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第413期 - 【我是销冠】“红五月”能否到来

时间:5月16日上午10点
地点:楼市会所
内容简介:楼市素来有“金三银四”的说法,不过今年的3、4月份长沙楼市不温不火,在政策、市场、信贷的多重挤压下,长沙楼市出现阶段性的降温回调,市场观望情绪浓厚。而纵观整个4月份,长沙楼市低位反弹,但“银四”似乎并未到来,那么“红五月”是否将如期而至?

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[主持人]“把握楼市脉搏,感受城市心跳”,各位朋友大家好,欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道/湖南公共频道《金芒果地产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之《我是销冠》访谈,我是湖南娱乐频道主持人彭思然。
楼市素来有"金三银四"的说法,不过今年的3、4月份长沙楼市不温不火,在政策、市场、信贷的多重挤压下,长沙楼市出现阶段性的降温回调,市场观望情绪浓厚。与此同时,南宁、无锡等部分城市甚至出现了一些试探性政策给楼市限购松绑,面对目前的市场情况,长沙是否会出台类似的政策?纵观整个4月份,长沙楼市低位反弹,但"银四"似乎并未到来,那么"红五月"是否将如期而至?今天,带着这些疑问,我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所,共同探讨。我们邀请的嘉宾分别是:
房地产营销专家 陈真诚先生
上海鉴略市场营销策划有限公司 江河东澜湾策划经理 李鸿翔先生
长沙市房产研究中心副主任 熊洋女士
欢迎各位!
首先,有请长沙市房产研究中心的分析师为我们发布一下4月份长沙楼市月度数据,及5月前两周的长沙楼市成交情况、价格情况,并重点介绍一下同比和环比发生了哪些变化?原因是什么?

[熊洋]总体来看,4月份长沙房地产市场的供给增量较大,销售依然比较低迷。4月全市新建商品房批准预售212.09万m2,同比减少6.79%,环比增长33.42%;新建商品房网签111.43万m2,同比减少29.56%,环比增长15.33%。另外,值得注意的是1-4月全市新建商品房批准预售面积累计同比增长30.10%,但网签面积累计同比减少了22.02%。价格方面,4月份新建商品住宅网签均价5896元/ m2,同比下跌4.04%,环比上涨3.27%。周数据方面,上周内六区新建商品房网签2692套,28.05万m2,住宅网签均价为4767元/ m2。从年初开始,房地产市场就表现出较大的运行压力,政策大环境不被看好,金融信贷面收紧风声越来越紧,加上社会舆论的渲染,加重了市场的观望氛围,导致市场成交状况不太理想。

[主持人]在场的的开发企业代表东澜湾项目4月份的表现非常不错,是整个长沙市场4月份的销冠,请结合项目谈谈市场感受及项目价格定位、销控情况?

[李鸿翔]就我们的项目而言,4月份的整体情况确实不错,我们的价格差不多上调到6600到6700,相比之前有小幅上涨,我们推出了360套住宅,开盘当天是去化了302套,后续到目前为止,大概还剩230套尾房。
我们项目是在地铁周边,有一个砂子塘小学的学位指标,以后的商业规划是有的,因为我们自身有一个5万平米的商业中心,现在的投资被抑制,主流是刚需客户,90到120的户型为主,还有部分140的户型。

[主持人]都说5月是楼市的“促销月”,从“五一”小长假到刚刚闭幕的长沙房交会,东澜湾项目所推荐的产品是怎样的?是否也在采取一些促销措施?

[李鸿翔]目前大部分的楼盘都在进行促销,诱惑力比较大,我们项目也比较慷慨,先是打了一口价6190,但是部分房源,没有说做那种很大、很额外的促销力度。

[主持人]这个价在房交会上期间的促销价吗?

[李鸿翔]是的,房交会有许多项目售价是3字头、4字头,因此一些客户确实会被他们的价格所吸引。

[主持人]另外两位专家对长沙楼市4月份的表现又有何高见?

[熊洋]整个市场从4月份没有预售完的有4700套左右,供给有这么大,消化能力跟不上的话,下一步如何消化市场上这一部分的巨大存量,我觉得也是一个大的问题,压力还是比较大的。

[陈真诚]可能我们考虑到一个因素,目前从我们的销售表现,感觉上可能有一个大的落差,也考虑到我们的落差同比,有一个历史的基数比较大的因素,这个市场刚变化的早期,消费者是会观望的,但是这个趋势一旦明朗化之后,可能消费者不再观望了,如果把这个趋势变成一个常态化的话,可能消费者会现在出手购房,或者会有一个定性的思考和想法,我们认为在这个时间点,是一个观察点。

[主持人]5月12日央行和银监会召开住房金融服务座谈会,要求商业银行保证居民首套房购房贷款的需求,积极引导房地产信贷市场健康发展,不许停止个人购房贷款。各位认为央行和银监会此举意味着什么?对整个市场又将有怎样的影响?同时近日北京上海的三家商业银行首套房贷利率出现松动,各位看来,长沙是否也会有类似的信贷政策出台?

[李鸿翔]我可能更多是从销售方面讨论这方面的信息,一直以来关于首套房的概念,其实国家都是支持的,抑制投资性的购买,只不过从去年下半年来说,经营市场发生了一些变化。对于银行来说,个人房贷利润已经下降了,之前的上浮,并不是政府让银行把首套放贷上浮10%,只是要求银行利润落入到其它行业里面去,只是说央行或者是中央还是要促进首套购房人群的要求,满足大家的购房需求。之前还有余额宝的事情,也是大量压缩了银行的资金,银行也是希望提高它的存款收益,自然而然它的存款就提升了,比如把房价提升10%的利率,这就提高了首套房购房者的信心,这是我从销售方面或者直接从客户方面了解到的信息。

[熊洋]央行此举的目的显然为了营造一个良好的金融信贷政策环境,具体看下半年各大银行的执行效果,我觉得长沙一直对刚性需求首套放贷的优惠力度比较大,目前应该不会有特别大的调整,就是维持现状。

[陈真诚]我认为首先这个政策不是一个新政策,是以前有的政策,这是因为我们的市场体系在变化,环境在变化导致的银行的企业化的行为,我们现在在推进利率市场化,贷款利率放开了,它是可以这么做的。
第二,现在银行按照风险资金确定它的利率,银行也没有付出,央行银监会这么做的原因,就是我刚才说的,体现三个方面,首先差别化的现代政策,今年要满足首套房的刚性需求,要经过相关来源的政策评估,二是体现在民生,因为首套房对于住房保障性,还不能完全覆盖的情况下,对于民生有促进,三是稳定大家对市场购房的要求。
我的理解,它更倾向对于开发企业的资金,我们刚刚说的这个政策,它体现的是三个方面,一是要尽量满足手套房的贷款需求,二是要提高效率,加快放款速度,三是要合理定价,其中就有一个提高效率,把贷款放下来放得快和慢,对开发商的现金回笼有很大影响,因此,这是对开发商的现金回笼的一个保障,这个政策不能叫做救市,它是在稳定市场基础下维持正常市场所需的一个政策重申,我们仍然可以理解为对市场有一定利好。

[主持人]对于楼市未来走向,永远观点迥异,争论难平。近日有一些外资投行唱空中国楼市,同时万科毛大庆也发言“全国房地产将下行”;有媒体报道“大炮”任志强开腔反驳楼市唱空论,认为“中国没有房地产泡沫,2014年不买房就需再等30年!”在座的各位对此有何看法?

[陈真诚]其实这个问题,还是谈到一个外资投行,和境外分析师的一些观点,我们看以前的话,境外分析师和投行,一直是比较激进的,几乎一致认为中国房地产不存在泡沫,而这次他们证明一点,有一些境外分析师,比如说野村证券提出一些证据,他们的分析,我们是进入了一个市场的两个假设,第一个假设是中国经济的整体增速下降,对中国经济的未来不容乐观,第二个是基于目前的亚洲地区,包括我们经济的一些外交、国际关系,其实他们的这些分析观点,在中间的一些地方还是可以借鉴,但是也有待商榷,因为他们不是基于市场影响,他们的分析依据,是基于我们的统计数据,其实我们的统计数据,因为市场比较特殊,我们的统计数据,可能跟我们的市场速度比较有点滞后性。他们这样的指标,在进行一些数量化的计算时能反应部分情况,但是我们的复杂程度,不是他们的一个报告能够做出来的。我个人认为,目前中国的市场是要调整的,调整周期已经开始了,但是也没有那么悲观,因为我们主要是看市场量,从容量来说,大概在2007年的时候,整个全广州市的销售额,2007年广州市只有800万平米,深圳有10000万平米,长沙估计有1600万平米,1600万平米降30%,还有1100万,现在的长沙市相当于2007年的广州市、上海市。
第二,我们依据经济情况,这之前涉及到速度过快,还有调结构的影响,我们的经济主动调整也好,房地产时段的回落也好,从悲观的角度看,好像是一个衰退,站在乐观者的角度看,它是一个进步,我认为可能是一个好事,不用那么悲观,包括我到省厅也好,希望大家把眼光放到量上面,少放到价上面,开发企业也要认识到我们的市场存量,还要想办法促进销售,不但能够解决市场的开放问题,也可以解决市场的现金流量问题。

[主持人]我知道北上广深一线城市在4月份出现了房企降价出货,全国45城房价也出现了环比下降,长沙的楼市是不是也出现了下降?

[熊洋]从数据来看,价格没有明显的下降,可能就是个别的区域和楼盘,出现促销、打折优惠,相对品质普通一点的楼盘,区域比较差一点的,价格会比较低一点,因此需要区别看待。

[主持人]下面我想问一下李总,对于购房者来说是应该继续观望还是果断出手,究竟应该如何选购适合自己的房子?

[李鸿翔]对不同的客户来说,并没有哪个区域是特别推荐和必须要买的,现在市政府西移,但是现在东南西北各有各的发展趋势,我们更关注一的是提醒客户和置业者,在购房的时候应该考虑哪些问题:包括将来微机派位的学位,对于大多数人来说,就决定了你孩子的读书范围,这是他们考虑的。
然后是交通,随着地铁开通,交通渠道更多了。而关键的交通则需要关注于两点,就是你的工作区域、生活区域,以及你平时去得比较多的休闲区域,如何在这三个区域之间选择,只要在这三个区域之间有合理的交通导线,对你就是合适的。
还有就是户型、商业的配套,户型方面,如果客户有需要的话,要亲自去看一下,只有亲自去看,才能真正了解到图纸和实际的差别有多大。关于商业方面,现在政府的要求越来越严格,像东澜湾这边有47万方,政府会要求你有商业配套、幼儿园、医院的配套。现在大楼盘的配套都比较完善,你可能更关注区域的就近的发展。
整体是这几个方面,区域、交通、本身产品的配套。我身边部分圈外人,我身边最近想买房的朋友还是很多,而他们是想寻找真正合适他们自己的房子。

[主持人]李总身边的看来也有朋友仍在观望,那您认为是什么原因呐?

[李鸿翔]其实都想买到最便宜的房子,但是不管是我们做房产的也好,或者是相关的政府领导,或者是大佬也好,他都不知道什么时候是房价的底,我们一般建议刚才的四个点,你都觉得很满意,房价能够在你的承受范围之内,你现在确实有购房需求,就可以买房子了。现在有现象是部分人希望房子降到底,然后投机,我们显然是不推荐的。

[主持人] 4月29日,长沙地铁2号线全面进入试运营,随着长沙真正步入“地铁时代”,不少地产项目大打“地铁口物业”旗号,地铁口旁诸多楼盘项目也拔地而起,长沙的未来楼市格局会因为纵横交错的地铁线路而改变吗?

[李鸿翔]交通肯定会对楼市格局产生影响,因为交通也代表着交通配套和乘车类型,像原来的老五一广场才是长沙的中心,东塘都不算,现在走隧道、各种大桥也不会像以前那花那么长时间。随着交通的完善,包括地铁开通,对客户们选择自己以后家庭的居住区域,肯定是所改变的。
现在就我们了解的情况,长沙地铁正式开通之后,基本上没有楼盘借地铁开通涨价。我们东澜湾是靠地铁边上的项目,我们本身在价格之间也是包含了价格预期,客户也是认可的,就是说我们之前已经上调了一部分,也包含了地铁预期。

[主持人]不知道其他两位嘉宾,对地铁开通对长沙楼市格局的影响有什么看法?

[熊洋]交通对城市格局的改变是可预期的,比如交通可以改变出行环境、工作状态等。地铁2号线的开通,目前来说,对于这个线路周边的项目,还是有一定的促进作用。我坐过一次地铁,但我先要从家里坐公交到地铁站,然后还要走十几分钟才能到单位,所以现在还是开车。目前长沙已经规划了11条线路,如果把整个线路都串联起来了,换乘比较方便的话,可能是对城市的改变,对楼市的改变会更加巨大,但目前来看,现在的效果还没有特别体现出来。

[陈真诚]交通还是一个城市的要素,城市的要素变化主要是对于这个城市的主要参与者和建筑者的影响,其实大家可能在大城市也觉得,大城市解决了很多交通问题,不管是白领还是老板,经常把车开到地铁口,就去上班,然后回来再到地铁口把车开回来,其实它对市场还是有很多利好因素,不过话又说回来,我们现在是流行日期经济,其实我们的地铁也不是一天两天建成的,几年之前就开始动工的,这个地铁可能在早期就开始消化,对于我们市场的能耗影响不是很大,对于我们长沙市这个地方来说,长沙市是一个具有生活气息的城市,也是一个具有时尚的城市,现在地铁不会用到某一个方面,大家应该看好地铁将来的前景和对我们城市未来的前景。

[主持人]主要是这个对楼市有帮助。

[熊洋]现在老百姓最关心的,是我家离工作的地方有多远,下了地铁以后到工作地方有多远,然后商业综合体有没有直通的出站口,这都是最关心的。

[主持人]这就是房地产开发商抢先机的地方。

[陈真诚]我认为大家对这个事情,还是要理性的看待它,我们要为长沙市的发展感到高兴和自豪,我也为长沙市的房地产业,还是乐观期待。

[李鸿翔]最近我看了一则新闻,长沙市批准了扩建目标。其实地铁开通以后,还是会跟城市轻轨接轨,会跟周边的三个城市融合。

[主持人]总而言之,刚才几位专家帮我们研究了长沙楼市面临的契机,并给除了合理化的建议,我相信对于有购房需求的朋友们来说,能提供很好的建议参价值,今天我们《0731楼市会客室》到这里就结束了,感谢三位嘉宾的莅临,谢谢。

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