[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，欢迎大家做客0731房产网，长沙市房产研究中心和红网传媒一起重磅打造的大型访谈类栏目《楼市会客室》，我是主持人陈芬。首先，请允许我代表主办单位以热烈地掌声欢迎大家的到来，谢谢！
今天的与会嘉宾有：
景鹏控股长沙公司营销总监 田章
时代倾城项目营销总监 何智明
嘉里建设长沙项目部事务经理 段怀权
克拉美丽山庄项目策划总监 蒋威扬
湖南世联地产策略资源中心总监 崔莹 市场部经理 聂雄峰
湖南中原资源中心总监 陈世霞
湖南建安房屋联动营销有限公司 营业二部总监 李浩然

请大家再次以热烈的掌声对各位嘉宾的到来表示欢迎，谢谢！

[主持人]作为今天活动的主持人，能够有幸与各位共聚一堂，交流市场观点，探讨应对之策，本人感到非常开心，也很荣幸。希望借助我的串场抛砖引玉，借各位专家的言语，希望碰撞出长沙楼市的各种思想光芒。目前，楼市政策“微调”的动作不断，从银行对刚需首套房贷利率回归的调整，到芜湖楼市“松绑”3天即被紧急叫停。然后，再到央行又一次下调存款准备金率，等等…不同程度的调控政策松绑以及信号释放，对楼市反弹也产生了一定的影响。种种微调的迹象是否刺激了大多数公众降价的心理预期，他们是否会放弃观望，或者选择出手呢？政策“微调”真的刺激楼市回暖了吗？昨天，3月5日全国两会召开了，之后的房地产市场会不会再出现新的调控动作呢？带着这些疑问，今天我们特意邀请到了长沙市内房地产专家、开发企业、营销代理机构代表一起来探讨。
昨天，来自长沙市房产研究中心数据显示，年后新房网签量也是在环比攀升，特别是近几周更是回升至1000套、2000套以上，楼市真的回暖了吗？请在座的各位说说各自楼盘和年前相比的变化情况？请何总先谈吧。

[何智明]去年我们是踩着市场最严峻的点开盘的，12月18日开盘，销售了200多套，比我们的预期相差比较远。其实，从去年看起来，开盘之后的那段时间，一直到春节前段时间蛮艰难，一是市场比较寒冷；二是天气也比较寒冷。那么，开年之后，项目给我们定的任务是2月份销售2000万元的量，这个任务对于我们来说感觉比较难以完成。而集团给我们的指标任务是5000万元，我们的压力特别大。
应该说，从情人节前面的那个周开始发现，之前有老客户再次回到售楼部。前期开盘的那一栋是5800元/平方米的价格，后来价格有些回落5400元/平方米的样子，完成了一些交易量。开始，我们没想到能够完成任务，后来还是完成了任务。我感觉，2月份的销售量不错，包括周边区域的，以及长沙典型的精装楼盘，2月份的销售应该不错。

[主持人]田总，何总说2月份项目销售量不错，您那边的项目呢？湘域熙岸呢？

[田章]我觉得回暖和回升是有所区别的，相比年前和节后，楼市有所回升，但回暖的话，目前还没有看到。楼盘，年前和年后相比的变化情况，怎么说呢？针对长沙多数楼盘来讲，有两种情况。一种是春节前选择降价或者低开，春节前取得了一定的销量。但是，在春节前价格没有发生明显变化的楼盘，可能成交量相对来讲小一点。但是在节后，我所了解的市场，价格出现异动的楼盘比较少一点，但在局部成交变化的情况是成交量不像年前那么集中，年前的成交量集中在低开或降价楼盘，节后各种价格的楼盘都有一定的成交量，相对春节前来讲有一定的回升。
目前，没有销售的楼盘请段总谈一下，因为只有他的盘没有销售。

[主持人]那就请段总谈一谈吧。

[段怀权]其实，春江水暖鸭先知，水里面的鸭子才能知道，销售一线的人才能感觉得到，我们只能通过0731房产网、中原等处提供的分析报告来看市场。那么，年后市场有了比较明显的变化。这种变化，一是政府本身有一些细微调控政策手段，他们在试探这个市场是不是能够到底？另外，消费市场有明显的变化。我认为，房地产市场的调控永远不是真正意义上的完全市场化的一个市场。为什么呢？它添加了很多政府行政干预的政策，利用政府的职能制定政策，通过金融杠杆和政策杠杆对房地产市场进行干预。
那么，消费市场呢？大家也都知道，一个消费市场不可能因为政府的调控而忽然消失，它只能是在一定情况下被压制，被压抑了。我们知道，年前的长沙房地产市场从10月份开始转向，正是何总他们准备推盘的时候，实际上很大一部分刚性需求受到了一定程度上的压抑。我们所说的刚性需求，这个概念比较混乱。有的人说刚性需求是满足基本住房需求，我认为不是这样的。刚性需求包括什么呢？老百姓身上有钱了，钱往哪里放？它始终要有一个出处，你不能说他买了第一套房子，再买第二套房子，第三套房子的人就不是刚性需求了，有的人也是刚性需求，这种刚性需求是来源于不是建立在投机的基础之上。那么，这些消费者被压抑了一段时间之后有了明显的释放，这个释放就从春节期间开始了，很明显。我们的项目虽然还没有卖，但是现在也有接待中心，来电来访的数量有了明显的提升，老客户经过一段沉寂期之后，也有打电话回访询问楼盘情况的。
那么，市场到底是回暖还是回升？概念一定要弄清楚。现在这种情况，并不是今年的一个大基调，就像唱一首歌一样的，曲子里面有一定的高潮，有高点，但也有低点，这个点是不是今年整体的主旋律呢？我觉得暂时还看不清楚。

[主持人]谢谢，请蒋总谈一谈您的看法。

[蒋威扬]其实，我的看法与田总、段总的意思相近，回暖和回升虽然只有一字之差，但意思差不多。年前，2011年由于限购、限贷，政府一剂猛药，通过很强力的政治手段来打压，主要是针对投机性的炒房客，以及投资型的客户。但是，政策出来是一刀切的，里面包含了刚性需求的、改善性需求的，涵盖在一起进行压抑。压抑之后，投资性投资者突然刹车，导致楼市火爆增长的行情突然中断，中断以后带动刚性需求回归理性，造成了楼市在年底进入了非常低谷时期。
那么，年后，何总也说了交易量出现了回升局面，这里面有很大一部分是刚性需求，段总说了刚性需求的范围，确实包含了其中的一些范围。那么，说到楼市松绑的迹象，虽然时间比较短。但是，也反应了政府在“微调”方面的一个迹象。另外，从银行方面来看，首套房贷利率开始回调到基准利率，释放了一部分刚性需求客户的需求，不对他们进行抑制了。就是说，政府的政策回归理性了，不是一刀切那么盲目了。
那么，依我看，从政策面和银行稍有放松的手段来看，刚性需求在年后得到了一定的释放，造成了现在的一种回升迹象。

[主持人]蒋总、段总和田总都认为目前回升是被压抑的那一部分刚需得到了释放。那我想问一下陈总，您是怎么看待的？

[陈世霞]可能大致的观点都差不多，但是我们这边监控到全国一、二、三线城市都有成交量的上升，最低幅度有2成，像长沙上周是最明显的，住宅成交量上升了45%左右，这是成交面积，成交套数50%多，我们是环比的，基本上成交量都是往上走的。那么，我们再看2008年的平均水平还没有达到，从这个角度来讲楼市回暖还为时过早。
那么，相对春节前来讲，确实成交量有一个大的飞跃，这种飞跃可能基于三个原因。第一个原因是很多老总都讲到了的原因，2011年是历史上最严厉的调控压制了很多需求，宏观调控也压制了有效需求。第二个原因是2011年一整年调控下来之后，品牌发展商打前站，品牌发展商的促销手段，据我们了解无论是长沙和一线城市现在的成交量，top前10在年前或年后都做了价格的调整。那么，可以看看在长沙每周排前10的，起码前8位都是这种情况。
第三个原因，应该是一剂兴奋剂。最近，有很多政府，尤其是地方政府做政策上的“微调”，包括最开始有佛山一天直接限购的放松，到后来成都在项目条件审核环节的放松，再到前阵子芜湖政策的放松，其实地方政府有些按捺不住了，未来大的趋向是调控政策不可能长期延续，消费者也可能明显这一点。在这个时候，消费者可能觉得价格OK了，达到心理价位了，他们就出手了。
所以，基于以上三种原因才会有目前的小小高潮，才会有成交量的上升。那么，成交方面主要是基于这三个因素吧。

[主持人]我想问一下崔总，陈总谈到了兴奋剂，如果这一部分刚需是暂时爆发，时间过去以后楼市会平稳吗？

[崔莹]有些地方政府的政策有“微调”，对于改善型需求和刚性来讲，政策在未来一定是放松的。今年，专家在两会上有一句话是“限购政策是用时间换空间”，也就是说限购政策是有一定阶段性的，用这个时间来换取降价的空间。各位老总也说了，今年1月份和2月份相差蛮大，1月份还是很冷的冬天，到2月份大家都说1月份的日子很难过，2月份可以穿上春天的衣服了，脸上开始有一些笑容了。那么，交易量带来的小幅度波动只是一个小的点，整个市场无论是刚性，还是改善需求，所有地方政府今年贷款到期还款到2012年，整个欠债是18.84个亿，房地产市场给地方政府带来了70%的税收，这70%的税收在地方政府的财政收入中是占很大比例的，我认为货币政策不会松动。刚需放量一定是刚需，不是所有的项目都在放量，只是压抑不住的那部分老百姓压抑到那个购房门槛时，他可以去买。“用时间换空间”，为什么限购政策在未来有一定的调整呢？从时间点来说，今年6月份可能是成交量开始往上爬的时候，但价格不一定会上涨，价格在未来应该是持续放缓的过程，但量会有所回升，这也是因为刚需带来的，而不是因为其他的豪宅、高端住宅带来的。

[主持人]谢谢。那么，我想听听李总是怎么看待这个问题的？

[李浩然]我的观点和崔总的观点是一致的，目前的感觉相比年前来讲有一点儿小阳春的感觉。但是，目前确实是量升，价没有升。从年后操作的几个项目来讲，基本上全部是以刚需客户为主。而且，整个价格相比年前并没有太大的波动幅度，销售政策也是采用低价保量的态势，市场上全部都是低价位的。那么，给到客户和市场上的反映，首次利率的下降对首次置业者有很大的支持。而且，何总讲了，绝大部分的客户都是去年已经在看房了，今年按捺不住了，或者说价格已经回归到合理空间范围之内了，觉得应该出手了；又或者是有一部分心里担心价格接下来会不会有反弹？现在，部分地方政府的政策进行了“微调”，给了老百姓一个信号，是不是政策马上就会松下来？所以，最终还是选择出手了。
但是，我觉得说回暖还是为时过早。因为，昨天全国两会召开了，政府对于限购、限贷政策也是持原有态度，可能是考虑到政府的公信力，经历了一年的调控，已经取得一定的成效之后，担心调控的成果不保，或者说担心政府的公信力受损。我觉得，政府通过本次两会，地方政府可能会在局部慢慢放松，但国家的政策相对来讲可能是从紧的。
所以，从整体来看2012年的政策，我认为基调应该是求稳的走势。2012年，整个房地产市场应该是逐渐趋于理性，趋于平稳态势，不会有太大的突破，也不会太过于低迷，就是平稳、理性吧。

[主持人]谢谢。刚才，各位老总谈到了各地楼市有不同程度的“微调”政策，芜湖新政、上海放松政策只有几天都出现了夭折，我想问问各位这反映出什么？何总。

[何智明]其实，这很简单，这就是博弈，地方卖地，财政收入啊，发展商有诉求啊，也许是地方政府委婉地放出一些信息，但不能张扬。但是，对于开发商来讲，今年不会像2010年那么好过，但也不会像2011年那样难过。刚需的人群很多，如果弹簧一直崩着，没有适当的政策出现的话，正当需求肯定会释放的。所以，为什么2月份的成交量还可以？也是因为刚需的释放。
现在，要说指望政策有多大的松动，那不太可能。但是，我们要说政策会再加大力度？其实，这个也不容易。这种平衡点，也许我们能够认定在这一年里保持正常的交易量，成交可能会处于温饱状态。

[主持人]成交温饱。田总，您怎样看待各地新政夭折的情况？比如，芜湖楼市新政，以及上海放松政策，您觉得反映出什么？

[田章]芜湖和上海，按道理芜湖出这种事情可以理解，上海一个政治高度如此高的政府，怎么会出这种情况？我不理解。然后，他们出政策之后又马上停止了，对于市场来讲，不但没有刺激效果，反而会变得更惨。为什么？他们的政策里面涉及到鼓励购买的一些政策，出来了，停掉了。如果我是一个消费者，昨天出来的政策，今天就停掉了。消费者可能会想，地方政府想出这样的政策，虽然停掉了，如果我现在买房子了，3、5个月之后地方政府再出这个政策的话，那我不是吃大亏了？
其实，我认为这是芜湖和上海与上面政府的沟通之过，可能是领导之间的沟通出了一点点问题，然后就被莫名其妙地收回去了。因为，这样的政策在这个时候出来确实很敏感，舆论压力也很大。所以，就夭折了。
真的能够刺激楼市回暖了吗？2008年，刺激楼市回暖的政策一条一条，一条不够就出第二条，系列政策都出来了。但是，我觉得楼市回暖是需要一个过程的，一方面出于政策面；另一方面是金融面；还有一方面是市场面。那么，楼市回暖肯定是消费者消费信心的重新建立，要重新建立消费者的信心需要很多东西，还需要一定的时间来重建。所以，从政策力度上来讲我觉得还不能真正刺激楼市回暖。

[主持人]田总谈到芜湖新政和上海放松政策夭折有关于领导的沟通问题，段总如何看待呢？您觉得这反映了什么？

[段怀权]现在，中国的房地产市场是一个什么概念呢？政府对房地产市场就像吃鸦片一样，想戒却戒不掉，长期以来对它形成了很大的依赖性。然后，中国的楼市呢？决策者又把它当作中国的股市来对待。我们知道，中国的股市在全世界的金融系统里面是最不同的，完全不是靠盈利来决定，完全靠概念来决定。任何一个国家或者任何一个城市，它的房地产市场发展的一个最大支撑就是所谓的城市化。一个国家的城市化度代表了这个国家经济发展有多高，中国在城市化过程当中，实际上犯了一个非常大的错误，变成了一个简单的土地交易买卖，并不是把城市土地变成城市功能的一部分，简单的买卖就会造成简单的交易。真正的城市化过程，不仅仅是把农民变成城里人，把农村的土地变成城市的土地，我们应该更多的给城市更多功能，提供更多的就业机会。
所以，在这个博弈当中，在抽鸦片的过程当中，政府就感觉到不舒服了，就要来再吸两口，有点儿控制不住了。比如说，要你戒，受不了了又吸两口。
总的来说，我觉得中央政府现在有一个大的原则在这里，房地产调控的大方向是不能变成的，温家宝总理在昨天的《政府工作报告》中提出了这样一个方针政策，地方政府不可能有大的救市等刺激性政策出台，只有可能在局部会有一些反应，我觉得作为媒体不要过分地放大或缩小，平常心对待就好。

[主持人]平常心。

[段怀权]对。作为我们来说，很多同仁在2008、2010、2011年经历过了，大风大浪也见得多了，对于小的波动，我觉得对于我们没有多大的刺激，也不会一下子看到曙光之类的。

[蒋威扬]各地的“微调”就是地方政府来试探市场的情况，这一两年来，房价和房地产市场在政府的工作报告中出现次数很多，但中央政府的重点是想刺激房价合理回归，让房价回归到大家能够接受的价位。那么，最近芜湖和上海出现了放松政策，有可能通过去年一整年“组合拳”式的调控政策，年初执行，年后又开始出现地方性的政策，应该说中央政策在疗程期之内出现类似这样的“微调”政策，一是试探；二是地方政府的土地财政，有可能出现了资金问题，表达了中央一个试探性的决心。因为，这些放松政策有可能导致市场放射性反弹，如果出现第一个放松政策，就会有第二个，有第二个就会有第三个，有可能会导致中国某一区域出现房价报复性增长。所以，出台一两天就悄然而止了，应该说它与中央政策有相违背的地方。

[聂雄峰]现在政策方面不可能会放松，顶多是从金融政策方面进行“微调”，我个人认为这种“微调”应该从地方局部去看，只要不违背中央的原则，应该还是可行的。

[主持人]李总是怎样看待的？

[李浩然]各地楼市进行“微调”，我觉得应该算是地方政府比较无奈的一种表现。首先，地方政府对土地出让金、房地产税费等财政依赖性非常大；二是目前实体经济发展并不是那么景气，要靠房地产市场，需要它来拉动投资和消费有一定的增长。所以，试探性地出台“微调”政策。但是，在试探的同时，有可能触到了国家在调控上的底线。所以，很快就被抹杀掉了。但是，从目前的情况来看，中央政府的调控决心相对来讲是比较坚定的。但是，如果要说接下来在调控政策走势上有什么大的调整的话，我觉得是不太现实的。
怎么讲呢？我估计最乐观的一点，有可能是在金融政策上，通过地方“微调”，中央默许，或者是在某一些层面，比如，近段时间在媒体上报道得多的是四大银行对首套房贷利率的调整，加速刚需的释放，有这样一个信号在这里。但是，这只能说是金融政策的一个走势，不能说是国家宏观调控政策上的一个大走势。对于国家的政策来讲，我觉得突变的情况不会很大。对于保障房、中低档商品房刚需客户来讲，会有一些放松，但全年调控政策的大基调不会变。

[主持人]李总提到这种表现可能是政府无奈的表现，想听听陈总的意见。

[陈世霞]2011年的调控一是限贷；二是限购。限贷是根据国家PPI来决定贷款是放还是紧的，这不是地方政府能够决定的。地方政府能够决定的是自己的那一亩三分地，在年前可以看到一个动作，佛山、上海有意变相放松投资和投机的需求，是变相的，可能触及到了中央的底线。当时，上海出来放松政策的时候，集团公司那边在讨论，出台了政策，肯定是与中央领导有过沟通的。但是，发现政策放出去以后，听说以长沙为代表等十几个城市的相关部门也去和中央提要求，说我们这边的房价也是比较低的，也要申请政策方面的放松。中央就意识到严峻性了，如果放一个口子，就有可能如黄河之堤，收不拢了。
那么，这次佛山、上海的放松政策出台几日即被收回，可能是因为有前车之鉴。前两天，温总理也出来讲话了，大的政策有所放松应该不太可能，在国家没有做好整个市场的调整之前，哗啦一下子放开是不太现实的，我们也不要去作这个幻想了。但是，中央底线遇到挑战的时候，其实地方政府还是有做一些调整的。比如，中山、厦门、武汉、天津、上海，他们从首套自住需求优惠汇率和普通商品房税收标准上有所调整，调整完之后在税收方面是有一定调整的，公积金贷款的额度也放大了，还有购房政策的放宽，媒体也没有对其进行错误的引导，给到政府的影响力就会弱一下，中央是允许这一部分情况的。中央最受不了的是变相放松，如果有利于投资和投机，基本上就是一刀切的，是这样一个方向。
那么，在2012年大政策上有放松是不太可能的，我刚才说到的小政策，所说的四大块，包括长沙是有可能会跟随的。我今天问到，长沙的农行也恢复到了基准利率，一线城市有9折和9.5折，长沙的四大国有银行还是没有利率折扣的，农行率先恢复了基准利率。今年，已经调了两次存款准备金利率，贷款利率可能不会作更多的调整，但应该会根据CPI的走势去走的，基本上大的方向不会变。

[主持人]大的方向不会变，会有小的调整。温总理之前不断表示，要促使房价合理回归不动摇，政府调控不放松。那您觉得这种基调与温总理的讲话相违背吗？

[陈世霞]其实不违背。其实，中央也是很清楚的，中央不是说要把房价压到什么样的地步，不是所谓的人人能买得起房，我觉得这是空想主义者的理想，这是不太现实的。那么，中央政策从我们的解读来说，一直是有保有压，只是之前的调控有搞不定的地方，去年就用上了组合拳，保的是刚需，保的是首套自主需求，压的是投资和投机，我觉得未来的方向也会是这样。

[主持人]您认为房价下降到多少才会符合国家想要的标准？

[陈世霞]说出去可能会得罪很多发展商，现在来看一个现象吧，先不说一线城市，就拿长沙来讲，长沙从去年进入寒冬，到2月份成交量往上走，包括我们看到的一些数据，2月份做促销的楼盘是有增加的，或者说变相的降价楼盘是有增加的，最低的15%，最高的30%，基本上在这个区间内都是能够撬动市场的，从目前降价的情况来看，都有15%-20%的降价空间。

[主持人]崔总，房价下降多少才符合国家的调控目标呢？

[崔莹]其实房价与购房者的心态有很大的关系。前几天，我们在讨论购房者的心态是什么样的水平？政策调控以来，购房者一直在观望，在需要年底达到了最低谷。那么，我们也做过调查，拿长沙来说，长沙老百姓期待房价最高降幅达到28%，最低期望达到20%，如果在长沙目前房价的基础上再降20%，那基本上到了发展商的成本价了。今年的发展商一定要做一个什么事情呢？在这样的市场上，足球的下半场考验的是持久力和准确度，在持久力的情况下，是保我能够挺过去，还是一定要追求利润？当然，这要分上市公司和非上市公司，上市公司有利润要求。那么，对于很多发展商来说，怎么样挺过去，现金流保证在自己企业内，我觉得这是最重要的。所以，当这一点成为主基调的话，房价是不可能再往上走了。但是，你问一定要降到多少，老百姓才会买单？我觉得，还是要老百姓说了算。现在，进入了买方市场，房价到什么样的程度，老百姓愿意买单？要看到时候的定价。以前，我们强调利润最大化，现在不是这样了，现在强调的是稳定发展。

[主持人]李总的观点呢？

[李浩然]我和各位老总的观点是一样的。

[主持人]英雄所见略同。

[主持人]3月5日，中央两会召开，很多人寄希望于两会之后房地产政策的宏观放松，在此各位认为政策会有调整吗？做下预测。

[田章]我就不预测了，基于自己的销售情况来做判断，我们对房地产政策在短期内会有放松的想象，没有往这个方面考虑。我们对市场判断的标准是，维持目前市场状况的情况下，有继续恶化的可能，这是我们公司内部的统一基调。

[主持人]蒋总呢？

[蒋威扬]基本上和田总的感觉是一致的。因为，今年8月份政府换届，大的政策方向性不会发生根本性变化，再结合现在国外和国内的经济形势来看，也不可能有很大的放松。

[主持人]何总能预测一下吗？

[何智明]确实不能说是预测，大家的感觉都差不多，政策没有理由会有很大的松动，不能说换届就会怎么样，经过了2008、2009年，现在还没有找到让市场在政策放松以后仍然保持理性的方法，地方政府是否有“微调”政策出现？当然，这是我们期待的。但是，也要保持市场的健康状态，我觉得应该不会来得这么快。

[主持人]李总觉得呢？

[李浩然]我觉得总的大基调应该不会变，但收紧应该也不会。我觉得，一个最大的可能是政策的差别化对待，首套房或刚需，应该会有差别化的对待。但是，总的来讲不会有太大的变化。

[主持人]聂总觉得呢？

[聂雄峰]我也是这么认为的。现在，国家已经把帽子盖死了，就要看你在这个基调下，自己怎么去发展了，这个原则、准线肯定是不会变的。

[主持人]崔总呢？聂总谈到准线不会变，您有其他的看法吗？

[崔莹]我觉得“保民生”这三个字，从2008年到现在就没有变过。首先，来看税收政策，房产税收政策在去年进行了试点，今年应该会全部铺开，今年应该会全国联网了。再看住建部建设保障房的决心，以前没有开工量的规定，也完全没有量的考核指标。但是，现在保障房上市量已经给了地方政府考核指标，开工量也有严格的规定了。那么，保民生的大方向是不会变成的。但是，会有一些政策“微调”，会出现在哪里呢？一是首套房，刚需，根据地方政府偿还债务的情况，包括城市的税收状况，有可能会有一定的松动。二是限价。刚才，我们都没有提到限价，其实一直在做，一、二线城市去年是有限价的，三、四线城市是没有限价的，三、四线城市在未来有可能会限价，这是有可能做的。其实，三、四线城市，特别是长沙，我是前年从深圳到长沙的，可以看到长沙房价涨得比较快，我觉得涨得蛮离谱的。其实，限价对于整个房价往下降，维持在合理状态，中央政府还是会做这个动作去调整。但是，你说限购和限贷的关系，整个调控政策是不会放松的，只能是局部有“微调”。

[主持人]陈总呢？

[陈世霞]刚才已经讲过了，中央的基调不会变，从紧的角色基本上不会更改。刚才，有很多老大也讲多了，在基调上面的“微调”和动作可能会针对首套，首改。今年，大家都缺钱嘛，不仅仅是房地产行业缺钱，地方政府缺钱，实体经济缺钱。2月份，也是存款准备金利率下调的根本原因，利率涨到了1.33%，这一块儿还是有一些机会，在信贷政策方面会有一些“微调”的空间。但是，什么时候调？还在于宏观经济的走势，即CPI、PPI。那么，房地产税、房地产交易税，政府还没有想到很好的办法，基本上会保持现状的态势，在2012年的节点上也是不太可能的，做不到的。

[主持人]谢谢。刚才，几位老总都谈到了国家的总政策是不会变的，只会有细小的“微调”。我现在还想问一下，目前市场上有两派，一派是乐观的，另一派是消极的。乐观派觉得楼市的曙光就要来了，消极派觉得楼市会在相当长的一段时期内低迷下去。何总，您是哪一派呢？您觉得长沙的楼市将会是怎样的走势呢？

[何智明]没什么乐观和消极，我觉得市场应该会增长，大家都说大环境不会变，在大环境不会变的情况下应该会有一定的量释放，这些一定的量显然比不上2010年那样的好时期。但是，这也给市场带来了竞争，对于大势没有乐观或者消极的看法，可能今年就是这样一个态势了，多走一些量吧。

[主持人]田总呢？您是属于哪一派？您觉得长沙的楼市将会是怎样的走势？

[田章]我很矛盾。我觉得从字面意义理解，我应该是乐观派。但是，我认为楼市会在相当一段长的时期内继续低迷下去，又把我划为消极派了。

[田章]所以，我就是一个消极的乐观派。

[主持人]长沙购房者最关心的是什么时候出手，您给他们提供什么好的建议呢？

[田章]我觉得尽量还是在房价继续下行一段时间再去买会比较合理一些。

[主持人]您的建议是购房者还可以继续观望？还是怎样？

[田章]如果大家要买房，最好在市场出现比较明显抬头的时候再去买，这也是社会稳定的需要。如果你想买，随时都可以买。

[主持人]听完田总幽默的发言，现在想听听段总的意见，您觉得长沙楼市未来的走势将会是怎么样的？对于购房者，您有什么好的建议吗？

[段怀权]我觉得这个问题问每一个人，得到的答案都不会一样，什么所谓乐观、消极啊。我觉得，在中国官场上有一句话非常有道理，叫做“屁股决定脑袋”。如果你是开发公司，你自己在一个什么样的开发层次上面？开发商对于未来的判断是基于这个企业，我们说任何一个企业到了良性发展的程度，都不是靠投机，不是靠赤裸裸的钱权交易发展的，大家是靠常态化的市场化运作来存活的。任何一个行业不会无缘无故地消失，我们经常说美国没有房地产市场，只有建筑市场，他们是没有开发商的。在中国有开发商，其实中国房地产市场的发展，到现在为止发展了多少年？美国又发展了多少年？现在，中国房地产市场喊衰还是喊盛？我觉得都不恰当，中国房地产市场还在发展阶段。怎么看出来的？
现在开发商的开发水平，我个人认为从2008年以来，在长沙的房地产市场中，开发水平是越来越高了，开发的层次、级别也是越来越高了。随着外来开发商带来了很多的开发理念，他们的开发水平、资金实力等各个方面，对这个市场都产生了影响。我始终认为，一个好的市场必定是一个稳定和成熟的市场，不会有大起大落，这样才是成熟的市场。
所以，从这个角度来说，我估计像何总这样在座的开发商，大家的屁股都坐得很稳，对未来都会充满信心。就是说，这个市场不管将来变成什么样子，这口饭是肯定有得吃的，他们消极也只是在某一个阶段，不会像2009年、2010年那么疯狂，其实太疯狂的市场，大家的心里面都没有底。房子都是钢筋水泥，有的人卖16000元/平方米，有的人卖5000元/平方米，差距也太大了一点。如同崔总讲的，长沙房地产价格涨得比较离谱，崔总是从深圳过来的，都觉得离谱了，这就说明真的有一点儿离谱，涨的幅度确实比较大。
那么，从我个人的角度来说，涨是必须的。为什么呢？政府有本事去限价的话，你去把CPI给限下来，把猪肉价格给限下来，把菜的价格限下来，那农民不活了，农民不种菜了。什么东西靠体制，靠政府一刀切是切不下来的，那是挥刀自刎，不可能的。所以，市场的问题要交给市场解决，这个市场一定会有优胜劣汰，只要是有优胜劣汰的市场，这个市场就是健康的市场。如果在这个市场里面，大家都活得很滋润，我个人认为这绝对不是一个健康的市场。

[主持人]谢谢段总。请蒋总简单分析一下您的想法。

[蒋威扬]应该说，通过去年政策的调整，2008年也经历了大风大浪，中国股市里面的股民也是经历过大风大浪的，习以为常了。刚性需求也好，投资性需求也好，他们对房地产需求都会回归理性，开发商对利润的追求也日趋理性，高利时代已经不如以前了。那么，房地产行业作为一个行业来说，会有低迷期。但是，应该只是在某个时间点。如同炒股的两个顶尖高手不可能在最底端买到最低的股票，也不可能在最高端抛掉。现在，大家都迟迟不出手，是大家认为抱着抄底的想法在观望。如果经历一段时间回归理性之后，该买房的人还是会买，只不过在你选房的时候会做性价比上面的调整，综合因素进行分析以后，才会决定出手买房。
像刚需一族，结婚一族，定了婚期，需要买房了，那就不会等了。整个市场相对于2009年的疯狂来说应该会有所下降，但整个市场应该是稳中有升。

[主持人]稳中有升，谢谢。李总，刚才蒋总说未来楼市走势可能是稳中有升，您觉得呢？

[李浩然]我觉得，从去年的调控来讲，现在市场各方都变得理性了，不管是开发商还是老百姓，相比以前节节攀升、大幅度攀升的房价都回归理性了。现在，要从理性再到非理性的话，也需要一个过程。那么，在政策基调不变的情况下，想要有大的市场波动的话，我觉得是不现实的。那么，在接下来的2012年，整个楼市也好，房价也好，成交量也好，基本上保持在一个合理的范围之内，不会有像2009年那样的大爆发，也不可能像2008年那样有一个大的低迷时期，会日趋稳定，理性。

[主持人]谢谢，就李总谈到的未来楼市走势，应该是比较理性的，陈总觉得呢？

[陈世霞]我不是这么看的，相对于调整周期，我觉得可能最好的时代还没有来，最坏的时代已经过去了，这个周期是一个过渡阶段，从这个角度来讲，我觉得说到购房者在调整周期里面愿不愿意去出手，我一直坚持一个观点，根据自己的需求，需求到了就应该出手，尤其是在调整期。身边有很多朋友，在2008年调整的时候就等，等再降，再降，往往发现这些等的人永远没有找到合适自己的房子，每看一次房子价格就涨一次，永远没有买到合适的房子。那么，在房地产市场里，同样是钢筋水泥，有人卖16000元/平方米，有人卖5000元/平方米，其实回到根源土地价值是不可替代的，土地价格应该是直线上升的。包括做房地产和市场研究的，没有人估计到底部在哪里，如果能够预测到底部的话，那就做楼神去了，不在这里干活了。那么，在调整期，建议消费者还是去买品牌发展商的项目，投资价值比较高的产品，如果你身边有钱没有地方放，现在就是好机会。包括我身边的人，现在就有很多人去买中原内部的楼盘，长期来看，绝对是赚的，这是毋庸置疑的。
针对长沙的市场，我们认为这是最好与最坏中间的过渡期，在2月份，长沙的成交量有所上升，根据对3、4月份开发推盘动作的了解，价格应该还是会有小小的往上走，3月份大概会有19个楼盘新开，开盘量加起来会比较恐怖，比2008年的量还会多。所以，成交压力也是非常大的，这里有一个关键因素，在大政策不变的情况下，开发商的推盘策略最关键的是在价格方面，未来成交量会走得很多？还是在中间？还是平平？这取决于众多楼盘中的价格策略，这是我个人认为最关键的策略。

[主持人]崔总呢？我想听听您的看法。

[崔莹]看两个方面，一是看开发商。其实，我们可以看到经历过2008年走到现在的开发商，我们会发现一个现象，基本上品牌开发商、上市公司、一线开发商会走得比较坚定。我们开玩笑的说，1月份跑着走，2月份跑得久，长沙的供应量还是蛮可怕的，已有的供应量可能在未来还要消化两年左右，在这两年内成交量会是什么情况？销售量会是什么情况？价格会是什么情况？我们应该可以看得到。那么，开发商该怎么看？与企业经营策略有关系。现在，很多开发商在做几件大的事情，从去年出现了代工这个词，还有保现增流，还有多元化发展。其实，很多大开发商在做商业地产，而且是持有，保证利润空间的持续运营。那么，还有快速走货，以市场来定产品。而不是现在拿了一块地，根据现有这块地的情况来定产品，不是，是根据市场需求来定产品。现在，对于开发商来说，回归到了一个很理性的时代，回归到了一个很正常的时代。而且，还有一件事情，去年大开发商和小开发商并购的宗数远远高于2010年，可以看出未来一定会是有品牌的大开发上持续良性发展，因为他们有非常好的心态，有非常好的品质，有非常好的物业供应给市场，这一定是一个企业存活的最根本道理。
实际上，对于服务行业来说，我们也要回到理性，回归到真正做营销的时候。以前的市场，只要是楼就一定卖得出去，对于服务商来说不是一件好事情，现在对于我们来说是考验我们的营销功底，帮助开发商考虑策略，现在对于买方来说是一件好事情。

[主持人]谢谢。聂总，您能够提出一些您的建议吗？

[聂雄峰]这个建议，怎么说呢？其实，目前的房地产市场，我看到市场上分为两派，一是乐观派；二是消极派。那么，这么分的话，它的根本原因是一个是投资，一个是投机。如果你把市场作为投资，带有非常理性的客观认识的话，你自己去参与，从这个角度去看这个市场，你都会觉得这是一个非常具有潜力，前景非常良好的市场。但是，如果你是抱着一个投机的心态去参与房地产市场的话，你以这种不劳而获的心态去参与的话，你的不理性心态更大，产生的消极情绪会更大。
那么，如果是建议消费者的话，我建议消费者带着理性的投资理念去参与房地产市场。那么，你一定会对市场抱有乐观情绪，也会得到良好的投资效益。

[主持人]谢谢。不管市场如何迷惘，不管我们如何猜想，用事实和数据说话，方能真实的反应市场。我们也始终相信：不管内外环境如何，坚持打造好的产品一定能打动市场。谢谢各位嘉宾做客会客室，我们下期再见。