[主持人]近日，长沙市房产研究中心权威发布《2013年9月长沙市房产交易情况通报》显示，“金九”收官，与不少一线城市“金九”成色十足形成反差，长沙楼市“金九”销量略显疲软。从今年楼市各月走势来看，9月单月成交量居倒数第二位，仅次于受春节影响的2月楼市。为什么会出现这一现象？整体楼市表现的不温不火又给我们以怎样的信息？刚刚过去的十一黄金周，是否显现出市场博弈更加升级？“金九银十”给第四季度的长沙楼市带来了怎样的压力？在这样的背景下，我们诚邀在9月份表现不错的楼盘代表、专业人士一起聚焦，解读2013年金九银十，剖析市场轨迹，梳理楼市方向。
嘉宾：
中国铁建国际城营销总监 黄惠德
华润凤凰城营销经理 喻新祥
方略城市广场营销经理 陈浩
长沙市房产研究中心首席分析师 毛欣欣
欢迎各位的到来！
往年我们做房地产节目，年年谈到金九银十的词汇，过去是怀有比较喜悦或者收获的心情谈论的，从目前长沙整体楼市看，金九银十给我们很多行业蒙上一层阴影，首先我们有请市房产研究中心的分析师来为我们解读9月份以及十一黄金周的长沙楼市整体交易数据情况，重点介绍同比和环比发生了哪些变化？

[毛欣欣]大家好，9月份大家都是带着比较好的期待，现在9月份已经过去了，在供给上9月长沙市新建商品房面积是188.18万平方米，同比增长1.16%，环比增长32.22%。在全市新建商品房网签上面，成交152.23万平方米，环比减少10.72%，成交量位于前三个季度的倒数第二位。十一黄金周，长沙内六区新建商品房成交11.21万平方米，黄金周的数据还是比较可观的。

[主持人]跟往年黄金周相比，情况怎么样？

[毛欣欣]跟去年同比增长7.27%。

[主持人]这是一个很有意思的现象，往年的金九银十，今年9月份是铁9，但是在十月份的时候，十月黄金周还不错，现场也是邀请到了三位在这个期间表现非常不错的三个楼盘的代表，请各位老总结合自己项目自身的情况，谈谈你们在9月份，包括十一黄金周期间，结合自己的情况，对今年的楼市的一些看法，首先请喻新祥，华润凤凰城的营销负责人。

[喻新祥]金九银十确实是往年各个楼盘比较喜欢的时间，今年的金九银十，刚才毛老师的数据说，9月份金九不金，我个人觉得有几个方面的因素，第一是今年的金九银十有提前消耗的可能性存在，因为今年的七八月份相对于往年，成交量有一定的上涨，我觉得这是一个正常的现象，原本9月份预计的用户在7、8月份已经去化了。我觉得金九不金，银十还不错，是一个很正常的现象。

[主持人]我们在开始之前好象还挺悲观，听您一说，原来是这么回事，九月份是在之前的两个月提前续存了。往年没有这样的情况？

[喻新祥]往年天气比较炎热，客户一般不太愿意去看房，今年整个七八月份，我感觉市场的成交数据比往年有大幅度上升，对比往年的金九数据有不足，把今年9月份的用户去化了。

[主持人]过去买房的时候，可能考虑天气气侯的因素，有金九银十一说，七八月份都在家里避暑了，今年虽然长沙也挺热，但是七八月的楼市温度很高。问一下黄总，刚才喻总说到，七八月份和过去相比有一种提前的情况，9月份相对来说，没有往年那么成色十足，不知道在你的项目情况是怎么样的？

[黄惠德]首先我介绍一下中国铁建国际城七八九这三月的情况，我们这个项目开发以来表现比较稳，平均每个月成交120套左右，我也比较赞同刚才喻总说的，9月份，相对来说，也比较稳，只是说可能在往年是等到9月份推盘，反过来说，长沙市的竞争压力越来越大，这些开发商提前把年度任务前置，我的观点是这样的。

[主持人]主动的去市场调节的因素。

[黄惠德]对，今年是酷热的天气，反过来说，作为我们项目还是想了很多营销办法来促进楼盘销售，8月份下半月成交了100多套，9月份也很稳，但是没有根据天气变化而变化。

[主持人]可以看出市场购买主力还是刚需。

[黄惠德]对。

[主持人]以往根据天气因素，七八月份可能会淡一点，今年的七八月份却比往年好很多。

[黄惠德]像10月份，到现在，特别是国庆期间，我们项目表现出来的是返乡客形势比较好，一天成交将近10套左右。这个反映了一些情况，可能其他一线城市，或者一些主要的省会城市，更发达的一些城市，楼市的状态比我们长沙可能还要好。当大家在回来过节的时候，顺便买套房这种情况是有的，我们项目是有这样的返乡客直接买的。

[主持人]陈总您的项目，在七八九月这三个月情况是怎么样的？

[陈浩]我们深有同感，没有大起大落的感觉，比较平稳。10月份黄金周有一点点小的火爆期，超过了我们的预期，每天成交量都很高。

[主持人]之前9月份的预期呢？

[陈浩]差不多，黄金周有一点点超过我们的预期，通过具体的成交量说，感觉还是可喜的。

[主持人]您的项目情况相对来说还算乐观。

[陈浩]我们推盘到现在，都还达到了我们的预期任务。

[主持人]对你们楼盘来说，9月份还是不错。

[陈浩]对。

[主持人]每个项目都会有各自的情况，我们很多时候是站在总体的角度谈一个问题。纵观长沙总体楼市，今年的金九银十和一线城市的量价齐升的火爆场面相比，长沙楼市的状态体现出哪种发展规律？

[陈浩]我感觉长沙有一种不温不火的感觉，说它很不好，感觉又还可以，感觉好，又没有一线城市火爆。在整个地区，推售楼盘看，没有一个很强的火爆点，说哪个楼盘推出来就卖几百套，长沙基本没有这种盘。不知道是不是长沙的市民消费越来越理性，还是怎么回事。可能现在越来越多是刚需，长沙有特殊性，供应量还是比较大的。

[主持人]供应量比较充足，即便有大量刚性需求存在，也不会表现得很火爆。

[喻新祥]对，选择性多一点，所以表现的很稳定。

[主持人]黄总，你觉得表现出什么样的特点？

[黄惠德]主要还是供求关系，长沙还是一个供大于求的市场，这块不可能表现得像北上广一线城市，他们是所有人去抢楼。北京要考虑的不是把房子卖出去，而是把房价推回来。我们在北京也有项目。我们首先是把销售的事情走在前面，然后考虑其他的工作。

[喻新祥]我觉得长沙的房地产用一个词来形容是健康，从今年的成交数据看，1—9月份，全长沙地区成交1400多万方，内六区是成交900多万方，成交量很客观。从长沙住宅成交的价格看，整个均价比较平稳，稳中有升，连续这几年看，都是这样的情况。所以我觉得不管是供应还是需求，长沙的房地产是处在一个比较平衡、健康的环境下，当然这跟我们长沙政府对房地产这块的调控有很大的关系。我觉得还是在理性发展，包括未来一直会处于这种稳中有升的情况。

[主持人]刚才喻总提到，政府层面对整个长沙市场的影响和调整，我想问一下，在银行方面，作为金融行业，对于房地产贷款收紧，全国都有这种情况，长沙的情况根据大家的了解给我们介绍一下？

[喻新祥]其实今年银行贷款这块，最早是在6月底出现网络上热议的钱荒，逐渐到下半年银行在逐步收紧银行按揭贷款的发放，从大体上看还比较理性，我们客户资金还比较雄厚，没有做开发贷。银行在收紧贷款方面，可能会增加购房者还贷的压力，增加他们的负担，但是我相信到明年年初的时候，各家银行的额度已经放开了之后，到时候情况会好转。

[主持人]黄总据您的了解，它们是持一种怎样的态度？

[黄惠德]我觉得各个银行，还是严格执行国家的调控，收紧贷款发放额度。我们项目目前的状况还比较良好，我们的开发贷银行支持的力度相对比较大。但是目前跟我们合作的几家银行，有很多家已经不做按揭贷款了。

[主持人]在您的销售过程中，有没有感觉到哪些方面不支持？

[黄惠德]不是它们不支持，是没有办法支持，它没有额度，就放不下钱，没有办法跟开发商交代，就没法和我们合作。但是对客户来说，我觉得目前这种额度发放方面，影响还相对较小，对开发商来说压力大的是如何提早开发把资金回笼。
对客户来讲，如果实行利率上调，可能影响购买力，购房成本增加以后，可能会观望，考虑到自己的成本，所以楼市也会相应得产生变化。

[主持人]考虑到成本和压力的问题。陈总您那边的情况？

[陈浩]现在目前来说，对我们影响比较小，目前得知，银行对整个市场商铺的贷款基本停了，但是还是保刚需，这个方面政府还是比较支持，现在网络上热议说房贷紧，钱荒，目前我们这里还不是很明显。

[主持人]对于以住宅为主的刚性需求来说，政府在这些层面是支持住宅的。

[陈浩]对。

[主持人]商铺什么时候收紧的？

[陈浩]也是最近，各个银行有不同的点。目前是这样的情况。

[主持人]政府层面的政策，稍微调整的改变，在我们行业里面，都会产生非常深的影响。之前中央出台了以房养老的政策，引起了很多人的讨论和议论，甚至是质疑，请各位来谈谈，这些政策如果一旦推行开了，对我们现行的房地产市场，会产生怎样的变化，这种变化是积极的，还是消极的？请黄总跟我们聊聊。

[黄惠德]我觉得以房养老目前还不太成熟，有几个局限性。第一是法律制度方面的障碍，目前以房养老的法制还不健全，在这种情况下推行还是比较难的；第二是养老机构配套这块也不是很多，现在很多儿童就需要很多学校，这么多老人需要养老机构，够不够？也是问题；第三是老百姓的观念，需要去改变，或者要去适应以房养老的政策。另外有些机构的配合，比如金融机构、银行，他们也是体系方面的不成熟，不像按揭贷款，他们也需要很长时间去完善相应的体系。
跟我们中国特殊的国情，70年产权也有关系。比如房子比较久了，是60、70年代的，剩下的年限不多了，他会来抵押吗？这也是一个问题。所以我觉得还不能去考虑以房养老的影响，因为它本身需要很长一段时间才能落实，执不执行还是有待探讨的。

[主持人]黄总刚才从几个方面探讨了，一是制度层面的，二是物质基础，人们可以选择去养老院。

[黄惠德]对，养老院的人员配置问题。

[主持人]第三个方面是机制体制的问题。我发现您提到一个地方让我感兴趣，目前还没有发现有很多地方可以适合做养老院的是吗？

[黄惠德]我觉得一个新兴的区域是值得我们挖掘的，这个市场在未来有一个很广阔的天地，但是目前来说，据我了解的养老项目不是很多，成功的案例也不多。早几年就有人开始做了，但是成功的案例不多，这又是急需解决的问题。

[主持人]以房养老的模式需要去探讨。

[黄惠德]对。

[主持人]喻总，您对这块有什么样的看法？

[喻新祥]目前我们讨论以房养老，包括房产税的扩容，它的舆论意义大于实际意义。包括以房养老，其实最开始是因为当时网上讨论，是不是要延长退休的年龄，导致大家讨论怎么养老，是以房养老，还是养老金，引发了一系列的讨论。这些讨论的根本点就是大家对于房地产，希望政府有更多的调控，但是我觉得房地产调控，现在还是需要政府建立一个比较长效的完善机制，这里面包括很多方面，比如完善住房的保障制度、保障房的建设，包括调控的长效机制，包括房产税相应的财税制度，还有住宅的产业化。不管是以房养老也好，还是房产税的扩容，在现阶段来说，大家一起讨论的舆论意义，可能大于它实际实施的意义，真正的实施可能会有一个比较长的过程。养老地产会不会是以后的趋势？我觉得目前中国的房地产，从97、98年开始正式有商品房，到现在已经有十多年的过程，目前的房地产开始多元化，除了大家熟悉的住宅开发，以万达商业地产为代表的开发，旅游地产的开发，养老地产也有很多人做尝试，但是最终发展到什么样的地步，是需要房地产公司一起努力，毕竟养老是中国的趋势，老龄化现在也是趋势。随着中国人口红利的降低，到未来会有越来越多的人重视养老，或者是养老地产、以房养老这些观念。我觉得会随着时间的推移，到时候我们目前热议的这些话题，在未来会一步一步变成现实。

[主持人]说得非常好，可能这样一种讨论，更多的体现人们对行业的关注，一种态度，我发现我们这个行业，从来不缺乏一些热点和焦点，包括任志强等很多有代表性的特色人物。接下来我要说的就是北大的教授董藩，对房价的走势一直很乐观，最近提了一个观点说，在未来的25年，全国的均价每平方米可能达到9万块钱，现在北京的均价是多少？还没有9万吧。

[喻新祥]现在整体市场均价在2万左右。

[主持人]现在北京是2万左右，北京十年前可能也就是十年前，达到这样的速度，我不知道是什么的观点，说北京将达到80万元。

[喻新祥]这里有很多条件，包括社会秩序稳定，金融体系健康发展，往前推25年的发展速度情况，再往后推25年，我不认定他说的25年一定会发展成这样。

[主持人]在我们一般人看来，他说的这些假设，都成立的情况，可能性不大。

[喻新祥]我觉得比较难。

[主持人]作为北大的教授，他觉得应该也比较难，但是为什么会说这种话，作为行业的研究学者，他说这句话，代表了谁呢？

[喻新祥]我觉得他更多的想表述前25年房地产市场发展的速度还是比较快的，包括整体上人们生活水平的提高，未来从目前情况看，房地产还是会依照稳步的发展情况走。他认定25年会达到这个情况，我不太认同他的观点。房地产是随着市场因素，或者政府主导情况下成长，整个房地产市场会越来越成熟，当然有可能到某一天，随着人口增长率逐步降低，包括城镇化率提升到一定的地步之后，我们的房价不再上涨，停在一个地位也是有可能的。当然未来的房价肯定比现在贵一点，但是发展到什么地步，我相信谁也不敢干涉。

[黄惠德]一是前面说的，发展得很好，也发展得很快，刚才喻总也说了，有前提，现在像北京这种大城市，土地资源紧缺，地王又频出，不断的刷新房价，至于说达到多少万，我觉得谁也说不准，董教授的观点也有一定的空间，具体达到多少，我也说不准。

[主持人]大家认为未来的趋势，价格肯定比现在要高，至于达到多少说不准，董藩教授说的数字有点吓人。陈总，请谈一下你的观点。

[陈浩]我不知道他为什么会说80万，如果按照08、09年井喷的情况下发展，20万、30万是有可能的，但是随着政府政策的马上刹车，处于健康发展的状态，这种数字我们无法预期，在这种速度下面，肯定是有升的，但是具体升多少，我们只能看市场了。全国房价平均达到9万，这种数据我也不好统计，也不怀疑是为了炒作自己的可能。房地产是一个热的议题，时不时喷出一个新的热点，在我们现在的情况是家常便饭了。

[主持人]毛老师，我知道您对数据特别敏感，这个数字在您看来，您是吓一跳，还是觉得也有可能，说说您的看法。

[毛欣欣]我觉得这个数字确实把我吓到了，房地产市场过去经历了快速发展时期，现在目前来看，房地产市场各个参与主体都有一些变化。开发企业不单纯的做住宅，从结构上转型，转向多元化，满足市场各类需求。购房者表现得越发的理性，我觉得房地产市场还会是一个平稳的发展，不会像以前那样有这种井喷式的爆发，未来我们国家的城镇化还在推进，未来房地产市场还是面临着很大的住房需求，我个人认为，在长期来看，房价还是处于上升的通道。

[主持人]我觉得毛老师说得特别好，我们房价一直走高，因为中国的城镇化一直在推进，还有就是中国的经济在发展，人们生活富裕，对住房的需求一定是存在的。说到具体的数字，有可能跟我们政府的政策有关系，和居民理性购买有关系，跟市场供给也有关系。我们从以往的数据变化可以看一下，据中指院数据显示，在今年9月检测的100个城市新建住宅的全样本调查显示，新建住宅平均价格环比8月上涨1.07%。这也是从2012年6月以来连续第16个月环比上涨。其中，长沙9月份新建住宅价格环比上涨0.41%，均价6811元/平方米。各位认为，第四季度房价会有什么样的变化？会不会在调控之中反弹？

[毛欣欣]我个人认为在第四季度，也是比较关键的时期，房价连续几个月小幅上涨，在3月份的时候，有大部分的城市公布了住房价格控制目标，第四季度算是关键期。从刚才的数字可以看出，9月份长沙比全国平均涨幅低0.66%。

[主持人]这里体现出了，跟一线城市相比，长沙是比较健康稳定的。

[毛欣欣]是的。

[主持人]第四季度是收官之战，比较关键，想请问一下各位在应对市场变化的时候，有什么样好的点子，跟我们介绍一下？

[喻新祥]我们华润凤凰城，作为连续几年销售都比较好的楼盘，截止到目前看，离年初制定的营销目标，已经基本上实现了。在过程当中，我们对自己提了很多要求，公司也提了很多要求，还有两个半月的时间，我们可能会朝着我们新制订的更高的要求努力。凤凰城楼盘的品质有比较好的口碑，我们客户基数也比较大，接下来的时候里，我们更多会维系老客户，让我们的客户带来更多的新的资源。

[黄惠德]中国铁建国际城到现在为止销售比较乐观，完成目标压力不大，后续我们将做好业主的回馈和感恩为主的活动，目前已经在中国铁建国际城有三千多个业主，后续会做以老带新，或者是答谢业主为主，同时，也做好明年的销售工作，集团公司也希望我们有一个新的完成指标，但是我们也会按照集团公司的新的要求，想尽办法，把销售也把这个片区带得更火一点。

[陈浩]作为方略城市广场来说，自从5月份开盘火爆，到现在为止，销售压力还是有，但是能挺得住，到年底完成任务是没有大的问题。我们今年也差不多，因为我们新项目有将近一千多批老客户，也是答谢或者是把客户关系维护好，这是一个重要的关键结点。以前本地的项目，在服务方面比较欠缺，我们现在更多的是改善与客户之间的关系，让客户理解，有更好的体验，这是我们以后要多加强的。完成了今年的任务，也是为了明年做准备，明年上半年我们又有一次大的推售。

[主持人]我们期待各位有一个完美的收官，在来年有一个完美的收获。感谢大家今天的到来，谢谢！