[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道/湖南公共频道《金芒果地产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》访谈，我是湖南娱乐频道主持人彭思然。
楼市素来有"金三银四"的说法，不过今年的3、4月份长沙楼市不温不火，在政策、市场、信贷的多重挤压下，长沙楼市出现阶段性的降温回调，市场观望情绪浓厚。与此同时，南宁、无锡等部分城市甚至出现了一些试探性政策给楼市限购松绑，面对目前的市场情况，长沙是否会出台类似的政策？纵观整个4月份，长沙楼市低位反弹，但"银四"似乎并未到来，那么"红五月"是否将如期而至？今天，带着这些疑问，我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所，共同探讨。我们邀请的嘉宾分别是：
房地产营销专家 陈真诚先生
上海鉴略市场营销策划有限公司 江河东澜湾策划经理 李鸿翔先生
长沙市房产研究中心副主任 熊洋女士
欢迎各位！
首先，有请长沙市房产研究中心的分析师为我们发布一下4月份长沙楼市月度数据，及5月前两周的长沙楼市成交情况、价格情况，并重点介绍一下同比和环比发生了哪些变化？原因是什么？

[熊洋]总体来看，4月份长沙房地产市场的供给增量较大，销售依然比较低迷。4月全市新建商品房批准预售212.09万m2，同比减少6.79%，环比增长33.42%；新建商品房网签111.43万m2，同比减少29.56%，环比增长15.33%。另外，值得注意的是1-4月全市新建商品房批准预售面积累计同比增长30.10%，但网签面积累计同比减少了22.02%。价格方面，4月份新建商品住宅网签均价5896元/ m2，同比下跌4.04%，环比上涨3.27%。周数据方面，上周内六区新建商品房网签2692套，28.05万m2，住宅网签均价为4767元/ m2。从年初开始，房地产市场就表现出较大的运行压力，政策大环境不被看好，金融信贷面收紧风声越来越紧，加上社会舆论的渲染，加重了市场的观望氛围，导致市场成交状况不太理想。

[主持人]在场的的开发企业代表东澜湾项目4月份的表现非常不错，是整个长沙市场4月份的销冠，请结合项目谈谈市场感受及项目价格定位、销控情况？

[李鸿翔]就我们的项目而言，4月份的整体情况确实不错，我们的价格差不多上调到6600到6700，相比之前有小幅上涨，我们推出了360套住宅，开盘当天是去化了302套，后续到目前为止，大概还剩230套尾房。
我们项目是在地铁周边，有一个砂子塘小学的学位指标，以后的商业规划是有的，因为我们自身有一个5万平米的商业中心，现在的投资被抑制，主流是刚需客户，90到120的户型为主，还有部分140的户型。

[主持人]都说5月是楼市的“促销月”，从“五一”小长假到刚刚闭幕的长沙房交会，东澜湾项目所推荐的产品是怎样的？是否也在采取一些促销措施？

[李鸿翔]目前大部分的楼盘都在进行促销，诱惑力比较大，我们项目也比较慷慨，先是打了一口价6190，但是部分房源，没有说做那种很大、很额外的促销力度。

[主持人]这个价在房交会上期间的促销价吗？

[李鸿翔]是的，房交会有许多项目售价是3字头、4字头，因此一些客户确实会被他们的价格所吸引。

[主持人]另外两位专家对长沙楼市4月份的表现又有何高见？

[熊洋]整个市场从4月份没有预售完的有4700套左右，供给有这么大，消化能力跟不上的话，下一步如何消化市场上这一部分的巨大存量，我觉得也是一个大的问题，压力还是比较大的。

[陈真诚]可能我们考虑到一个因素，目前从我们的销售表现，感觉上可能有一个大的落差，也考虑到我们的落差同比，有一个历史的基数比较大的因素，这个市场刚变化的早期，消费者是会观望的，但是这个趋势一旦明朗化之后，可能消费者不再观望了，如果把这个趋势变成一个常态化的话，可能消费者会现在出手购房，或者会有一个定性的思考和想法，我们认为在这个时间点，是一个观察点。

[主持人]5月12日央行和银监会召开住房金融服务座谈会，要求商业银行保证居民首套房购房贷款的需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，不许停止个人购房贷款。各位认为央行和银监会此举意味着什么？对整个市场又将有怎样的影响?同时近日北京上海的三家商业银行首套房贷利率出现松动，各位看来，长沙是否也会有类似的信贷政策出台？

[李鸿翔]我可能更多是从销售方面讨论这方面的信息，一直以来关于首套房的概念，其实国家都是支持的，抑制投资性的购买，只不过从去年下半年来说，经营市场发生了一些变化。对于银行来说，个人房贷利润已经下降了，之前的上浮，并不是政府让银行把首套放贷上浮10%，只是要求银行利润落入到其它行业里面去，只是说央行或者是中央还是要促进首套购房人群的要求，满足大家的购房需求。之前还有余额宝的事情，也是大量压缩了银行的资金，银行也是希望提高它的存款收益，自然而然它的存款就提升了，比如把房价提升10%的利率，这就提高了首套房购房者的信心，这是我从销售方面或者直接从客户方面了解到的信息。

[熊洋]央行此举的目的显然为了营造一个良好的金融信贷政策环境，具体看下半年各大银行的执行效果，我觉得长沙一直对刚性需求首套放贷的优惠力度比较大，目前应该不会有特别大的调整，就是维持现状。

[陈真诚]我认为首先这个政策不是一个新政策，是以前有的政策，这是因为我们的市场体系在变化，环境在变化导致的银行的企业化的行为，我们现在在推进利率市场化，贷款利率放开了，它是可以这么做的。
第二，现在银行按照风险资金确定它的利率，银行也没有付出，央行银监会这么做的原因，就是我刚才说的，体现三个方面，首先差别化的现代政策，今年要满足首套房的刚性需求，要经过相关来源的政策评估，二是体现在民生，因为首套房对于住房保障性，还不能完全覆盖的情况下，对于民生有促进，三是稳定大家对市场购房的要求。
我的理解，它更倾向对于开发企业的资金，我们刚刚说的这个政策，它体现的是三个方面，一是要尽量满足手套房的贷款需求，二是要提高效率，加快放款速度，三是要合理定价，其中就有一个提高效率，把贷款放下来放得快和慢，对开发商的现金回笼有很大影响，因此，这是对开发商的现金回笼的一个保障，这个政策不能叫做救市，它是在稳定市场基础下维持正常市场所需的一个政策重申，我们仍然可以理解为对市场有一定利好。

[主持人]对于楼市未来走向，永远观点迥异，争论难平。近日有一些外资投行唱空中国楼市，同时万科毛大庆也发言“全国房地产将下行”；有媒体报道“大炮”任志强开腔反驳楼市唱空论，认为“中国没有房地产泡沫，2014年不买房就需再等30年！”在座的各位对此有何看法？

[陈真诚]其实这个问题，还是谈到一个外资投行，和境外分析师的一些观点，我们看以前的话，境外分析师和投行，一直是比较激进的，几乎一致认为中国房地产不存在泡沫，而这次他们证明一点，有一些境外分析师，比如说野村证券提出一些证据，他们的分析，我们是进入了一个市场的两个假设，第一个假设是中国经济的整体增速下降，对中国经济的未来不容乐观，第二个是基于目前的亚洲地区，包括我们经济的一些外交、国际关系，其实他们的这些分析观点，在中间的一些地方还是可以借鉴，但是也有待商榷，因为他们不是基于市场影响，他们的分析依据，是基于我们的统计数据，其实我们的统计数据，因为市场比较特殊，我们的统计数据，可能跟我们的市场速度比较有点滞后性。他们这样的指标，在进行一些数量化的计算时能反应部分情况，但是我们的复杂程度，不是他们的一个报告能够做出来的。我个人认为，目前中国的市场是要调整的，调整周期已经开始了，但是也没有那么悲观，因为我们主要是看市场量，从容量来说，大概在2007年的时候，整个全广州市的销售额，2007年广州市只有800万平米，深圳有10000万平米，长沙估计有1600万平米，1600万平米降30%，还有1100万，现在的长沙市相当于2007年的广州市、上海市。
第二，我们依据经济情况，这之前涉及到速度过快，还有调结构的影响，我们的经济主动调整也好，房地产时段的回落也好，从悲观的角度看，好像是一个衰退，站在乐观者的角度看，它是一个进步，我认为可能是一个好事，不用那么悲观，包括我到省厅也好，希望大家把眼光放到量上面，少放到价上面，开发企业也要认识到我们的市场存量，还要想办法促进销售，不但能够解决市场的开放问题，也可以解决市场的现金流量问题。

[主持人]我知道北上广深一线城市在4月份出现了房企降价出货，全国45城房价也出现了环比下降，长沙的楼市是不是也出现了下降？

[熊洋]从数据来看，价格没有明显的下降，可能就是个别的区域和楼盘，出现促销、打折优惠，相对品质普通一点的楼盘，区域比较差一点的，价格会比较低一点，因此需要区别看待。

[主持人]下面我想问一下李总，对于购房者来说是应该继续观望还是果断出手，究竟应该如何选购适合自己的房子？

[李鸿翔]对不同的客户来说，并没有哪个区域是特别推荐和必须要买的，现在市政府西移，但是现在东南西北各有各的发展趋势，我们更关注一的是提醒客户和置业者，在购房的时候应该考虑哪些问题：包括将来微机派位的学位，对于大多数人来说，就决定了你孩子的读书范围，这是他们考虑的。
然后是交通，随着地铁开通，交通渠道更多了。而关键的交通则需要关注于两点，就是你的工作区域、生活区域，以及你平时去得比较多的休闲区域，如何在这三个区域之间选择，只要在这三个区域之间有合理的交通导线，对你就是合适的。
还有就是户型、商业的配套，户型方面，如果客户有需要的话，要亲自去看一下，只有亲自去看，才能真正了解到图纸和实际的差别有多大。关于商业方面，现在政府的要求越来越严格，像东澜湾这边有47万方，政府会要求你有商业配套、幼儿园、医院的配套。现在大楼盘的配套都比较完善，你可能更关注区域的就近的发展。
整体是这几个方面，区域、交通、本身产品的配套。我身边部分圈外人，我身边最近想买房的朋友还是很多，而他们是想寻找真正合适他们自己的房子。

[主持人]李总身边的看来也有朋友仍在观望，那您认为是什么原因呐？

[李鸿翔]其实都想买到最便宜的房子，但是不管是我们做房产的也好，或者是相关的政府领导，或者是大佬也好，他都不知道什么时候是房价的底，我们一般建议刚才的四个点，你都觉得很满意，房价能够在你的承受范围之内，你现在确实有购房需求，就可以买房子了。现在有现象是部分人希望房子降到底，然后投机，我们显然是不推荐的。

[主持人] 4月29日，长沙地铁2号线全面进入试运营，随着长沙真正步入“地铁时代”，不少地产项目大打“地铁口物业”旗号，地铁口旁诸多楼盘项目也拔地而起，长沙的未来楼市格局会因为纵横交错的地铁线路而改变吗？

[李鸿翔]交通肯定会对楼市格局产生影响，因为交通也代表着交通配套和乘车类型，像原来的老五一广场才是长沙的中心，东塘都不算，现在走隧道、各种大桥也不会像以前那花那么长时间。随着交通的完善，包括地铁开通，对客户们选择自己以后家庭的居住区域，肯定是所改变的。
现在就我们了解的情况，长沙地铁正式开通之后，基本上没有楼盘借地铁开通涨价。我们东澜湾是靠地铁边上的项目，我们本身在价格之间也是包含了价格预期，客户也是认可的，就是说我们之前已经上调了一部分，也包含了地铁预期。

[主持人]不知道其他两位嘉宾，对地铁开通对长沙楼市格局的影响有什么看法？

[熊洋]交通对城市格局的改变是可预期的，比如交通可以改变出行环境、工作状态等。地铁2号线的开通，目前来说，对于这个线路周边的项目，还是有一定的促进作用。我坐过一次地铁，但我先要从家里坐公交到地铁站，然后还要走十几分钟才能到单位，所以现在还是开车。目前长沙已经规划了11条线路，如果把整个线路都串联起来了，换乘比较方便的话，可能是对城市的改变，对楼市的改变会更加巨大，但目前来看，现在的效果还没有特别体现出来。

[陈真诚]交通还是一个城市的要素，城市的要素变化主要是对于这个城市的主要参与者和建筑者的影响，其实大家可能在大城市也觉得，大城市解决了很多交通问题，不管是白领还是老板，经常把车开到地铁口，就去上班，然后回来再到地铁口把车开回来，其实它对市场还是有很多利好因素，不过话又说回来，我们现在是流行日期经济，其实我们的地铁也不是一天两天建成的，几年之前就开始动工的，这个地铁可能在早期就开始消化，对于我们市场的能耗影响不是很大，对于我们长沙市这个地方来说，长沙市是一个具有生活气息的城市，也是一个具有时尚的城市，现在地铁不会用到某一个方面，大家应该看好地铁将来的前景和对我们城市未来的前景。

[主持人]主要是这个对楼市有帮助。

[熊洋]现在老百姓最关心的，是我家离工作的地方有多远，下了地铁以后到工作地方有多远，然后商业综合体有没有直通的出站口，这都是最关心的。

[主持人]这就是房地产开发商抢先机的地方。

[陈真诚]我认为大家对这个事情，还是要理性的看待它，我们要为长沙市的发展感到高兴和自豪，我也为长沙市的房地产业，还是乐观期待。

[李鸿翔]最近我看了一则新闻，长沙市批准了扩建目标。其实地铁开通以后，还是会跟城市轻轨接轨，会跟周边的三个城市融合。

[主持人]总而言之，刚才几位专家帮我们研究了长沙楼市面临的契机，并给除了合理化的建议，我相信对于有购房需求的朋友们来说，能提供很好的建议参价值，今天我们《0731楼市会客室》到这里就结束了，感谢三位嘉宾的莅临，谢谢。