[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳。大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道第一房产和红网传媒联合为您打造的“0731楼市会客室”，我是今天的主持人杨理。

近段时间以来，我们知道全国的土地市场可以说是高歌猛进，在万科、华润、恒大等品牌的房企百亿资金拿地的带动之下，历经了前三个季度平淡之后，土地市场终于迎来了供应的一个高峰期，呈现出了供需非常火爆的景象。以长沙为例，10月份，就共有31宗土地在该月截止挂牌，这一数据刷新了本年度月度土地供应量。而10月10日，万科、保利32亿联合拿下的滨江新城B7地块，成为本年度长沙规模最大、金额最高、最让人瞩目的市场焦点。
除此之外，梅溪湖片区、洋湖垸片区等大河西热点地块，和开福区、天心区、雨花区主城区都有地块入市。供应的走高也引起了长沙土地市场的密切关注。
土地市场的供需两旺，我们该如何解读？是否因为房企已经“嗅”出了土地市场的新动向？抑或楼市调控将释放出新的反弹或放松信号？房价会否因为这场土地“高烧”而升温？楼市走势会否因此而呈现回暖？
带着这一系列的问题，我们今天将会进行深入的探讨，也非常荣幸请来了我们在座的各位嘉宾，我们在正式的访谈开始之前，介绍一下今天在座的各位嘉宾。从左边开始，

分别是我们市房产研究中心的分析师毛欣欣，毛老师你好。

[毛欣欣]大家好。

[主持人]第二位是我们湖南方程几何有限公司总经理胡军，胡总你好。

[胡军]大家好。

[主持人]第三位是我们先导投资控股有限公司营销策划部总经理刘训甫，刘总你好。

[刘训甫]各位好。

[主持人]第四位是我们珠江花城的营销总监李苍玄，李总你好。

[李苍玄]大家好。

[主持人]第五位是纳爱斯阳光丽城的副总经理胡刚，胡总你好。

[胡刚]大家好。

[主持人]最后一位是我们金网络投资有限公司总经理徐光亚，徐总你好。

[徐光亚]大家好。

[主持人]再次欢迎各位来到我们的演播室，正如我一开始介绍的，最近一段时间，北京、杭州、南京、温州等十多个城市，大幅增加了土地供应，有的甚至是一次性推地上千亩，包括我提到的长沙，从我们大河西、滨江新城，梅溪湖片区，包括洋湖垸片区等地段，到开福区、天心区、雨花区、主城区都我们的地块入市，密集入市的土地，创下了去年以来的供应的高峰。那么对此想请各位谈一谈，如此大规模的土地热潮，掀起的原由是什么。我知道刘总是作为我们大河西先导区的一个代表，对于本次河西土地一个高成交的情况，请您首先来跟我们谈一谈。

[刘训甫]可能有一个问题就是，事实上调控这两年多来，今年上半年有些城市的土地推的成交量不是太好，但是下半年第四季度，很多企业，包括政府也好，不敢放到四季度推，万一四季度表现不是很好，那么今年返现的任务，资金会有一些压力，所以一般都放在第三季度。所以全国的第三季度，土地供应量比较大。
第二，从开发商的角度来看也是一样，大部分开发商也是把赌注下到下半年，表现基本上也是排在第三季度，所以今年整个第三季度全国的楼市应该说还是可以。但是整体来讲，全国楼市第三季度还是有下降，我所掌握应该是下降的一成半左右，跟去年同期相比。
今年长沙市，整个大河西这块，一直还不错，包括上半年。我想，第一先导区在两型的指引下，在前期的规划是高起点的规划，可能比较符合开发商的想法。另外经过三年多的实践，绝大部分的基础设施投入，以及一些配套，现在都基本完善了，也比较成熟了。第三我想政府这块，因为先导区政府要求这一块高度市场化来运作。所以基于这几点，我想大河西的地有这么一个好的成交，应该是理所当然，意料之中的。

[主持人]刚才刘总用了这样一个词来形容，就是理所当然，意料之中。整个推出土地的节奏，其实在我们政府部门有一种整体的把握。

[刘训甫]对。

[主持人]包括开发商的拿地，其实可能也是为了来年做准备。

[刘训甫]对。

[主持人]今天我们在座的也有几位开发商的代表，我们请他们谈一谈。看哪一位先谈一下，在第三季度出现土地市场拿地高峰的情况，是不是也是在你们公司拿地节奏的一部分，还是说这是纯粹的偶然性，刚好遇到这种全国土地市场拿地的风潮，我们也在其中。我们请李总和我们谈一谈。

[李苍玄]行，我来聊一下，因为我们正好也是刚刚拿下了一块土地。

[主持人]李总，像您这种刚刚拿的土地，是之前很早就规划好了，还是说看到目前这种情况才去拿地。

[李苍玄]应该说，我们是有这个拿地计划，我们湖南公司，集团在湖南一直有三四年时间都是一个项目在运作，实际上集团有把湖南公司打造成一个区域公司，目前还是一个项目公司，想把它打造成一个区域公司的方向，有这么一种规划，所以一直在酝酿拿地。之前，包括去年、今年上半年，我们都看了大量的地，最后是在早几天，我们出手拿了一副土地，那么接下来可能还会有一些动作，之所以在这个时间节点，我觉得既有偶然也有必然。必然就是我们一直在酝酿拿，拿是迟早的事情，同时我们也觉得目前这个节点应该算是比较好的一个时机，因为毕竟大家都知道，现在住宅市场不是非常景气的时候，政府在土地价格这块要求不是那么高。然后在土地市场竞争相对也不是那么激烈，所以在现在这个时间出手也是一个比较好的选择。

第二，比较巧合的是，正好我们看好一副地块，正好是这个月推出，所以在这个时间点成交了。我认为在目前这一段时间比较密集的土地交易的行为，尤其在长沙，从某种程度上来讲，也是因为这些需求被压抑了比较长的时间，我们知道像保利、万科、华润这些都是以地产为主业的，既然选择了房地产这个主业，那就没得选择，就一直要做这个东西，不管这个市场是好是坏，肯定是需要继续做下去，做下去就得有生产原料，就得有土地资源，有一些土地储备。前面大家也一直想拿，可能因为之前土地市场包括房产市场不是特别景气的时候，大家出手相对没有那么频繁，到这个时候，因为大家都感觉手头可能存货不多了，土地储备量不是特别大了，需要有一些出手了。就好象我们房产市场也是同样的道理，前面一轮限购、限贷政策出台的时候，消费者的购房需求是被压抑了一段时间，但是刚性需求，就是真正需要买房自住的这些人，实际上经过一段时间的观望之后又重新入市了，因为没有办法，他需要房子来住，他没有更好的选择。对于我们这些房企来讲，以房地产开发为主业的企业来讲也是这么一个道理，实际上我们也是一个刚性需求，我们只做这个行业，又不做别的，没得选，所以非得拿不可。我等待了一段时间，可能未来既不会太好，但是也不会太坏，该怎么样还得怎么样，该拿还得拿，这是我个人的看法。

[主持人]刚才李总跟我们分享了他的一些想法和心得，我觉得就是正如您提到的，目前我们楼市调控之后，尽管成交有影响，但是目前土地市场竞拍情况相对也松了一些，对于一些必须要拿地的房企来说，正如您讲的手中的生产资料不多的单位来说，必须做点什么出来，可能这个时候也是一个拿地的不错的机会，问一下胡总，刚才您推荐李总先来说，我知道是不是最近公司还没有拿地的计划。

[胡刚]我们纳爱斯集团在长沙实际上两个项目运作的时间比较长，可能很多公司有自己的一种运作模式，作为我来看，就是长沙的话，多数房产公司都是以跑量为主的，特别是上市公司要求一年有多少量跑出来。像浙江的开发商，相对来说开发的模式可能跟这个有点不一致，换句话说，动作比较慢。像恒大是拿地半年就要开盘，像我们是拿了一块地几年才开盘。这样就导致了拿地的冲动也会落很多，因为项目又大，我这边运作迟了。但是也不能说哪个模式更好，可能长沙这边相对来说，作为我们外地开发商来看，土地供应量比较充足，跑量这块对长沙来说还是比较适应的。什么意思？跑了量就能够拿到地，但是在浙江，特别是杭州这种地方，地价都两三千万一亩了，你去跑量，跑不出量的。这么高的地价，两三千万的地价，不精打细做的话，肯定赚不到钱，而且很容易亏钱。这一块，作为我们两个项目，一个是阳光丽城，一个是阳光锦城，最起码现在股东方面还没有拿地的计划。

[主持人]纳爱斯的企业是从浙江出来的，从那个地方，可能那种经营模式和经营的方式跟本地或者大家不一样。特别是你提到了我们上市公司拿地的节奏可能会快一些，而且刚才我提到的这几家企业，好象确实您讲的，大部分都是上市企业拿地比较多一点，他们要求资金流，确实可能每家公司情况不一，我想请徐总来谈一谈，您对这个项目是怎么看的。

[徐光亚]因为我们是个代理公司，我们从北京来，主要合作大的开发商，像中铁、中房这些，正好我们也是拿了一块地，中铁刚拿了一块地，在梅溪湖，30、31、32那块地方。这个东西就和李总说的很像，为什么先拿地，就可以说面包房进面粉一样，原来任志强说用面粉、面包的一个理论。因为我们没有再生产资源，对于大的国企，就是说和胡总，就是跟我们服务的开发商和你们服务的理念不一样。我长期做一个房地产行业，同时我又不是一个单个项目，单个项目肯定要这个项目到一个程度，资金到一定程度再去拿地。而对于像我们服务的这种大型的国企，进的是一个长期的发展。短期内的市场调控，或者短期内的销售不好，这个东西并不可怕，可怕的是什么，等哪一天你没地可开发了，没项目了，那时候又没有现金流回来，同时还有一个大的班子要养着，发展完全进入一个停滞期，所以说我觉得这是一个很正常的情况。

要说现在密集，就是偶然性和必然性，我很同意，就是很偶然的出现了31宗，其实今年76宗，31宗将近占了将近一半，但是和往年去比，往年就是50多宗，大概60多宗。这个数表现在一个正常范围内，没有说今年到了140多宗，比往年最高的翻一番，没有，还属于一个正常范围之内。

其实中铁去拿梅溪湖地块也是一样，从去年开始，总公司就说你们可以去寻觅一些地块，那时候就开始频繁去接触，去寻找，只是在今年找到一个合适的地块。为什么合适？现在我们服务的房地产开发企业，拿地的现象存在一个很理性的现象，一个理性体现在和政府合作，一切以政府为导向，就是和先导公司这样的，紧密合作，谈的不仅仅是我有钱，你有地，咱俩一拍即合，不是这样。而是说，有一个很深入的沟通，对这个地块的价值有一个深入的探讨，像刚才刘总说的，比如我们把一些学校先引进进来，这样开发公司，做市场，给客户的吸引力也是足够的。我有一些基础建设，包括道路全部弄通了，甚至一些景观项目，比如说梅溪湖景观湖面都做出来了，那么大家心里就很踏实。

再就是以市场为导向，现在这个市场是不是一个健康的发展，就长沙来说，整体的经营量、销量、市场需求，我们一直认为是很健康的。那么所以说，公司说你们可以在长沙拿地，因为整体市场是健康的。再就是很理性的算经济帐，不是像几年前那种，很盲目的，有地我就拿，经济帐，土地价格和所面临的市场，要匹配什么样的销售价格，如果算出来的话，我不追求过高的利润，也不追求过快的速度。出去按照正常的合理的，我能不能正常实现公司的利润、项目的策划，是可以的。

所以我觉得现在这个东西，对于服务的大型企业，是很理性的去做这个判断，很理性的做这个事情。

[主持人]徐总再次的强调了理性一词的重要性，就是我们开发企业拿地的时候，也一定是经过深思熟虑的，正如您讲的，不仅仅是我有钱你有地，进行交换，看到别人买地我也跟风。我想请方程几何胡总聊一聊，以你对于市场的了解，目前出现这样情况是一种偶然性还是？

[胡军]我们公司是一家专业的房地产策划公司，近期土地市场供需两旺，我们可不可以搞得轻松一点来看，就是一个现象引发了我们无限的遐想。我从三个层面来理解这个问题。
第一是供的问题，现在土地市场的供应，我在年初就陪很多开发企业去全省各地看过一些土地，其实政府这一块，推出土地已经从年初就开始了，只是开发不是很积极，到今年八月份的时候，我们下到有些县，当地土地储备中心就说他们今年一块地还没有卖。从供的角度来说，其实政府已经从年初就开始了，一直在供，只是没有需，所以供就没有体现出来，它的旺就没有体现出来。
第二就是面粉和面包的问题，作为一个土地开发商主要的原材料，这边存量有多少，因为差不多连续20个月土地的成交不是太好，说明开发商手上的土地确实不多了，大家也需要这样的过程，需要原材料准备在这里。
第三个条件就是为了对自己的预期，我们可能下一个话题就在上面去了，未来的房地产市场会是怎么样，涨跌的话题。作为开发商来说也会对未来有一个预期。他满足了这三个条件，可能也开始行动了，刚才刘总也说到了这块，刚好政府在三季度也是集中的推进，这样就形成了近期土地市场供需两旺的现象。

[主持人]我觉得胡总讲的非常好，他是从客观主观去谈到的，首先是开发商手里有钱了，20个月没有这么多的土地来收到，原料也不够了，毛老师请您谈谈。

[毛欣欣]刚才几位老总都从供需这一块谈到了土地市场这种现状。在我看来，在需求上面，自从今年3月份以来，房地产市场日均网签量都在300套左右，跟去年来说成交有所回暖，开发企业资金链上的紧张状态也得到了缓解，这在无形中增加了他们投资的信心。库存的消化也让企业亟需要进行土地的储备，这方面增加了对土地的需求。在供给上面，前三季度其实市场上土地供给并不是特别活跃，在第三季度土地市场慢慢活跃起来的话，也是跟政府的供地计划有关。今年第四季度，一般都是要完成年初制定的计划，前三季度不见得特别活跃的话，第四季度土地的数量上就会有所增加，所以供给也比较强。正好供需就达到了一定的平衡，造成了现在供需两旺的现象。

[主持人]我相信所有开发企业都是非常理性，也是非常敏锐的，能够嗅到市场上任何风吹草动的，之所以能够出现这种看似也点偶然性的结果，我相信背后更多是一种理性的判断和思考，包括政府在内。而且我们也注意到洋湖垸片区有一个大动作，目前也是媒体非常关注的一个焦点、热点话题。就是长沙将会第一次试行捆绑出让的模式，这是第一次。这是一种非常大胆的尝试，我想问一下为什么会有这样一种举措出台？

[刘训甫]因为先导区先行先试我们也是做了一个尝试，这也是我们跟以往的出让地块完全不同的模式。老实说，我们捆绑，跟以往不一样的是，我们先要竞拍下这块地，那么你才有资格去选择做还是不做捆绑保障房的权利。另外保障房开发的要求上有严格的界定，就是你必须具备一定的资质才可以，这个要求比较高。

两方面，一方面在这种市场环境下，市场还不是特别的好，政府要我们捆绑一块地，应该说有一块利润是白送给他的，有利于介绍资金的压力。另一方面，对保障房这块的品质和形象有所提升。这块地捆绑的是273亩，236地块。挂牌的总价大概是12个多亿，能拿下这块地的开发商应该说不是太多，换句话说，基本上是一些资金实力比较雄厚，有品牌，有背景的开发商能够拿下这块地，这些开发商也是我们选择他最终成为有可能开发保障房的。

另外有资金能力，可能其他的经验、品牌也不够，这种开发商拿到这块地以后，在保障房这块，刚才说资质他肯定够。这个时候他必须要去整合一个考核资质，拿住保障房。这样做，一个是两边都有力，另外就是保障两边都做得不错，这是我们一个大胆的尝试。

但是至于这个模式，今后会不会有继续做下去的可能性，我们也还在探索阶段。

[主持人]那李总呢，您对于我们目前的这种捆绑模式有什么看法？

[李苍玄]我觉得应该是一个挺好的尝试，因为洋湖垸我们之前也看过一块地，就是已经建好的一期公园北面，现在已经在一家公司名下了，我们准备跟他合作。洋湖垸我去看过几次之后，我个人感觉目前在河西这几个热点片区里面，在滨江新城、梅溪湖、洋湖垸这几个热点片区里面，可能属于相对目前稍差一点，可能是它跟城市之间的这种距离，城市感现在是很不够的，然后是配套的一些设施都没有还起来。所以我觉得政府采用这样一种捆绑销售的模式，赋予它更多的价值，这也是一种很好的尝试。

站在开发商角度来讲，也是乐意接受这种模式，因为像我们集团，之前在广州，在其他地方以在做一些保障房、公租房、廉租房的建设，因为我们是大型的国企，跟政府这块做得比较多。如果是有类似这样的模式，像跟我们背景比较类似的企业会很愿意接受这种模式，因为毕竟有一个保障的东西在那里了。

[主持人]其实我们可以在这儿稍微去展望一下，如果这种模式在以后日渐盛行的话，得到了我们市场开发商的认可的话，会对未来我们房地产市场意味什么样的全新的模式，对房地产市场有什么样的影响，刘总您可以谈一谈。

[刘训甫]这个我们倒没有仔细去研究，如果真要说有什么影响，第一我觉得可能减轻了开发商资金上的压力，第二目前这个状况下，和目前出现的联合竞拍看出，我们是帮开发商分担了风险。所以我想，如果我们在这个片区附近有大量需要帮政府去承担的保障房的项目，作为我们来讲，应该还是愿意去引进一些。因为这种捆绑模式有一个好处就是多赢，能够愿意引进一些在资金实力、品牌、开发经验，以及相关的背景方面比较好的开发商进来，这个可能是我们当初想利用这个模式的初衷。但这个对今后，因为这个是一个可遇不可求的事情，目前我们在滨江也好、洋湖也好，这种类似的项目不太多，因为政府界定这块，保障房这块，当时给我们这块也不是太多。为了这两个片区拆迁的一些要求来做尝试，如果有这方面的类似项目给我们，我想我们也愿意去做这方面，多一些尝试。

[主持人]刚才我们一直在聊有关土地市场比较火爆的这种情况，引起了我们无限的遐想和一些问题。其实我们也注意到，对于目前的这种情况，国土部好象已经有所动作了，要监控房企密集入市拿地的行为，这也是不是也意味着楼市调控会不会再度收紧，毛老师这个问题请您来回答。

[毛欣欣]这个问题在我看来，就是自从今年七月底、八月初，国务院派出了督查组对部分城市执行宏观调控的情况进行了督查，此后住建部坚持房产调控不动摇。对于国土部监控房企密市拿地这个情况，我觉得还是在继续贯彻和落实现有了房地产调控政策的一种表现。

[主持人]既然是贯彻，会不会这样一贯彻，目前出现的土地宴这种比较火爆的情况会戛然而止。

[毛欣欣]目前这种土地宴的火爆情况，我觉得是一种局部的，是时期上的波动情况，总体上来看已经在前三季度土地市场供给中特别的活跃，这一次的其他也是一种波动。

[主持人]就是您觉得是在一定时期内出现的这种情况？

[毛欣欣]对对对。

[主持人]它会延续吗，如果要您来研判的话，您觉得这种拿地的热情将来会减退还是会一直延续下去。

[毛欣欣]我觉得在这一波过后，土地市场会基于平稳。

[主持人]基于平稳。李总，我想问一下你们是刚刚拿地的，后续还有拿地的计划吗？

[李苍玄]还有，我们现在还在继续看一些合适的地块，但是也还是认同毛老师的观点，我向来反对过度的解读土地热，因为它确实是比较正常的，因为前面大家都积累了很长一段时间没拿，趁着这个点需要拿一些，再不拿的话可能就不行了，后面就会出现断档或者怎么样。

[主持人]胡总呢，您怎么看，您觉得这种拿地的这种热情还会继续往下走吗？现在大家手里有钱了，金融管理相对也宽松了，您提到了这一点。

[胡总]其实我前面说的发生了一个现象，引发了无限的遐想，这个遐想，我们在这里也在遐想，购房者也在遐想，开发企业也在遐想，当然政府部门也会遐想。我的意见是政府目前只停留在遐想阶段，不会拿出一个什么应对政策出来，现在土地过热了，我们控制一下，这个我认为不会。因为刚才开发商李总、胡总都说了，作为开发商来说，原材料已经很久没进了，现在适当进一点原材料是很正常的。所以在前面，我说看到两个现象，第一个是品牌企业在拿地，然后土地基本上都是零溢价，就是基本上拍卖低价进行成交的，没有一个很虚的，很泡沫的东西在里面。就是很正常，一个企业我要采购原材料，一个很正常的现象。

当然这种现象，作为房地产来说，一直是风口浪尖上的一个话题，有一个波动，就是对经济的影响比较大，可能大家都有很多遐想，我估计这个遐想会持续一个阶段，不会有很多实质性的硬性的政策再推出来打压或者是怎么样。

[主持人]其实胡总您之前还提到了一个原因，就是开发商对于我们未来市场的预判，也是决定了现在拿地的一个因素之一。而且我们已经注意到，就拿长沙为例，在黄金周过去的首周，也是我们房地产研究中心的数据，成交量出现了两倍的环比增长，对比九月份的市场冷静局面，进入十月份的楼市反弹，数据也让开发商寻找到了一点向好的气象，给了自己一点信心，徐总您怎么看？

[徐光亚]不是说有这个信心，更多的累计。因为我觉得经过这两轮大调控，其实市场洗牌是把一些投机性的开发商给洗掉了，留下来的就是踏踏实实盖房子、建房子，开发房子。

[主持人]就是立誓在这个行业长期做下去的企业。

[徐光亚]对，也让大家认识到，房地产行业不是一个无风险的行业，它也是存在一定风险的。在考量上，规划能力、运营能力、销量能力，比如说现在的开发商去拿地的时候更多的是理性，就包括刘总说的洋湖垸的那种捆绑模式，我是开发商，很简单，算帐，整体的价格，我的资金流的情况，和您给我的条件和我的能力，我很理性的去判断。
还有就是大家量力而行，没有谁说我现在资金不够了，还要去，现在在今年和去年，有开发商出现这种例子，本身又有品牌，又有能力，但是就是因为太快速的扩大，被撑住了，噎住了，消化不掉了。那么大家都是在根据我的实际，跟我的吸引力，比如说现在在滨江这块地，新出让的万科和保利几个（开发商）做的这块地，其实我们去判断的时候，就是我们去研究这个事情。第一万科从去年下半年开始清仓，到现在今年上半年，现金流已经不是问题。再就是我们统计了一下，可能统计的不全，从今年开始，万科在全国一次性拿了很多地，但是很多是联合拿地，其中就从全数来说，按照比例来说，有多少开发量，还有170多万亩的房产开发量是属于他的。对于万科全国销售商，真是谈笑之间就把它消灭掉了，以后万科那点土地还不够我使用。

[主持人]在这个十月黄金周，我想问一下李总和胡总，目前你们这个项目的销售情况，在黄金周的这段时间。

[李苍玄]其实这个数据，因为我们的数据应该是来自于备案的数据，来自于网签的数据，它有一个滞后性，其实这个数据是国庆之后一周，反映的正好是国庆那一段时间的成交状况。其实国庆成交稍微高一点是很正常的，因为有大量的外地返乡客，有一些省内的地州市的客来长沙置业，所以有一个小的高峰是一个很正常的现象。
从我们自己的切身体验来讲，进入到九月中下旬之后，市场还是稍微的也一点点下行的这种趋势，这种下行我以对比七八月份，七八月份相对来讲市场还更火爆一些，所谓“金九银十”今年没有体现得很彻底，这可能也是跟我现在做的楼盘，主要是尾货了，也有关系。

[胡刚]我是这样看的，九月份特别是九月下旬比较微妙了，作为我来看是两件事情，一是钓鱼岛事情，可能大家现在还感觉不到，我们是切身感觉到的，从915开始，916、917、918那几天的心思大家根本不在这个上面，一旦说打不打，在网上讨论这些事情的时候，人家买房的事情就落了很多。另外跟十八大略微有点关系，大家可能观望一下，有这个概念。国庆期间，特别是十月份为什么量上来了，主要是刚才讲的返乡客，甚至平时上班比较忙的，正好抽这批时间来签约，确实有关系。因为我们楼盘就在国庆前后签了一百多套，将近两百套。这段时间正好预售证等等各种因素凑在一起，也不能单纯的说金九没有了，看银十，纯粹数字上可能体现不出来，但是总的来说，就是相对，不敢怎么样，最冷的今年应该是春节前后，慢慢的从五月份开始上来，到现在来说也是走得比较平稳，我自己是这样看的。

[主持人]诸位看，有专家说了，说目前土地的热，推动了楼市的成交供需，在今后的一段时间房价会上涨，包括之前我也注意到任志强提到过，他说明年会出现房价的一个暴涨，我想请问各位怎样看待言论和这样的一种关联。

[胡刚]正好昨天我网上看了一下，有几个数据，国家统计局公布1—9月份房产方面，其他的经济增长不算，房产方面的数据是开发投资，同比增长15%，房屋新开工面积同比下降了8.6，后面几个数字比较重要，商品房销售面积68441万方，同比下降4.0。什么意思？商品房销量量减了4%，后面一句话，销售额40354个亿，上升了2.7%。我自己稍微推算了一下，去年1—9月份的平均房价，按照这个数据推算是5516块钱每平方，今年1—9月份是5896块钱每平方，增加了6.89%。这个要注意，这个是在宏观调控情况下发生的，这个数据，我说实在的，我昨天晚上算，但是网上根本找不到说在宏观调控下，居然销售量减少，房价上升，涨了将近7%。按照这个速度推算，今年反正3%，按照这个速度，今年涨了3%。

第二个数据是房地产贷款余额，就是开发贷加上个人按揭贷这些，贷款余额是11.74万亿，同比增长了12.2%，九月末比上个季度末增加了1.9%，换句话说，从这些纯数字上面来看，银行11.74万个亿贷给开发商也好，贷给个人也好，银行肯定不会弄错的，银行肯定是贷给有钱的，或者是有钱赚的地方去。任志强说的也好，牛刀说的也好，实际上可能从这个字面意思上来说都比较绝对，因为任志强说暴涨也不是要翻几倍的概念，牛刀讲这个，因为牛刀的言论一直是比较看淡的，换句话说，他在深圳的房子，三套房子你去查一下他有没有卖出去，他如果说要暴跌，现在他深圳三套房子应该卖了，那么你去查一下有没有卖就行了。所以有些东西是个人的观点，可能比较偏薄，但是国家的经济数据是很清楚的，在宏观调控，1—9月份房价涨了6.89，这个事情是硬碰硬的，国家统计局出来的。

去年长沙市平均人均在岗职工的工资是44497块钱，排在全国第三名，房价去年一年的平均房价基本上还不到六千，接近六千。我们按照国家90方一套房子来算，长沙一个家庭的收入6.07年就可以买一套长沙平均房价的房子。这个数字在全国来说是很低的，全国平均的话，大中城市是20—30倍，像上海、北京、深圳、杭州这种城市是40倍左右。但是长沙只要6.07倍，换句话说，在长沙的人，多数家庭是买得起房子的。那么要不要买，或者说以后会涨会跌，这个讨论，我觉得可能每个家庭情况不一样。但是从国家的经济数据，或者说宏观市场来说，确实后市大家给我更多的感觉是按照现有的政策，按照现有的价格延续。因为十八大以后谁都判断不准，但是大家老百姓的观念就是稳定、平稳的过渡，既然有这个东西，每个家庭可以从家庭财产的安全性。这是什么概念？因为很多城市每个人对房价的看法不一样，现在大家都说房价跌好，买得起房什么什么的，换句话说，房价跌对谁有好处，这个问题确实要考虑一下。什么概念？唯一有好处就是可能正在要买的人有点好处，但是会不会买，你如果跌了他还不一定会买，但是对大多数家庭来说绝对不是好事情。家庭财产大多数是集中在房子上面，这个在长沙呆得长了会体会不到，但是你一旦城市迁徙，要把长沙的房子卖掉，到深圳、杭州去买房子，你就会体会到，长沙一套房子卖了，居然到那边首付都不够。但是你如果在杭州的房子，普通的50、60方的房子卖掉，市中心卖个三万块钱，就有两百万，到长沙就可以买一套房子。所
以网上也出现了什么：莫言，长沙喊你来买房子了。我觉得确实这个是可以喊，而且是可以深情的喊。为什么？长沙的房价对于工薪阶层来说是承受得了的，在杭州的房价，平均两万多块钱的房价，工薪阶层确实承受不了。所以我觉得长沙为什么是一个宜居的城市，实际上房价是宜居城市一个很重要的因素。

老百姓来说，现在买得起的情况下，你买不买？任何城市都是从低到高的。比如说九几年，长沙的房价和杭州的房价是差不多的，都是一两千上下，到现在已经相差了，长沙是六千，杭州是两万，相差三倍多了。我再想，长沙的房价有一个机会，这个机会实际上是很多因素促成的，但是最主要是政府引导的机会会出现。为什么说这个话？因为我做这个行业时间比较长，当时04、05年我就觉得深圳和广州的房子怎么和杭州相差这么大，杭州已经到1万5、1万8了，深圳、广州怎么只有五六千，但是06、07年的时候，深圳广州的房子就暴涨上来了，现在深圳的房价已经超过杭州的房价。但是你说长沙的房子什么时候涨，或者什么时候涨都判断不准，但是每一个城市都会有房价大幅度上涨的机会。现在国家很多情况下，这个话题都不让你深入展开讨论的，就是货币发行的东西。因为这个东西现在是有一些数据的，2001年国家货币广义货币增长目标定在16%，但是实际上数据是大大超过这个，将近达到了发行量，达到了20%多。因为准确数据谁都没有公布，这个数字公布出来说实话会引起很多东西。但是作为老百姓来说，你这些钱，我前面为什么讲家庭财产的安全性，你这些钱放在哪个地方比较重要。因为现在老百姓的钱没有地方放，黄金个人只能买，不能卖的。国家是规定要卖给银行，不能买卖的。股票，现在炒股的人都知道，而且现在很多人不讨论炒股了，实际上是那个。但是作为房产来说，相对还是比较稳定的。

[主持人]胡总刚才列出了很多数据，包括他提到的一些货币政策，包括城市化这样一种大的背景下，即便是在有宏观调控的形势之下，其实看一些这样的数据，我们的房子依然是会上涨的，说明一个问题，就是我们现在面临土地市场也比较热，说会不会又成为一种房价上涨的动力和原因在，方程几何胡总谈谈您的看法？

[胡军]关于房价预期的问题，这个话题比较沉重。你说涨了，老百姓不买你的帐，你说跌，其实又害了老百姓，这么多年过来房价其实一直在涨。可是我们一般对房地产的预期不用涨跌来评述，作为我们专业公司，我们可能对未来市场的预期用三种态势来描述。第一是很平稳的，就是说今年这个样子，可能明年还是这个样子，第二种是景气的，第三种是非景气的。因为我们是做房地产的，未来不管出现哪一种态势，我们都必须去面对，我们必须去应对，我们没有退路。我一个盘明天要开盘，你说未来的房地产市场态势景气、非景气、平稳，我都要开，没有办法，所以我这个时候只能做预案，做三种预案。
对刚才纳爱斯胡总说的，房价未来涨这种态势，这么多年看过来这是肯定的，涨可能有几个方面的原因，第一，其实现在房地产开发产品的升级换代已经很快，比如小区越建越漂亮，节能环保越做越好，无形中我们产品自身有一个上涨。第二整个大的商品经济，其他的商品都在涨，房产肯定也要跟着上涨。当然这种上涨，跟前面两位任志强、牛刀说的，暴涨暴跌我觉得不现实。因为宏观调控的这把刀还悬在头上，你不能暴涨，省会经济都在往上走，也不能暴跌，我觉得是一个平稳的上升，未来的房势应该是一个平稳的上升。前面已经讨论了，其实土地现在成交这么火爆，也是压得太久了，开发商都没米下锅了，肯定要备点原材料，况且这次土地成交的价格也非常理性，没有出现N个地王。
对于未来，从土地这种比较理智的状态，推到未来的房地产市场这块，应该也是比较理智的，理想的。

[主持人]胡总您的意思是，其实我们这一轮拿地的热潮，可以解读为理性的、必须这样做，而不是疯狂的去拿地。自然而然这样一些举动也不会对今后一段时间房价有影响，比如暴涨、暴跌的这种情形。

[胡军]对，这种情形不太可能，暴涨暴跌不太可能。

[主持人]刚才胡总是拿了很多数据跟我们说了，说成交的面积在下降，但是成交的价格在上涨，不知道你注意一个细节没有，其实我们现在商业地产是非常火爆的，投资型的产品供销升温，其实在这中间对房价的上涨起到了非常重要的一种推力，可能住宅的价格市场目前的数据不太清楚。不管怎么样，但是我们不得不说，这种商业性的地产的成交会火爆，也助推了整个房地产市场价格的上涨，并且在前不久新修订的《长沙市城市商业网点布局规划2005—2020》的发布表示，在未来八年之内，长沙将会新增21个区域的商业中心，到2020年长沙一共要形成33个区域性的商业中心。有人就说这个是市场需求的一个必然趋势，这对长沙楼市的发展将会产生怎么样的影响？我们知道其实李总和胡总都是做住宅为主的，以后你们也考虑过做商业地产这块吗？

[胡刚]这块，因为我们商业之前也一直做，但是商业这块，我们作为开发公司来说是卖，但是作为客户说更多的受益是要看今后商铺能不能旺起来。这跟开发商的角度不一样，商业为什么现在相对比较好，一是城市化，比较大的规划调整。二是这轮宏观调控没有波及到，不限购不限贷。相对来说，现在很多开发商都大量的在做综合体，包括0731房产网也在搞十大城市综合体的评选活动。像综合体实际上做得好的确实有，但是做得不好的，我是指客户买了亏钱的。因为住宅实际上有一个居住功能，投资功能，不行自己住，商户来说主要是经营。

实际上长沙，也有些经营很惨淡，换句话说，买在这种经营不好的地方，业主的投资风险是相当大的。因为我最早做综合体，实际上十多年前就开始了，但是很多经营风险是这种商业客户首要考虑的。作为开发商来说，可能不应该说这个话，开发商是要卖。但是我总是提醒，为什么？因为现在大家的钱都来得不容易，开发商的也好，特别是客户的，辛辛苦苦的钱，都希望钱能保值、增值。这一块作为开发公司来说，我在想考虑商业的时候，更多的应该考虑今后便于经营。便于经营的因素很多，除了招商因素以外，还有一个因素就是价格定位。价格定位定得高和低后期商业经营都会发生变化，因为买的人是要租金回报的。长沙也有这种例子，因为涉及到开发商，不好说。

商业这一块，长沙来说相对比较火爆，从成交数据也好，成交价格也好，大家对商业这块确实很看好。但是对经营来说，我觉得现在还不够重视，为什么？因为长沙这个大的商业综合体，大量的都是在建，或者即将开展。所以这一块，我觉得大家把今后的重点集中在经营上面，这样对整个商业地产的市场有好处，对整个商业地产的投资客有好处，对整个做商业地产的开发商也有好处。因为这个东西，一个市场，是需要大家方方面面共同的合力、维护才能做好的。

[主持人]当然一个产品出来，有好的，有坏的，有很好的，有不好的。我们特别想了解的就是，随着城市化一步一步的提高，这种对商业地产的需求是不是也意味着我们的市场越来越迫切了。

[李苍玄]这个肯定不是这样，因为长沙，我是06年年底来长沙的，这几年大家可以看到，长沙发展很块了。以前长沙，别的地方不说，北边出了八一桥，不到伍家岭，再往北，我们楼盘那个位置大家觉得已经很偏了。

[主持人]既然这是一个非常肯定的答案，随着我们商业地产逐步的繁荣，会对整个房地产市场产生怎么样的影响？

[徐光亚]肯定对于价格有一定的上涨，因为每一个人离不开商品，因为我从北京过来。现在可以看北京，北京其实是所有的城市规划都应该去看的，它是一个反面教材，各个土地都发展得不好。当然我们可以看到，北京一个规划不好的地方，区域性商业中心做得不够，它只是在中间几个点上造成人流的大量错位。但是现在也慢慢的改变，无论是东南西北，有很多开发商在自己的楼盘里，或者是自主规划的，单纯做商业，都出现了一些。由于这种城市的扩大化，区域性就形成了一种很聚焦型的商业中心。但其实我觉得是一个城市价值的体现。

这个问题其实又回到了刚才说的房价问题，我觉得从长期房价来说，短期的涨跌，那是短期的，从长期来说，房地产肯定是要涨价的。一是城市价格，包括刘总刚才说的，区域商业中心的出现，这是城市价格的提高。城市价格的提高，我们说任何一个商场的价格决定着商品的价格。再就是CPI，现在的通货膨胀率这么高，如何一个项目只要不涨钱，那就是在跌价，它涨，比如涨6%、涨7%，要和CPI是同步的，其实CPI没有6和7，其实比这还要高的，只是大家没有办法说。

[主持人]今天我们最后一个问题就是，之前我跟大家提到的，关于我们任志强和牛刀两位我们地产界的大佬的观点，关于政府在换届以后半年左右，中国经济实现转型，房价或者大跌或者是大涨的言论，之前我们的两位胡总都说到了，不可能会出现大跌或者是大涨的情况，胡刚老总说的是房价还会出现一定程度的上涨，但是不会出现暴涨。胡军老总说的是房价会保持在一个比较平稳的阶段，我想问一下毛老师，您是做这方面研究的，对于房价，特别是政府换届以后的房价走势，你怎么看？

[毛欣欣]据我们所知，长沙房地产市场一直是处于比较理性、健康的状态，价格不高不低，它在全国的排名也是不前不后，下一阶段我觉得稳增长是我们国家经济发展的主要目标。长沙房地产市场应该也是会保持一个比较平稳的发展。就房价而言，总体上是平稳的，但是不排除一些窄幅的波动。

[主持人]问一下我们李总，您是做一线的营销，您目前掌握的情况和自己的预判，您认为在我们政府换届以后。

[李苍玄]其实我对毛老师刚才说的这些话我有一点不同的看法。觉得影响房价的因素是多方面的，其实我认为在中国坦白一点，影响房价的很大程度上是政策。所以政策未来的走向，在很大程度上就决定了房价的走向。
个人的看法，出现大的变化的可能性不会很大，还是以执行现状的这些调控政策为主，因为现行的调控政策已经达到了预期的目的，就是打压了房价，打压了成交。但是同时也有宏观经济保增长的压力在，所以也不会更多的在继续把“紧箍咒”念长一点，加强一点，没有这种必要性。当然有人说是不是会放松，放松的风险也是挺大的，也许长沙的房价是没有什么泡沫，但是成交量，我个人看法不是很理性的一个量，每年成交一两千万方，在这么小的城市里面，还是有泡沫的风险。进一步放宽的可能性也没有，进一步收紧的可能性也很小，所以我认为未来政策应该是继续坚持这种大的方向，那么只要政策不变，我觉得楼价出现大幅的变动，可能性不会太大。

[主持人]徐总请您谈一谈，之前两位嘉宾的观点不一样，但是结论是差不多的，就是影响房价的因素可能是单方面或者是多方面，但是结论就是房子不会出现一种大幅的波动。您怎么看，对于这种原因和结论。

[徐光亚]一个是政策势，我们统计了一下，从2009年到现在，长沙放出的土地建面大概是在3800万方，而同期大概成交是在4000万方，我这个数据记得不是很准，这两个基本打平，就说明市场的供需没有出现土地供应跟不上，或者说土地供应量太大了，基本保持平稳。但是短期供需，我们作为代理公司做这块有压力，压力在哪？短期内的供需，就是我们看到今年大家开售的楼盘里面，剩下的没有卖出去，我如果没记错应该是700多万方，类似于一年的销售，那明年还会有推出，那么短期的供应量可能会出现偏大。所以我们说我们的价格，在一线的销售，一线会承受很大的销售压力，从我们代理公司甚至是开发商都会有这个感觉。 除了供需，另外一点就是客户心里预期，大家说全部抛空或者是全看涨。
因为现在楼市不会出现一个大的波动，这是客户的心里预期，他也就预期没有特别悲观，或者是特别乐观的看法。当然有一些特别悲观或者是特别乐观的看法，这种客户还在隐藏，我现在不入市。
另外就是CPI，政府依然承受很大的压力，虽然说最近公布的CPI已经控制住了，已经把持了，但是大家在日常生活感受中，没感觉控制住了，依然在涨。还有一个东西，城市价格，因为我们最近也是跟中铁去拿地，包括李总最近拿地跑长沙可能会跑得更多，跑了很多地方去看的时候，发现长沙一年一年真的是日新月异，也就是城市价格还会增加。那么我觉得这几个综合因素，从长期来说，政策面，或者是供需面保持平稳，但是短期内供应量可能有压力。但是我们可以看到就是一些利好，城市建设方面的利好，短期内政策的平稳和政府的利好，我觉得之间是可以抵消的。所以我对未来还是平稳，甚至稳中有点微微小幅上涨这种。

[主持人]因为这个利好因素甚至还要更多一些，更占优势一些。

今天非常谢谢六位嘉宾来到我们的演播室，可以说我们楼市的任何一点风吹草动，都能够引起大家非常多的联想和解读，正是因为我们房地产业在中国国民经济当中的地位，同时房地产对普通老百姓来说也是一件非常重要的大事。今天也再次非常谢谢六位嘉宾，和我们分享了你们的观点和经验，谢谢各位。我们下期再见！