[记者]把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》。
2012年11月2日【2012】网挂059号土地成功出让，标志着梅溪湖国际新城产业导入正式拉开序幕。而在此之前，我这里有几组楼盘数据给大家读一下：2012年10月20日，中建梅溪湖壹号首次开盘热销，2小时内劲销九成，当日成交391套。
2012年10月27日，金茂梅溪湖开盘热推500套湖边高层，均价达9500元每平米，当日售出480套，几近售罄，而均价已越9字头。
除此之外，还有达美D6区等在售楼盘也是高价出售且业绩不凡。
从这些数据可以看出目前的梅溪湖板块品质楼盘，无论是市场曝光率、市场接受度均为近期长沙楼市的最亮点。
为什么超9字头的楼盘售价开盘近售罄？如此火爆局面是真火还是虚高？梅溪湖凭什么这么火？作为业内人士又是如何看待这样的火爆局面呢？今天在这里网络邀请到业内人士共同来探讨。
嘉宾分别是：
达美D6区项目副总经理 钟利波
湖南兴威集团副总经理 万鹏
中一•九骏营销总监 程启迪
湘腾琴岛营销总监 欧阳晟
玛丽的花园 营销总监 卢彦峰
长沙妙盛国际企业孵化港 营销总监 袁建平
以及营销代理机构：
金网络投资公司总经理 徐光亚

[记者]今天我们现场邀请到了两位最有发言权的梅溪湖楼盘代表，一位是达美D6区的钟总，一位是中一.九骏的程总，两位热盘代表请首先来说吧。首先请钟总来谈谈，梅溪湖片区作为大河西先导区先行启动的核心区域，目前开发建设到什么阶段了？

[钟利波]近期，梅溪湖伴随着区域交通路网的落成，方兴地产、中建地产的开发入市，梅溪湖国际文化艺术中心10月奠基，地铁2号线将于2013年建成通车，片区土地成交活跃，成为市场关注的明星区域。另外，作为梅溪湖强有力的交通网络支撑基础，大河西交通枢纽——新西站，于11月20日正式动工，将有力助推梅溪湖区域发展。

[记者]截至目前，今年梅溪湖片区已成功出让11宗土地，总成交金额近42亿，成为长沙的大热区域，您如何看待这一片区的升值潜力？

[钟利波]梅溪湖片区作为大河西先导区的核心区域，拥有整个长沙城区独一无二的山水资源特质，并且以大河西交通枢纽——“新西站”优越的城市交通价值体系为支撑，梅溪湖必将成为整个长沙城绝无仅有之地。后期伴随着区域配套环境日益成熟、城市的不断扩张、土地资源日益稀缺，其稀缺的城市景观资源价值将更加显得弥足珍贵，区域价值与日俱增。

[记者]刚钟总给我们介绍了梅溪湖片区目前的情况，想请问下程总，我们一开始就提到，近段时间，梅溪湖多数楼盘开盘都销售火热，您如何看待这样的“梅溪湖热”？对于此片区您的预期是？

[程启迪]600亿梅溪湖国际新城作为长沙市第一重点工程，交通、教育、医疗、生活商业配套都是全市最高配置，加上自身独特的岳麓山和梅溪湖自然和人文环境资源，使梅溪湖成为长沙乃至湖南全省消费者置业首选区域。同时，梅溪湖国际新城是全国首批5个绿色生态示范城区之一，以人为本，城市与自环境和谐发展，打造独特的复合型绿色生态宜居之城是其长足发展的驱动力。

[记者]万总的公司目前在该片区尚没有开发项目，但是作为业内资深人士，我想您对该片区也在持续关注中，并且有您的独特见解，您是如何看待这样的“梅溪湖热”的？对于此片区您的预期是？梅溪湖版块要具有长足发展力其原驱动力是什么？

[万鹏]目前长沙市场非本地客户占到相当的比例，外地客户的主要置业目标为市场热点区域和楼盘，同时，政府出于城市运营、财政需求等因素不遗余力的进行片区炒作进一步提升了板块的曝光率，而实力城市运营商的高规划以及前期投入已经比较到位，使得梅溪湖周边的市政设施已经较为完备，所有的因素造就“梅溪湖热”就不足为奇了。如果，板块的后续热点能持续释放，某些高关注度和对板块价值提升重要的重点工程能按计划到位，板块热度或能持续，从先导区的土地供应比较充足的特点来看，价格的持续攀升存在一定压力，投资空间较为有限。
同时个人认为，一个板块的原驱动力一定是其在城市里的规划地位，从早些时候政府公布的长沙商业规划来看，板块被规划为长沙市的商业副中心，其高格的定位无疑为市场提供了无限的升值预期，同时，城市中心或副中心的形成当然与政府规划有关，但更与市民消费习惯和城市沿革有重大关系，能否真正形成“中心”还需要市场验证。

[记者]感谢万总！另外我想问下欧总，您项目也在河西的其他市场，您怎么看？

[欧阳晟]个人认为梅溪湖热有如下几点原因：
1、 大手笔规划：纵观梅溪湖板块的整套规划，无疑是国际级、高水准的，如果能够实现，不光对河西先导区，对整个长沙市甚至湖南省的发展，都将起到重大的拉动及示范作用。
2、 市场信心：长株潭两型社会先导区落户岳麓区后，河西近两年城市建设的巨大变化，让市场对梅溪湖大手笔规划的实现充满了信心；
3、 政府的支持与运作：政府不光规划了梅溪湖板块的宏伟蓝图，也采取了一系列的措施来一步步实现这一规划，包括引进品牌地产开发商、硬件建设并邀请最好的医疗及教育管理机构进驻、举办音乐节等一系列大型活动等；

[卢彦峰]我来谈谈吧，自古不破不立，不垢不净。房地产这么多楼盘项目规划，梅溪湖国际新城不得不说是一个代表性并且难以超越的作品。这样来说明一下吧：梅溪湖国际新城总规划面积11452亩，北起枫林路、南接桃花岭5A级风景区、东起二环线、西至绕城高速，环抱3000亩的梅溪湖水面,是长沙市区规模最大的湖面，什么月湖、年嘉湖、咸嘉湖全部弱爆了。从梅溪湖出来5分钟到长沙新西站（集地铁、长短途、快速公交、航空换乘功能一体的现代化综合交通枢纽），11分钟到五一广场7分钟到大学城（湖南大学、中南大学、湖南师范大学等主要大学）。项目周边有4个地铁站，其中3个横穿项目。片区内规划有10所小学，7所中学，达到1068个教学班，5万学生的规模。目前进驻的有长郡中学（含高中部）、岳麓 实验小学、师大附中、博才小学。至于以后这里有多少家五星酒店、银行、饭店、商业配套以及国际研发区、国际文化艺术中心、TOD混合功能区、高端居住区、混合利用区、混合居住区、国际商务区CBD、低碳邻里区、码头混合区什么的，不需要再一一说明了。
同时，我认为以单独的梅溪湖的开发商推动来看，这都不能做为其长足发展的驱动力，但是做为政府招商引资的条件，和这些已经进驻梅溪湖的开发商（大部分是央企）来说，只要大家都打着建造建设高品质梅溪湖的旗帜和目地，相信以他们的实力来说，加上一些征服给与的优惠条件，把一个湖景生态区打造起来也是非常容易的。

[记者]卢总举了很多事实来论证啊！袁总呢？您是怎样看的？

[袁建平]我来谈几点主要看法：
1、长沙人有受概念地产的习惯。个人认为梅溪湖国际新城（10年底~至今）是继长株潭省府片区（07~08年）、大河西先导区（08~11年）、武广新城之后（09年~10年），长沙出现的第四个概念营销带动地产营销的区域运营成功代表作四个区域都有成功的地产“发迹史”，案例经验可窥一斑。
2、国家支持，定位高端。四个区域运营案例无一例外都是政府牵头、且都毫无例外的都是“国家级”重点批准的城市发展规划。区域定位被看做是“升级版”长沙城，是长沙迈向国际化都市重要名片和代表区域。此外，梅溪湖国际新城屡屡斩获殊荣，如最近的国家对此的生态低碳环保国际新城定位等。因此，无论从政府政策指向还是舆论宣传导向，都是民心工程。这也在一定程度上反映“买房得跟着党的政策走”原则十分正确。
3、先进的规划理念，配套先行、重在落实的务实开发精神。梅溪湖魅力不仅在于口号和先进的国际视野规划理念价值，无论是人文建筑，还是自然生态景观，都体现国际视野。更重要的是实实在在的规划落实。无论是百姓还是媒体，都能看到梅溪湖日益精进软硬件变化。前者体现在公共道路、园林、教育设施、地铁、商业等配套的落实和各工程项目施工进度神速进展；后者体现在梅溪湖不断举行游园、赏花等大型城市活动，名声在外。
4、政府的良善运作。与长株潭和武广国际新城不同的是。梅溪湖国际新城此次招揽了央企实力巨搫--方兴地产全程领衔一级土地招商和二级土地开发，而且土地招募的买家必须是“名牌”，形成“众星拱月”之势，让区域地产价值火速升温，与深圳当年的“后海”模式几无差异。
5、梅溪湖的热度应该是可持续的。个人并不认为透支就不能持续发展。只要梅溪湖的规划不断得到验证，政府始终贯彻配套先行、文化并举，楼盘品质不断得到保障和提升，不喊空洞口号（08年至12年年中的松雅湖就是典型的“雷声大雨点小”代表），不断给这座城市和人民带来惊喜，真正饱含一线大都市的城市元素，长沙人民还是愿意为之买单。

[记者]徐总，您作为现场唯一的代理公司代表，您又有怎样的观点呢？我了解到贵公司所代理的中铁也有项目在梅溪湖地块拿地，请您来谈谈？同时您认为值得梅溪湖借鉴的国内外一级开发运营案例有哪些？您有何建议？

[徐光亚]梅溪湖的火热是必然的。首先，市场消费者对于更美好的居住环境、居住品质仍有大量的需求，只不过这种需要被限购政策、市场冷淡所压抑，消费行为被延缓，当这种需求被满足时必然会集中释放。其次，政府操盘、开发商运营的合力，使得梅溪湖的地段品质（交通、环境、配套）、未来前景、市场关注度都出现质的飞跃。
通过我们的调研，目前消费者对于梅溪湖地块认同度最高的是环境品质和道路交通，但是同时消费者最担心的是一系列配套的落地实现，生活配套——尤其是大型超市，教育配套——能否足额顺利入学，公交配套——尤其是地铁的落地时间。所以，一系列直接决定消费者生活品质的配套系统将直接决定版块未来十年的价值和发展，同时也将考验政府的社会资源整合能力。
从我在北京操盘的经验来看，这方面的借鉴就是亦庄，由于缺乏与城市中心区的充足的便捷的交通，亦庄的整体区域价值在被发现后出现了瓶颈。
另一个借鉴就是望京，只有强有力的商务中心才能够实现版块经济圈的有机、有序，单纯居住功能的“卧城”不会具有更长远的更深厚的价值基础和发展。
梅溪湖更美好的前景来自于基本生活配套的实现，高档百货商业的进驻，商务中心的尽快落地。

[记者]目前梅溪湖片区，比如金茂梅溪湖售价已近九千，而且房价的增长幅度也在不断扩大，远高于长沙其他发展中的片区，这会否存在房价透支现象呢？各位如何看待此版块价格定位，未来梅溪湖片区的房价将会呈现怎样的发展趋势？目前阶段值不值得下手呢？

[钟利波]梅溪湖片区售价屡创新高，必有其自身独特的无可比拟的价值优势。一方面做为大河西先导区的核心区域，拥有整个长沙城区独一无二的山水资源，观山临水、繁华城市之静谧之所，成为整个长沙城绝无仅有之地；另一方面，梅溪湖成为市政府重点发展区域，各项市政配套建设蓬勃发展，梅溪湖正所谓以“天时、地利、人和”之势，打造为长沙的城市名片。正是基于此，梅溪湖片区楼盘售价也必将引领整个长沙楼市标杆。同时伴随着区域日益成熟、快速发展，区域房价也必将“水涨船高”。

[程启迪]做为600亿重金打造的长沙新城市副中心，梅溪湖国际新城还处于发展初步阶段，随着各重点配套项目建成和完善，其房价将逐步上涨，区域内物业升值潜力远大于城市成熟区域物业，该出手时必须出手。

[记者]对此在这里我有几个观点：
观点A:梅溪湖板块确实火，按规划2018年将打造成为长沙河西新城城市中心，我会现在下手！
观点B:梅溪湖板块看上去很火，后期运营和高成本维护将是保值升值难题，悠着点吧！
观点C:梅溪湖板块楼盘，火！但虚高！我打个酱油，宁愿隔河观火！
如果是你，其他几位会选择如上哪个观点，为什么？

[万鹏]如果后续热点、高关注度的市政配套和相关规划定期能如期到位和得到市场认可，则区域价值还有进一步提升的空间。从历史来看，市场热点多不可能持续，例如之前炙手可热目前热度锐减的“新南城”、“武广新城”等热点概念，个人认为从先导区的土地供应来看，片区的价格提升很有压力，物业的投资功能不能很好的发挥。

[记者]万总的观点比较谨慎，其他各位呢？

[欧阳晟]我选A、
目前的高房价，除了包含产品自身的高品质及开发商品牌溢价外，还有梅溪湖的生态湖景及未来的发展前景。从众多品牌开发商高价拿地中可以预见，该板块的房价长远来看只会涨，不会跌。

[卢彦峰]A，很明显的极具升值潜力

[万鹏]同时我认为，如购房者的购买动机是为了满足其居住功能，则建议可首选央企或国企开发的项目，因为，即使购房者买入后价格不能坚挺，至少这类企业基本能实现前期的配套及品质承诺。

[袁建平]无数购房经验告诉我们：
跟着品牌走，品质有保障，淡市保值能力强，同时选择靠近规划核心点、以及最先施工和投入运营的区域、再加上道路交通等配套完善的楼盘。

[记者]好的，感谢各位的精彩观点，今天的访谈到此结束！梅溪湖片区的未来发展到底如何，让我们拭目以待吧！