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第420期 - 专访上海易居房地产研究院 杨红旭

时间:7月23日下午
地点:长沙世纪金源大饭店
内容简介:在楼市整体低迷的情况下,是否更多的城市欲“松绑限购”?“救市”效果如何?房企又如何应对?本期《0731楼市会客室》特邀中央电台财经特约财经评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭做客,为我们把脉楼市。

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[主持人]“把握楼市脉搏,感受城市心跳”,各位朋友大家好,欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》特别访谈,我是主持人周阿礼。
2014年上半年,长沙楼市未见转暖,房企开发商压力渐生。半年大考结束,下行趋势逐渐显现、购房观望情绪渐浓、银行信贷仍旧紧缩已是不争事实。在层层重压之下,是否越来越多的城市谋求放松调控?所谓“救市”效果究竟如何?房企又该选择怎样的战术应对?今天,带着这些疑问,我们邀请到了一位重量级嘉宾为我们进行专业的市场分析,那就是“中国房地产短周期理论”的创始人、中央电台特约财经评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭教授!杨教授,欢迎您!

[杨红旭]长沙的朋友,下午好!

[主持人]杨教授,您曾在2月份某论坛上公开预测,2014年楼市或是高位振荡、逐步降温,上半年基本保持高位振荡,下半年会明显的降温。现在2014年已经过半,您还是这种看法吗?

[杨红旭]我在今年年初对2014年的走势就有一个预测,整个主标题就是《高位振荡,逐步降温》,半年之后再回头看这个走势预测还是蛮准确的。
我认为中国楼市具有短周期波动的性质。2012年是本轮楼市短周期的复苏期,2013年是繁荣期,2014年是一个降温期,2015年可能会探底。但是,我们都知道今年的内部形势和外部压力都比较大。所以,2015年能否探底成功,现在我还没有一个明确的判断,但我认为是一个探底的过程。在2014年年中的这样一个节点,我觉得今年下半年应该仍然会保持降温的态势。
为什么会降温呢?第一是因为外部的经济比较低迷,我们的货币政策是中性的,虽然今年略微偏松,但是是定向宽松,宽松的领域主要是一些小微企业、三农、包括棚改等等。而政策对于商品房市场却没有任何地宽松,资金面、货币面对楼市是中性略偏紧的。因此,楼市内部的库存压力比较大,不仅是很多三四线城市,一二线城市的库存也在进一步增加,去化周期在进一步加长。因此,楼市经过去年的高温期后今年就在逐步降温,下半年这种降温态势还将持续。

[主持人]根据那你的短周期理论判断,您认为楼市复苏的时间大概会在什么时候?

[杨红旭]过往的短周期,每一次有一个上升和下行的完整周期,大概是三年左右。本周期的时长可能会有所拉长,如果说是今年开始降温,那么明年其实有两个节点可以关注一下。经过一年降温之后,一般楼市就有可能会趋稳,但这还要看外部环境和内部去库存的速度。明年3-5月份,可以关注一下,因为每到春季都有一波行情,春季3月份开始市场会复苏,成交量会反弹。但是,还要看弹的高度,成交量弹得高有可能会使整个短周期见底复苏,假如只是一个小反弹,可能难以带动价格和楼市周期走出低谷。再就是明年9、10月份,假设上半年市场没有回弹,到下半年的市场可能会出现见底复苏的迹象。2015年楼市发展将会更加复杂,所以我认为 2015年是一个探底的过程,复苏的节点现在比较难以去预判,而2016年中国楼市会迎来复苏和下一轮楼市短周期的上升阶段。

[主持人]在您看来房地产企业估计还要再熬一段时间了。

[杨红旭]至少下半年应该要熬一段时间。

[主持人]您曾与国外的经济学家席勒打赌说,对中国房价5年内不会崩盘,您这一判断信心是来自于哪里?

[杨红旭]假如中国楼市是一个大泡沫,那房价应该不会再翻一倍,泡沫不是破灭就是慢慢地被吸纳,绝对不会再涨一倍。我们不能简单地拿中国和美国比,席勒说在美国一般是3-4倍,在中国一线城市要几十倍,感觉差异非常大,在美国无论是纽约还是洛杉矶、华盛顿、波士顿,买一套房子只需要一个家庭3-5年的收入,在中国的上海、北京居然需要30-50年。但其实他不太了解中国国情,中国父辈们50后、60后,甚至70后的前期,很多人享受过房改,当年我们国家把房子几万元卖给你,而这种房改房在市场上是可以出售的,一般可以卖几十万、甚至几百万。而这样一个曾经从国家手里面低价买到的房屋,现在可以高价卖出,卖出之后可以买新房子,等于说中国有一笔财富是国家给你的,这笔财富可以成为很多中国人购房的首付,换房的第一笔资金,在美国是没有的。
我们的房价收入比不能只看中国人的职工收入,还要看看中国普通的职工家庭曾经获得过房改的巨大差额收益,这笔收益成了他们去改善住房条件的一个基础。在中国不能看房价收入比,不能拿中国和美国比,在中国只能自己和自己比。目前在中国的房价收入比是7.3倍,高的时候09年曾经是8倍和8.1倍,在2004年之前是6.5倍-7倍之间。按照我们的规律来看,6.5-7倍之间是一个很好的水平,这几年是7.3倍,可能2014年还会进一步降一点。
按照中国目前的城镇化率,住房的情况,我认为2018年之前应该不会出现房价大跌或者崩盘,我说的大跌是全国27个城市的同比跌幅不会超过30%,这是我所谓“打赌”的一个标准,我还是很有信心会赢的。

[主持人]据不完全统计,截至目前全国已经有29个城市取消或调整限购政策。有观点说,对于长沙这样的“温柔限购”城市来说,本轮调整仅是心理上的冲击,购买力、购买欲望此前也并没有减弱。您觉得取消限购能否改变目前的市场低迷态势?

[杨红旭]长沙的限购政策本来就比较温柔,取消之后的效果与其他城市限购政策取消之后的效果应该是差不多的,取消限购难以成为短期内撬动市场的核心动力。现在很多人在观望,一是因为互联网很发达,很多人关注网上信息,看看长沙的邻居楼市状况,武汉有没有降温?南昌有没有降温?深圳有没有降温?这是第一。第二,他们等贷款利率会不会有优惠?利率会不会调整?购房者越来越关注大势。放松限购对需求来说是一种利好,但是,这种利好在年内还不能转化成推动楼市止跌反弹的一个核心力量。所以,我们要看到取消限购是大势所趋,是好事,但就短期而言,也不要指望它立刻重新停止反弹回暖,我们还是要等待。

[主持人]有数据显示,长沙乃至全国保障性住房建设和棚户区改造总量都在逐步增加,而刚需会得以释放。您觉得在以拆促建、释放刚需、城镇化的发展和地铁效应的多重推动下,会不会产生局部某一个城市市场上行的可能?

[杨红旭]首先,全国的房地产有一个大势,大的形势是周期性的波动,另外还有一个区域差异。比如,一线、二线、三线、四线,甚至五线,全国的大势和区域差异二者是具有密切关系的。那么,就目前全国降温情况来看是短期调整,长期来看应该是谨慎乐观的。但是,大势是降温的时候,大部分城市都会降温,包括我们长沙。但是,有些城市的降温应该说是随大势而降温,有些城市的降温的情况不是很好,尤其是三线、四线城市,库存压力特别大,去化周期很长,人口导入快,这种城市降温之后可能是L型的调整,调整的时间可能会拉长,幅度是偏大的。但是,像长沙、合肥、武汉这种中部人口导入比较快的城市,我认为下一次的反弹还会是稍微强过很多城市的状态,包括城镇化、旧改,还包括下面县里面释放的人口往省会集聚,这都是支撑长沙中长期发展看好,短期调整并不能逆转中长期持续向好的一个大势。

[主持人]有不少分析人士都认为,以中部六省为例,长沙与各大城市的房价相比一直处于洼地,仍然有很大的上涨空间,您对长沙房价在中部六省中所占的地位怎么评价?

[杨红旭]我感觉到长沙这两年的房价比较温和,涨幅是偏小的,尤其是2013年。据我们观察像中部的郑州、合肥、武汉,价格涨幅是比较明显的,而长沙要稍微弱一点。我听说,长沙最贵的楼盘也就每平米1万多,超过2万的还很少。但是,据我了解在郑州新区已经有2万/平方米的盘了,像武汉、合肥都有2万元/平方米以上的盘子。长沙的整个均价可能也要低,现在的均价可能是6000多元,而合肥、郑州、武汉,甚至南昌均价都要高,达到7000-8000元/平方米的水平。
长沙的经济城市地位并不弱,但房价表现偏中性,基本偏弱,这可能跟整个城市的土地供应节奏,即有的房屋存量有一定的关系。一个城市的经济面、城市面没有问题,和其他几个城市差不多,但房价涨幅弱,可以说是洼地;二是也要适当地控制一下城市发展的速度,土地供应的节奏。
房价没有大涨,老百姓很开心,政府也可以接受,因为现在国家在抑制房价过快增长,长沙做得不错。但是,对于开发企业而言,对我们想参与长沙的城市建设、地产开发的企业而言,可能赚钱的利润就太薄了,甚至赚不到钱,我认为这又反倒不是特别好。一个市场要健康发展,总归要使各个参与者都要获取合理的回报,不说暴利,但不能亏钱,市场机制就是能够使所有参与者共同受益。所以,我认为在中部长沙的房价偏低,在市场环境,尤其是供地节奏还需要执政者更好的进行考虑,更好的部署,控制节奏。

[主持人]您觉得在这种市场行情之下,对于投资者来说是适合出手的时机吗?您有什么样的建议?

[杨红旭]国家一直在抑制投资、投机性购房需求,保护自住性购房需求,尤其是刚需。虽然新的政策最近提调控比较少,但我们还是可以看出,抑制投资投机需求依然是国家一个中长期方针。中国投资房产,尤其是投资住宅最好的时机已经过了,大概就是在过去十年。
我感觉投资房产的话,一定要想投资的话,可以再等等,再等一段时间,等到真正的探底成功,我们再出手也不迟。而且,从中长期看的话,也不一定是投资住宅,有一些非住宅,比如租金回报率比较高的商铺、写字楼,甚至是一些工业地产,仓储类的都是可以考虑的。因为,在国外一些大的投资者,有经验的投资者,更多的是喜欢非住宅,住宅在中国被控制得多一些。所以,住宅投资者,长沙的朋友,也不一定老是盯着住宅,我们可以把眼光放得宽远一点。但是,一定要关注租金,租金回报率一定要合理,这个合理就是说最好达到4%以上,年租金回报率。国外一般是5%-6%。
我们要知道已经告别了黄金十年,期望值要降一点,投资的渠道要稍微宽一点,除了住宅还可以考虑其他。但是,一定要算一算租金回报率怎么样,我建议3%以上可以考虑,5%以上一定是可以投资的。

[主持人]听说杨教授在接受专访,不少网友都在线上积极提问互动,其中有一个网友提出了这样一个问题,想请杨教授解答。您在前两天的微信中说,房地产建造和资产价格与房地产密切相关,也即房地产是影响经济周期性波动的重要因素,当前中国亦如此。您能解读一个这个观点吗?

[杨红旭]中国的经济已经告别了高增长,改革开放之后一直到2011年,我们的GDP增速是保持平均增长10%,这是高增长。但是,这两年GDP增幅在回落,目前是7.5%左右,中国经济高增长已经滑落到中或者中高增长这样一个水平,这是中国楼市的一个大周期。
与之相匹配,中国房地产的黄金十年已经过去,未来房地产的很多指标还会是正增长,但是增幅就像GDP一样在放缓。所以,经济和楼市之间的匹配度还是比较高的,这是一个长期。看短期,今年一季度GDP是4.4%,二季度是7.5%,经济增长是趋稳的,下半年可能是7.5%或者7.6%,这是趋稳的一个向好态势。那么,楼市是下滑,目前很多城市都是下滑。但是,我认为假如经济下半年趋稳,增幅扩大,那对于楼市在明年趋稳是有帮助的,经济趋稳之后对楼市需求是有刺激的。经济和楼市从长周期和短周期来看,基本上具有相互促进性和相互同步性,我们可以关注一下。当然,我们也可以关注一下货币的情况,货币政策目前是中性的,定向宽松。那么,货币放松之后,虽然目前对房贷还是趋紧的,但整个货币M1、M2的增速在加快,加快之后最终会有一些钱,一些资金流到房地产市场中去,但目前还没有看到。所以,要以时间换空间,来看下半年的情况,在明年经济趋稳和货币放松这两个外部环境影响之下,可能对楼市会有一个推动见底、复苏的外部力量,值得我们期待。

[主持人]感谢今天杨教授为我们做出这么精彩的解答,谢谢杨教授。

[杨红旭]谢谢各位。

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