[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳，观众朋友们大家好！欢迎您收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、湖南娱乐频道/湖南公共频道《金芒果地产》以及红网传媒全新联合为您打造的《0731楼市会客室》，这里是新年首场《我是销冠》的现场。
春节已经过去了，楼市好象还没有休节，还没有调整回来，有的人在想2014会不会进入调整年？2014楼市将会面临怎样的挑战和机遇呢？今天，我们请来了很多的业内专家、开发企业的代表来到现场，来到新开业的楼市会所，我们一起来探讨一下这个问题，希望能够解开迷题。好了，现在让我隆重介绍一下莅临现场的嘉宾们，他们是：
洋湖style副总经理 潘迎风先生 您好！
新华都地产集团营销总监 甘德兴先生 您好！
长房中庭国际营销总监 陈静先生 您好！
中房瑞致国际策划经理 瞿晓亮先生 您好！
湖南中原地产代理公司资源中心总监 陈世霞女士 您好！
长沙市房产研究中心分析师 毛欣欣女士 您好！
再次欢迎大家的到来，今天咱们很放松地来聊一下2014年的楼市，一起来做一下预测。首先，邀请毛老师给我们分析一下春节前后楼市成交数据怎样呢？

[毛欣欣]春节前后长沙楼市整体成交比较冷清，从1月份的数据来看，市内六区新建商品房成交120.97万平方米，同比下降16.49%。春节期间，据研究中心的统计，内六区新建商品房成交79套，同比下降了近6成；然后，在春节后的这两周，市内六区新建商品房每周网签套数未超过2000套，网签面积未超过20万平方米，日均网签是200套的样子。虽然网签量保持了回温的态势，但总体仍在低位运行的状态。

[主持人]就像我刚才说的，可能最近的数据不是太乐观，刚听到的关键都是未超过、未达到和下降。面对这样的情况，不知道来到现场的开发企业，现在的销售情况怎样？也请各位老总跟我们聊一下，你们有没有新的策略或全年的计划呢？要不然从潘总先开始？

[潘迎风]好的。这是我们公司在洋湖湿地公园的又一新作，从年尾到1月份的销售情况还是可以的，性价比高，本身是卖点比较多的刚需盘，一上市就受到了客户的追捧。但是，客户的挑剔程度越来越高，银行按揭和网签下滑、公积金的额度小了很多，受到国家宏观、金融等政策的影响，对房市唱空的因素比较多，持币待购的心理比较严重。一波接一波面包高过面粉的趋势已经出现，但是特别是在正月，也就是在阳历2月份，销售都不容乐观，大家都感觉到压力很大。我从业这么多年，这是第一次感觉到有压力了，包括08年的股市、冰灾、金融风啸，都没有这一次来得这么厉害。

[主持人]潘总这么说也让我们知道楼市真的是不容乐观，但是前期的销售量还可以是吧？

[潘迎风]前期的销售量还可以，面对下一步形势的变化，以及销售政策，以及客户推广渠道的细分，对客户心态的分析，以及我们的价格体系，希望在座的职业操盘手都应该认真地面对，认真地分析这个形势，迎来这个严峻的春天。

[主持人]认真分析，积极面对，相信只要做到了这一点，市场再低迷我们也能够做得很好。接下来，请甘总聊一聊。

[甘德兴]好，刚才听潘总做了一些分析。但是，其实就我个人而言，新华都地产在长沙只有一个项目——万家城，它的体量非常大，460万平方米，而且位置也非常不错。从大家的印象来说，楼市一般在1、2月份可能会比较淡。但我们通过线下的推广方式，包括渠道的铺设，整个1、2月份的成绩在武广片区还是不错的，到昨天为止我们的销售金额差不多接近1.5个亿，基本上还是过了一个比较不错的年。

[主持人]的确，不管大环境是怎样的，只要企业有一个计划在手上，咱们都是可以来冷静面对，解决问题，接下来请瞿总来聊一聊，您家最近的情况是怎样的？

[瞿晓亮]中房瑞致是中房集团在长沙比较大的一个项目，也是比较重视的一个项目，人民路从去年开始拉通到机场，对我们项目也是一个很大的利好。从去年12月22日到现在，我们楼盘的销售量在区域内算是比较好的，我们也通过自己内部核算发现，1、2月份我们比较顺利地抓住了返乡客这个客户群体，对140平米楼王产品做了大力的销售，也完成了年初对1、2月份下达的目标。所以，前面潘总和甘总对整个市场进行的分析，我们也比较认同。今年，我们也认为市场会有一个很大的波动，集团对中房瑞致国际项目也是比较重视的，也是觉得我们在今年会迎到一波风波，希望我们对今年的市场变化有一定的准备，当然这要到后期看我们的方法。

[主持人]看来瞿总已经做好了迎接挑战的准备。的确，应该对环境有一个冷静的分析，并及时调整策略积极应对，接下来请陈总聊一下。

[陈静]长房国际是长房集团一系列的产品，去年项目投入市场以后，加上地段等优势，在投资这一块儿有一些需求，包括市场对于投资的热度，能够起到比较好的市场效应。从项目面市以后，包括我们针对投资市场，特别是从去年的外围政策来看，当然不是房产政策，是反腐政策之后，对投资来说，我们经历的不是冬天，相反是很寒冷的冬天，投资的热度比项目去年刚入市的时候要冷清很多很多。那么，项目最多的是商业，针对商业这一块儿，在去年针对市场、投资客、销售策略进行了很多的摸索，对很多的推广手段进行了分析，包括市场的一些动态。但是，从目前来看，特别是春节以后这段市场，非常不容乐观。

[主持人]刚刚听完四位老总说了这些情况，不知道可不可以说咱们的面包变小了，但咱们还是有办法去夺变小了的面包，还是可以让企业有一定的发展和盈利。我的手上也有一个数据，我们来分析一下，说是2014年长沙将迎来70个楼盘的推新，加上去年的调控、金融等政策，现在长沙住宅存量还是挺大的。但是，与此同时，银行还是有钱荒。所以，住宅存量大，银行钱荒，面对这样的压力，2014房企的出路又在哪儿呢？潘总先来说一说。

[潘迎风]首先，房地产产品做产品营销和产品定位与优生优育一样，一个家庭生一个小孩都知道优生优育，戒酒戒烟。那么，这种涉及到千家万户幸福的楼盘，在前期肯定要做好产品策划和产品本身，营销营销营在先，要做到产品好卖，销才能卖得好。我个人的感觉是，不管是钱荒也好，还是国家的反腐政策也好，这一波迟早会来的，因为市场越来越规范，不是谁做房地产都可以赚钱，规范了条例，规范了市场行为，会造成市场的重新洗牌，好的东西终究是有人买的，市场是认可的。但是，从职业经理人的操盘经验和要求来讲的话，他要求我们付出的劳动对市场的研究，以及出台的营销策略和政策，以及渠道，包括平面设计，都会对我们提出很高很高的要求，市场才会买单。

[主持人]其实，还是不断地高要求自己，把自己做好了，客户还是会来的。

[潘迎风]虽然我们操作了很多项目，但做每个项目都深怀着如履薄冰的感觉。因为，房地产从08年开始，90平、70平；限购限贷；二手房等等，政策不断冲击，我们是做90平以下的？还是做80平以上的？还是做140平以下的？瞬息万变的产品定位。所以，我们在研究产品的时候要考虑市场的变化，要真正研究现代人群对住宅的本质需求。现在，住宅的金融属性越来越强。原来我说过，现在的房子不是用来住的，刚才陈总谈到了投资，因为房产确实是一种特殊的产品，兼顾投资属性和消费者属性，消费品会贬值，但房产的投资属性是很好的，如何让精准的客户群掏腰包，让他们买到好的产品，对于没有来参加访谈的业内人士，包括政府部门的官员，包括权威部门对数据的分析都越来越权威化，什么的产品好销？什么样的客户群能够做到按揭？这样的要求越来越高了。

[主持人]我们经常讲一句老话，计划赶不上变化，在楼市也赶上了这一现象。还有一句话是以不变应万变，希望楼市也能够适应这样的变化。那么，产品供应结构、置业群体、营销模式将会发生怎样变化？请甘总给我们分析一下。

[甘德兴]好的，2014年对我个人而言可能是四个字，即“快速反应”。从各条线，研发、营销、客户等等，去做精准的判断。比如，产品是否适合客户？两居、三居有微妙的变化等等，可以做一些细分。包括营销也是，传统的营销趋势是否适合现在的市场发展？我们是不是尝试新的营销方式？包括苹果，苹果更多是围绕客户体验来做。所以，围绕客户体验快速反应对我个人而言是今年比较重要的一点。同时，对于整个市场的判断，入市的节奏把控，可能也是很重要的。当然，基于这样一些层面来说，比如就新华都地产而言，希望做到刚才所说到的几点之外，还可以去培育消费者的一些习惯。当然，我们也在做一些研究，通过研究各个环节有这样的尝试，加强一些创新手法在里面。

[主持人]甘总讲苹果的比喻讲得非常好，以前人手一台板砖机的时候没想到现在人手一台苹果，就因为乔布斯想到了，就有了苹果今天的地位。房产也是如此，谁想到了大家没有想到的，今后就能够引领潮流模式了，还是甘总说的四个字“快速反应”。那么，瞿总是怎样的看法呢？

[瞿晓亮]我认为，商品房要以客户为起点，针对客户生活中必需的用品来做一定的设计，用这样的营销手法来做。其实，中房瑞致国际也正基于这一点，今年要建的2号地和明年要动工的地块也做了产品优化，之前做了200多平方米的大平层，也做了一些改进，改成120、130这种两居、三居，更适合消费者、客户更需要的产品，这是从产品出发。那么，我们要采用客户比较关注的手段，比如微信、微博、网络，这些与传统媒体有区别的方式，我们需要快速定位。

[主持人]前段时间不是双十一吗？您身边的朋友都买了一些什么？我身边的朋友最夸张的是有人在淘宝上买了一辆车，说出来觉得不可思议，以前在淘宝买点小零食、衣服什么的，现在在淘宝可以买车了。听说楼市也是一样，据说今年有楼盘放出消息，可能会运用点上营销的策略，不知道四位听说这个情况了吗？

[潘迎风]点上早就在用了。

[主持人]早就在用了，陈总？

[陈静]在长沙市场是一种很普遍的方式和模式了，各大网站都有，只要做得比较好的网媒基本都拥有电商模式。我认为，基本80%以上的人类是“屏幕人”，通过这种方式相对于传统媒体来说，这是一种新鲜的载体，并且到达速度、到达率等等，在内容方面都会比较快，也比较新颖。那么，在这种情况下，前段时间我们还讨论过成都的一个事件，在这种市场环境下对于营销人、操盘手来说，针对客群或客户的消费心理来说，可能会提出更高的要求。因为，我们还是按照原来的方式等着客户上门的话，可能会被淘汰，不被淘汰的话，公司产品竞争力、市场占有率，在今年优胜劣汰可能会体现得比较明显。所以，就这一块儿来说，像电商，目前各大网络运营商针对这一块儿，特别是在今年这种形势下，通过他们的资源优势，包括他们对资源整合的作用，相信在今年会体现得更多。但是，这就需要在资源整合这一块儿，包括成都的事件也是一样，抱团取暖的市场氛围在今年的长沙市场应该会形成得更多一些。
前段时间，甘总、瞿总那边的楼盘，有一个这样的新闻事件出来，我并不认为这是一个坏的事情，真正挤出水份之后，能够被消费群接受产生效益的话，这个不妨是一种好的方式。那么，在现在市场外围环境压力下，更多的是考虑到今年的生存，你的出货量、销售量，包括我对价格的预期可能就没有去年那么乐观了。公司的压力在销量这一块儿，是以这个为主，价格确实不像刚开始的时候那么有底气，这是一个比较现实的问题。

[主持人]是的。其实，电商也是全面撒网的一个行为，因为受众的普及面不一样，如果抓住了电商这样一个板块，其实对咱们的收益也是有不错的影响的是吧？

[潘迎风]其实，从去年开始，应该说从前年下半年开始，因为多媒体渠道的出现，包括微信、博客等等方式，颠覆了原来房地产的销售模式，是走出去了。因为，有多媒体的数据支撑，大家在很远的地方可以通过网络来了解你的产品，可以最后到售楼部成交。但是，在来售楼部之前，通过网络或地面行销团队，以及团购的策略等等，已经很了解你的产品了。很多年以前，一直是坐销房地产，因为必须要看沙盘，必须要看房子，必须要看实地，现在新媒体手段这么先进，有微信、微博、0731网上看房等等，这种信息手段可以走出去支撑电商的销售模式。所以，我们就必须要走出去了，适应新的推广渠道的应用。

[主持人]这不是一个潮流，是一个必然的发展？

[潘迎风]是的。

[主持人]以前，我们上网看房子看到的是图片，一些全角、广角拍的图片，拍得不是那么真实。但是，前一段时间我看到有一个软件可以看到房子每一个角落，用一个软件在手上滑动就可以看房子了。

[潘迎风]网上虚拟看房，都在用，你在不同的时间可以看到不同的日照，光线可以照到你房间的哪一个角落，白天是什么样子，晚上是什么样子，日照都可以算出来。

[主持人]这对于消费者来说也是一个福音。

[潘迎风]买房子是大事，肯定要了解。

[主持人]先通过媒体对项目进行了解，再去实地，也是更加胸有成竹了。还有一个问题要聊一聊，现在楼市面对很多的挑战，比较冷淡。但是，土地市场还是很热的嘛。不知道各位对“房冷地热”的情况怎么看？请陈老师聊一聊。

[陈世霞]研究中心的毛欣欣讲了一些数据，我还做一些补充吧。2月份截止到22日，整个长沙住宅内六区的成交是33万平方米，同比去年2月份下跌了10%左右。其实，1月份的住宅成交下跌30%。从2月份开始，包括这几天去看网签的话，其实是有好转的。刚才，听了一圈下来，原来发展商比代理公司更悲观。我们认为，市场是有变数的，2月份有好转，没有那么差，但却是有下滑，这是第一。
第二，我们的统计截止到1月31日，有一个令开发商和代理商最有压力的地方，是整个长沙内六区的库存住宅是近1100万平方米，我们吓了一跳。因为，1月份整个长沙成交68万平方米，供应却是200多万平方米。以前，每年的成交量很大，供应量很小。但是，今年相反，在市场成交量降下来以后，供应量反而越来越大。去年10月份以前，发展商是比较乐观的，有很多发展商加大步伐在建，令供应量比较大。2013年的平均周期是9个月，这样一个库存是比较危险的一个信号了。
第三，房产成交下滑，为什么土地这么火？拿长沙来讲，长沙的市中心，基本上地图上摊开能够看到的地块，都是名花有主了。作为开发商来说，要长期发展，不可能不拿地，基本上拿地的都是品牌房企，这个时候他不会因为市场的变数就不去拿地，就不干了，这是不现实的，还是会去拿地。拿地之后，我们发现起码长沙没有出现地王，目前的价格与去年相比也是有降温的，实际上整个楼面地价还是比较高。这几天，绿地等品牌房企拿地比较疯狂，土地市场比较热，但价格没有以前那么热了。
洋湖片区有开发商降价，降价不要避讳，但降多少合适？去年，整个长沙楼面地价的涨幅是50%，统计的涨幅是8%，假设今年的市场有很大的变化，成交量下跌，供应量很大，我们能降多少呢？其实，开展商掰着手指头一算，某楼面地价是4000元，卖6700元/平方米，算算成本最最保本7000元/平方米要吧？快速拿地，快速出货，快速资金回笼，现在主要是这样一个做法。但是，我们预期价格不会有太大的降幅，是降幅有调整。楼面地价摆在那里，尤其是梅溪湖、洋湖几大片区，市场整个成交量今年会下滑将近20%左右，但价格在统计的口径累计的均价应该不会有太大的波动。但是，对于长沙局部地区，包括洋湖可能会有一些压力，供应量很大的地区，价格可能会有一些调节，对于消费者来说这个时候买房是最划算的，不要去看是不是还会去降，看准了比之前下降了2000元/平方米左右，赶紧下手，错过就会恢复原价了。

[主持人]刚刚我们聊的大多是房产现在的现状和挑战，接下来我们聊聊机遇，我们都知道有一个好消息，那就是2014年5月份长沙地铁2号线马上要全线开通了，这对长沙应该来说是大事件，不知道在地铁时代的来临对楼市会有什么样的影响，“城市之夜”格局会发生什么样的变化呢？要不然瞿总先来聊一聊？

[瞿晓亮]就长沙地铁2号线开通来说，从我们集团来说确实对我们的项目是一个很大的利好。以前我们一直苦于长沙市政府对东城区没有一个很着力的炒作和卖点、规划，所以我们一直很羡慕洋湖、滨江新城，从我们东边的一些项目来讲，各大开发商挺羡慕河西的一些规划。但自从2号线地铁要开通以后，我们相信对整个置业的规划布局应该是有很大的变化。因为从整个地铁开通以后从河西到河东仅需要30分钟左右，相信地铁对整个置业的人群来说会有比较重大的影响。他们也会着重再次考虑他们置业的产业，因为甘总也说了现在客户他看重的是产品的品质，更多的它的规划、配套、交通，以前可能更多的是盲目的跟风，梅溪湖、洋湖、滨江。现在他更多的会去考虑其他一些因素，他买在这里他可能会想到小孩的教育，他以后的出行，他出行的一些商业的规划等。

[主持人]出门有没有地铁口？

[瞿晓亮]对，出门有没有地铁口。然后去市中心，现在来说长沙是堵城，你有车在长沙也开不动，这也是城市规划的一些弊端吧，他的一些规划跟人的一些消费水平还是不挂钩的，但从地铁开通以后更多的人的出行也是给到消费的局面有改变。整个城东来说，地铁开通了对我们两个项目是有好处的。

[主持人]陈总的投资项目是吧？

[瞿晓亮]对，他的投资项目，他的商业就在地铁口，我们也说是地铁上盖物业，所以我们对这块也是很看好的。所以从2号线开通以后我们相信对我们城东这一片区是利好的。

[主持人]城东有利好，那陈总你觉得城市的重心和次中心会怎么转移呢？

[陈静]因为地铁的开通对于很多购房者来说，我是不是可以买地铁边上的，有些可能不会考虑说我是不是要靠近市中心，离上班近一点，这个可能会有一些变化，这个是毋庸置疑的。我觉得地铁的话作为一个城市国际化的一个象征或者标志，对城市的格局会带来一定的影响，因为现在大部分的商务大多在市中心，至少二环以内。我想地铁开通以后，二环线以外的一些区域就像我们刚才说的洋湖区域等等他们会有一些新的机会点。但是现在从2号线设置的站点来看，当时应该还是从城市的配套出发。像甘总那边的项目会受益大一点，因为东城到我们这边来的话和周边相比已经开发完了。其实2号线离我们比较远，我们和客户说5分钟，客户可能觉得我们在撒谎，我那个项目规划应该是5、6号线在那个位置，包括从南站到西站那边这一线路可能对城市配套来说基础功能还是考虑了的，因为经过火车站嘛，但是对项目来说，可能对地铁上周边的项目，包括地铁的项目包括地铁口的项目比较有利的还是“高铁城”这一边。因为沿线包括它经过五一路这片已经没什么项目，特别是大型住宅项目几乎没有了。所以对这一块来说，对城市格局来说中心的可能让它更中心，比如五一商圈来说传统商业中心可能会得到进一步加强，特别是商业项目会进一步加强。但是对后期的项目来说，比如梅溪湖是2号线延伸段，如果延伸段真的能实现的话，可能会移，这是从长远来说。但是从5月份开通运营来看，我觉得它可能还是与一个城市配套的基础功能有关。当然对改善交通，包括对置业最有利的是“高铁城”这一片会带来很大的机会。当然我们靠边的一些物业来说打着地铁的概念，对一些商业氛围，包括一些新兴的区域来说还是有些帮助。但是我觉得第一个，对传统的商圈因为距离拉近了，原来我们都是地理距离，现在都是时间距离，所以原来比如五一商圈已经很好的氛围，传统的一些中心可能会继续加强，那么对外围的置业可能会有一个很好的变化。

[主持人]地铁的问题陈总已经讲得非常透彻了，重点区域也已经出来了，香饽饽——“高铁城”，其实如果说地铁是一个香饽饽的话，我想今天在座的四位老总都有所受益，那这个地铁的出现、来临应该是一个消费者、商家、开发商这样一个三赢的状态。最后咱们来做一个预测，现在我手上有三位大咖，他们说的话你们看赞不赞同啊。首先是万科董事长王石，他最近说用四个字来表达对楼市的看法，这四个字是“非常不妙”；还有一位是看涨楼市的任志强，他说“今年的楼市很危险”，但是与之相反的保利地产余英他说，“2014年下半年房价会再次暴涨”，那不知道面对这三位大咖他们的这种看法，我们今天在座的几位大咖有什么想法呢？要不然从潘总开始？

[潘迎风]非常不妙也好，或者谨慎乐观也好，这个房价因为普遍的稀缺性，一直包括纸币的贬值，通胀的因素，稳中有升是市场经济的基本规律，这是由市场带来的，但是你的销售和价量的取舍，这个是开发商自己斟酌的问题。你是要价，还是要量。从整个市场行情来讲的话，因为库存的量这么大，土地的拍卖成本也这么高，所以刚刚说降价的楼盘或怎么样，大家有一个市场规律，亏本的生意没人做，砍头的生意有人做。打这个比方完全是市场这只无形的手在调控房价。当然今年大家都感受到了从数据理性的分析来讲的话，今年的市场确实很严峻。但是因为地价还在涨，我们国家的这种地市政府包括税收的来源体制，国税和地税的分税没有完全的改变，所以用叶檀老师的一句话来讲的话，我们地方政府还是对土地财政的手段用得很娴熟，其他的政府财政的模式还没有出来，所以稳中有升的这种行情应该还会持续。但是量的话可能形势比较严峻。

[主持人]甘总，聊聊您的看法？

[甘德兴]其实就我个人而言，一般情况下我不大喜欢去预测房价，因为我觉得不靠谱，有点无聊。但是基本上刚刚潘总也说了，可能说大一点，房价向上的一些基本面目前还存在，只不过说刚才主持人也提到了，业界很多大佬说了一些房价的预测，可能更多的是让整个行业降降温，让各方都变得理性一点，因为我们确实整个行业这几年确实在高速发展。我觉得不管市场好与坏，其实对于所有开发商都是一样的，因为我们地已经拿了，房已经造了，还是要继续卖。市场好的时候我们尽量跟市场同步，市场不好的时候我们把自己的工作做好，多从客户的角度出发，抓住客户体验等等。这些都是一些应对的方式方法。总之一句话还是我刚才说过的一句话，不管市场如何，围绕整个大势做一些相对应的快速发展的措施。

[主持人]甘总要的就是从客户角度出发，快速应变。瞿总您怎么看？

[瞿晓亮]从前面甘总讲，然后几位大咖也在讲市场的话来说，其实房地产这个行业确实是一个根据政府的脚步在走的行业，但是它一直是没有反映出客户所希望的往下走，是一直地往上走。因为这个是从供需的角度出发，有人要买，我肯定会卖。有人卖，我肯定就会往上涨，肯定是这样走的。从长沙这个市场来说，其实价格还是有很大空间的。虽然长沙不是什么很大的城市，但是在中部来说也算是一二名的城市了，在中部六省来说，除了武汉长沙就是第一。但是长沙的价格确实还没有达到他所应该有的水平。所以长沙市整体价格来说我个人认为还是有空间的。毕竟不管从人口增长来说，从人均消费来说肯定是往上走的。

[主持人]陈总，您赞同瞿总的说法吗？

[陈静]比较赞同。就是说针对这点，引用一个业内调侃的话，“今年不管是购房者来说，还是对于投资客来说，还是继续相信置业顾问的话”。

[主持人]给置业顾问打个广告是吧？

[陈静]但是我觉得今年的话对于操盘手来说对于市场是不容乐观，对于自己来说，不管自己也好，项目也好，还是要抱着十分积极的心态来做。

[主持人]冷静面对、淡定从容，这个好。毛老师，您有什么看法呢？

[毛欣欣]在我看来，2014年的长沙楼市应该是一个顶着压力的调整年。就像刚刚潘总说的你是要量还是要价，一方面就是市场预期可能有所转变，就我们所知的不动产统一登记制度、房产税扩容，以及涉及到房地产的土地改革、金融改革的推进，在政策上来说对房地产是有很大冲击的，在政策推进的前后购房者的观望是会有所加强的。另一方面在市场运行这一块，就长沙来说刚才陈总也说到了，供给是大于需求的，而且目前市场上的闲置存量房屋还是居于一个高位，另外就是新房、二手房市场失衡的结构一直都没有调整过来，这一些看到总体来看不是特别利好于房地产市场的发展的，所以压力还是很大的。这边预测就是说几位老总也提到了，这个量上整体的增速会呈现一个回落的趋势。

[主持人]陈老师，您也给我们简单谈一下。

[陈世霞]其实我刚刚也提到了，我们对2014年的看法是，对整个长沙楼市来讲今年成交量会有一个下滑，大概会接近二成，但是价格可能会是趋稳的，起码到年底整体的均价可能会趋稳，但是涨幅可能会窄一些。第二不得不承认大的库存，在一千多万的库存下面局部区域的局部项目应该会有一些调整。为什么会是这样子？第一个我们也清楚，现在包括长沙以及全国，我们调查长沙的12家中小银行，其实他们在信贷方面比较紧的，不论是首套。我们以前说首套其实是放开的，但是它首套要求客户上浮15%才给你放款，不然它就压在那里。但是这一块我觉得接下来3月份的市场对于整个长沙市的走向最关键的是信贷政策，如果信贷再紧可能会对市场有一些不好的因素，如果信贷有一些松的话，我觉得整个成交量会“蹭蹭蹭”又会往上走。所以这个我觉得许多消费者去关注国家的信贷。第二个长沙整体长期来看价格不会有太大的降幅，为什么呢？第一个我们刚刚也讲到了我们的消费水平人均GDP是中部六省的第一位，第二个我们都知道长沙是一个档口城市，其实我们在座的各位都有接触，我们的消费群体不仅仅是长沙，应该是整个湖南省，就是我在座的身边的亲戚朋友等都会购买。所以我们有很多的地州市的。我们在统计人口的时候我们发现只要地州市的10%的人有这种，经济实力肯定是有的，10%里面的人来长沙置业，我们的一千多万足可以满足。其实这个需求在这里，只是说国家有一些整个的舆论风向不很好，客户会观望，这个我觉得是要正确地给到客户告诉各位，整体的价格肯定是往上走的，我们说每一次的调整都是一波高过一波，它的底值一定是比上一波的最低值的要高的。所以如果有自己自住，合适自己的项目一定要下手。

[主持人]今天我们聊了这么多，其实我觉得现在的楼市可能是蒙上了一层纱，但今天在座的六位心里都跟明镜一样的，不管他蒙上了多少层纱，只要自己稳步前进，淡定从容、脚踏实地，相信市场一定会给大家一个相对满意的回馈。今天咱们聊了这么多，我相信观众朋友们心里也有一个数了，什么时候该出手，该出手时就出手。再次感谢今天的六位来到我们的访谈现场，非常地开心，也增长了很多的知识。本期的“0731楼市会客室”就到这儿结束了，我们下期再见。