[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道/湖南公共频道《金芒果地产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》访谈，我是湖南娱乐频道主持人潘潘。
2014年上半年，楼市未能在众人的期待中转暖。传统的“金三银四”显得不温不火，商品房成交量下滑，房价稳定止涨，而本是开发商眼中上半年最佳推盘冲量时机的“红五月”，成交也是表现平平，市场仍处低位运行。眼下，2014年楼市“期中考”将至，在艰难的市场语境下，究竟哪些项目成功实现逆势突围、低谷淘金，成为2014长沙楼市上半年的热销典范？他们有何畅销秘笈获得斐然成绩、引领长沙楼市？迷雾重重，下半年楼市格局究竟将会怎样？带着这些疑问，本期“0731楼市会客室”访谈我们邀请到2014年上半年长沙热销楼盘代表以及业内专家，共话上半年的长沙楼市！

今天，来到会场作客的三位嘉宾，他们分别是：
湖南运达房地产开发有限公司副总经理 熊小青
喜盈门·范城营销总监 何志坚
长沙房产研究中心副主任研究员 熊 洋

[主持人]首先，请上长沙市房产研究中心分析师熊洋给我们分析一下长沙市2014年上半年房地产走势情况。

[熊洋]刚刚结束的2014长沙楼市“上半场”最后一个月，对于长沙新房市场来说整体呈现供增销减的态势，供给和销售背向而行，年中节点的市场冲刺在市场行情上表现并不理想。从具体数据来看，6月份全市新建商品房批准预售240.8万平方米，同比增长0.94%，环比增长25.03%。从网签方面来看，新增网签119.66万平方米，同比减少24.71%，环比减少19.66%。价格方面，6月份新建商品房网签均价5475元/平方米的水平，同比下跌了4.69%，环比上涨13.65%，呈现稳中下行趋势。

[主持人]长沙房地产走势与全国上半年走势有什么异同呢？

[熊洋]新建商品房供给一直居高不下，销售没有跟上供给的脚步，市场被低气压预期笼罩，表现比较低迷，传统的“金三银四”和“红五月”都没有如期到来，整个市场基本上在一个低景气区间运行。

[熊洋]对长沙来说，其实长沙的政策调控相对于其他很多城市来说相对是比较宽松的，现在都是有针对性进行调控的，对市场的影响不是特别大，整个市场行情主要是购房者对市场的预期造成的。

[主持人]接下来，请问今天来到现场的两位老总，你们所代表的项目销量在上半年还是相当可观的，请分别给我们分享一下上半年项目情况好吗？

[何志坚]应该这么说，喜盈门·范城相比较于去年同期，上半年我们的业绩有所下滑，这个可以坦诚讲。但是，这个下滑是基于几个方面。我们项目经过了两年多的热销，其实我来《楼市会客室》已经是常客了，我们连续三年蝉联长沙楼市热销项目，现在整个项目也逐步进入尾盘清盘期，因此业绩相较去年有所下滑，这是其一。另外，不可否认的是在宏观的大形势下，业绩多多少少会受一些影响。
整个上半年，到6月份，我们的业绩是做了3亿多，在目前的市场情况下还算过得去。因为，毕竟我们项目基本上是进入了倒计时阶段。那么，从宏观的情况来看，我个人认为，我上次来的时候也讲过，未来的趋势是强者更强、弱者有可能会出局的一个局面。

[主持人]我们何总同时也估判了下半年的形势。我想问一下非常漂亮的熊总，运达中央广场上半年的销售情况也是非常好的，首先请您分享一下成功经验，同时总结一下下半年长沙地产的走势。

[熊小青]作为运达中央广场项目来说，今年上半年楼盘销售业绩居长沙楼市“销冠”，销售面积达4万多平方米，销售金额将近8个亿。我们从2011年开始销售，何总应该也知道，我们这次是第一次成为销售冠军。对我们楼盘了解的人应该知道，它不是刚需盘，而是改善型的，并且应该属于比改善型更高一个层级的高端楼盘。其实，这么多年我们的业绩一直还算是可以，但就是没上过榜，而今年我们上榜了。在这种市场环境下，项目有将近8个亿的销售业绩是非常难能可贵的。我们发现消费者的购房行为、心理有很大的转变，不是变的更加冲动，而是越来越理性。消费者不再会轻易为项目的某一个亮点、卖点而买单，而是会多方比较，综合考虑地段、交通、区位、园林、价位等多种因素，才决定是否出手。项目目前的货量并不是很大，只有最后30%左右的存量。因此，下半年对运达中央广场来说不会有太大的压力。

[主持人]刚才长沙市房产研究中心的研究员也分析了政策调整对长沙楼市走向的影响，作为开发商方面，是怎么看待这些政策对项目销售乃至整个市场的影响的？请问何总。

[何志坚]其实，长沙的政策正如刚才研究员所讲，一直相对宽松的。像喜盈门·范城是一个纯粹的商业综合体项目，这一轮的调控政策对项目的影响基本上可以说是微乎其微。就整个政策而言，我个人认为会对市场产生较大影响的是金融政策，比如贷款。楼市宏观调控方面的政策反而对长沙房地产市场没有太大的影响。

[主持人]所传闻的限购松绑能不能改变现状呢？

[何志坚]近期确实很多城市传出“限购松绑”的说法。首先，我认为“限购松绑”对长沙这样一个城市来说意义并不大。因为政策本身并不是很苛刻，有些政策长沙很早就实施过，这是其一。其二，现在政府的态度更多的是进行一种微刺激，包括城市户籍入户的放松，也包括对整个金融政策适当的放松。其实，这是一种好的调控方向。但对于整个市场来说，可能不见得会见效那么快。因为，针对目前的市场情况，并不是单纯政策影响的结果。

[主持人]运达中央广场项目上半年荣膺2014上半年长沙楼市累计销售业绩“销冠”，面对相对低迷的市场环境，熊总有什么办法来应对呢？

[熊小青]其实不是我有什么办法，是我们全公司、全集团都在考虑这个问题。因为，房地产毕竟是我们集团的支柱产业。怎么去应对这个市场？曾经，我们也在不断地思考，在营销推广方面是不是推陈出新一点？或者是不是再进行概念性炒作？又或者怎么样……但是，通过近三年的时间，我们总结了两点经验：一是，一定要提供好产品；二是，还要有优质的服务。所以，最近我们集团有提出一个号召，以及接下来我们将要马上实施的，那就是用高品质、优服务模式去开创一个新的局面。

[主持人]面对现在比较艰难的市场环境，各位究竟是怎样看待2014年长沙楼市“下半场”的情况呢？

[熊小青]我认为，2014年下半年刚需楼盘的销售可能还是会有一点辛苦。而对于高端楼盘来讲，情况可能会稍好些，因为两者的客户群体不一样。市面上有关于上半年长沙楼市销售业绩榜单显示，我们的竞争对手，同时也是高端楼盘的华远华中心，我记得它也从没上过榜，但这次却上榜了，还有北辰定江洋、万达也上榜了。从这份榜单中，我们不难看出，走品质路线的高端楼盘越来越受追捧了，大家买房不再是随随便便买套住房，而是在买的同时更关注附加值高、未来升值空间大的楼盘。

[主持人]没错，作为开发商其实都想竭尽全力把握这个市场。现在，长沙出现了这样一些现象，望城区的景观越来越好了，岳麓区的教育资源也越来越整合了，同时长沙的雾霾天气也越来越严重了。因此，长沙出现了“西向居住”的现象，这种“西向居住”现象对于你们来说有没有一些影响呢？请问何总。

[何志坚]其实，今天我谈了很多关于住宅方面的话题，我先讲一下我的看法。我认为，一个城市的发展可能会有一定的顺序。从政府的角度来说，某个片区作为现阶段三年、五年的短期计划，并作为重点的发展区域，可能在未来十年、十五年，甚至二十年之后就会面临一个排队的问题。其实，望城的环境越来越好，在我看来也在情理之中。因为，从整个城市发展的情况来看，现在本来就是在补差距，这是其一。第二，刚刚提到的环境问题，其实长沙市政府目前对于整个城市进行的环境治理、空气治理，是有全盘规划的。比如绿化荫地，我认为，望城的土地相对来说可以发挥的空间更大，因此，它的环境可以走在其他区前面。但对于我们常规讲的内五区、内六区来说，望城是新增上来的第六区，因此，政府会有一个全新的规划计划。加之，湘江风光带的成型对周边居住品质和环境会有一个很大的正面影响，因此望城的环境变的很好是在情理之中。
另外，我顺便讲一下榜单。刚才熊总讲的我很认同，今年的榜单有一个很有趣的现象。第一是我们在榜单上看到的基本上都是大牌开发商。第二，榜单上包括熊总的项目，包括华远、喜盈门·范城，这些项目其实都是在去年年底左右交房的，为什么从常规的来说，甚至熊总讲过华远在很长一段时间没有上过榜单？但在整个销售环节中属于中后期的时候却上榜了？第一，房地产政策中长期对市场的影响；第二，客户是投资也好，居住也好，更多的是选择品牌开发商，楼盘综合品质做得好的。像我们这样的商业项目，客户除了更多关注品质之外，还要关注你的招商运营能力。对于喜盈门·范城来说，今年之所以能够维持去年、前年的销售业绩，还做得可以，也是经过了一年的成熟运营有关。现在，在南边越来越多的人对喜盈门·范城有深入的了解，对整个项目的运营能力，对开发商的运营实力越来越认可。所以，相对来说其实我们是突破了所谓的到了即将交楼、即将尾盘时销售减少的现象，万达、喜盈门·范城都是这样的情况。

[主持人]刚才，何总进行了很好的分析，同时我想请问熊总，对长沙的“西向居住”有什么想说的？

[熊小青]我认为，客户的需求一定是多元的，随之也就会诞生不同的产品类型。我觉得一切都用数据来说话。今天，我看到朋友圈里面有一个朋友在说，他看到上半年销售业绩10强的榜单，发现里面没有一个河西的楼盘。因为，前段时间确实像梅溪湖、洋湖垸是特别火的，去年肯定是卖得很好的，今年上半年的情况怎么样？由于我不是权威机构，所以具体销售情况不得而知。但是，河东河西，或者说东西南北每个板块都有自己的优势，比如东边这一块儿，地铁2号线延伸的不仅仅是从河西到高铁，甚至会延伸到机场，串联地铁沿线居民生活的改善。而相对来说，东边区域对于商务的定位功能强一些，对于出行的要求更高，呈现河东河西、各个板块相辅相成的态势。

[何志坚]我给熊总总结一下，适合自己的就是最好的，上次在会客厅我也提出了这个观点，适合自己的真的就是最好的。

[熊小青]是的。就数据来讲，雨花区的销售数据肯定是最好的，我有关注这个问题，成交金额也好，成交面积也好，都是最好的。

[主持人]我就是住在雨花区的。其实，我还是想问一下三位，代表我个人的一些看法。现在的市场走势还有哪些因素在影响着它？接下来的下半年又会是一个怎么样的情况？

[熊小青]都说楼市像股市一样捉摸不定，但我觉得它跟股市还有很大的区别，它毕竟是实实在在的，我们自身需要的。所以，对楼市走势我认为还是要乐观一点，不要太悲观了。

[主持人]那我再通俗一点，今年长沙市的房价还会不会再跌呢？这个问题是很多老百姓想知道的。

[熊小青]真的很多楼盘都跌到底了，我觉得他们就是在用成本价卖房子。作为我来讲，如果我想给父母再买一套房，我肯定就出手了，我确实也出手了，上半年也买了一套，帮父母改善生活的，我觉得非常好。我算了一下，真的基本接近于成本价了。

[主持人]那老百姓还是觉得房子越低越好啊。所以，还是想知道现在长沙市的房价究竟是不是还会再跌？老百姓到底什么时候出手才是最赚利的呢？

[何志坚]我个人的观点，这一轮政府的调控，包括宏观调控、金融政策的控制以及一些娱乐导向的引导，到今天为止，应该是房地产发展几十年以来最到位的一次。而对长沙市场而言，正如熊总所讲，我在之前很多不同场合也讲过，长沙的房价在整个中部省份城市中还是较理性的。从买房的人的角度来看，买房人分两种：一是刚需，下半年是刚需人群非常好的出手机会，因为房价再往下调，调的空间也不大，这是从成本的角度去考虑。毕竟开发商也是生意人，不会赔本做买卖。而对于一些小型开发商，也不排除由于资金链紧张，或者是濒临断裂要去降价跳水。但是，这种楼盘，说实话个人认为风险很大，现在有曝光这类企业的一些负面。所以，我觉得下半年，特别是对于品牌房企，也可能在年报业绩的刺激下会有一些让利给市场，我认为这是购房者出手买房的好机会。
至于投资型的客户，在我看来住宅类的投资价值基本上已经没有了。前段时间，我看了一个专业公司的报告，现在对住宅做投资的人占比很低，10%左右。如果要投资的话，我建议可以更多的考虑商业项目，或者是一些高端项目，这些项目从长期来看空间应该会比较大一点。

[主持人]我手里有一些资料和数据。面对相对低迷的市场情况，不少开发商企业主动求变，创新开发模式。如今年3月深圳两宗养老用地挂牌入市，7月北京等四地试点以房养老，万达等企业早在两年前就提出了旅游地产、文化地产，对于这样一些有别于传统的地产开发模式，各位认为在目前的市场语境下，是不是确实需要创新和尝试一下呢？

[何志坚]这个问题我们有思考过，我经常跟圈子里面的朋友也聊这个话题。说实话，对于养老地产来说，这其实不是开发商一己之力可以做好的，更多的是需要有政府配套的政策以及配套的产业支持，才有可能把养老地产真正做成熟。现在，养老地产在整个压力市场状态下，有一部分开发商提出试水的一个方向，这个大的方向是没有错的。但是，短期内应该说还是停留在摸着石头过河的阶段。
那么，再分析旅游地产和文化地产。其实，旅游地产在国内也还做得算比较早，但真正能在旅游地产做出一点点成绩的开发商屈指可数。因为，旅游地产需要依靠本身的相关资源。为什么我们说旅游地产首先会想到三亚？因为，它有很好的气侯，对于北方的高端人群来说冬天冷的时候可以考虑去度假，三亚有很好的海滩、阳光，这就是需求。因此，旅游地产我认为还是要因地制宜。
文化地产，万达提过，这也是一个方向。但是，我相信在这些品牌开发商的大力推动下，未来房地产市场格局应该是百花齐放的，而不是像现在集中在纯住宅的做法上。比如，房地产发展的前十年基本以住宅为主，最近三五年流行城市综合体、商业综合体，但商业综合体做到现在，大家又感觉到了市场压力，可能要向其他方向突围，我觉得这些方向都是值得去探索的，应该说未来的领先市场应该是各种开发模式并存，这也从侧面表明整个房地产市场在回归理性，越来越健康。

[主持人]其实，也是地产走势推动着我们要做这样一个改革和创新。那么，运达想不想做这样的尝试和创新呢？

[熊小青]在湖南，目前来说公司还没有对此进入商议决策的阶段，但何总讲得非常对，未尝不可。因为，其实在长沙，综合体是我们率先提出来的，2004年的时候，长沙是没有综合体的，我们率先提出了综合体的概念，运达国际广场，运达中央广场是国际广场的升级版。但现在综合体有一点饱和的状态。那么，有可能养老地产是公司会考虑的一个方向吧。

[主持人]总之是一个百花齐放的模式。同时，这里还有最后一组数据，也是一个资料。
一年二度的房地产业内最权威盛会，2014长沙楼市中报暨2014上半年长沙楼市排行榜将于7月下旬召开，本次排行将坚持依托真实的长沙市房产交易网签数据，权威机构的专业分析，举办一场传承楼市梦想的品牌盛会。那么，随着榜单的逐一发布，有请参与本次榜单模型统计分析的分析师熊研究员来给我们分析一下，本次榜单的评判标准具体是怎样的？而这些入榜楼盘都有怎样的特征？他们为什么可以入榜？今年的榜单相比往年往届，又有哪些创新完善之举？

[熊洋]今年楼市排行榜最有说服力的是销售业绩和综合竞争力的榜单，这两个榜单是通过最真实的上半年的网签数据真真实实计算出来的。比如，销售业绩排行，我们是把销售金额、成交面积作为计算指标，只有销售金额、销售面积全能型楼盘才有可能上榜，像运达中央广场、喜盈门·范城都有上榜。另外，综合竞争力排行，我们也考虑了更加全面的一些指标，包括综合销售率、成交面积、成交套数等。同时，今年的榜单还有一个特点，就是比较关注有自身特色的楼盘，包括节能环保方面的、品质方面的、精装修方面的等等。有自身的特色，通过这些特色在市场寻求突破的楼盘，在今年的榜单中有所体现。我相信，这份榜单能帮助购房者在置业时有更多的选择。

[主持人]好的，今天非常感谢三位作客会客室。2014年上半年楼市情况是相对低迷的，从另外一个方面讲也推动了行业需要不断改革创新发展模式，以后的前景肯定是越来越好的。再次感谢到场的各位嘉宾，今天的0731楼市会客室访谈到此结束，下次再见。