[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，欢迎大家关注由长沙市房产信息中心、0731房产网、红网传媒联合为您重磅打造的大型访谈类栏目《0731楼市会客室》。

常言道，市场退潮，才能看清楚谁在裸泳，4月初，杭州“金星房地产”向法院申请破产的消息，在业界引起了不少的猜测，作为本轮房地产调控以来首个宣告破产的公司，给本来“寒冷”的楼市可以说是蒙上了一层阴霾。其实在此之前，在房产调控重压之下，各地市场曾不乏出现停工、跑路的现象，如长沙湘江700、枫林园二期等多个项目。房企破产或停工折射出的隐忧，会不会在地产业引发连锁效应？未来有没有可能引发大规模的房地产企业的破产潮或者兼并潮，如果一旦真的出现破产潮的话，那么对于未来的中国房地产市场的发展和房地产调控又将产生怎样的影响，我想大家对这些问题都非常关注。

为此，我们特邀一些行业内的代表到我们的网络直播间，共同就这些问题进行探讨，今天做客我们会客室网络直播间的嘉宾是：
中建地产长沙公司 营销副总 冯朝阳
红橡华园项目营销总监 袁亚琳
宁华星湖湾项目营销策划部经理 吴青松
以及长沙市房产研究中心高级分析师 毛欣欣
欢迎各位来参与做客！

[主持人]在我们的访谈一开始，就提到了关于“破产”这样一个比较沉重的话题，实际上今天各位能在这里坦然谈论这个话题，我认为各位对市场是乐观而充满信心的。回到我们的话题，杭州“金星房地产”由于资金链出了问题，在今年4月申请了破产，一时间坊间是传的沸沸扬扬，也引发了对房地产企业未来命运的担忧，这一现象究竟是房地产行业的特殊个案，还是即将被推倒的第一张多米诺骨牌？各位怎么看？

[冯朝阳]中国楼市调控深度开展，行业洗牌已成必然。杭州“金星房地产”因为资金链问题而破产不是个案，而是必然。调控房价是国家意志，特别是一些房价虚高的一线城市，房价一定会打下来，在这些一线城市一定会产生更多破产地产企业，下一步会产生一些行业内的企业并购。但是对二三线城市，比如长沙，房价不存在普遍性泡沫，售价与成本比较接近，房价不会深度下跌，成交量也未深度下跌。我认为这样的现象不会出现。

[吴青松]是的，这是市场发展到一定阶段的市场竞争的结果，有竞争才有发展，接下来还会有不少公司出现资金问题，这时候正是品牌企业兼并整合的时候，是行业向成熟发展的态势。

[袁亚琳]这家公司原来不是做房地产的，之前是从事制造业的，因为房地产盈利吸引力太大，所以贸然的跨入了房地产这个新领域，从各方筹集了资金，但缺乏对风险的预期与抵抗能力，一旦市场行情变化，它的资金链就出问题了。其实目前还有很多企业也是这样的情况，贸然进入房地产行业，像目前这个市场行情下，非常容易出问题，行业洗牌是毋庸置疑的，像这些原来不是做地产的企业如果不及早退市或者采取适当的有效措施，我觉得还是会继续出问题的。

[毛欣欣]大家好，很荣幸能有这么好的机会跟各位探讨和学习。我认为金星破产是市场经济中的一种现象，破产因素比较复杂，不能单一断定为是持续的房地产调控所致，因此我认为它只是一个极端的例子。

[主持人]这种极端的例子毕竟发生了，由此也让我们众多购房人是捏了一把汗，担心自己所购买的房产，万一出现“破产、停工”怎么办，在座的各位给个建议，作为购房者应该如何选择房产，规避风险呢？

[冯朝阳]我认为购房者在选择房产时，除了关注品质外，一定要看企业品牌与实力，选择大开发商或实力强的开发商开发的房子，一般都会有保障；其次，可以考虑现房，已经成型的现房可以有效的规避风险。

[吴青松]是的，像中建就是大型央企，品质有保证，我们宁华•星湖湾也走的就是品质路线，产品上不惜成本的做好做精，客户认可度极高，销售较好，资金面也比较充裕。

[袁亚琳]是的，选择信誉比较好，开发经验比较成熟、资金实力有保证的房地产企业开发的楼盘，住宅品质、购房者的权益等会更有保证。最直接的就是看施工质量和进度去鉴别企业的开发实力与能力。

[毛欣欣]经常我们也会接到一些购房人的咨询， 我们都是告诉购房者，在选择房产前，认真详细的了解房产信息至关重要，在充分了解项目信息后，还需注意：一是购房前验预售许可证，明确房产的可售情况；二是洽谈中保持理性的态度，注重网签合同是否有条形码标识，仔细阅读合同条款，有条件的可向专业律师咨询合同问题；三是签约后，注意去我市的房产政务信息网上查询网签和预告登记情况。这些都是购买房产必须了解的常识。

[主持人]实际上近期建设银行等部分国有大行已针对小型开发企业“停止发放贷款”，同时降低开发贷款占比。也就是说监管层进一步在房地产信贷调控上加码了，小型开发企业或许将面临资金链“断血”。这是不是意味着房企洗牌真的来了呢？

[冯朝阳]中国房地产的趋势一定是强者恒强，目前长沙具备开发资质的房地产企业900多家，实际在开发的只有300多家。本次的行业洗牌会将部分投机性的企业挤出地产市场。一些本着赚一把就走的企业可能会选择转卖退出或者不再进入。未来还是少数大型开发商的天下。能将房地产作为品牌发展战略的企业会在行业内坚持。

[袁亚琳]我认为中小房企洗牌确实是来了。中小房企在开发能力、抗风险能力、资金偿还能力等方面还是存在问题，银行方面考虑他的资金的质量问题，所以会针对性采取措施，对大型房企来说，尤其是较成熟的有一定资金实力的房企，影响应该不大。

[毛欣欣]我认为对整个房地产市场会有以下三方面影响：一是更多的小型开发企业将面临生死抉择；二是市场上以价换量状况还将持续；三是房企兼并收购趋势会进一步加强。

[主持人]刚提到以价换量，目前的长沙房地产的量到底有多大？我们知道，从整个房地产市场情况来看，关系房企命运的因素，除了资金链的问题，还有庞大的库存量如何消化的问题。

[毛欣欣]2010年以来截止3月底，我市新增上市库存面积大概在900万平方米左右，我认为按照往年情况可销售半年左右。

[冯朝阳]据我了解，长沙多数楼盘存货巨大，众多楼盘都放慢了开发进度，目的是消化存货。为了消化存货，部分楼盘选择了价格跳水，取得了比较好的效果。下半年长沙地产行业依然将为消化存货而努力。

[主持人]有人称在库存和资金的双重压力下，房地产企业将告别过去辉煌的年代，实现变革和转型，最终回归到正常的利润空间，房价合理的利润空间是多少？“总理房价”、库存以及资金的压力对房价走势将会产生怎样的影响？

[冯朝阳]我认为，房价合理的利润空间15%以内，这是市场都能接受的。但是目前的长沙楼市不存在普遍性泡沫，不存在所谓的暴利。随着调控的持续开展，库存压力的进一步加剧，资金压力将越来越大，不排除下半年部分楼盘价格进一步跳水，部分新盘也将低价入市，下半年长沙楼市将不温不火，开发商死不了也火不了，2012年这个行业将很平淡。

[袁亚琳]所谓合理的利润空间其实没有标准答案的，因为企业的开发成本是有差异的。在目前的政策调控下，我个人认为至少长沙房企已经进入微利时代，我们的开发成本都好几千了，还包括各种税费，而实际销售价格也不高，所以我们的利润空间已经压缩得非常小了。
“总理房价”、库存、资金压力会加速房企以价换量，迅速跑货，回笼资金。
但这个“价”会维持在一个合理的水平。

[吴青松]目前我国的社会平均利润率大致在9%到12%之间，因此，对房地产行业由于其属于高风险高密集型劳动产业性质开发周期长风险较高，现在可以接受的利润率大概在12%到20%之间比较适宜。开发商如果基于这个利润率水平制定商品房价格，就是合理的价位。
温家宝指出合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。
房价在接下来一段时间应该是逐渐回归理性的，达到政府可以接受，购房者可以接受，开发商有一定利润的平衡点。

[主持人]那么在此背景下，企业在营销策略上该做哪些方面的调整？

[吴青松]房产企业的营销策略主要在品牌效应，产品设计、规划，乃至品质、品位的创造上做文章，市场的发展也将回归到品牌、品质、品位的打造上。

[袁亚琳]作为房地产企业来讲，营销策略上肯定需要做一些针对性调整，一方面随市场大势， 在价格上做适度调整，把实惠给到客户，另一方面在推广上需要更加精准，以降低营销成本。

[主持人]我们看到，目前的长沙市场上大量的城市综合体正在涌现，各位怎么看待商业物业的崛起，其对于传统的住宅市场以及中小企业将会产生怎样的影响？中小房企要在市场上立足，需要在哪些方面下功夫？

[吴青松]近年的宏观调控给商用物业价值的快速提升提供了契机。目前的楼市调控政策主要针对住宅市场，无论是信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产。加之长沙作为中部城市在一个高速发展期，不少开发商看中了这一机会。作为客户来说在首付、利率、回报率等因素的博弈下，目前商业地产明显优于住宅市场。因此，商业的唱红也是可以预计的。
住宅市场和商业市场其实是不冲突的，可以求得共赢，商业的崛起吸引了投资客，但是刚需客群的存在还是能满足市场需求的，房价回归到购房者可以接受的水平的时候，释放的需求是相当大的，三月的小阳春就是一次爆发，中小房企要在产品设计，规划，品质上下功夫，做出个性化，同时做好客户维护工作。

[袁亚琳]综合体物业的崛起是时代发展的必然，也是市场发展的趋势，相对传统住宅市场还是具有较强的竞争优势，但是我们同时也要看到，凡事有两面性，在竞争的同时，综合体物业的发展也势必带动区域的格局发展变化、推动经济发展，住宅物业实际上是可以借其东风，充分利用其资源性，提升溢价。
中小企业要在市场上立足，可以从多方面去考虑：首先一定是要明确走小而精的差异化路线，做精做强；然后项目选址拿地、规划也非常关键定位要精准；另外，项目质量与品质上要能够保证，这也是非常重要的，现在客户也非常重视这块。还有的方面就要谈到营销推广上了，基于目前的市场行情，项目推广上要更精准、更具实效性，用最小的成本换取最好最大的效果，这对于资金相对紧张的中小企业尤为重要，也有利于中小企业与大盘博弈，在竞争激烈的市场中左右逢源，顺利突围。

[主持人]那么冯总，您认为房企要在市场上立足，需要在哪些方面下功夫呢？

[冯朝阳]房地产肯定有一次清理整顿行动，禁不起考验的开发商将退出市场。房企要在市场里立足，一是要将房产经营当做企业战略去运营，坚持不懈。二是要注重市场与产品的研究，做市场接受的畅销的产品，并且做到随行就市。千万不要想当然地做产品开发。三是持续地做产品品质，用好的产品耕耘市场。四是注重成本研究与合理配置。五是做好服务与口碑营销。做到这几点，无论什么大风大浪，都能让企业“长治久安”。

[毛欣欣]当前房地产市场有危有机，房企先要先生存下来，再谋求更好的发展。我觉得迎合需求，回笼资金，调整结构，提升品质仍是目前房企需要重点下功夫的方面。

[主持人]那么您给我们后市做下预测？

[毛欣欣]下一阶段，我个人预计在政策上，房地产宏观调控将保持不动摇，但政策会更加灵活，有保有压，预调微调将进一步加大；在市场行情方面，市场调整将会放缓，以价换量仍将持续，市场将更加趋于理性与稳定。

[主持人]好的，感谢各位嘉宾做客我们的网络访谈直播室，发表各自精彩的观点和看法！市场风云变幻，经历得起考验与磨练的房企方是真英雄！愿在坐的各位都是我们的楼市真英雄！今天我们的访谈到此结束，谢谢各位的参与，我们下期再见！