[周记者]还有一个问题请刘总回答一下，您觉得博林金谷怎么赢得市场的？博林金谷有一个广告是“我们没有房”这是什么样的概念？

[周记者]这里又有一位网友提出了这样的问题，问题比较尖锐啊，他说“银行和开发商总是一家的，这一系列新政策的出台有多少是顾及到普通市民普通购房者的呢”，在这里他想问下各位专家们，希望你们能为普通的购房者提供一点购房建议，对于首次购房置业者该如何选择户型和贷款方式，而为了改善居住空间需要第二次购房的普通市民又该如何选择贷款模式？

[雷总]我认为他是第一次购房可以享受这些优惠的政策，他可以根据自己的收入水平来确定他应该购买多大的房子，他可以目前加息周期的情况下，可以选择固定利率贷款，可以回避反复不断加息周期，而且我们预测在12月份以前应该还有一次加息。他在选择这种预住房款的方式，可以预住12个月在还款。他还可以选择最高的抵押，今后为房贷理财产品做好准备，申请随叫随还。所以他可以做这方面的选择。

[主持人]刘总的意思就是说，对国家的经济政策你还是拥护的，目前的需求还是有的，市场对于长沙来说还是比较健康的。

[曹总]不是买不到，还没有开盘。我们做房地产的一句老话“地段”我们的地段是非常明显的，拥有得天独厚的地理优势。人文、环境、山水洲城，你们想到的，我们都做到了。
    人需要安静，还需要时尚的生活。5分钟就可以到荣湾镇，10分钟就可以达到五一广场。这个地段是他们首选，吸引眼球。其实我们也没有太多的广告，这就是我们楼盘的地段、我们楼盘的品质，是无法复制的。我们是本身在景区内的楼盘，不是打造的景观，我想应该是最大的亮点。

[周记者]请问一下张处长又是怎么看的呢？

[周记者]对于第二套房贷界定的问题，中资银行是以“户”做第二套，会有一些客户流失到外资银行去。大家怎么看？

[主持人]我们知道长沙招商银行是对这一政策最先响应公布新政实施细则的，不仅对第二套房贷标准有明确规定，还最先公布了第三套及以上住房贷款的首付和利率标准。可以说是赶在所有同行之前最先亮出身态的，我这里作了一些小功课： 长沙招商银行对第二套以上住房贷款的具体标准是：第三套房首付45%，利率1.15倍；第四套房首付50%、利率1.2倍；依此类推。对同一借款人一次性购买三套(含)以上住房的，不予贷款。而在第二套住房首付比例不得低于40%，第二套住房的界定上是以个人为单位，并指出首套房贷余额结清再买可算第一套。购买第二套住房的市民将不再能够办理固定利率房贷产品。
    我不知道我收集的这些数据是否完全正确啊，所以我想请在座的招商银行的雷总为我们纠正解析一下这个细则，以个人为单位以及“第二套房”的界定初衷是什么？对开发商和市民而言有何影响？

[雷总]招商银行较其他银行的政策动作是快了一点，此举让市民朋友受惊了。在此,先向大家道个歉。
    细则公布之后，在长沙市三大媒体：三相都市报、潇湘晨报、长沙晚报的各大版面都公布了。招行对第一套住房不受任何的影响，执行以前的政策，对第二套住房是实行40%的首付，基准的利率1.1倍，地三套住房基准的利率1.15倍，随着套数的增加，每增加一套住房的购买上升0.5倍，利率是依此类推，对于一次性购买三套住房招商银行不予贷款。招商银行对个人房贷第二套住房的界定是按照人民银行总行的政策来制定的。以个人在征信系统贷款的比数确立这个标准。所以我们在选择标准的时候，相对来说让每个人购买第一套房的政策要多一些，但是也是考虑政策是响应央行的政策，有利于每个人购买第一套房，以及购房的一些优惠。
    这个政策对开发商主要存在下面一些影响。 首先是销售的速度会下降，因为需求减少了。第二、对资金的回笼减慢，第三、对房地产周期要延长一些，第四、对中小开发商的资金吃紧一些。这些就是一些影响，对客户、市民的影响，对第一套购买住房的人还是有利的，房贷新政对楼价上涨的速度还有楼盘的供应量选择的程度要多一些，对第一次购买住房的人还是比较有利的，对投资、投机的人来说，或者一次购买多套住房的人有一些不利的影响。第一要减少杠杆效应，第二要多副利息，第三对投机客体有很大的阻击作用，对普通的投资产生一定的资金压力，所以有一定的影响。就要这样的情况。

[黄经理]首先感谢长沙市房产信息中心，0731房地产信息网的同志们，对工行信贷业务支持，对你们选择工行合作我们表示感谢，有意向跟工行合作的，我们表示欢迎。
    刚才讲的“户”，这个“户”怎么理解。我个人的解读，完全意义上的“户”是夫妻双方、父母、还有未成年的子女，这是完整意义上的“户”，当然单亲家庭也可以叫“户”。央行出台的这个政策，对第二套房的确定没有很明确的界定，解读的空间比较大，所以媒体上说，央行要出一个细节，细节出来的话要一段时间，这说明房地产大家太关注了，对社会、国家太敏感了，只有慢慢弄。工行一直有一个传统，“严谨”。总行正在抓紧研究央行的这些政策，也期盼央行细则出台，我们的细则还在酝酿当中。我们过去讲的审批权限的时候曾经涉及到这个问题很少，一般按照法律上来理解。讲的新政有很多的市民、网民比较的焦虑，我觉得这个焦虑大不可必。怎么理解呢？央行的政策初衷还是希望房地产行业持续健康的发展。对于投机炒房者肯定是要打掉的，还有小的开发商没有实力的，政府也希望你出局，有利于房地产行业的发展。真正中低收入者要购房的话没有多大的影响。房地产行业的发展需要打击投机者，同时也兼顾到中低收入者能够买房，能够享受到优惠的政策。中低收入者也许贷款买第一套房，也许是福利分房，中低收入者有一部分不需要担心这个事情，还有一个是政策正在大力发展廉租房和经济适用房，中低收入者不需要过多的担忧，或者抱怨之类的。

[刘总]这是被逼的。我们当时看到北京有一个差不多的广告，我们就采用了这个广告，成功不成功，就看最终的效果。我们就把悬念的广告反过来做。我个人感觉做这一行，长沙房地产还是有一点不正常，在房价的空间肯定有涨的，长沙房价整个城市是偏低，现在还有一个利好的消息，长株潭的城市群被定为特区，这是指日可待，好歹也是一个特区。
    我原来印象当中消费者对户型之类的都不太清楚，现在都非常的了解，我们这个项目主要是留了三个山，这归功于德国的设计师，他就坚持要把这个山留下来，他说开发商不能太没有良心，后来我们的老板尊重了他的意见，就把三个山，四个谷留下来了。

[周记者]曹总能不能透露一下共和世家什么时候开盘？

[主持人]我们知道共和世家作为岳麓区的项目，有着得天独厚的地域资源优势，我们了解到目前项目报价是4500左右，我想问下共和世家目前意向客户有多少，房贷新政的出台对自己楼盘的销售有何影响？在营销策略上会有何改变？

[曹总]我们每天都有400批的客户量，不但是地段好，而且打造岳麓区的第一楼盘的品质。所以这次政策的出台对我们的影响是好的影响，我们对客户的要求也是高，我们针对客户就是有钱人的客户，这句话可能比较极端一点，但是我们打造的就是“生活居住”这是为了体验我们的生活品质。
    在我们的营销策略上面不会有太大的影响，我们针对的客户对象是有一定的经济实力的，有一定的生活追求的，享受生活、舒适生活的客户群体，在这一块我们的营销策略方面加快我们的品牌的提升，加快我们细节的处理，营销方面大致不会有太大的改变。因为我们就在打造“幸福生活”的理念是不会变的。

[主持人]可能真正担心的还是老百姓们，开发商们还是没有担心最新的政策。感谢各位嘉宾这么真诚的回答，我们今天讨论的话题也引起了许多网友的关注，许多网友也根据自身的一些情况提出了一些问题希望各位嘉宾能帮忙解答，下面我们让我们的网络记者周阿礼来传达来自于网络网友所提出的问题。

[张处长]在普通购房者如果需要第二次购房的话，交通银行还有一些其他的品种可以选择，不一定采用住房按揭贷款，每个月有固定收入的可能采取其他的模式，个人信用和个人循环都可以是信用良好的。

[黄经理]外资银行刚刚起步，他们跟我们竞争房贷市场还是有一定的差距。目前来说各位同行都不会紧张。再就是工行也在产品的设计、服务的更新，我们都在大幅的提升，怎样为客户做更好的服务，不断有新的政策出来。

[主持人]今天跟大家交流我感觉到，我们的普通的老百姓不单单要了解政策，还要了解金融产品，来让自己住得更舒适，让自己的投资更合理，今天由于时间的关系，今天的访谈到此结束了，感谢各位嘉宾的精彩发言。这次访谈让大家对房贷新政以及长沙的房地产形势以及未来的发展趋势都有了更清楚的认识，我们0731会客室也真心的期待长沙的房地产市场能够更健康稳健地发展。每个在长沙工作生活的人们都能找到自己满意的房子，拥有一个属于自己的温暖的家。再次感谢各位嘉宾的光临，同时也感谢各位网友的参与，本期0731楼市会客室就到此结束了，“把握市场脉搏，感受城市心跳”，让我们更爱我们的长沙，谢谢大家。
    最后我们邀请各位嘉宾在地产风云榜上留下自己的名字，让它和我们0731楼市会客室一同见证长沙楼市的今天和明天。

[主持人]非常感谢黄经理让我们的市民对我们的金融政策更加有信心。通过三位金融界的专家解释，我们对这一政策又有了更多的了解，我们知道近几年来国家对房价的调控真的是想了很多办法，银行贷款的九次加息到如今的第二套住房贷款提高首付比例都表明了政府调整房价的决心，我想请在座的各位专家一起来谈谈我们长沙的房市及房价情况，这房贷新政对整个长沙的房地产市场影响会有多大？是弊大于利还是利大于弊？先问一下博林金谷的刘总，我们知道博林金谷是10月20日开盘的，目前销售情况如何？购房群体中购买第二套住房的人群比例大概是多少？第二套住房贷款首付提高有没有对贵楼盘销售造成影响？

[主持人]感谢雷总为我们的详细解答，同时我也了解到随后交通银行、中信银行、浦发银行、花旗银行等大型金融机构均出台了与之相似的细则规定，像交通银行更是指出在第二套住房购买过程中剔除公积金贷款，我想请在座的交通银行个贷部张处长谈谈您对这个政策的看法，以及贵行对“第二套住房”的界定及相关限制性规定的考虑？

[曹总]谢谢主持人，谢谢各位的专家，我代表共和世家讲几点，我觉得房贷新政的出台，对我的楼盘还是有影响的，目前的状况看是好的影响。在座的都知道共和世家的地段目前在长沙市是无法比拟的，靠着岳麓山，山水洲城完全体现出来，这么好的地段优势里面，我们楼盘关注度非常大，据不完全统计，目前我们的客户量超过4000-5000人，这种客户量可以说是比较罕见。本来我们想做两次VIP升级的，做了一次还不行，因为我们的房量很少，第一次开盘就300套，这次就为我们节约了一次升级，因为我们客户80%是二次、三次置业的，这个房贷对他们是进行一次瘦身。为我们的工作量进行了节约。

[曹总]我们开盘应该会定在房交会后，11月初左右，根据工程的进度来。关于价格，刚才说的长沙房价要抑制，我觉得长沙房价还是太低了。

[周记者]各位嘉宾大家下午好，我是0731会客室的网络记者周阿礼，刚才听了各位专家的发言真的受益良多，许多网友也跟我一样非常渴望参与到活动中进来，很多网友的提问不是面对面的，有些问题比较尖锐一些，希望专家和领导们给一个满意的解答，消除大家心理的疑问。

[周记者]还有空间？

[主持人]我明白你的意思了，新政会让一些人考虑一下是不是来购买共和世家的房子，共和世家现在是不是太热销了，很多的房子都买不到了。

[周记者]这里有一个网友对新政策的出台表示非常的困惑，甚至有点抱怨，他的观点是这样的，“提高第二套住房首付这一政策只能阻碍更多的普通购房者贷款购房，并且无形中增加其风险，提高首付（而且仅是10%）对于炒房或者是有钱人来说，可以帮助其减少银行利息的支出，反倒是一件好事。”我想问问在座的各位，对这样的观点作何评价？先请刘主任来谈谈自己的看法吧

[张处长]感谢主持人。我们交通银行对于第二套房贷政策出台的理解为是国家为了平衡目前市场过热的手段。交通银行对第二套房的界定和规定，因为出台的办法里面没有对第二套房做明确的界定，只对了利率方面有规定，这应该是各大行有所不同。
    我们行是这样界定的：征信系统里面，借款人的信息为准，也就是说，你原来购买房子只要还清了的，或者配偶购买也可以同视首套。还有有公积金贷款也是没有关系的。我感觉政策的出台应该说，像现在人的思想观念改变，使得普通购买者这种意愿降低，对普通购房者有所阻碍应该是不存在的。因为现在我感觉这个政策的出台也是必要的，因为现在有很多的投机者，他认为贷款买房，自己的钱则去炒股或者做其他的运作，就导致在座的各位都知道，今年长沙市的房价涨幅的比例在全国排名靠前。总的来说，我觉得影响应该不会很大。

[刘总]首先谢谢0731网给大家这样的机会聚在一起，我们是20号开盘的，具体的数据还没有统计下来，合同还没有签订下来。我感觉7成以上是第二套住房，具体还没有核实。从20号开盘的销售情况来看，超乎我的想象。基本上现在都是在清尾了，也就在4、5个小时就售完了。
    目前从短时间来讲，第二套房的政策对我们的楼盘影响不大，从长期来看还是有一定的影响。比如说对开发商的压力增大，开发的周期延长，同时也是一种洗牌，对好的楼盘还是一只独秀，对差的楼盘就会淘汰出局。 从开发商的角度讲，政府不应该从单一的环节来抑制投机者，很多的空间和环节是给别人的，我们觉得土地增长的幅度远远高于房价，开发商不可能不做，或者是亏钱做，这种东西应该是多个环节的组合。我觉得这个政策还是治标不治本，政府在这个方面应该多考虑一下。

[曹总]是很容易上升的空间。我记得04年在深圳买的住房7700元。我感觉长沙人文各方面，我觉得长沙人的素质很高，为什么房价这么低，这是我一直很困惑的原因。我们周边楼盘4200-4300左右，我们的价格不可能比他们低，只可能比他们高。

[周记者]我想请问一下曹总，很多人想买共和世家的房子，但是买不到，但是你们的客户群体都是比较有钱的人，曹总能不能介绍一下，共和世家这些走俏的原因是什么？

[刘主任]对老百姓大多数来讲是有好处的，我曾经看到网上有一个北京的，他想把工作迁到长沙来，如果他原来在北京贷款买，这个时候到长沙来买就算第二套房，但是国家整个的调控出发点和目的是好的，但是在调控的过程中我觉得还是在调研上面做的工作不太足。实际上市场的需求没有变，但是供给还是一直的供给，土地调控的方向上面是失误的，在这个的情况下没有把房贷压下来，这个新政对深圳、上海的房价肯定有作用，但是对长沙的增数有抑制，但是对长沙的房价还是一个上升的趋势，不会像06、07年的那种快速增长。

[周记者]其他来宾还有什么意见吗？

[主持人]谢谢张处长的解说，让我们知道第二套的政策对我们的普通的老百姓还是有利的。下面我想问在座工商银行的黄经理和刘主任一个问题，为什么最后一个问工商银行的朋友呢，因为贵行对这一政策的细则规定与其他两家银行是有很多不同之处的，工商银行对这一政策在“第二套住房”的界定上是“以户为单位”的，对于这个“户”的概念我感觉很模糊，相信很多市民也有相同的疑惑，这户只包括夫妻，还是子女父母也包括在内，所以我想请教下两位，贵行这“户”为单位是如何界定的？另外贵单位在第二套住房贷款问题上允许考虑公积金贷款事项，和刚才的交通银行的规定又不一样，在这一点上你们又是如何考虑的呢？

[主持人]各位网民朋友和嘉宾朋友们下午好！我是长沙房地产信息网的总经理周霞，今天非常高兴能够主持我们第一期0731楼市会客室网络直播访谈节目。
    今天我们请来的嘉宾集合了银行业、房地产业的精英们，他们本身就是行业的专家，相信他们的发言也会相当精彩。
    首先请允许我给大家介绍一下在座的嘉宾，他们是：招商银行股份有限公司长沙分行个人贷款中心主任 雷润珍，工商银行湖南省分行 黄祖森，工商银行湖南省分行营业部 刘国英，交通银行股份有限公司长沙分行个人金融业务部总经理 张 薇，共和世家品牌营销总监 曹 杨，博林金谷项目总经理助理 刘 涛。
    非常感谢大家如约作客0731楼市会客室，在此，对诸位的光临表示热烈欢迎！ 今天我们0731楼市会客室的主题是：解析房贷新政中的长沙楼市，央行出台第二套房贷新政后，一石激起千层浪，马上引起了全民关注。紧接着各地有关第二套房贷新政的执行细则也在众说纷纭中纷纷出台。各家银行纷纷表明身态，对此业内专家也推测连连，市民更是对这一政策的出台忐忑不安，南京、深圳等地纷纷出现了市民退房观望的热潮。长沙银行“第二套房”到底如何界定，界定的初衷是什么？新政出台后房产市场又有何“震荡”？反应如何？ 我们0731楼市会客室特地邀请到了在座的各位金融行业及房产业内的专家为我们市民解析这一政策，广大网友也可以通过我们的直播页面在线向嘉宾们提问。“把握市场脉搏，感受城市心跳”--0731楼市会客室邀您一同思索。