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第425期 - 【我是销冠】7月销售数据排行市场访谈

时间:8月15日
地点:0731楼市会所
内容简介:随着长沙棚改进程逐步加快,限购令“暗松”和“湘五条”的正式出台,楼市会否迎来分水岭?“金九银十”是否会如期而至?本期“0731楼市会客室”访谈邀请到长沙业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所,共同探讨长沙楼市。

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[主持人]“把握楼市脉搏,感受城市心跳”,各位朋友大家好,欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》访谈。
2014年上半年,楼市未来能如约转暖,传统的“金三银四”、“红五月”成交表现平平,市场处于低位运行。作为传统的销售淡季,7月的长沙楼市并没有悲观派预期的糟糕,也没有乐观者想象的美好,市场也日趋理性和平稳。随着今年长沙棚改的进程逐步加快,限购令的“暗松”和“湘五条”的正式出台,楼市会否迎来分水岭?房企又如何实现破局?“金九银十”是否会如约而至?
那带着这些疑问,本期《0731楼市会客室》邀请到业内专家、开发企业代表做客《0731楼市会客室》共同探讨。
本期我们邀请到的嘉宾是:
中建信和地产长沙公司总经理 冯朝阳
鑫远集团项目开发中心总经理助理 汪 俊
长盛上东区营销总监 余 钢
东怡外国营销总监 叶 英
长沙市房产研究中心高级分析师 王 钧

首先,有请长沙市房产研究中心的分析师为我们发布一下7月份新房市场的具体情况,并重点介绍一下同比和环比发生了哪些变化?原因是什么?

[王钧]好,谢谢主持人。2014年7月份长沙新房市场呈现供销双降的房产淡季特征,相关政策效应表现的不明显。从具体数据来看,在供给上,7月全市新建商品房批准预售200.42万平方米,同比减少20.11%,环比减少16.77%。在成交上,新增网签118.21万平方米,同比减少30.55%,环比减少1.22%。然后,在价格方面的话,7月份新建商品住宅网签均价5585元/平方米,同比下跌了4.12%,环比上涨2.0%。

[主持人]好的,感谢。我们知道,7、8月份并不是传统的销售旺季,那么在日渐理性、平稳的市场环境下的楼盘代表当月都表现不错,首先请鑫远的汪总谈一下,据我了解6、7月份项目发起了“红利运动”,跟大家分享一下吧?

[汪俊]在收到消息的时候,有考虑一下这个问题。因为,鑫远在7、8月份做的鑫远分红活动,怎么说呢,从评价上说应该是褒贬不一,这是客观地去讲。那么,先从我们当时为什么要做这样一个事情来介绍一下背景。本来7、8月份的市场不是很好,大家的期望不是很高,在逆势下我们做这样一个营销活动,当时风险是比较大的。但是,确实是目前这样的现状让我们没有办法放过7、8月份这两个月的时间,因为我们对于全年业绩的要求,包括公司对于上市指标的一些考核,所以我们应该是壮着胆子去做了一个类似“赌博的尝试,希望在7、8月份能够在市场上分得一杯羹。
那么,主要的形式呢,现在很多业内的朋友跟我有过沟通,希望探究一下到底是什么样的模式,实际上我们还没有在任何一个渠道对外宣传过,今天借这个机会可以跟大家分享一下。
这次活动我们给它的一个命名是“大电商”,实际上是结合线上线下和开发商三方的力量来一起做这件事情,总的原则是大家做一件风险共担、利益共享的事情。那么,做得好的话,大家都是有收益的,做得不好,大家都应该承担各自的那一份风险。所以,我们做了这样一个大电商活动。因为,具体的合作细节不方便在这里透露,因为这涉及到我们和每一家合作的商业信息在里面。但是,主要的模式是这样一个模式,我们选择了3-4家主流媒体,线下做了拓客的人海战术,急剧地增加了客户渠道和人员。所以,在整个7、8月份表现出的效果,应该说离我们当时设想的目标是完全接近的,无论从日均到访还是周末客户的上门量,可以这么说吧,也不夸张,很多年没看到过这种状况,至少是去年,包括去年我们完成将近12个亿的年度销售任务时也没有看到过类似于这样的客户上门量,不算新客户的再访,不算登记的客户,我们一天新客户接近50批,非常之恐怖,我们的销售员都不够用了,我们特意为这个活动还增加了很多销售员,在市场上招了很多人。所以,从7月16日启动活动到今天为止应该是非常不错,我大概保守了算了一下,两个项目突破3000批有效客户,效果是非常不错的。
那么,从成交来看,我的微信上也讲了,实际上当时在8月10日的时候所完成的业绩,两个项目20多天的时间卖了288套,至少我们领导和我们老板对这个成绩应该是非常满意的。截止到目前,销售持续还在增加,我们预计最终的成交量应该在350套左右。尽管当时制定的目标是400套,但最终的成交量应该是350套。这个活动中最后的结果还是不错的。
所以,整个操作下来,应该说还是基本上符合我们的一个预期,无论是从推广,从企业的品牌宣传这一块儿。
另外还要补充一下,可能也有一些不好的评价,说鑫远把价格做了一些调整以后,对这个区域房价的影响会比较大。说实话,在这样的市场经济环境下,每一家开发商都会结合自己的情况来做出一些战略性的调整,和对销售的一些需求,量的不同,也会对价格作出一些微调。这一次,我们确实对价格做了一些调整,但没有想象中的那么大。因为,我们的口号是“鑫远分红,让利一千”嘛,实际上价格下来的幅度不是特别大,基本上在可控的范围。但是,由于广告和包装的噱头,再加上本身两个项目之前在市场上的口碑,这个项目在0731的颁奖上也拿了综合竞争力的奖,去年综合竞争力排名是长沙市第六名,还是基于本身产品的品质,再加上价格的调整,所以最终取得了这样一个效果,我们自己应该是非常满意的。

[主持人]好的,感谢汪总的介绍。下面,想请中建信和的冯总来简单谈一下,我们知道7月份也是卖得非常不错的。

[冯朝阳]实际上我不想谈具体项目,应该说我们没有做太多的政策调整,一方面是自己充实自己,也扛得住。再就是内部客户,内部客户的优惠加大了,由以前的2%加大到4%,本身很多客户在看公寓产品,还有内部客户本身就限购,限购令解除之后就马上成交了。包括我自己,以前都不能随便买了,现在可以签约了,这是一个因素。

[主持人]整个项目的运作还是达到了预期?

[冯朝阳]还是可以,与我们的想法、预期还是有差距的。

[主持人]了解。长盛上东区也举行了电商活动,我们想了解一下效果如何?请余总谈一下。

[余钢]实际上,这次针对女性客户做了推广,依托电商活动推出的活动。因为,我们项目的位置相对来说是很好的,在烈士公园正东门这里,产品都是大户型,我们的产品在销售过程中面临的压力比较大,针对散户处理目前尾货的清盘。因为是大户型产品,原来70%以上的客户都是女性客户,这次活动的效果还是非常不错的。目前,上门的女性客户偏多,而且这次的活动基本上是接近最开始一批开盘的价格,优惠力度是非常大的,成交率比原来提升了一倍,整个活动的效果还是不错的。
再就是现在这个活动基本接近尾声,从目前的效果评估的话,总结几点:
第一,对象有针对性;第二,推广有集中性,在项目周边3公里范围内进行集中推广。因为,上访人群70%以上是周边的人群;第三,活动吸引客户购买是核心。刚才,汪总也讲了,活动的力度最终决定活动的效果。
这次活动也得益于0731的推广,很多的来电都是网络来电,我们自己也做了自己的网站,也做了百度推广。所以,在7、8月份在推广方面有针对性,现在虽然我们削减了很大一部分的推广。但是,在现场和项目周边3公里范围内的推广是加强的。再就是加强了网上推广,7、8月在长沙是比较炎热的,大部分客户在家里上网看产品,60%的来电是通过网络来电的。

[主持人]刚刚听到余总说到长盛上东区在公寓上是属于尾盘阶段是吗?

[余钢]对。

[主持人]那东怡外国项目现在也算是一个尾盘了,叶总在营销上有什么心得可以跟我们分享一下吗?

[叶英]首先,我还是谈谈外国吧。外国这个楼盘是长沙一个非常纯粹的公寓项目,它从根本上颠覆了很多人对公寓的基本看法。比如,你之前看过40平方米、60平方米,脑子里肯定有一个固化概念,基本上只有这么大,不管房子怎么变化都是那个样子,但是看了外国以后完全颠覆了40-60平方米所有产品在脑海中的印象,真正回到长沙主城区来看,比如长沙主城区湘江沿岸这条线,尤其是东岸这条线,云集着华远、万达、北辰等等,这些开发商全都是中国地产前三十强。但是,你有没有发现在过去一年多的时间里,很多人把眼光放在了湘江边上一个很小的楼盘,一个很小的开发商做的一个非常精致的项目。我们经常在一起聊,如果你看长沙的商业和写字楼,一定选湘江边,看万达;如果你看城市城区大户型豪宅,一定会去看华远;如果你来长沙去找一些小房子,比方说60-90平方米的房子,你会发现大家的关注点在主城区湘江东岸这一条云集着长沙地产三十强的地方,一个小开发商可以把一个40-60平方米的房子做得如此之精致。
很多开发商卖房子不断地推广区域,外国有三个场馆,在销售阶段的时候三个场馆都已经做好了,这个时候再来看外国,外国实际上已经有五个月时间没有上新,其实外国在今年五个月之内并没有太多的动作。但是,外国做了一件非常伟大的事情,就是外国交房已经交了绝大部分,三栋房子有两栋房子实现了交房,交房的伟大是绝无仅有的一个楼盘,第一个伟大是把之前销售宣传的和我们理想中要做的,以前对业主之前承诺的,我们都一一做到位了。比如,很多业主说不做饭的很麻烦,不想用厨房,怎么办?我们给您做一个业主食堂,拿着卡可以去食堂吃饭;不想做晾晒衣服的地方,没关系我们做一个集中晾晒衣服的场地。而且,现在业主只要凭业主卡就可以取得一台全进口的自行车。之前我们的所有理想,现在一一得以实现,这是第一个伟大。
第二个伟大是我们交付了这么多房子,到目前为止零投诉、零维权、零返工,很多地产商在交付房子的时候,甚至没有交房的时候,在交付过程中就出现很多的维权,出现很多负面报道。但是,东怡地产只是长沙前三十强,当我们能够把产品做到如此之精制,把之前的承诺能够一一兑现。所以,我觉得东怡外国在长沙的口碑是非常棒的。
问到销售情况,之前五个月东怡外国的所有工作都在收尾,今年下半年马上要上酒店和写字楼,销售的高峰期应该是今年9-10月份的阶段,前面这五个月肯定和去年的业绩没法比,一是房源面临清货;二是与市场大势也有一定的关系。
再补充一句,2013年长沙1万元以上的楼盘中,东怡外国的销售套数是全长沙第一名。所以,我觉得在全长沙排在前面十位的本土地产商只有两家,而长沙的东怡地产却是排在前十位中的第一名,所以我非常自豪。

[主持人]感谢各位老总跟我们分享了一些营销拓客的手法。4-5月份以来,各地松绑限购政策频出,此起彼伏的政策新动向,成为楼市最令人关注的焦点。比如,7月31日长沙限购令“暗松”;对于符合条件的创新人才在湘江新区购房给予200元/平方米的补助;8月11日,“湘五条”正式出台,一系列楼市新政的出台无疑给相对低迷的市场注入了一针强心剂。首先,请长沙市房产研究中心王钧先生来分析和解读一下。

[王钧]早上楼市报中就预测了楼市下半年的国家走向趋势,还是更多的地方城市会纳入到取消限购令的大军中来。然后,在长沙取消限购令的原因也是由于市场运行比较低迷,库存压力较大。但是,限购令解除以后,从长沙市场来看效果不是很明显,主要原因有两个。第一,长沙之前的限购政策只是限小不限大,影响面是有限的。二是限购政策取消以后,金融贷款政策并没有做很大的调整。所以,我想这两个方面是制约长沙成交比较突出的两个原因吧。
就“湘五条”来看,我看“湘五条”总结了两个方面,一是去库存;二是给企业松绑。比如,去库存是政府通过回购的方式来增加保障性住房的供给;二是异地购房者能够用公积金在长沙贷款。这两个方面是去库存。然后,给企业松绑的话,一是对于企业信用等级比较高的减低资金本监管比例,可以提前给他们办预售证。另外,通过优化政府服务来减轻企业的负担,加快他们的审批效率。主要是这两个方面。

[主持人]感谢王钧先生。之前,请冯总谈一下对“湘五条”的看法。

[冯朝阳]在“湘五条”里面,政府打算买一部分商品房作为保障性住房,这是什么意思呢?从侧面上供给减少了,本身要建一批的,现在不建了,购买开发商的商品房,这对于开发商来说是一件非常好的事情,还算一个比较好的利好吧。
第二,对于信用等级高的开发商,可以提前办理预售证。实际上,我是非常赞同这一条的。一方面能够为开发商节省成本,对开发商的售价会有一点影响,可能会稍微压低一点。因为,之前所有的房地产项目都是贷款开发,几乎没有资金全部是自己拿的开发商,大部分是贷款的开发商。一般在天气比较好的情况下,三个月的样子可以节省资金成本2%-5%,这是对开发商的成本影响有这么高。如果说你能够快速销售、快速回款的话,对于开发商来说资金压力会小一点,成本会低一点,售价可能就会稍微低一点。
以前他建了10层,可能会迫于回款的压力拼命建,按道理说我是建房子的,本身是施工单位,按道理应该是10天一层,为了回款没办法就4天一层啊,多多少少会有一些质量问题。所以,我经常跟朋友说要买房子就要买10层以上的,不要10层以下的房子,10层以下的房子是赶出来的,膜还没干就拆了。
所以,政府回购开发商的商品房,节省了开发商的成本,开发商不用赶工期了,棚改也给了市场更大的空间。

[主持人]汪总,您对“湘五条”的出台有什么看法呢?

[汪俊]目前的“湘五条”应该算是一个指导方针,因为还有很多后续落地执行的细节没有出台,后续出台的执行细节关系到“湘五条”出台的效果如何。原来在2013年2月份的时候,当时受限于公积金本身的门槛,异地手续烦琐等等,各地开发商有时不得不选择异地贷款。那么,政府回购开发商的商品房作为保障房,怎么谈?怎么购买?开发商是否能够满足保障房的需求?那要看后续谈的过程中会不会有一些新的问题。因为,住建委在发布“湘五条”之前,实际上建设厅做了一个调研,当时我们集团也参加了,就是讨论的政府要回购商品房,把一些地级市的开发商都叫过去了参与探讨。所以,这个指导方针如何能够有效地执行,中间这个细节是非常重要的,这是我看到的一个问题。
至少整个一系列动作可以表明对市场提振信心,对开发商也好,对客户也好,至少是表达了政府的一个诉求和态度,我希望能够扶持房地产市场平稳发展。因为,本身长沙的房地产的价格一直是比较低的,这是说实话,冯总最清楚建安成本,现在建安成本每年都在涨,工人的成本、定额按照原来的方式都不行了,包括土地成本、税费、人力资源成本等等,大家知道公司每年都要多多少少给我们加点工资,这些都是成本。成本在不断地上涨,而房价还在跌,可以说长沙的房价是非常非常低的,可以这么说。那么,这样做的话对市场信心层面有一个提升的话,接下来还是有一些值得期待的东西。如果“湘五条”能够执行得很到位,能够更加具备可操作性的话,我觉得还是值得去期待的。
但是,对于刚刚冯总讲的政府拿预售证的问题,我们客观分析过,我们企业符合政策条件,当然也很难客观地做一个自我评价,至于前面25%的资金问题,可以想得到政府还是会去掂量一下。因为,这样的政策能够让像恒大、万科这种快速开发、快速周转的企业获利很多。但是,对于我们企业来说,确实对产品的打造能力确实与一线品牌还有一些差距,我们不得不去承认。包括后期风险的管控,说句实话,我从政府那里拿到预售进行发售以后,房屋交付期至少要延长3-6个月。在这个过程中,市场上有一些不可控的因素,包括房价的波动,都会使得未来交付可能存在一些问题。那么,结合自身企业情况,怎么利用好这一点?那我想说要结合企业的自身情况来制定符合自己特点的执行办法。
所以,从种种层面来说,从目前来看更多的是从信心上有一个提升。

[主持人]所以,汪总的意思是总则的出台是对市场的一针强心剂,具体效果还要看细则的安排。接下来,请问一下余总对“湘五条”有什么看法?

[余钢]这几条政策,首先先谈谈限购令松绑,我觉得限购取消以后,市场没有出现大的明显回暖,其实我觉得是有一个过程的,这是第一。那么,包括从2010年开始限购以来,也有一个时间沉淀,效果才得到体现。第二个方面,因为所有产品都是根据政策去制定,原来在出现限购之前,公寓类产品、90平方米以下的产品是卖得非常火的,特别是原来的投资客很喜欢买这类产品,因为总价低,相对来讲租金回报、各方面回报来得更快、更高。但是,经过调控以后,市场上已经发生了一些改变,大部分卖得最好的可能是90-120平方米的刚需产品。但是,这类产品是不限购的,这些产品是属于刚需产品,刚需客户的限购情况不是很多。所以,在限购松绑这一块儿,效果需要一定的时间才能体现。但是,对于我们项目来说是十分的利好,对外国我相信也是一样。因为,原来我们有一栋70年产权的住宅产品,有一栋是商业性质的,限购松绑对这类产品是一个利好,原来上访的客户都过来邀约成交了,对投资型产品来讲有明显的好处,效果也得到了体现。
关于“湘五条”,中间有几条,我感觉政府回购商品房安置棚改户,这条政策应该是一条三赢的政策,对于房企也好,对于政府也好,还有棚改户也好是三赢的。因为,原来的棚改,就算是建房子,配套设施、地段肯定是没有什么选择性的,政府想建哪一块儿就建在哪一块儿,配套给政府的压力也比较大。然后,通过“湘五条”,政府的压力得到了释放,房企也可以得到快速去化,再就是通过政府牵头,我相信给棚改户的价格肯定是优于市场的。所以,我很看好这个政策,对于部分楼盘来讲肯定从中受益是比较多的。包括原来我们有个项目在黄兴北路那一块儿,就是政府牵头,所以我想这应该是一个利好。
再就是信用等级高的开发商可以提前拿预售证的情况,应该说可以加速市场优胜劣汰的效果,优势企业在未来的发展情况会越来越好,资金回笼会越来越快,对于资金不充裕的小企业来说压力可能会比较大。我觉得,这也是规范市场的一个好的办法。

[主持人]感谢余总,对项目这一块儿,包括新政出台对项目的影响也谈了一下。接下来,有请叶总结合外国项目谈一下对新政出台的意见。

[叶英]我是一个非常目的导向性的人,通常在出台新政的时候,不管政策的内容是什么,我都会想制定这个政策的目的是什么。首先,制定新的“湘五条”区别于以往所有的国家政策,这个“湘五条”肯定是利好的,只是这个利好有多利?有多好?是一个层次的问题。那么,它既然是利好,它既然希望房地产能够起来,不要持续恶化下去,这是制定国家政策的一个初衷的话。那我们首先来看看现在的问题到底在哪儿,现在出台的“湘五条”是不是真正的对症下药?
回过头来看长沙市场,长沙市场肯定有很多问题,但找到影响市场的三大核心问题到底是什么?从中梳理出来,得出以下结论。
一是供需存量最大,创下长沙五年以来最大的库存量。王总是做数据的,我们接触的渠道不一样,可能数据不完全一样,我不是做数据出身的,但对大数据在脑子里有一个这样的概念。截止到7月底,长沙库存超过1300万平方米,这是什么概念?是剩余的库存今年下半年不新增加1平方米,剩下的库存要卖一年半以上甚至两年时间,而下半年的增量在700万平方米以上,意味着在目前的状况下不解决供需矛盾,会是所有矛盾中最敏感的一个矛盾。
再看1-6月份长沙市场卖了350-360万平方米,库存超过1300万平方米,按照上半年的去化速度,剩下的房子要卖长时间才能卖完?所以,长沙房地产问题的核心就是库存量最大,这是最大的问题。那其次的最大问题是什么?就是现行银行贷款政策。现行银行贷款政策不管是从购房者角度,还是从开发商角度,国家上有政策说首套房可以打八折,甚至有些城市说首套房打七五折的相关报道,再回到地方政府支行营业所真正在落地住房按揭贷款的时候,有哪家银行在执行基本利率打折?这就是一个很大的矛盾,绝大部分的现行银行政策即便是首套房,利率都要上浮5.3%,任何一个营业厅都是这样的,银行在目前情况下还想向开发商揽储,向开发商收额外的费用,很多营销中心的客人符合银行放款条件,真正拿到银行的放款周期达到1个月以上,这样会导致购房客户的成本在增加,开发商的资金成本越高,回笼资金的周期越长,资金压力就会越大。所以,现行银行金融政策贷款是三大矛盾的第二大矛盾。
第三大矛盾到底是什么?现在回过头来看看所有上门客户分析可以发现,投资型客户和投资型成交客户基本降到了在过去三年中的最低,为什么他们不买房子?原因是国家的购房政策、金融政策和源于这些投资客户手头的资金状况,还是经济的大环境,在上半年大家手头的钱都不宽裕。这三大原因导致真正投资型意愿客户看房的比例和购房的比例降到了冰点位置,尤其是东怡外国这种项目,长沙均价6300-6500元/平方米的时候,我们的毛坯房价格已经卖到11000元/平方米。所以,你会发现到我们楼盘来的客户都有一个问题,东怡外国的项目又限购,又限贷。
那么,再要回头解决问题的时候,先找出问题,如果我们的问题是长沙的存量房太大,长沙的金融政策和整个经济大环境造成长沙房地产市场现状的话,解决问题有两种思路,一种是症状解,一种是根本解。如果从症状解的话,找一些好的办法,增加一些噱头,让大家觉得有了春天的感觉,这是表面上的解决方面,不能解决根本问题。再来看看政府想扶持房地产行业,不让它继续恶化下去,来看看“湘五条”,“湘五条”是利好,但是“湘五条”第一条是政府出资采购刚需楼盘的房子作为保障性住房,在一定程度上对存量是产生一定的影响。但是,你有没有发现,他要指定采购的产品本身的属性,在整个长沙市场来说份额也不大,比例也不大。
再来看看第二,外地客户在长沙可以申请住房公积金贷款,不知道在座其他领导的项目做了住房公积金贷款没有,东怡外国项目部做住房公积金贷款,不做住房公积金贷款的楼盘在长沙比比皆是,是不是我们不愿意做?不是,手续麻烦,办理时间长,非常麻烦,导致开发商不愿意做住房公积金贷款。本身政策出台以后,符合政策楼盘比例也比较小的时候,也有可能没有太多的效果。
再就是提前拿预售证的问题,大家不要很简单看待这个问题,这绝对是个双刃剑,出预售许可证就可以预售的话,老百姓在购房的时候超过一年半以上收楼的情况就会比比皆是,很难讲这个政策到底是好还是不好。刚才,我得到一个数据,关于资金监管A类企业,然后我估摸了一下,整个湖南有6000家开发公司,A类企业开发商有100家,余总讲的是对的,6000家里面有100家房地产开发商是能够拼得上这个政策的,也就是说以后强的就会更强,以后弱的就会更弱。所以,刚才汪总也提到,对于外地到长沙来的开发商是一个利好,他们的资金状况比本地开发商好很多。
我们找到了症结,找到了解决办法,能够对市场产生影响吗?能够产生一定的影响,但还没有触及到根本,根本就在现行按揭的金融政策。

[主持人]感谢叶总的分享。综合四位老总的想法,我个人总结一下,大家对“湘五条”提振市场信心还是看好的。但是,具体的情况还需要看相关细则的出台,对于成交量影响最显著的在于银根的放松。
2014博鳌房地产论坛“大嘴”任志强和社科院研究员陈淮就“棚改”问题争执不下。今年以来,从中央到地方新一轮棚改明显提速,长沙市委市政府提出争取用4年时间基本完成长沙城区集中连片棚户区改造。在长沙以刚需为主的市场环境下,政府回购普通商品房用作保障房源的新政策对市场会有什么影响呢?请冯总回应一下。

[冯朝阳]保障房是政府要承建的,政府回购商品房作为保障性住房可以消化一些市场供给,对房地产整体来说是比较好的。棚改有两种模式,一种是政府主导,是政府把房子全部拆完,再把地拿出来拍卖,政府一开始有拆迁的资金投入,就没有那么大的实力来推动,一年可能只能推动一个两个,在李克强的报告中讲得很明确,一定要全力推动城市棚改,绝不能是一边高楼林立,一边棚户区连片的现象。还有一种模式是企业主导模式,是怎么做的呢,就是企业来推动棚改拆迁,拆迁办一起配合,钱是企业来掏,最终是以地价款来补偿你。如果你的拆迁费用大于地价款,那么就相当于地就免费送给你,你的拆迁成本就是你的地价款。如果说你的拆迁费用小于地价款,那就把拆迁费用抵消掉。比如,我拆迁花了2个亿,地要3个亿,那地就只需要掏1个亿了,棚改是这样的政策。所以,“湘五条”在一定程度上能够推动房地产商参与棚改项目的。因为,随着城市中,特别是市中心的地块越来越稀缺,我认为这样的政策能够推动城市的棚户区改造,其次在一些比较好的地段建一些比较好的房子,对提升居住品质有推动作用。
其次,对下一步房地产市场的走势,我认为是一个比较好的购房机会。一方面均价6000-7000元/平方米,开发商一般有20%的利润就不错了,一般都是10%多一点,长沙楼市本身就不存在泡沫。其次,包括“湘五条”的出台,限购令的取消,从目前来看影响还不是特别明显,但从长远来说肯定会有一定的影响。在目前这个阶段出台“湘五条”,我认为对房地产来说拐点应该还没有出现。
第三,目前的经济正在逐渐回升,连续五个月回升。任何一届政府接班以后,基本上经济在第二年触底,第三年、第五年回升,这也是一个比较好的购房机会。
第四,金融信贷政策有一定的调整,定向有宽松。包括昨天中央三台也讲了,针对房地产要定向放贷,说要放贷4000亿元,中央正在强调这些事情,那么肯定会有一定效果的。
第五,长沙这座城市的未来发展,应该说城市品牌、城市地位会得到比较大幅度的提升,特别是近一两年,随着地铁1、2号线,包括3号线的开通,随着沪昆高铁的开通,随着长沙-重庆高铁开通,随着城际铁路的开通,长沙的外地购房者还会有大幅度的提升。
所以,从以上几个方面来说,我认为目前这个阶段是一个比较好的购房机会。那么,我建议有购房需求的人,趁着目前有一部分开发商正在做优惠,正在打折,有这个机会,现在确实是一个非常好的出手机会,如果错过这一次,再等十年。

[主持人]冯总提到有购房意愿的朋友一定不能错过现在这个机会,如果错过了可能真的像冯总说的一样,要再等十年。接下来,请汪总谈一下接下来的市场走势,加大棚改对企业和市场有什么样的影响呢?

[汪俊]我觉得,棚改是促进城市化进程一个非常重要的因素。因为,对于长沙这样要扩容的一个城市,未来要在中部占据一个比较重要位置的一个城市,我觉得棚改进程加速是非常非常有必要的。刚才,冯总讲了一部分是关于拆迁主导的问题,我补充一点。实际上,对于棚改和政府有两种方式,一种是定向采购开发商的商品房作为安置房;另外一种也是一种补贴。因为,目前这个项目接纳了一批拆迁户,拆迁户的质量非常高,全部是一次性付款,全部是奔着大户型来的,他们和拆迁办沟通以后能够很快拿到拆迁款的补贴,拆迁办也非常希望这批拆迁户成为我们的业主,尽快问题拆迁。所以,这是我们接下来要面临的一些局面,能不能去吸纳具备补贴资格的棚改户直接来到项目,可能与政府直接谈回购的问题来得更简单、更直接一些,这是棚改的问题。
关于“金九银十”,目前市场的需求还是旺盛的,整个市场还是比较活跃的。从我们目前了解的客户的购房需求,出来看楼的意愿,实际上消费者还是比较活跃的,而且还有“湘五条”政策的刺激,我觉得在9、10月份,作为我们来说是期待它能够成为真正的“金九银十”。但是,作为我们来说,我们开发企业又很谨慎,我们会结合目前的状况来逐步调整营销策略和营销价格,迎接“金九银十”。
冯总说得非常对,现在对于购房者来说是出手的好时机,因为进入“金九银十”我们会逐步调整营销政策,按照目前的政策10%的利润都没有,到了“金九银十”一定会回归到正常的均价销售,我们也会有特别的方式来迎接“金九银十”。能不能成为真正的“金九银十”?我很期待“湘五条”具体细则的出台,我也更希望更多的开发商能够积极地去面对“金九银十”,你可以积极地去推货,希望市场不要太呈现出大过于悲观的情绪或状态,希望大家积极乐观地、正面地去面对这样一个市场,给到市场也好,给到客户也好,给到从业人员更多的信心。用积极的心态面对,加上政策的引导,包括我们期待的金融政策的调整,或者是微调,或者是定向调整,我觉得这些因素至少有条件促成“金九银十”,具备真正成为有成色的“金九银十”。

[主持人]谢谢汪总。接下来,想请余总谈一下,对于接下来的市场走势,包括棚改方面的话题。

[余钢]其实,刚才冯总和汪总谈得很深入了,而且讲得非常到位,我也非常赞同他们的观点,我就简单讲讲自己的个人观点。
棚改话题在上个话题我已经讲完了,我认为棚改政策是一个非常好的政策,是一个实现三赢的利好政策,在这里就不再复述了。再就是“金九银十”,个人用四个字总结,就是谨慎乐观。对自身项目,相信和其他的开发商都是一样的,在“金九银十”这个时段,作为一个传统的销售旺季,在宣传和推广方面肯定是一个集中期,所以在成交方面我相信在今年下半年应该能够打起热销的头炮,毕竟7、8月份受制最大的是行情和天气,9、10月份是长沙的销售旺季,现在各方面利好政策也是频繁出台,相信在各分析的政策落地以后,对现行市场应该有一定的改变,尤其是投资型客户。像我们的项目在今年下半年会主推精装写字楼,我们是打性价比的策略,因为我们的写字楼价格算是性价比很高的,精装才11000元/平方米的价格,在市中心,我们也很期待下半年在“金九银十”有一定的突破。

[主持人]感谢余总,叶总对接下来的房地产走势有什么态度呢?

[叶英]这中间有一个点,我从来不认为三、四月份不是旺季,九、十月份就一定是旺季,什么三月份的小阳春,九、十月份的销售旺季,对指定的月份有没有小高潮?我不抱太多想法。我从来都特别赞同棚户区改造,因为真正走到一些棚户区里面就会发现,他们的生活环境、基础设施建设、消防隐患、居住条件等等,它的硬件的的确确是非常糟糕的,而这些地块又处在城市非常好的位置,如果能够把这些地块腾出来,一方面可以把整个城市的环境、基础设施各方面有一个很大的提升;另一方面,我们不能因为棚户区改造所暴露出来的民生问题,而去忽略本身棚户区改造对这个城市,对棚户区里面的居民所带来的好处。所以,我非常支持加大力度来治理棚户区改造。
那么,棚户区改造对长沙房地产市场的影响,首先就是会增加很多供求关系。那么,到底是增加的哪些供求关系呢?毋庸置疑,一定是不是投资型客户,一定是刚需客户,紧挨着棚户区改造的原住居民周边的刚需楼盘,对他们来讲,对这些特定区域、特定属性的楼盘一定是一个很好的利好。所以,我的观点就是这样。

[主持人]谢谢叶总的精彩观点。也非常感谢今天几位老总能够做客我们的会客室访谈,今天的《0731楼市会客室》访谈就到这里,谢谢大家。

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  • 楼市会客室访谈现场

  • 中建信和地产长沙公司总经理 冯朝阳

  • 鑫远集团项目开发中心总经理助理 汪俊

  • 长盛上东区营销总监 余钢

  • 东怡外国 营销总监 叶英

  • 长沙市房产研究中心高级分析师 王钧

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