，与楼盘进行紧密的结合，做到差异化，做到市场和客户对你的关注和认可，继而会自然而然形成比较好的销售常态。当然，北辰同样如此，在北边销量走得也不错。

[主持人]是的，据我了解，万国城项目在这个半年内活动基本上没有断，每个星期都有抽奖等活动，包括上门直接发现金，万国城在活动这一块儿做得是非常好。

[龙清华]对。其实，我们所谓的营销人有时候会追求大的品牌活动，吸引市场关注度很高的活动。当然，在每个楼盘营销的每个不同阶段，局部是需要的，但在后期已经处于滞销期的楼盘，我想说的是大部分的楼盘其实用不了太多取巧的东西在里面，实际上都是落入实在，实实在在做客户关注的东西，我们做这样的相类似的活动，大多数还是以暖场性的活动为主，只是说我们在做活动的时候会和政策结合方面做得更加极致。比如，二、三级联动，吸引客户上门的策略和手段上，在别的项目力度会比较小。但是，万国城在执行团队这一块真是非常给力，包括开发商和代理商之间的配合，执行力也是非常强的，才能把周边的客户吸引过来。只要去北边看房子的就必须去万国城，项目真的做到了这一点。

[主持人]我有一个感觉，在市场行情相对来说不是特别理想的情况下，开发商对房子的销售就越来越务实，像李总讲的是暗度陈仓，长城万富汇做了价格上的很大的让利，北辰、万国城在活动方面做得非常扎实。在行情不太好的情况下，二手房有没有新的花样可以玩？或者说王总有没有玩过什么新的花样？

[王成]要说二手房的新花样真的没有，特别实在，要说花样的话就是老花样吧，一二手联动这一块儿做得比较多，我爱我家二、三级市场可以联动起来，楼盘之间可以做一手推广，这段时间做的力度比较大。然后，和一些电商合作。那么，对于直接的客户，单靠门店上门不行了，要走出去，到商超、到社区主动去和客户接触，仅限于这些。

[主持人]这也是二手房行情的变化吧，在以前市场好的时候，也不会到商超市场去主动找客户，不会做特别应变的方法。

[王成]也是市场造就了我们。

[主持人]也是市场逼迫了我们求变。

[王成]对，求变。

[主持人]谈到营销手法，都提到“全民经纪人”，不知道在座几位对“全民经纪人”这个备受争议的话题有什么看法？我可以去卖房，你可以去卖房，他也可以去卖房，但很多人说这是像微信一样坑自己人，让不专业的人去卖房子，对这个行业本身是不太好的影响，不知道各位有什么看法？请李总先谈谈。

[李经成]我觉得要看每个楼盘的特点，比如碧桂园做得非常成功，这也取决于整个企业。因为，他们的楼盘在郊区，整个营销过程中所有人都可以得到一些好处。但是，这种做法不是所有楼盘都适合做的。我们不能说这种策略是错的，对他来说是对的，对他来说是好的。对我们的楼盘而言，不一定合适。因为客户买的是一个家，一个刚需产品，而不是买建筑。家意味着安全，意味着温暖，意味着更多的配套和方便。
我不是抨击这种策略和手段，而是基于对客户、业主的一种尊重，是发自内心的告诉大家这个项目的核心价值在哪里，也是对准业主负责。我始终强调，我们的业主或客户并不是买了房子就是我们的客户，从买到下单到最后整个住进来的过程都是我们的客户，我们要做的是客户关系管理维护，客户关系管理系统，这是我2014年做得最多的。然后，住宅强调卖的不是建筑，是家，家意味着要更多的需求，教育需求、交通需求，包括投资潜力都是客户考虑的。刚才讲的“全民经纪人”更多的是销售通路，销售通路有很多的解决方案，通过网络、电商、渠道、经纪人都可以，不能说哪一种好哪一种不好，而是要找到自己适合的，谢谢。

[主持人]龙总负责的项目万国城里面有转介绍的，为什么会采取这种方法？这种方法有没有好的收益？

[龙清华]目前，这个市场确实竞争非常激烈，对行业内的人士或者开发商也好，代理公司也好，都想用各种各样的手段去把客户吸引过来，这是一个背景。不管是全民转介也好，“全民经纪人”也好，现在基本上每个楼盘都在用这类营销手段。但是，它也仅仅只是我们所有的拓客营销策略中的一环，仅仅是一种。那它出现的背景也是在新的互联网时代和新媒体时代，比如最近看到的一些企业APP的上线，这是一种创新的尝试。我觉得，这种尝试，这种创新，在我们的营销人眼里也是一种比较好的方向。但是，我想它对于整体房地产市场来讲，是一个比较有益的补充。它不会是一个起到非常决定性作用的手段。因为，专业的事情还有待专业的人来做。

[主持人]龙总的意思是专业的事让专业的人做，但也不排除这种手段，只要能卖房子。

[龙清华]对。

[主持人]宋总的长城项目还没有做过转介吧？

[宋琼]对，对“全民经纪人”营销也是因人而宜的，我的直接理解是以圈子的名义来做销售，就像你刚才说的是自己人跟自己人做介绍，不存在坑，这都是有利益关系的，这是一种互联网的思维。目前，各大开发商也都联手网站来做试水的全民营销。比如，万科、世茂在一线城市也做得风生水起，也有一定的成效。但是，对于长沙而言，我觉得还是慢了一拍。为什么会这样讲呢？一方面取决于网络使用习惯，对于在网络上购买大宗商品的习惯，在我们这边可能还没有养成这种习惯。再就是网站本身的交易平台还不足以获得消费者的信任，这就是经纪人的专业性和诚信度的考量因素了。所以，这个试水都是在摸着石头过河，互联网COPY模式到长沙来还有一个较长的过程。但是，现在有很多网站O2O交易也变成了开发商变相降价的模式，线上支付，线下享受，这只是一种促销模式。但是，针对实际转化率来说，最有效的还是老带新。如果说转化率的话，一个项目的转介高于40%的话，我觉得这个数据里面就存在很大的问题了，什么问题？就是项目本身的问题，项目本身营销策略的问题了。所以，我们目前长城公司貌似对转介不是很感冒，除了实施老带新的政策以外，其他的转介是一律谢绝，实际上我们是考虑到实际执行效果的成效，真正转介的成功率又有多高？其实，我们要考虑到这一块儿，也不愿意去喧宾夺主，流失比较重要的老带新营销渠道。当然，转介也不是无一利处的，这是仁者见仁，智者见智的看法。

[主持人]对，要看营销人和营销方式，需要的话，合适的话，只要能把房子卖出去，找到合适的买房人，这种方法就可以，在规定允许的范围之内就可以去做。宋总谈到了老带新的问题，个人觉得老带新可能更加考验一家楼盘的产品品质，如果产品不好的话，这个人在这里买了就不太会考虑介绍另外一个人到这里买。熊洋女士，您对这种现象有没有关注过？

[熊洋]我站在购买者的角度来看的话，我觉得“全民经纪人”应该也是一个营销的方式吧。当然，我可以通过这种渠道去找到一些房源，但最终还是会到营销中心区去找置业顾问，要把一些事情弄清楚必须找专业的置业顾问帮我解答，所有的事情都搞清楚了，才会出手下单买房子。

[主持人]“全民经纪人”对于新房来说更多的是利处，而对于二手房行业可能利处比较小，王总，这一块儿您有发言权。

[王成]实际上，从我这边来看目前影响不是很大，好象目前跟我们谈的开发商或者代理公司，他们深知这个渠道目前确实存在，用辩证法来说，一切的存在都有其存在的合理性，但它绝对不是主流，像龙总说的最多是市场销售手段上的一个补充，如果你把这个当成主流，把我们这个团队都丢开，那就走入一个误区了，这很明显是错误的。打个比方说，你不能让保安、菜市场的人都来卖房，这就有点搞笑了，什么人都来卖股票？卖黄金？也不行。就像研究员说的，更多的是传递信息，转介绍，买房子还要有专业的置业顾问来给她讲解。还有，买房要达成交易，你这个人说好我就信了吗？几十万投进去怎么放心呢？营销团队，公司这边必须要有互动，如果是“全民经纪人”的话，不排除个别开发商直接返利给“全民经纪人”，其实这是不可取的，可能会把自己带到一个沟里去，这个不是很好，毕竟需要一个平台，需要一个公司，包括经纪公司作为后盾，以防风险嘛。当然，目前它的存在，应该说是市场低迷时期的一个激情表现，既然存在就是合理的，但是将来存不存在？这只能交给市场去决定。当然，随着市场的发展，行情的发展，“全民经纪人”可以肯定的是绝对不是主流的。

[主持人]谈到主流，一二手联动将来会不会在长沙本地成为一种主流？

[王成]从我接触到的一些信息和周边的情况来看，好象联动越来越频繁。别的城市我不知道，我是土生土长的长沙人，对长沙更加了解，我认为将来一二手联动的合作会越来越多，目的是把房子卖出去，让客户买到好的房子。

[主持人]下面，我们聊一聊长沙的城市发展。今年年底谷山体育公园就将开园，10月29日城南最大的综合性公园沙湾公园开建，明年长沙预计有20多个重大绿化项目开建，整体来说公园越来越多，就代表着城市基础建设、城市品质越来越好。在这种情况下，城市交通基础建设、棚改拆迁提速，在多重因素提质升级的基础之上，对于长沙楼市有没有比较好的促进和发展契机？这次请龙总先谈谈。

[龙清华]长沙绿化公园面积将达到300公顷，对于长沙市民而言都是很大的利好，因为可以在很大程度上改善长沙的城市环境，使长沙变得更加宜居。从这个层面上讲，对于楼市的利好是不用说的，肯定是很大的利好。但是，对于整体市场，特别是对于区域市场这一块儿来看，公园这种大的绿化项目对于片区的利好会更加明显。比如，前两年比较热的梅溪湖，这两年比较热的洋湖垸，都是因为某一个主题公园的兴起而带动了整个片区房地产的开发。那么，它对于片区的影响相对比较大，特别是对于公园周边的项目应该说影响相对来说是更大。也就是说，在整个行业的发展过程当中，特别是对于这种公园项目周边的这些房地产项目，一定要注意去和它结合，让市政公共基础配套成为我们自己项目的一个核心竞争力，成为我们项目区别于其他区域或者区别于这个区域其他项目的一个特质在里面，这应该说在营销人这一块儿是要认真去研究的东西。

[主持人]宋总对于这个话题有什么样的看法？

[宋琼]首先，长沙本来就是一个宜居城市，所有公园的建设其实就是为了打造这个宜居城市而做的。我个人认为，城市化的命题就是要搞城市建设，不光包括交通建设，还包括生活配套、环境建设，长沙楼市到处开花，不知道大家有没有发现真的是除了房子之外还是房子，实际上买房子的人购买的是他的生活，像李总开始说的他们需要的是家的感觉。那么，我们只能给他们提供居住的空间，他们的配套空间我们提供得不会太多，因为我们没有那个能力，很多东西必须要靠政府去提供。所以，我们可以很直观地看到，每一项政府的措施都会给附近的楼盘直接带来价格上的长势。比如，地铁的开通、大型公园的建设、社区公园，包括大型超市，毋庸置疑的是城市建设肯定有利于楼市发展，特别是在行情不是很好的情况下，越能够体会到这一点。

[主持人]李总，龙总提到了洋湖垸公园的问题，您的项目离洋湖垸相对来说很近，洋湖垸对项目有很大的促进作用吗？

[李经成]这是肯定的，特别是公园这一块儿，对宜居的支撑非常大，长沙人口和一线城市比还有很大的发展空间，长沙要建设2000万级的人口大都市，多点公园布局对于城市的支撑非常好。洋湖垸基本上支撑了整个河西2014年大的去化比例，可以看出未来几年的城镇化速度会加速，一线城市包括长沙这样的省会级城市，他们对周边城市的吸附力，除了政商资源以外就是宜居价值。为什么北京的房价那么贵？就是土地资源有集约性。长沙生态资源的保护，包括公园的建设，再加上立体的交通网络，这样才会对于周边的地州市产生很大的吸附力，我相信长沙的房价也会由于城市建设和城镇化加速推动而有所上涨。
洋湖垸是二环出口第一个对接长沙的地方，通过湘府路大桥和猴子石大桥对接省政府和五一广场、万达广场，沙湾公园直接拉通了高铁到植物园这个片区。可以看出，公园、交通配套等对未来大都市建设有很好的促进作用。

[主持人]最后一个问题，10月份限贷政策放松，公积金新政也有所放松，这促成了长沙楼市10月份成交量的大幅上扬，但据我了解，10月份第一周的数据不是很理想。

[熊洋]10月份是400多套左右，但到了11月份基本上就是200-300套左右。

[主持人]下降得非常明显，新政策出台之后的促进作用，按道理说应该是市场逐渐越来越好，但政策有效期从数据上来看仅仅是10月份，11月份的成交量马上又回来了，和原来的9月份差不多，是什么样的原因导致出现这样的情况？还有11月份、12月份为数不多的时间，将来长沙楼市的趋势将会是什么样子？麻烦李总先分析一下。

[李经成]我觉得看一个市场最核心的是看供需关系，如果供需关系没有问题的话，那市场就是理性的。9、10月份主要是政策的刺激，打消了过去一直持观望态度人的顾虑。11月份，供需关系回归理性。我们判断下一步整个房企应该是进行转型，靠政府打血刺激的话，2012、2013那样的行情已经不再回来了。昨天，我连续发了几篇大稿子，房地产的战术时代到来了，黄金时代、白银时代，是不是还有青铜时代？不存在的，我认为未来的地产发展，包括接下来的两个月，我们会击中项目实际，对客户进行深挖，年底返乡客也会回来，整体到访应该会有稳步的提升，大宗的投资能力人也将回归。随着城镇化进程，刚需产品依然有它的市场。在未来，房地产项目，包括产品本身，可以看出地产大佬万科动作非常大，如果他们不转型的话，他们就找不到自己的核心优势。2015年，地产前一百强有不确定性，但我认为房地产有翻天覆地的变化也不太现实，还是在理性中前行吧。

[主持人]宋总怎么看待接下来的市场？

[宋琼]我觉得后两个月能够保持平稳已经很不错了，从11月份的数据上我们可以感觉到，买房子的意向和心态不像10月那么冲动和急促了，大家都是抱着一种观望的态度来对待买房的，除非是那种特别的有利可图，比如楼盘抄底价。10月份，楼市销量成绩是比较喜人的，但11月份如果没有新的客户冲进来补充的话，这个市场还是会显得比较疲软，这点从政府的救市措施上可以看出，从第一波取消限购，第二波取消限贷，包括现在税费的补贴，其实这些都没办法让楼市回到之前的冲动和兴奋的状态，可见买卖双方都是处于比较理性的态度了。所以，我觉得对于国家而言，市场化的手段最终还是要实现房地产的软着陆，大家都要规避楼市崩盘，我觉得这是国家要去考虑的。所以，在这种大的环境下，不是很利好的形势下，现在大家拼的都是价格，也是为了年底的销量，包括回款充裕吧。所以，预计明年也不会有大的起落，也就是像刚才李总说的一样，能够平稳地过渡是最好的，在大家找到下一把金钥匙之前，我们能够平稳过渡。所以，我们也期望楼市回暖和反弹，是我们大家所希望的。

[主持人]刚开始的时候，大家都认为楼市出现今年行情下跌的情况，原因是因为限贷导致的。现在限购、限贷全都放开了，市场也没有逐渐往上升，这是什么原因？开发商或者政府要想出什么奇招，才能使市场活跃起来？您觉得政府用什么政策比较好？

[宋琼]我觉得，不管什么政策和营销力度，怎么把老百姓口袋里的钱掏出来才是最根本的，现在看这些冲上去的量其实都是刚需客户，商住楼的投资客人对于我们来说还是比较重要的，怎么样吸引投资客户的目光，把他们的钱给掏出来，我们没有想到一个很合适的理由，包括政府可能也没有想到，我们也在期待。

[主持人]龙总，您觉得下面的市场该怎么样去走？您有什么样的判断？

[龙清华]应该说，主要是两个方向，一是消费者经过十多年以来的锤炼和洗礼，现在的客户已经变得非常非常理性了，是一种常态经济下的比较正常的交易行为了，这是从购房者的角度来看，他们相对比较理性了。二是长沙的供求关系相对来说是一个比较失衡的状态，我们所掌握的数据，应该说到目前为止长沙的库存量是1400万平方米左右，按照正常的去化，就按照10月份的去化速度，那也需要10多个月，如果按照9月份的去化速度，都需要20多个月，量是比较大的，这还不包括将来再入市的一些项目和体量。所以，整个市场供应量比较大，可是需求还是相对比较弱的。所以，这两点决定了将来的市场走向。那么，具体说到未来两个月或者明年的一些市场走向的话，我想从目前来看，开发商该出的政策也出了，价格也降了，基本上从目前来看市场价格应该是做得比较低的，我想再往下走，市场再进一步的价格下调空间相对来说会比较少了。那么，基于这种情况来看的话，我想未来2个月到年底，由于某些品牌开发商因年底冲刺有必要做出一些调整之外，不会出现其他市场波动，应该以平稳为主。如果把它比做一个“U”型的话，现在的市场应该是处于“U”型谷底正在往上走的阶段，相对来讲，我对未来的市场还是抱着比较好的信心。但是，未来的2-3个月时间，基本应该是以平稳为主。

[主持人]您刚才说的意思是讲开发商的价格已经降得差不多了，现在可以出手买房了？

[龙清华]是的。因为，身边有挺多的朋友在咨询买房，之前我不给他们建议，因为什么呢？经常会出现误判。但是，现在真是到了买房的最佳时机，特别是年底，在大量出货的阶段，性价比应该说是比较高的，错过了这个阶段，可能下一个阶段就没有这么好的机会了。

[主持人]我想问一下王总，对新房市场而言，每到年底开发商因冲量都会采取降价或促销的手段，对于二手房来说应该也有一些入手的契机，如果现在老百姓要买房的话，您给什么样的建议？买什么样的房子合适？

[王成]我这边可能没有大的策略，二手房这一块儿这几年基本上是不温不火，新房市场10月份还出现了井喷，我们没有出现过这种状况，我们期待的井喷不知道在何年何月。当然，这几年市场一直比较低调，积累了一大部分的刚需，今年主要的工作还是挖掘刚需的潜力。二手房与新房市场相比，年底的预期可能要稍微好一点，为什么呢？因为，新房买了之后到交房有一个期限，中国人注重过年，可能买个房子希望过年前就装修好住进去，到年底我们的工作力度和强度会加大，我们想抓住年尾这个尾巴，把刚需客户挖掘得深入一些。当然，年后的话，谁都看不懂，我也看不懂。

[主持人]今年的行情很多开发商都表示看不懂。以前很多人觉得什么时候降，什么时候涨，大家都有比较清晰的判断，像龙总讲的不管判断得准不准，都还敢判断。但是，今年很多开发商即使心里很了解，但也不敢去判断了，因为中国的楼市，长沙的楼市有很多让人看不懂的东西。
好的，今天的访谈到这里就结束，最后留给大家一点时间介绍下自己的项目，请李总先谈。

[李经成]米兰春天崇尚家的概念，我们卖的不是房子，是家。生活配套、教育资源、医疗资源，像电影院、大型商超未来都会在洋湖垸入驻，在长沙置业洋湖垸应该是首选之一。

[宋琼]长城万富汇是一个比较全新的产品，我相信比较有吸引力，90平可以变成5房产品，大家可以去现场看一看，总价比较低的小户型也是比较适合投资的，还是希望大家去现场看一看。

[龙清华]伟业公司进入长沙的时间并不长。在市场上，我们注重怎么样去锤炼自己的队伍，怎么样去打造自己的核心竞争力，目前来讲，公司还是得到了一定的市场认可，特别是对于长沙的一些开发商来说，我们在服务的过程中取得了一些成绩。打个广告，希望开发商同仁们多给我们机会，谢谢。

[主持人]王总要不要也说两句？

[王成]伟业我爱我家集团正好来长沙一周年了，我给我爱我家的家人们做个代言吧，我爱我家去年高调进入长沙，因为大家都认为长沙市场的预期特别好，所以就在这里扎根了。到目前为止，我们扩展到了20几家门店，大家很齐心协力，做的很不错。希望在以后的时间里，在这个行业里面，同仁、领导、群众们多关注我们。目前长沙市场还不是很成熟，我们希望能把规范、标准做好，让我们的服务去换来更多的认可。

[主持人]谢谢今天到场的各位嘉宾，今天的访谈就到此结束，谢谢各位。