[主持人]各位嘉宾上午好，欢迎来到由市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》和红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》，我是今天的主持人杨理。首先我们要在节目之前非常感谢复地崑玉国际为我们提供了这么舒适的场地，非常谢谢李总。
2012年以来，长沙楼市从年初各楼盘的小心翼翼的谨慎试水，到第二季度不同程度的以价换量成交回暖再到七八月份的需求量逐步萎缩，成交降温，可以说是在跌宕起伏当中前行的。传统的金九银十即将到来，也进入到了楼市抢收的最关键时刻，一时间市场走向也成为了我们各方非常关注的一个焦点问题。在这样的情形之下，楼市进入到了深度的活跃期了吗？调控会不会再次加码？传统的金九银十是一路高歌还是振荡前行？带着这一系列疑问，我们非常容幸的邀请到了各位嘉宾一同来探讨这样的话题，首先我们介绍一下来到会客室的嘉宾是：
省政协委员、省房协首席经济学家王义高教授
华润橡树湾营销总监 王涛
复地崑玉国际营销经理 李慧平
润和紫郡的营销总监 刘杰军
市房产研究中心的首席分析师 张坤玲
欢迎各位！

[主持人]根据0731房产网的不完全统计，进入到8月份，开发商上演了抢客潮，接近有20多个项目开始加速推进入市，大家看这么多的数目，甚至是超过了去年和同期的一个水平，我们想请问一下各位，选择在这样一个节点来入市，所看好的是什么？目前达到怎样的销售成绩？我想这个问题应该是请教开发商代表。首先问问刘总，目前您的这个项目，是处在一个什么样的阶段呢？

[刘杰军]目前我们项目的话，在4月份已经第一次开盘，到我们6月底的时候，我们第一批产品627套基本售謦，然后到目前为止的话，8月份重点是在做客服，老业主维系。我们新推的货，刚好把这时间节点错开了，应该是九月底十月初会推。

[主持人]那我想问一下李总，目前复地崑玉国际是处在一个什么样的状态？

[李慧平]复地是2011年进入长沙市场的，然后我们第一次开盘是在7月29日，在此期间我们是提前三个月左右的续客期，首次开盘在滨江线豪宅阵容里面来说，我们的去化率是比较理想的，也是市场比较认可的一个去化，就是说1万3、1万4均价的项目，在开盘的时候，仅三个月的续客期，就能够达到市场业内都比较认可的成绩，对我们来说可以说是一个比较大的鼓舞吧！

[主持人]但是我特别想问您的是，选择在这个节点来入市，当时考虑的是什么样的因素呢？

[李慧平]其实我们并没有去选说要什么时候入市，而是我们拿到这块地以后，根据我们跟政府的接洽，包括后续的开发节点，我们是到这个时间才拿到预售证，我们是按照正常的节点来做的。所以才，按部就班的在做。

[主持人]那么从目前的这个销售情况来看的话，你觉得这种自然而然，是不是也是一种非常恰当的巧合？

[李慧平]对，因为谁也没有预计到，2012年的楼市会在什么时候会是比较好的，必须软的时期，做房地产这行，没有可能去选择说入市时间，都是根据工程节点，达到预售条件才能够销售。所以，我们也是比较幸运的。

[主持人]非常幸运。我想问问华润橡树湾的王总，目前您的项目是处在什么样的阶段？

[王涛]是这样，我们现在华润置地在长沙差不多三个项目，有一个华安城在星沙，另外一个就是在河西先导区的橡树湾项目，还有一个就是凤凰城，当然凤凰城也是一个老项目，在今年应该销售业绩不错，现在到8月份差不多卖了1300多套。因为凤凰城是一个刚需的产品，我觉得这种刚需在长沙这么一个新型工业化的城市来讲，刚需产品的需要量比较大。橡树湾在河西先导区，在洋湖湿地片区，这个项目正好是8月18号，上周刚开盘，整个项目应该说是续客期差不多一个半月的时间，销售业绩的话，368套，2.5亿，也是在这个洋湖片区刷新了区域开盘成交套数的。这个可能更多的，一方面取决于华润置地橡树湾相对比较成熟的，是在一个学校，人文气息相对比较浓厚的片区，占据稀缺资源中高端的项目。为什么选择在这个节点入市？刚才像李总说的一样，一方面是在工程进度在这个坎上了，我们也做好了客户储备。从客户储备到整个开盘前的方方面面，我们已经做好了万全准备，而且最关键，我们在这个时候开盘我个人感觉，在长沙这个市场来讲，其实它不像一线城市，即使像今年可能在存款准备金率或者利率下调，会有一些急剧上升，但长沙相对比较稳定，所以在这个时候开盘，我觉得也是一个对消费者来讲，对开发商来讲，还是一个比较稳定的时期。所以我们一方面是工程进度，整个项目开发进度已经到这个节点了，通过储备有一定的量，然后再这个时间我们觉得还是比较适合的节点。而且确实也得到了比较好的市场运转。

[主持人]刚才三位的回答让我隐隐感觉到，目前我们这个市场，刚性需求还是挺充足。但是我们同时注意到在七月下旬开始，国务院向16个省市派出了督查组，督查各地的房产和调控的执行情况。随着8月份督查组的调研收官，很多人预言即将又会有新一轮的调控政策出台。从目前的情况来看，只要监控范围之内的主要城市房价不出现明显的反弹，进一步出台新的更为严厉的调控政策的可能性，是否是大呢？这个问题想请教一下王教授。您认为这个可能性大不大？

[王义高]从我了解的情况吧，这些考察组到全国各地，并没有发表什么太多的言论，也就是说他们只看不说，向中央汇报各地房地产宏观调控落实的情况。但是从细节来讲，目前他们反馈的情况来讲，就我来讲的话，全国形势来看，现在是不是下一轮宏观调控会加码，现在中央和各个省市自治区并没有明显的动向，这是基于两点：一是要坚持宏观调控不动摇，对中央的一系列调控政策要执行到底，不能使它前功尽弃。二是经济又开始下滑，中央和地方政府都会着急，特别是地方政府出台了地方保证4万亿的刺激计划，拼命的画大地方政府投资的大饼。面对这样的两难境地，下一步房地产宏观调控应该来讲，不会被加码。但是在政策的调整导向方面，可能会有一些变化。
另外，一方面政策不确定性的发生一些变化，另一方面金九银十，长沙房产楼市的话提前到来，也就是刚才各位开发商提到的，在抓紧促销活动，抓紧使楼盘在金九银十期间推出销售的政策或者使楼盘能够赶上金九银十销售的这个浪潮，明显的来说，长沙金九银十已经提前到来，楼市从央行双降开始，一直到现在，长沙楼市持续在上涨，从全国的情况来讲，除了个别城市，三分之一，全国70个监控城市里头，有10多个城市是在上涨，长沙也不例外。

[主持人]刚才王教授给我们非常详细的介绍了相关的情况。王教授的观点是，其实从目前不太明朗的趋势来看，似乎调控不会再次加码。我想问一下张老师，您是否认同王教授的观点。

[张坤玲]刚刚听了王教授的一席话，我同意王教授的说法。当前国家不适合再出台更加严厉的调控政策，毕竟还没有定论，国务院一直强调坚持调控政策不放松，严厉打击投资投机性需求，引导房地产健康有序发展。国务院也一直要求各地不能以任何理由变相改变房地产调控。

[主持人]从国务院这一番表态里面，你能够解答出什么样的意外来？

[张坤玲]是否会出台更严厉的，我倒没有特别赞同，我比较同意王教授的说法，我认为起码房地产调控政策不会动摇，会坚持下去。

[主持人]其实我们谈到房地产调控政策时候，其实之所以这个话题能够引起我们的关注，正是因为他对于楼市的影响是非常巨大的同时我们也注意到另外一条消息，就是国家税务总局财产行为税司的司长陈杰提出来，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北湖南两省开展房产税的改革试点。对企业和单位按照评估值来征取，我们想了解的是，房产税真的来了吗？这个东西说了很多年了。这一次官方的直接的表态，而且就是这个税务部门相关的官员来表态，那么同时，扩大房产税的试点范围有没有可能会接替接下来的限购调控政策，从另外一种层面对楼市进行调控。如果有的话，对楼市最直接的影响会是什么？各位会不会认为，房产税的出台，会不会刺激房价下跌，首先想问问三位开发商代表，是否会担心这样的问题。

[刘杰军]其实关于房产税这一块的话，确实像主持人所说的，说了很多年，目前的话，在重庆、上海这些大城市有些试点，那么目前的话，现在说湖南湖北试点，政策还是没有确定的，所以说我们对调控的效果去做预盼的话，实际上是很难的。我们只能是说，通过我们的一些角度去分析，目前的话，刚才王教授讲到，第一中央政府一直是要求稳定房价他们不是说打压楼市。第二现在经济面不是很好，现在中央政府也好，特别是地方政府，他需要去稳定经济的增长。目前，房地产实际上对中国经济的贡献是非常大的，政府在这一块的话，会去找一个平衡点，它期望房地产是有一个良好、健康良性的发展。

[主持人]所以在您看来，其实这个房产税的改革试点，它就是在找一个平衡点。

[刘杰军]对，所以没有轻易的去做这个事情。

[主持人]那我想问问您，如果这个税真的是在我们这边推行之后，你觉得会引起什么样的市场反映？市场暂时性的会有下跌的可能吗？

[刘杰军]我觉得回答这个问题的话，要等房产税具体怎么征收也好，我们才能看具体执行政策。

[主持人]好，问一下王总，您怎么看这个问题。

[王涛]代表个人观点，其实跟刘总的意见很多是类似的，其实在重庆也好，在上海有过试点。我想国家出台这个税费政策的出发点，是为了保证地产市场的健康发展，这个出发点非常重要，不是要打压房地产市场，而是保持这个市场的稳定。作为我们来讲，开发商希望整个市场，像其他各个领域一样能保持平稳健康的发展，这种大起大落，像股票，在地产市场伤害的不仅仅是买房者，包括地产开发商，所有跟地产相关的行业都会在这个过程中会受到非常大的影响，而且作为整个政府和国家增加不可控性。从整个出发点来讲是要保住健康，这个非常重要，不仅对消费者买房，对开发商，对从事建筑行业相关的人员都是一个基础，具体这个政策出台之后，会对楼市有什么影响，我觉得可能房产税会结合在先前两个城市上海和重庆运行的经验，但还是略有区别，现在说的在湖南、湖北准备试行的东西，可能最终落实会有什么样影响，确实要等细则出来，但我想大的前提不会改变。

[主持人]我想请问您的是，之前我也讲到房产税，推不推出都是犹抱琵琶半遮面，为什么偏偏在今年这样一个时候，中央强调要保持房地产调控政策不放松，那么经济又下行的情况下，同时又面临着保增长任务的情况下，提出房产税要扩大市场呢？

[王涛]其实我个人的理解，在一些一线城市，市场份量比较有限，而最近楼市回暖速度远超过长沙，特别是像我说的北上广深这些城市，成交房量价格增长可能是超过了市场预期，现在政府出台这样一些政策，或者是给其他市场释放这样的信息，当然其实更多的是表明政府的态度，一定要保持在可控情况下稳定发展。当某个市场失去控制的时候，它一定会出现比较大的问题。

[主持人]其实它是在释放一种信号。李总，您怎么看？您觉得真的仅仅只是释放一个信号，还是说政府要动真格？

[李慧平]其实就像各位说的，我认同，政府的出发点，肯定是稳定经济，而房地产毕竟是作为政府一个比较大的经济支柱，它的延伸行业各方面来说，会对整个社会、对民生有比较大的影响，所以政府在做这些决策的时候，也会经过慎重的考虑。像房产税的征收，大家都知道从2011年的下半年到2012年的上半年，这个时间，整个楼市是在限购，包括各个调控的规章下面，房价量和价都没有得到一个比较大的释放，政府整体来说觉得控制得比较好。然后在今年会有一个回暖的趋势，在这种趋势下，来释放这种信号，像大家刚才说的这种信号。第一，我觉得是表明一个态度问题，第二，因为督查组也下来查到了一些问题，说实在的，不是说完全没有查到问题，查到了问题要有一些改进的措施，怎么来做，应该会有一些细节的东西出来，我们大家都没有办法预盼这个细则是比较严的调控，还是说一个比较宽松的细则调控，这也有可能是因地而异，根据每个城市的情况来做挑战。其实我觉得房产税的征收，对房价肯定会有影响，绝对会有影响，只是说影响大小，以及细则的轻和重，这是我个人的观点。
然后对于真正想要买房子的客户来说，还是要买。即使是在调控的情况下，我认为有需求才有供给，客户完全不买单不买账，那我相信也不会有这么多的开发商陆续的站起来。

[主持人]刚才听了三位开发商的话，我想问一下王教授，您作为这一方面的专家，您如何看待这一次房产税在湖南湖北的试点？

[王义高]应该从两个层面来看，第一个角度从中央角度来讲，增加了一项房地产调控手段，或者调控工具增加了。从地方层面来讲，使土地财政、土地收入转入到持续的长期的征税手段。作为开发商来讲，或者作为购房人来讲，他的变化和影响，就是把原来国家征税的手段，间接的征税变为直接的征税手段，也就是说房产税不仅仅是一种征税手段，同时影响着我们13亿人口的家庭。要知道大家以往交税并不感觉到有什么为难或者说不方便的地方，包括所得税，单位代扣，但是房产税开始缴纳以后，每个家庭都会面临直接被税务部门征税的情况，所以对家庭的影响非常大，这是从间接征税变为直接减税。第二个影响，因为征税是实名制，每个人拥有多少财产多少房产，会直接暴露在税务官的前面，或者说甚至暴露在大众媒体网站，原来我们财富多少情况下都是隐秘的，就是我有多少钱，我在银行，如果没有通过正规的检查机关是查不到的，但是房产不一样，一征税就会暴露出我的名字，所以这个会对市场造成一种恐慌。大多数情况下，人们买房还是有很多的投资功能在里面，而不是居住。居住的人征税变为直接的话，我们看到如果不交税，或者税率判断不好，有可能和税务官造成一个冲突。那么税务部门根据法律，你不交税是可以抓人坐牢的，涉及面是非常之广，千百万个家庭。按三人一个家庭，我们现在有4亿个家庭，至少有3亿个家庭要纳房产税，这个影响力是非常大的。再加上后面拥有诸多房地产投资的人恐慌症，所以不管它税率高和低，不管未来影响如何，只要房地产税一经推出就会对房地产市场造成重磅炸弹的影响。我们看出来，这个税从上海到重庆，从现在的湖北湖南，之所以在拉锯，说东道西，说这也不行，那也不行，这个没准备，那个没准备，这里没接到东西，这里没有细节没有预案，原因是这个工作做起来不是技术问题，实则是现在一旦出来，会对用房一族人造成巨大的影响。

[主持人]如果说是最直接的影响会是什么？您刚才讲了对市场造成恐慌。

[王义高]直接影响所有人要面对税官征税，由间接税改为直接税。

[主持人]所以购房成本是？

[王义高]跟购房成本无关，那是技术问题，你的房子评估多少钱，到底是按照你购买的合同价征收，还是按照未来的增值和贬值程度进行调节，现在争论不休这只是技术问题，并没有什么影响。你是按照购房合同征收，重庆的方式，原始合同什么样的，还是按照现在加拿大的，按照增值比例高低进行调节，如果经济下调会减免甚至免除，如果经济好，加速增，所以加拿大美国的增收方式都有可能。

[主持人]这是第一个直接影响，第二个呢？

[王义高]第二影响就是用房一族的巨额财产，拥有巨额财产和房产的人，他会造成一个巨大的恐慌。因为征税是实名制征，在光天化日之下和税务官牵连。所以说只要听到要征税，要落实到湖南的，湖南拥有很多房产的人就开始蠢蠢欲动，准备抛售他们的房产，所以这两个影响不是技术问题。

[主持人]好，刚才王教授提的这观点，我相信大部分人心里有很多感触。三位听了以后，有什么心理上的想法或者是感觉？刚听完王教授的介绍，或者你们觉得王教授讲的，是不是有可能会造成这样一种局面？他讲的恐慌，包括有一些很多房产人他们会选择抛售，这种情况会不会出现？同时对你们的销售，会不会产生影响？

[李慧平]其实刚刚王教授说的，是从民生的角度出发，政府调控这些东西会对整个社会造成的影响。我们作为开发商，可能更关心最终造成的结果，不会来买我的房子。我刚刚也说了，这个房产税的出台，无论怎么样，都会对房价有影响，我还是这个观点，我认为肯定是有影响的，我非常认同王教授说的这些观点，他会造成一些社会矛盾。直接去面对税控官，老百姓和政府之间的一些矛盾，因为这个过程肯定有一个磨合期，这个税收毕竟是一个新的税收，而且不是针对于高收入人群，而是针对所有有房产的人群，每个家庭都会碰到的情况，所以政府在调控这个东西，要考虑的可能就是这一块的矛盾，也会要占一个比较大的比例。如果，我有房产，我不交可以抓人，抓了人，老百姓也不干。这些东西都要考虑进去。

[王义高]长期拖欠税的话，可以没收你的房子，从严格的法律执行程度来讲。所以这就是一个矛盾，现在还有一个技术性障碍是什么呢？是从二套房开始征收，不是从一套。那么二套房到底是你在西藏的，还是在北京的，在上海还是在海外的，牵扯到无止境的延伸，还是说我只是本地有两套房，这个也说不清楚，说是说全国准备联网，要知道中国的信息造假和不真实的情况是非常严重的，而且联网，这个情况的话，我们现在来讲，这个信息的联网，要给征税提供百分之百的可靠程度，那我们现在根本做不到。征税是依据联网，是不是有二套房，比如我在常德住，我在北京上海深圳买了房，你不联网你不知道，我也不会主动说，我在上海有房，你征税，我不会告诉你每个人心理上，即使准备守法，因为没有制裁的手段，我也不会主动举手说我上海有房子，你可以去征，不会有一个人这么说。你通过联网，说王义高，或者说张三李四在上海北京有房，但是要知道我们现在要利用信息网来支撑征税，这个道路非常漫长，各地原本的信息就比较虚假，然后再通过信息披露来讲造成第二个层次的虚假、隐匿、逃跑，征税在技术上信息网非常难。

[主持人]所以中央政府他一直在说要去推房产税改革，但其实步骤是比较谨慎的。

[王义高]不是谨慎，这所谓的谨慎是碰到左右为难的东西，实际国家税务局希望明年就开始征，加速征。特别是征税的增幅开始下降，税务出台的紧迫感，是国家税务局，不是财政部出台的，不是住建部，不是国土部，其他部门都不理睬，而且地方政府也不积极，主要是税务部门在积极，增加了新的税种，所以他积极。

[主持人]所以这个问题，可以说是牵一发而动全身的，牵涉的方方面面很多。刚才王教授提到的，这个政策的出台，在一个小池塘里面丢下一个巨大的石子。我们刚才讨论了关于房产税的问题，同时我们也注意到，在8月9号公布的CPI指数显示7月份的CPI指数同比上涨1.8%，这也宣告了CPI正式进入了一时代，CPI回落到低位，预示着局部的通缩压力开始显现出来，给政策调控带来了很大的空间。同时有人说了，楼市会迎来一些利好，调控政策也会在一定程度上去放松，我不知道各位是怎么看待这个问题？CPI回落真的跟这东西会有联系吗？王教授您认为呢？

[王义高]CPI的回落是基于这么几个点，第一，前一段时间，我们准备金的调整，银行收紧信贷，使消费能力减弱了。第二，最大的一个问题，CPI的减弱程度是猪肉这些主要的农副产品食品价格开始下降。第三，通过国家增加国民收入，包括加工资，包括企业，但是一直没有把工资收入加起来。按照税的征收比例达到30%，今年也达到了20%税的增幅，GDP也长期保持在8以上，但是我们国民的收入，长期保持低位。也就是说，12年来，以GDP和税的比例来讲，我们的收入实际上是负增长的。所以，老百姓拿不出更多的钱来购买消费品，所以导致CPI出现下降，降到百分之二以内，1.8%。但是我们要看到，就是这个月也就突破了2，随时有可能掉头突破5%CPI，按照宏观经济的调控指标来讲，只要CPI进入5%，就进入了一个通货膨胀，进入8%的话，就达到了恶性通货膨胀的比例。所以CPI短期内下降，只是经济消费者和经济层面的调整，而不是说现在进入了一个通缩时代。进入通缩时代的话，人们是这么担心进入通缩时代的话，会影响企业的发展，也就是没有了消费，企业生产的产品卖不出去。但是要知道产品卖不出去，不完全是消费因素，也是企业的结构，产品的结构因素。比如现在苏宁、国美、京东，打价格战，打价格战并不是消费者不需要我们的高端产品，而是低端产品的产能过剩，低端手机买不出去，进行肉搏战，所以很快肉搏战就要结束了。结束以后，CPI在这个情况下是处于低位，但随时可能掉头反弹。

[主持人]其实有时候我们去单看一个数据是不能够看到整体的，CPI，同时要关注国民的人均收入，CPI再低，人均收入不高的话，购买力也是有限的。我想请问一下三位，对于CPI的数据，你们是怎么看待的？对于你们这个购房者来说，会不会有些影响？

[王涛]房地产不在的CPI里面，房地产属于大宗固定资产投资，不在CPI统计之类。

[主持人]会不会对你们大宗商品也会有一些影响？各位有没有感觉到，最近这一段时间销售各方面。

[王涛]应该是有影响的，CPI低的话，也就是说消费者拿出来购买食品、猪肉、鸡蛋的钱被节省下来，而把这部分节省的钱可能做到银行首付和按揭，所以CPI低是可以保证大宗物资以及固定资产投资的。

[主持人]他的生活在降低。

[王涛]由于消费者对生活成本，固定消费是恒定的，比如一个月吃多少肉、多少米是恒定的，不会暴涨，比如说猪肉便宜拼命吃，是有这种现状，但是人们基本上是恒定的。

[主持人]放在一个家庭来说，CPI回落一些，可能我能够节省一点点。但是放到全社会来看，这个钱也是很大一笔钱。

[王涛]基本上降低对他们投资房地产是有好处的。

[主持人]我们同时也注意到，在刚刚过去的博鳌房地产峰会上，财政部的财政科学研究所所长蒋康表示说今年下半年在银根放松和稳增长的政策环境之下，房地产的回暖还将会继续。而北京首创置业的董事长刘晓光则表示，未来几个月的市场应该是趋于稳定的，企业要准备渡过这一段比较艰难的时刻。目前出现了两种声音，我想问一下各位，你们支持哪种？

[刘杰军]其实房地产市场，整个今年下半年，个人觉得一个是它会比较稳定，或者我觉得今年下半年整个市场可能会比上半年更好一点的趋势，这是我个人观点。

[主持人]首先是稳定，其次可能会向好的趋势。

[刘杰军]毕竟银行按揭这一块，利率有优惠。

[主持人]说明银行也愿意去投放这方面的市场，愿意把这部分资金流到那地方去。王总您怎么看？

[王涛]我基本上是觉得整个市场可能还是相对，像您说的，有正面消息有负面消息，正负相抵，处于一个稳定发展的趋势，对我们来说，对买房者来说都是一个利好，大涨大跌是谁都受不了的波动。跟现在整体社会发展一样，维稳，稳定，我觉得能保持稳定发展，这样的话，无论哪一方大家有一个持续稳定的预期，大家信心会更强。

[主持人]这是你的一种期望，实际情况会是什么样？

[王涛]现在政策面是有正面消息，一定会有负面消息出来，不会全是正面的，也不会全是负面的。刚才教授说的，张老师他们在宏观上比我们了解得更多，我觉得让二位帮我们分析分析会更靠谱，我们相对比较微观，我们更聚焦在一两个楼盘。

[主持人]在此之前，我想问一下李总您目前楼盘的情况，您赞成哪一派的观点？

[李慧平]其实我觉得房地产调控是否松紧，之前出台了这个政策，已经对市场造成了比较稳定的现象，从11年下半年到12年上半年来看，从楼市价格，包括销售量来说，实际上是有一个控制，严格来说是控制得比较到位的，从这一次国务院督查组下来检查，其实也就是因为楼市回暖过来调查到底是因为什么样的原因，也会在某些地方查出这样那样的原因，整体的调控来说，我觉得对于本身坚持得比较好的地方或者政府，这个政策还是会平缓的按照现行的政策来做。比如说对于调控得比较松的，或者政策相对来说不是那么严的地方，可能会有一些新的政策的出台，来执行更严格的调控，然后来控制，让整个房价在稳定健康的基础上去发展。我个人的观点是这样认为的。

[主持人]所以您觉得就是说，在这个市场当中的一些人，他们还是希望能够稳定。

[主持人]需要稳定，我想问一下王教授，目前市场上出现了两派观点，一个是说房地产在下半年可能还会持续的回暖，另外一个就是说，今年会有一段比较艰难的时刻。您怎么看？

[王义高]首先分析大家关心的房地产层面，房地产基本上是保持温和的上涨态势，这个是符合地方政府、老百姓和中央三者利益一致的，就是房地产暴跌了以后，会造成巨大的财富流失，银行坏账，开发商资金断裂，以及等等一系列对经济层面的破坏，这个毋庸置疑。房地产会保持一种温和的上涨，因为消费投资需求各方面沉淀还是比较好的。当然出现暴涨显然是不允许，出现暴涨的情况，与民生诉求不相符。地方中央要遏制土地财政收入，这个调控也不相符。调控不是说既不能卖地也不能卖房，不是这个意思，只是保持稳定，按照我们通常行业业内的正常的一种开发的速度，有买有卖，保持各个资产的平衡保值增值，百分之八十几甚至百分之九十几有房产，暴跌会造成巨大的资产贬值，会拖累银行的资产。
另外也要看到正面积极的因素就是，第一个外部因素，现在是缓解了。欧洲美国现在股市已经开始回升，特别是美国的就业人口和美国的资本投资，以及美国房地产大家担心的次贷危机对房地产的拖累，美国的房地产已经恢复到次贷危机前的销售和价格，银行信贷也开始活跃起来，美国经济层面已经出现了好转。欧洲在上周的股市包括西班牙的股市，已经主权债务都进行了回升，所以欧债债务有可能没有人们担心的这么恶劣，外部环境也是趋好。
第二个经济层面好的就是说，中国经济现在有一个巨大的存量资本和资产在这里，这些资本的消耗和过程，短期内经济的衰退和某个领域的经济衰退不足以导致整个中国的经济衰退。也看得出来，原来说经济发达了7.5%，但是现在蒋康他们这一类的经济学家认为今年还是会超过8%，所以经济层面还是向好的方向发展。

[主持人]所以您的整体观点是，其实我们还是应该保持一种怎样的乐观？

[王义高]也不能是乐观，现在问题就是说实行一种什么样的经济政策来保持经济的稳定，现在是大家争论不休的。比如说地方四万亿的地方板的刺激计划，很多人认为没有必要。以前中央四万亿还没有收回，现在地方又来四万亿，而且地方的财政不足以支撑4万亿的投资，肯定是一个大跃进的，或者画饼充饥的或者通过银行借贷的。因为地方的财政虽有收入但它是保民生和保吃饭的财政，政府自己也消化一部分财政，不是说政府的税收都用于投资，自己要吃饭、公务等等，政府要消化大部分的国家税收，所以不可能用来投资。投资就是民间投资、银行贷款，民间投资这一块，本身前几年发展比较好，但是受到了一些遏制，现在地方政府放宽了民间投资，再就是利用地方银行的贷款，组合四万亿，很多人认为组合四万亿是不恰当的，或者画饼充饥，或者说大跃进。现在经济虽然有好的层面，但是如果不慎重的话，有可能因一两个行业把整个经济拖垮。

[主持人]谢谢王教授，其实这个问题我特别想问一下张老师，因为您的身份比较特殊，从您个人角度来说，关于房产市场到底是比较艰难的一段时间，还是说比较稳定的，甚至有点回暖的迹象。

[张坤玲]以长沙房地产市场作为切入点，我觉得现在长沙房地产市场是以维稳为基调，在稳定中前行。从两个方面来说，第一从供应上来说，当前长沙市房地产市场的代销存量是非常充足的，起码能够持续一年以上不会出现供不应求的局面，不会导致房地产价格暴涨。从需求方面来说，长沙房地产市场的购房群体还是刚需群体，一般他们也不是投资投机性需求，不会导致房地产价格的暴涨，所以我觉得现在市场也是非常稳定的，在稳定中前行。

[主持人]是，我们要看到上半年的时候开发商都是以价换量的销售模式，在这个程度上刺激了楼市回暖。下半年，在各项压力之下，以价换量会不会成为楼市的主旋律呢？会不会成为营销方式的主要武器？

[王涛]其实从去年开始，首先有一个前提长沙总体的价格，同比来讲是相对比较合理的一个片区，应该没有太多泡沫成分，所以包括去年到今年为止，新开的项目，从开发商角度来讲都是非常理性的价格入市。其实大家感觉可能房地产是一个暴利，但是实际上除了我们自己来讲，自己赚多少钱自己知道，现在的价格都是非常理性的，都是保持微利的基础上，能够保持趋缓。像您说的，以价换量，企业也要生存要发展，包括长沙整体市场的价格，因为这个价格受其他方面的因素制约，比如土地的价格，另外整个房产开发过程中，建筑施工、园林等等，整个成本都摆在那，现在再往下调的空间很小，或者说基本上没有。因为房地产开发风险比较大，开发保持微利，对开发商来讲已经是非常大的，在整个调控基础上，刚才说的在下半年还有以价换量，在上半年已经发生了，在整个市场相对稳定的预期下，在下半年在价格上，特别是在长沙市场，我觉得再出现调整的可能性基本上没有，也不会是很低的价格。

[李慧平]以价换量我个人的理解，王总说得很对的是，其实建筑成本、税收成本是同等的，每个开发是一样的，唯一不同的就是土地成本和我的售价。所以，在这个中间的差异有多大，土地如果拿得便宜，价格相对便宜，那我的售价如果是在所有的基础条件是一样的情况下我要把价格拉低，也就是所谓以价换量去做的情况的话，我觉得大多会出现在这种上市公司，对于现金流要求比较高的公司，它的快速周转，然后需要大规模的扩张，这样子的公司需要做财务报表，年底的财务报表的公司会出现得比较多，或者说对于本地的比较小的开发商，本身就没有太多的决策，集团或者是内部的决策的公司，按照正常的一些公司来说，普遍的一些分公司来说，以价换量，第一是空间毕竟没有那么大，所以我觉得整个价格空间，长沙相对来说，在中部城市里面，它的价格算是很低的，目前新兴起来的滨江片区是长沙目前唯一价格发展高的片区，但是土地成本是很高的。所以我觉得以价换量这个说法，怎么说呢？在下半年来讲的话，我觉得出的可能性不排除有的开发商会有，但不会是大型的普遍的方式。

[主持人]有可能会出现在某些楼盘，但不是一种普遍现象。问一下刘总，之前我们聊到金九银十提前到来了，润和这个项目后面应该还是会有新产品推出吧？在金九银十提前到来的情况下，你们会不会选择这样一种以价换量的方式赢得市场？

[刘杰军]其实就这一块，刚刚李总和王总都讲到了整个大的情况，然后我们项目这一块，润和紫郡来讲的话，第一个，我们项目本身体量非常大，所以我们在产品定位上，我们就跟别人有一些不一样。第二，整个今年的营销有一个整体的布局，今年上半年第一次面市，当时我们推了627套，这一块的话，根据公司的要求，我们是以市场口碑为主，因为是首批，所以我们在价格这一块做得比较好，当然价格是接近成本价。到了第二批的时候，今年下半年还没有太多的压力。在推货这一块，按部就班，按照以前的思路去做，当然不会用过低的价格。

[主持人]这个问题想问一下张老师，您认为这种以价换量的趋势，在下半年会不会成为一种普遍的现象？

[张坤玲]从上半年来看的话，以价换量的现象比较普遍，但是销售面积成交量居高的楼盘其实还是以高性价比为支撑的，所以我认为楼盘卖得好，还是高性价比最重要。

[主持人]高性价比这个词给我们提供了很多思考的空间。今天最后一个问题，作为购房者，什么时候进市场比较适合呢？九月和十月份会不会是一个好的机会？首先问一下张老师，您觉得？

[张坤玲]我前面也提到，长沙房地产市场的主导购房群体是刚需群体。刚需群体他们购房一般会考虑个人经济实力、需求程度、性比等等因素综合考虑，我觉得不太需要注重购房时期，我需要了就购买，我个人认为。

[王义高]第一，这个时候也是秋天，一个丰收的季节，投资和刚需都是好时机。第二，我们不应该把购买住房仅仅看成是住房，其实现在住房，确实开发商利润不太高。

[王义高]住房，利润是大幅度让利给消费者了，大家在性价比方面都可以买到比较好的房子。问题是商业地产，现在很多大开发商基本上压缩了住房的开发，进行商业地产的开发和城市综合体的开发。那边的利润非常高，像开福万达，像李总的复地这些楼盘，不完全是纯住宅，商业地产那一块的利润相当高，城市综合体利润相当高的。所以开发商会选择，哪个市场热，我就会朝哪个方向发展。当然也根据自己的资本，不完全根据市场，根据自己的市场资本，以及拿到地段的情况来判断，不局限于在住宅方面。至于说是不是以价换量，关键取决于开发商两个因素，第一个因素，现金流能不能吃得住，熬得住，如果现金流熬不住，你来我就卖给你，根本不管成本，因为银行利息，特别是高利贷商的话，有时站在你财务室，你卖一套我收一套钱，这样盯着你，你客户是流失的，根本不存在什么以价换量，受到银行还贷的挤压、高利贷的挤压情况下，那么他只要有客户就能卖掉。现金流是不是熬得住？第二个问题，现在在住房的楼盘位置，大家可能忽视了一个问题，是不是以价换量或者什么东西，其实现在的市场打压或者宏观调控，其实消费者根本不关心这玩意，消费者看不懂什么宏观调控，他们都不懂。他们懂的是你们这个楼盘适不适合？你楼盘好一定买，你楼盘不好，再低价都不要。虽然我们说刚需入市，其实刚需不过15%，80后有一些刚需，大多数人还是多套房购买，有经验买房的人再买房，而不是新手再买房，当然我们不否认刚需。事实上都是有过置业人的经验买房，有经验的人意味着是有房人，所以是看中你这个楼盘，所以各位开发商，包括张老师提到了只要性价比好，只要楼盘好，你有这个销售，能实现销售，量价比或者说是一个营销的组合方式，是随机的。

[主持人]好，谢谢王教授，也谢谢各位嘉宾。我们这个节目就结束了。感谢各位嘉宾的参与，感谢各位观众以及网友的观看。下一期“城市综合体”专题访谈再见！