[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，欢迎关注由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》之“楼市正能量”2012长沙楼市年终网络访谈。
2012年，长沙楼市在历经全国房产宏观调控洗礼后，年初温和冷清开局，随着两会召开，国家继续严厉调控楼市，在此影响下，上半年整体楼市可以说是表现平平。
下半年随着开发商“以价换量”刺激营销，刚性购房需求持续释放，市场回暖加快了步伐，尽管经历了较为冷清的“金九银十”，但进入11月份，楼市在低潮中回升明显，出现了“供销两旺”的热闹场面，12月份，热度不减，长沙楼市周网签量连续保持在三千套以上。不少业内人士认为，长沙楼市会在暖冬中画上“句号”，并且也会迎来明年的良好开局。
莫非任志强的“三月房价暴涨论”真的会不期而至？明年的房地产到底走向何方？在今年跌宕起伏的楼市风云下，到底是哪些楼盘实现脱颖而出决胜收官？他们靠什么令购房者情有独钟呢？1月18日，2012长沙楼市年报暨2012年度长沙楼市排行榜将盛大举行，将为您一一分解2012长沙楼市风云变幻，揭露真相。
在楼市年报以及排行榜正式发布之前，我们邀请到房地产业内代表、研究机构代表召开本次网络访谈，以其通过经验的交流和碰撞，共同把脉长沙楼市，探讨明年的房地产市场应对策略，并给购房者提供更加理性的认知和参考。
做客本次网络访谈的嘉宾是：
湖南绿城总经理 谢岳来
德思勤城市广场营销总监 谢春华
湘腾琴岛营销总监 欧阳晟
长房中庭国际营销总监 陈静
宁华.星湖湾 营销部经理 吴青松
以及长沙市房产研究中心高级分析师 张坤玲

[主持人]2012年的中国楼市已至年关。这一年有彷徨，有期待，更有惊喜，各位嘉宾如何看待2012这一年来的长沙楼市变化？用几个词语来概括和解读一下？

[张坤玲]个人概括来看，这一年长沙楼市风云变幻，跌宕起伏，淡旺颠覆，在博弈中前行。2012一季度冷清开局，“金四银五”成色不足，六月楼市逆势而上，迎来“小阳春”，七八月楼市依旧坚挺，“金九银十”差强人意，十一月强势回暖，十二月呈现翘尾行情。

[谢春华]如果要用几个关键词来概括2012年，我想有三个词语最合适
第一个，是提质，市场与置业者都对品质提出了更高更国际化的要求，开发商也作出了大量的相应努力，整体品质，尤其是个别项目，已经达到甚至超越了一线城市产品品质。
第二个，是转向，由传统的住宅主导型市场，正在慢慢的转向商业商务市场，这个变化，一方面是政策原因，别一方面也是市场的原因，什么产品增值多回报好，置业者就自然会慢慢更青睐这种产品。
第三个，是大盘，随着龙湖的入湘，基本上全国所有好的开发商都到齐了，这表明了长沙的吸引力，对置业者来说，更是一大利好。

[谢岳来]波澜不惊，在低迷中前进。

[欧阳晟]商铺投资火爆，刚需住宅活跃，市场整体平稳

[陈静]从年初的自我调整到市场逐步回暖，到年中徘徊，再到年底的平稳过渡，楼市的一年变化看似规律，但并不平淡，不少新的营销思路、营销理念、营销策略出现并付诸实施，购房者的理念、购买行为也呈现出新特点。在买卖双方的共同成长、成熟过程中，2012年的楼市得以发展出目前的业绩，用四个字形容就是跌宕起伏。另外一个变化应该是区域中心论的日趋成熟。区域板块很早就有，但在今年达到一个相当的高度。特别是对像梅溪湖、北城、老北站等板块的城市资源和配套等基础设施的挖掘，定义一个个的商业中心，文化中心、现代服务业中心等等，以此来占据市场的核心。

[主持人]据中国指数研究院公布的调查数据显示，11月全国百城住宅均价连续第六个月环比上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前，在楼市调控政策出台至今，整体楼市呈现供销两旺的信号确实不容小看。都说楼市会在“暖冬”中实现完美收官，各位如何看待目前的市场现象？到底是什么人在买房？购房群体的特征是怎样的？

[谢岳来]简单说，回暖是刚需的逆袭，但不是整体楼市的春天。

[谢春华]实际上市场需求一直都在那里， 只不过被观望和对市场的不信任压抑了，但不管再怎么压抑，就有释放的因素存在，一旦产品在品质、价值，或者在投资渠道上正中需求，就自然会形成购买。整体来说，目前买房的，可以说是刚需人群，这其中包括有自住、改善型刚需，也有业界所称的高端刚需，这群人对价格及政策弹性较大，而是对品质及增值潜力更为重视。

[欧阳晟]本人经常在电台新闻中听闻：虽然住宅均价连续第六个月环比上涨，但涨幅非常小，基本都在百分之零点几，也就是说市场整体还是趋于平稳。
其实所谓的“暖冬”，跟开发商降价促销有很大关系。年关将至，很多房产公司为冲刺年终业绩，支付工程款项，往往会执行“以价换量”策略。看看各大户外广告的内容，就能说明这一点。

[吴青松]从近几年的楼市发展来看，每年年末都能带动一波成交行情，由于房地产市场走势受政策影响较大，而年末往往是重要的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。同时，一些房地产企业为冲击年度销售任务，也经常在年末扩大供应，且多为低总价的刚需产品，市场认可度高，价格合适，也促成买房人开始从持币观望转为实际购买。此外，10月份以后，各地楼市地王频现等现象，无形中也影响了购房者的楼市预期。
目前的购房需求，一方面是刚需人群的婚房需求，另一方面是等待观望一段时间后，急需改善的置业升级人群。购房人普遍对后市房价继续下跌预期的减弱，也刺激了更多的需求趁年底入市。

[陈静]习总书记第一天向全世界亮相的时候说人们对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标，期盼有更舒适的居住条件。其实这也是随着社会的发展和人民生活水平的提高后的一种对居住需求的自然现象。至于说“暖冬”，我认为是一年好的收成后的一种消费释放。
至于什么人在买房，我认为和目前经济发展呼吁扩大内需是分不开的，如果说我们认为最大内需来自于苹果手机那就是太天真了，城镇化是现代化建设的历史任务，扩大内需的最大潜力，这是李克强的原话。我想这个认识会因为城镇化带来一系列的内需和消费，特别是像长沙这样的省会城市，拥有着教育、交通、发展环境、生活方式、经济文化、金融等一系列的资源优势，结合城市的远景规划，吸引着更多的人来居住或投资。而这些群体的特征我认为主要是“拥有”和“远见”。

[张坤玲]同意欧总观点，个人认为，岁末楼市出现暖意实属理所当然，近期楼市成交量走高，为楼盘纷纷变相促销让利所致。随着步入倒计时阶段，迫于年度任务压力，开发企业冲关节点也随之到来，不少房企出于回笼资金、冲刺销售业绩的需要，纷纷发力，以期在岁末楼市盛宴中占有一席之地，同时“十八大”以后，暂时没有新的调控政策出台，压抑着的刚需与改善性购房需求得到部分释放，因此出现了楼市成交小高潮。

[主持人]刚刚过去的第34届房交会，现场的人气可以用冷字来形容，且参展楼盘优惠也“大打折扣”，随着众多龙头房企早已实现全年的销售任务的利好传来，种种迹象是否释放出某种信号，明年开发商会借机涨价还是继续以价换量呢？
12月2日晚，经济学者郭建波在微博上约赌任志强的“三月房价暴涨论”，引起了广泛关注，面对两位业内专家的公开约赌，在此各位支持的又是哪一方的观点呢？依据是什么？

[谢岳来]房交会的冷清与刚需的回暖不像称，原因是在网络时代，房交会这一信息平台已经过时了。明天长沙楼市供大于求的基本面没有改变，以价换量仍然是难免的。涨价的动力不大，如果有的话也是成本推动型的。

[吴青松]我个人不支持“三月房价暴涨论”， 一是房价暴涨的条件目前不存在，如果出现房价暴涨，那就是调控政策取消或者失灵，但是对于坚定不移地执行调控政策，中央政府已经屡次表态。其次，当前购房者已经越来越理智。当前限购政策并未放松，投资、投机性需求仍被抑制。因此，买卖双方博弈的心态还会持续，价格仍难以大幅上涨。另外，开发商资金偏紧，少数大企业资金明显缓解，众多中小房企依然资金紧张，这些因素都不支持房价暴涨论。

[谢春华]房交会的冷是可以理解的，随着信息渠道与传播方式的多样性与开放性，以及平时各大楼盘不断投放的政策，置业者已经不需要扎堆房交会了。明年的价格走势，大方向还是要依据政策来判断，总体来说，还是不能脱离供求关系来简单的看待问题。在任总和郭建波老师的约赌上，我们更多的还是看个热闹。

[陈静]我们简单回顾一下近年的销售走势，3、4月份主要的成交量是被压力的刚需和降价换来的。到了5、6月份的有预期的改变，6、7月份连续的降息，尽管仍然不说放松，6月份创造了年内的新高，各区甚至出现了日光盘。除了刚需楼盘以外就向豪宅外延了，7月份达到了成交量新的高度，但是在8月份楼市进入了一个微量时刻，8月份有些焦灼了，有些开发商准备不足，价格也有些复苏了，购房者有些犹豫了，传言说督查组回到北京要加大调控力度，这时候购房者再度陷入犹豫。“金九银十”没有出现，主城区9月份比8月份略高一点，“金九银十”大家实际上都在等十八大，如今十八大过了没有什么政策出来，又有点“暖冬”。从这一简要的分析看，走量还是首当其冲的。价格的上浮就不那么明显了。只要房产企业还在发展，特别是以做房产为主，我觉得速度最为重要，任何时候我觉得可能对我们的考验并不能在等待，还是要有所行动。
关于约赌事件，其实后来任总又抛出一言论“明年的楼市未必有今年好”。任总的暴涨论是基于近年市场的土地供应量和开发量的分析做出的预判，这种预判应该是某一阶段的定调，而非一路凯歌，市场从此就好了，不是这样。

[欧阳晟]个人认为，年关一过，“以价换量”的情况将大大缓解，但并不会乐观到“房价暴涨”程度。一方面，部分楼盘调整推盘节奏至明年2月以后以规避“年关价格战”，因此年后市场整体推货量将加大；另一方面，“年关促销季”消化了一批购房群体，市场需求量减少。可以预见，“价值诉求点”将取代“降价”，重新成为多数楼盘推广的核心，而买方也将由单纯的追求低价改为重新审视楼盘性价比。

[主持人]我记得进入12月以来，我们广泛关注过“4天诞生5地王”的现象，不少人开始对楼市和房价担忧与焦虑，对于在年底进行土地的加码投入，究竟是来自对市场的判断，还是来自对政策信号的提前预知？各位怎么看这一现象？

[谢春华]地王的诞生，不能简单从市场角度来判断，对大型房地产企业，尤其是上市企业来说，有时候拿地，更多的是为了持续稳定的资金滚动与市场表现，在长沙的5地王现象，我们要看到，一方面，长沙房地产市场的潜力依然没有完全挖掘出来，仍然大有可为，另一方面，也肯定有各大企业的战略考量在其中，更多的，我觉得是市场因素，而非政策因素。

[谢岳来]我认为无需过度解读。地产商经过一年蛰伏，稍稍补仓而已。

[陈静]首先我认为这是开发企业自身的一种最原始的需求，也就是开发经营的需求。拿地的企业基本都是大品牌开发商，从某种意义上分析也是该企业在2013甚至更长久时间的企业在长沙的发展战略规划。其次也反映出长沙随着整个城市的发展和提质，如京广高铁、沪昆高铁、中部金融中心城市、内城地铁等所有的城市基础和配套设施正使这个城市越来越有活力和魅力，让开发企业对这个城市充满希望和信心。长沙未来10年房地产的需求仍然是巨大的。
再次应该是对市场的信心。从中央经济工作会议的调性看，虽然调控当头，但还是以现有政策为基调，目前的维稳还是第一步的。

[欧阳晟]个人认为：对于近期“地王”的产生，要理性、深层次的分析。首选，目前频出的地王，并不是“楼价疯涨，地块疯抢”环境下产生的，很多是以出让底价成交，折合成楼面单价后，也就在周边楼盘房价的40%—50%之间，并不离谱。其次，地王的高价格均有价值支撑，或在市中心黄金地段，或土地面积巨大且在政府规划的CBD新区，升值空间巨大。再次，“地王”项目的逐个出现，也是房地产市场经过多年市场化竞争后，向“品牌化、实力化、品质化”发展的必然结果；最后，从“地王现像”也可以看出，开发商对市场的判断趋于乐观，同时，高地价必然催生高房价，因此以此推断房价仍会攀升并不无道理。

[吴青松]这一现象主要受到各地方政府的推地节奏影响，就开发商方面来看，在地方政府放量供地情况下，虽然地价有所提高，但年底仍是拿地的好时机。限购两年以来，开发商的目标主要集中在加快去化存量和回笼资金上，拿地意愿并不强烈，但经过今年3月以来的楼市回暖，一方面开发商的土地储备和存量商品房急剧减少，另一方面全年销售业绩及资金回笼目标已基本达成，出于企业滚动开发，增加土地储备和补仓的需要。
另外，近期出现的地王叠加合理的开发成本后，单价很少有超过周边在售物业价格的，因此实际溢价并不高，成交价格也没有失去理性，相比2010年“地王潮”中出现的地王有着很大的不同，成交价格也没有失去理性。

[主持人]房产税一直被炒得沸沸扬扬！11月28日，中国社科院发布报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。以“人均40平方米”作为开征房产税的界限，是否具有合理性？同时前住建部发布数据，“截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米。”各位如何看待房产税？对后市将会产生怎样的影响？

[谢岳来]房产税是趋势所向，也是摆脱地方政府土地财政的一个方案，但房产税并不是调控房价的良方，反而会增加老百姓持有住房的负担。在没有解决好土地使用权的“临时”属性之前，房产税从法理上也有空中楼阁之嫌。短期内政府推广房产税的积极性也不高，因为立法者很可能是多套房产的持有者。

[谢春华]据我所知，两湖一直在讨论要推出的房产税，其增税比率不高，实质上更多的，是作为一种对市场的试水型调控工具，起到一种象征意义与震摄作用。“以人均40平方米”作为界限，这种作法我个人认为，属于标准的“一刀切”式作法，一二三线城市，甚至同样的二线城市，不同的城市之间有不同的发展水平，一刀切显得太简单粗暴了。房产税这一工具，针对的是市场中的买家，但对真正有实力影响后市的买家，它所起到的作用可以说是微乎其微的。更多的将是影响改善型、中产型等置业者。对市场的调控，还是应该更宏观更人性的考虑。

[欧阳晟]个人认为：国家开征房产税的初衷是好的，但是也不可避免的会面对几个问题：1、房产税的目的在于通过抬高囤房成本减少炒房，进而遏制房价快速上涨，但打击了投资客的同时，也打击了刚需客群；2、开征房产税可操作性差；3、考虑到房产税是面向全体有房族而非投资客征税，房产税率不可能太高，若房价年涨幅10%，而房产税率仅1%，则对于囤房成本而言并不高，起不到太多的遏制房价的作用。因此，个人认为，通过开征房产税遏制房价并非良策；帮助开发商降低成本，同时专门针对炒房群抬高门槛才是维持房价平稳的上策。

[张坤玲]个人认为，从房产税性质来看，一是房产税是在住房保有环节征税，将在很大程度上增加房产的持有成本，并在此基础上降低房产的增值可能。二是开征房产税将彻底摧毁房地产投机（投资）客的心里防线，割肉出逃、离场观望是其必然选择。为此，房产税的开征能很大程度的打击投资投机性需求，这一点值得肯定；从房产税的推行来看，存在一些需要特别注意的问题。一是征收的时点问题，何时购房需缴房产税尚未定论。二是对于不同类型的房产，应充分考虑到收入水平的高低，让高收入群体承担更高比例的房产税，而中等收入及以下群体可以免税或征收较低税赋。三是房地产试点可能会影响一些人的购房欲望，特别是对于一些流动人口，会选择不试点房地产税的地方去购房，一定程度上影响了房产税试点地区的成交量。

[陈静]我们先看一下全年的政策走势，基本上靠吼，基本上没有出台新的政策，第一个是温家宝总理在3月14号说房价远远没有到达预期的目标，还没到合理价位，大家的理解是不相同的，因为我们各个城市房价收入比比较高的，所以合理价位没法说，所以也不能说温总理判断有错误。在这样的背景下房产税这个事传闻更盛了，在8月份有人确凿的看到了财政部让四个城市做方案，说十八大之后出台，但是到现在这两件事一直吼了一年的时间。还有关于房产税今年的经济工作会议中没提，今年这么火爆的时候，大家对房产税呼之欲出，但是居然没提，去年的经济工作会议说要推进营业税已经开始了，包括李克强召开了国务院常务会议也一个字没提，从这样的一段话城镇化和没说的房产税的事，可以解读说还是以稳定为主基调，想换取一段时间，这个时间很难作出一个决策。至于说对后市的影响，因为没出，很难预估。

[吴青松]如果按照社科院划定的40平方米的纳税线，，40％的家庭都将纳入征税范围，标准相当苛刻，对改善性住房需求的家庭来说，打击面过大。无论从国情还是哪方面来讲肯定都是不合理的。
作为一种与房地产市场关系密切的税种，房产税虽然被寄予厚望，从短期来看，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税一招制敌，楼市调控仍需继续打多套组合拳。因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度有限。

[主持人]作为年内收官盛会，由长沙市房产信息中心、长沙市房地产研究中心联合主办的“2012长沙楼市年报暨长沙楼市排行榜颁奖典礼”1月18日将在华雅大酒店举行，本次活动将严格以数据和事实说话，厘清楼市真相，权威解读2012年度长沙楼市。值得关注的是，本次所发布的“累计销售排行榜”将对以往的评选方式进行创新升级，以更为合理、科学的统计方式推出“2012年度长沙楼市累计销售业绩十强楼盘”。在此，请活动主办方长沙市房产研究中心的分析师来谈谈他的评选模式、方法是怎样的？以及这次排行榜现在的进展情况。

[张坤玲]“2012年度长沙楼市累计销售排行榜”榜单的确定将根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计出全市2012年批准预售楼盘实际销售业绩十强，并采用统计公式[（1/成交面积名次*1/3+1/成交金额名次*2/3）*100]计算并得出最终结果，其中，经济适用房、非市场运作楼盘及年度有重大违规安全事故的楼盘不在评选之列。此次楼市排行榜的数据正在统计中，具体榜单会在2012年长沙楼市年报中揭晓。

[主持人]具体的计算方法有不懂的可以咨询长沙市房产研究中心的分析师！让我们共同期待这场盛会吧！最后，请各位谈谈对本次排行榜盛典的期许？

[谢岳来]希望是公正的，经得起考验的。

[谢春华]对一个关系重大的产业来说，用数据说话，以数据作为思考的依据，分析事实，并从数据与事实中厘清未来的方向，点亮航行中的明灯，至关重要。感谢主办方为市场作出的种种推动与贡献，也希望主办方在未来的数据分享上取得更多突破，让我们这些市场的参与者更多受益。

[陈静]树立行业领袖，增加信心，为楼市迎来春天做好准备工作。

[主持人]感谢各位嘉宾做客网络访谈直播间，与各位网友分享独特的市场见解。咱们下期访谈再见。同时，请各位关注2013年1月18日在华雅大酒店举行的“2012年度0731房产网客户答谢会暨2012年度长沙楼市排行榜”！谢谢！