[主持人]各位尊贵的来宾，大家上午好！
我是0731房产网的主编刘婷，首先非常感谢各位能如约前来参加我们的《楼市会客室》访谈，本次访谈也是2011年度长沙楼市排行榜系列访谈会的最后一场，自“2011年度长沙楼市排行榜”活动启动至今已经有近一个月的时间，在这期间，我们陆续开展了“迷雾:拐点or转进”、“抉择：保量or保价”两场访谈，在量价齐跌的市场环境下，面对严峻还贷压力的开发商将如何度过年关？中央经济工作会议日前召开，来年房地产调控持续不动摇已成定调，在调控持续不放松的高压政策下，楼市的曙光又将何时再现？“2011年度长沙楼市排行榜系列访谈终结篇 亮剑：决战年关及突围：楼市曙光”特邀业内知名专家、品牌开发商代表、代理机构精英共判行业大势。
首先，容许我介绍一下参与今天活动的嘉宾，他们分别是业内知名专家
省政协委员 王义高教授
知名品牌策划、投融资专家 陈真诚老师
品牌开发商代表
云顶翠峰项目策划总监 肖密君先生
代理机构精英代表
瑞方投资 总经理 于波先生
卓阳地产副总经理 韩旭女士、朱磊先生
新路标房地产销售代理公司策划部部长 赵智波先生
以及我们的长沙市房产研究中心主任 陈敦旭先生
0731房产网总经理 周遐女士
欢迎大家的到来!

[主持人]用数据说话，还市场真相。在访谈开始之前，有请陈敦旭主任为我们大家分享一下这一年来我们长沙市房产研究中心的研究成果，为大家解读一下2011年长沙楼市每月成交走势？全年来看又呈现出怎样的波段特征？

[陈敦旭]首先，我代表长沙市房产研究中心欢迎各位专家、老师、营销界和策划界朋友们的到来。今天，我们举行这样一个活动，主要是考虑到2011年已经接近尾声，2012年即将到来，在这样一个年关时刻举办这样一个活动意义重大。
从今年的市场来看，总体比较健康、平稳。从以下几个数据可以看出来。一是房地产的开发投资，今年与去年相比有一定的增长，全年长、望、浏、宁包括在内，全市完成房地产投资817.15亿元，同比增长30.89%。所以，从投资可以看出是一个比较健康的市场。二是新房供应与去年相比基本持平，前11个月全市新建商品房批准预售1800.94万平方米，与去年相比减少了4.61%。所以说，供应量和去年基本持平。但是，市场的存量还比较大，尤其是10月份以来，市场销售出现了萎缩。全年销售和去年相比估计有所减少，但不会减少很多，从前11个月的数据来看，只减少了10.09%，全市的销售面积是1689.31万平方米。二手房成交与去年相比，也是基本持平，减少的幅度不是很大。前11个月，全市二手房成交面积是363.61万平方米，同比减少10.16%，从这几个数据可以发现今年的市场和去年相比略微减少，整个市场是一个比较健康的状态。
为什么说它健康呢？研究中心从去年开始对整个市场做房地产市场景气指数跟踪，从今年的跟踪情况来看，前11个月中有6个月是处于基本健康、比较景气的月份，有5个月相对来说不太景气，尤其是10月份、11月份。10月份，房地产市场景气指数是99.76%，11月份是99.87%，从这两个景气指数可以反映目前的市场由于一系列调控政策的落实，信贷等政策的实施，老百姓对市场的观望气氛有所增强，这是从指数来看的。
另外，房地产市场景气指数是依据六大块内容综合来考虑的，即房地产开发投资、新房市场、二手房市场、房地产金融信贷、房地产市场信息。

[主持人]感谢陈主任的分享。年关将至，对于开发商来说，今年的年关在政策调控、市场遇冷、销售业绩、还贷还息等各种压力下或许难以度过，这里请云顶翠峰的肖总先谈谈。

[肖密君]我主要讲讲今年上半年的具体工作。去年10月1日高层开了两栋，约14万平方米左右；今年5月份又开了两栋，当初我们的建议是前一栋全部要开掉，后一栋由于土方问题，没法运出去。而且，那时候老板的精力放在岳麓区项目那边，导致云顶翠峰项目12月份才开盘。12月份开盘效果就差了很多。

[周遐]市场已经有了很大的变化。

[肖密军]对。我们老板不是搞政策研究的，全靠自己的把握。我们在普瑞大道也有一个项目，约50多万平方米，在感觉到市场变化的时候，就决定今年只完成基础设施的建设，包括营销中心、展示中心，营销中心包括会所，展示中心包括样板房、示范园林等。今年，我们还想卖3栋高层，幸好还没有开，要开的话肯定就卖不好。我们项目对面的富基公园在我们开盘的时候卖5000多元/平方米，后来卖到了3600元/平方米，现在是3200元/平方米。以前是开发商自己做，现在是由中原代理。其实，这个时候请中原肯定是卖不动的，有时候我们拿500万元出来，由于我们是小企业，突然哪个地方要付500万元-1000万元出去，都是举步维艰，这不像上市公司。所以，我们的新项目有几栋没有开。
所以，今年我们的资金压力不是很大，主要任务是储存粮食。现在新的项目已经全部开工了，资金需求会比较大，今年有约1.4个亿的销售额度，现在主要的办法是降价出货，当初想卖5000元/平方米，到4800元/平方米，到4700元/平方米，再到现在4500元/平方米。

[周遐]心理预期降低了？

[肖密君]对，心理预期降低了，现在是在低价走货，回笼了七八千万元的资金量。从年底项目销售和贷款到位的情况来看，基本上满足了明年项目的资金需求。
那么，作为开发商，做了资金方面、项目储备的提前准备。2008年在市场低谷的时候，很多项目停工或降价，那时候拿这样的项目真的好拿。所以，今年我们也在找一些项目，储备了两个项目。因为，开发商是要有地的，没有地就不好做产品，在市场不好的时候自己去拿地真的很困难。那么，有一些合作项目，别人有地，我们出钱来做开发，拿这种项目是最好时机。
明年我们也会动一个项目，总结2011年，我们做了两方面的准备，一是进行项目储备；二是资金回笼。

[主持人]感谢肖总的分享。在座的各位代理机构精英，你们对开发商决战年关有什么好的建议吗？

[于波] 第一个方面是战略层面。现在是年关，要准备很多东西。但是，这个时候更重要的是抬头看路。抬头看路是什么意思呢？举个简单的例子，如果将这个冬天当作野兽来临的话，野兽来临就会有几种情况，一种情况是野兽来临就跑，这种开发商是有的。我服务过的一个客户，之前的主业是做医疗，他们就选择在这个时候转行、撤退，这是一种方式。第二种情况是边打边退，在市场不好的情况下，进行策略性收缩，边打边退，但质量要打得准，这个时候要做很多具体动作。第三种情况是拿起刺刀就往上捅。我有一个伙伴是修路的，坚决不降价，而且还往上涨，这个时候他的资金压力不大，完全可以挺住，他说可以挺三年。因为，他就那么一个项目，就20万平米左右。
企业有几个做法，市场不好了，就要延迟开工，或者减少开工量；一切工作围绕现金流进行，融资、节约开支、精简人员。企业在项目层面第一是要更贴近市场，什么叫更贴近市场？以前，一个报告出去之前要做很多的决策，比如批一个团购，谁来批？很多中小企业是老板直接出面，这个时候要贴近市场步伐快速决策。
以前是开发商为王，现在，是把营销放到第一位。那么，这个时候是有东西可捡的，白雪茫茫一片的时候并不是没有东西可捡，这个时候拿项目是个好机会。

[主持人]谢谢于总，于总谈的是在这个时候的应变，各方面的应变都有了。谢谢。下面，请韩总谈谈。

[韩旭] 今年，对于开发商来说是非常难过的一年，很多人预测今年是中小企业洗牌的一年。其实，对于代理行业来说，我一直对自己的团队有一个要求。在这样的市场情况下，我们多做一些，不要少做一些；对于代理行业来说更应该贴近开发商，代理行业需要的是客户，但开发商需要的是业主。我们拥有的是渠道，我们的渠道怎么样变为开发商的业主？更多的时候我们要和开发商保持战略上的一致，开发商的压力、问题，同时也是我们的问题。第二，要时刻保持和开发商亲密的沟通，想他们所想，急他们所急。另外，从现场管理来说，更多的是从客户需求出发。其实，我们在做很多项目的时候，讲到了客户的观望情绪，有时候一种情绪的形成并不简单的是有意向或没有意向，一旦在他的心里形成观望情绪之后，怎么样把心理预期扭转过来是非常难的事情。那么，对于现场管理来说，每个销售人员要加大和客户沟通的口径，一定要对客户说你买不买没关系。但是，对于刚性客户来讲有一个抄底的心理。我们怎么样告诉他这个时候出手和任何时候出手对于刚性需求都是好时机？谁也不能保证你抄到底，但能保证他们买到好的房子，这个时候是买好房子的好时机，而且是有规律可循的。对于客户，我们一定要把工作做到位，给予他们信心。
从代理行业来讲，要从这几个层面拨开市场迷雾。

[主持人]谢谢韩总，赵总这边还有补充的吗？

[赵智波]刚才，陈主任讲一些数据的时候，我还是有一些疑问的。因为，从我们每个月的数据来看，没有达到有这么大的量，今年的开工数据是多少？

[陈敦旭]7000多万平方米。

[赵智波] 我们认为市场调控的效果已经产生了，只是长沙慢一些，在10、11月份才有量价齐跌的现象产生。对于开发商来说，我劝他们尽量放缓开工速度，拿现房出来卖，有多少钱就干多少事。今年，我们和合作的开发商去看了很多地，2009年那一波行情后，开发商手里存了一些资金，可以到处看看，有没有合适的地块。今年房地产市场出现下滑，无法迅速回笼资金，在银行无法获得资金支持的时候，很多企业面临资金紧张的局面。从数据来看，虽然成交量有所下滑。但是，长沙市的成交总量相对于其他城市来讲，还是非常大的。为什么这么大的成交量还不能支持企业的资金需求？原因就是这些企业拓展速度太快了。
比如，有一个开发商在株洲县里面看了一块地，那块地不大，只有14亩，位置很好，是那个县里面的老汽车站，肯定是这个县的中心。那块地的资金大概只需要3000万元的样子，但那块地开发出来需要沉淀4000万元左右的资金在商业部分。这么小的一个项目，资金沉淀量对于在座的开发商来讲不大，但对于这个企业来讲刚刚运作了一个项目，积累了5000万元的资金，这5000万元有一部分要投入到项目的二期建设，又要余出一部分钱去买地，另外一个项目要沉淀这么多的资金，资金肯定是运转不过来的。我们给他分析未来的房地产市场，如果二期销售产生问题，资金回笼速度慢，银行按揭放款速度慢，你们怎么办呢？当时，开发商就没有拿这块地，现在开发商运作的很好。我们游说了很多这样的开发商，自己有多少资金就干多少事，特别是在目前房地产市场不太景气的情况下。

[主持人]量力而行。

[赵智波] 我们主要是做这方面的事情。对于目前的房地产市场，我认为不能叫冬天，应该是另外一个世界。所谓的冬天是像2008、2009年一样，作为支柱产业，一旦影响国家经济，牵涉到与房地产相关的很多行业。看了这么多的新闻，看了这么多政府领导和相关人士说出来的话，完全是另外一个世界，整个中国经济要面临重新的调整，房地产业就要面临重新调整。2008年，我就在看其他国家的房地产市场是怎么发展的，反倒是在通货膨胀非常严重的情况下房价下跌的。那么，我们在信贷方面不像前面十几年有很大支持力度的时候，整个市场就会发生很大的转变，所有的资金会向产业转移、产业转型、产业升级等方面去靠拢，包括与房地产相关行业的环保地产、旅游地产去靠，而不会真正支持比较传统的、质量不过关的房地产项目。
另外，2012年可能要面对的是房价软着陆，企业要生存，开发量就不能过大，要把好质量关。刚性需求是存在的，但客户不会买质量不好的期房，而会买你的现房。很多地产人士预测，明年将有大量的刚需客户入市，这些人要买什么房？这是开发商要考虑的，肯定要买负责任的开发商开发的房子，有品质的房子，这是开发商在未来要考虑的事情。

[主持人]谢谢各位代理机构精英们的精彩观点，相信这些建议对于各位开发商来说都是大有帮助的。今天我们现场也请到了房地产行业的两名专家，在这里，想听听两位对目前全国以及长沙的房地产市场的看法，先有请王教授。

[王义高]刚才，听了各位的发言，都讲得不错，都讲到了位，从市场情况来讲，分析的比较透彻。我认为，要观察现在的房地产市场就要从几个角度来看。
第一，从全球角度来看。
房地产尽管是本地产业，像万科、恒大是跨大区域的，但大多数还是在本地。为什么房地产业要从全球角度来看呢？一是整个欧美主权债务危机资金短缺，市场流动性很差。那么，这一轮房地产黄金十年之所以价值暴涨，除了消费的需求以外，更多的是炒家，包括国际游资的炒作，规模是非常大的。我们一再说要遏制外资来炒中国的房地产，实际上没有太多的外资，是曲线救国到中国来了。比如，恒大很容易在香港募得大量资金在国内运作，他们在全国一次性布局了70个盘，而且这70多个盘只有1个盘在一线城市，其余的全在二、三线城市，这就是为什么二、三线城市房价暴涨的原因。那么，现在看一线城市销量萎缩，本地市场的支撑是非常有限的。按道理说，中国的人还是这么多人，钱还是这么多钱，热钱流出去非常快，11月份央行统计流失的资金有200亿美元，即1000亿人民币，这部分钱如果乘上2倍，通过银行杠杆可以撬动的财富是5000多亿元，三、四成的按揭就可以买房嘛，外资和国内的钱是组合的，甚至银行、证券公司、保险公司、中小银行、基金都是通过组合过来的。这笔钱是官方统计，事实上现在从各种渠道流出去的资金，远不止200亿美元，应该是500亿美元左右。
1998年的新加坡房地产市场非常火爆，谁支持了价格上涨20%-30%呢？新加坡面积不大，那个时候国际游资大量地涌入新加坡。当时，中国的房地产没有完全开放，这是1998年金融风暴的时候，银行美金不能直接投资，泰国、马来西亚都遭受了灭顶之灾，唯独新加坡没有，但商品房价格上涨很快。随之可以看出资金流入和流出对房地产市场的影响是非常大的，这是从国际视野来看。
第二，从国家政策层面来看。
看什么呢？不能单看房地产。因为，房地产业和其他几百个行业相关，钢材、水泥、制造业都密切相关。三一重工、中联重科大部分订单下滑，新开工项目严重不足，没有新开工项目就不会定这些工程机械，房地产前期都是土方工程，后期才能员工建设。那么，由于房地产、高铁等其他行业让制造业、钢材行业等行业受到了影响，房地产业不可能是其他产业萧条时蓬勃发展，长沙房地产市场的数据反映不出真实的原因，主要是季节性的原因，金九银十70%都是刚性需求在购买，本地客户能支撑一定的销售，但本地客户不可能拉动房价。那么，从其他产业来看，房地产业不可能唱主角戏。
从政策来看，今年12月份银行突击放贷几千亿，长沙市很多银行的钱都批给了开发商，上面都批了放不出来。现在，受到了很多政策的制约放不下来，有钱放不到房地产市场，开发商的日子就比较难过了。而且，从国家层面来讲不可能单独调房地产市场而不管其他产业。中央经济工作会议的信号是整个经济要整体转型，速度太快就搞发展去了，不管民生、社会问题了，甚至你反映这些问题都不愿意听，赶快招商引资，赶快把地卖出去，税收多少，把财政局长天天抓到办公室来问，你这个月的财政情况怎么样。所以，快了就不适合转型，中央看到了这个问题，房地产业与其他产业应该同步发展，不可能异军突起。也就是说，过去十年房地产发展的黄金时代基本上不会有了，以后进入了平稳时期。房地产肯定是要有利润的，没有利润开发商也不会干，但是利润比较低，不可能是暴利了。万达一天销售17个亿，这种情况不可能有了，开发商、代理商要做好这方面的准备。
从媒体来讲，开发商是硬扛楼市，也可以观望宏观经济走势是不是会松动？原来高价拿地是预期房价会涨的情况下加大投入，也可以拿面粉赌面包。现在，形势变了，要割肉买？从主观上讲不乐意。比如，万科从11月中旬打折，这一轮打折一个月损失了10个亿，他在全国也有60多个楼盘同时降价，现在是明降，原来开发商是暗降，有万科带头的话，明降在一个月内损失了10个亿，割肉是很厉害的。中小企业割肉不明显，是缓慢的割，一刀刀的割，万科是主动带头降价。那么，从目前来讲要考虑预期，是不是扛得住？
在这个时候给大家一个建议，暗降的吃亏了，为什么？8000元/平方米的房价，送彩电、送装修等等，这些东西是不计入房地产税收的，15%的折扣的税你是缴给政府了，交易税现在占到78%吧？如果是暗降的话，实际上是两头吃亏。一是送给业主的物资相当于促销降价。普遍看了一下开发商目前打折的情况，实际上所赠送的东西达到了将近10%，这部分要缴税，你就吃亏了。二是业主心里是很清白的，买房不是买月饼和买矿泉水，买矿泉水觉得不好可以丢掉重新再买。但是，房地产投资是理性投资，售楼部的顾问也是为业主当参谋，而且会咨询很多亲朋好友再来做决策，他会知道你的促销力度是在房价里面的，并不是真金白银送给他的。所以，明降和暗降要仔细考虑一下。我觉得，在短期内把房价反弹到之前的高价是不太可能了，中央的政策不可能慢慢放松让你复活，不然就不会调控了。
北京、上海等13个城市已经表态继续限购，那些没有公布限购的城市，包括长沙就有压力了，即使不公布也无所谓，其他东西都是按照限购令来配套的。但是，限购令也要一分为二看，长沙的限购令比较柔软，只是限制跨地区来购房，并不是完全限制了销售。所以，开发商要注意这一点。那么，开发商还要注意的问题是什么呢？现在，我们真的担心，说老实话，有人说如果房地产降30%，就是降50%也没有问题。但是，房地产的资本在银行是最好的资产，基本上没有赖帐的。那么，降50%以后谁还会去买房？会有价无市，如古董字画一样，好是好，但没有人买。那么，一旦房子有价无市，本地无房业主无法支撑这么大的房地产市场，长沙真正没房的人不多，在全国有10%的人没房。

[周遐]大城市多一点。

[王义高] 在长沙这样的中心城市没有房的本地人是很少的，这些问题不去细究。那么，如果出现50%的降价，房地产市场就会出现退房潮。那么，这一轮宏观调控该怎么应对？从宏观、微观层面来讲，都应该想出对应的办法来平稳度过难关。

[主持人]谢谢王教授，陈老师可不可以从品牌营销、企业经营的角度跟大家谈谈，怎样的企业才能真正把握机遇呢？

[陈真诚]这个问题要放到大环境下来谈，我把所了解的情况和各位探讨一下。王教授谈了非常切合实际的问题，我也谈一下。
所谓市场洗牌，我认为洗牌主要是中间商，开发商并不缺资金，洗牌的可能性不大，我明确告诉大家。为什么不缺资金呢？一是缺钱不会开项目，本身是不缺钱的。二是2009年放了将近10万亿贷款，到今年总共放了30万亿的贷款，这些钱到哪儿去了？信贷再紧缩，钱还是在开发商手上。

[周遐]您的意思是银行危险？

[陈真诚]银行不危险。大家说银根从紧有可能被误导了，银行的实际情况是整个信贷增量比去年增加，只是增幅减少、下降，总量没有比去年少，只是增速比去年放缓；二是开发商并不要贷款，开发商要贷款就要有一个存贷比、自有资本比例等要求，贷款资金并不紧张。三是大量的民间资金流入房地产市场。
我算了一下，去年房地产有8万亿的民间资金流入，说外资进来，80%以上并没有投资房产，而是变相地融资借贷，融资给谁了？不是大开发商，大开发商不缺贷款。而是以前囤地的中小开发商和在后来进入房地产市场的企业，拓展快了，就出现了资金困难。现在，市场有一种舆论，民间借贷总量有8万亿左右，加上信贷约有10万亿的资金进入了民间借贷，这中间有50%-80%的资金进入了房地产市场，所以说开发商的资金紧张吗？
一般说开发商的资金链由三部分构成，一是自有资金；二是信贷；三是销售资金。我认为自有资金不会有问题，信贷跟不上、销售不了有可能出现资金困难，但把土地处理以后就不会出现问题了，但很多人不愿意有这种幻想。我们一直说中小开发商的资金有问题，其实往往是大开发商在2007-2010年拿了很多地，这些地的价格有可能要超过我们预期的房价。同时，大的开发商中有地王，还有一线城市的项目，做了10多年的规划，这样绕下来的话他们就有危险了。
现在，我觉得是给了中小开发商机会。一是资金应该是不变的；二是土地成本。对于长沙这样的省会城市来说，我个人认为对于长沙房地产市场是有利的。因为，长沙本地没有一家大型的开发商，本地都是中小开发商，我认为在调整时期长沙本地的中小开发商有机会。

[周遐]陈教授的观点比较独特。

[陈真诚] 另外，拿了地不想开发的开发商也有，市场不好，不愿意冒风险。市场调整之后，你可以和其他企业进行合作开发，几十亩地的项目大开发商是不做的，我认为这是中小企业的好机会。
昨天晚上，国土资源部在网上挂出“关于修改囤积土地办法”，马上会出台，这可能是给开发商一个信号，囤积的土地要处理，国家随时在关注，这代表着中央政府的意志。所以，我建议政府部门也应该看到市场上的变化。去年，全国地价基准价格上调，长沙也上调了不少。其实，我认为要给开发商信心，给市场信心，地方政府可以适当地做一些工作。

[主持人]陈老师说了一句大实话，估计开发商心里也是这么想的。

[陈真诚]因为，唯一能够帮助开发商的就是降低地价，一旦一宗新地的价格适当降下来了，就会大量囤积二手地，这样市场就会慢慢活起来，否则就会一直僵持下去。这是我的个人观点，和大家分享一下。

[主持人]谢谢陈老师，感谢两位专家的精彩分析。那么各位对明年国家调控房地产的宏观政策有何判断？在大家看来，明年全国和长沙的楼市环境将会怎样？在销售量和价格上又将呈现怎样的走势？目前楼市低迷期又将持续多久，什么时候将会曙光再现？ 各位老总，都谈谈自己的看法吧？哪位先来？

[陈真诚]我个人认为调控政策会更严厉。中央经济工作会议提出房产税改革，就等于在不变的调控政策上面做加法。

[于波]打个比方，中国的房地产市场就像人的血压，正常的血压是60-85，可房地产的血压老是100多，再这样下去会死的，什么是健康血压呢？以1-2家大型房地产企业倒闭为标准。明年的调控政策会更加严厉，这是毋庸置疑的。

所以说，万科的某个会议，讲了几个观点，在这里分享一下。第一个观点很简单，缩减开支是很重要的一部分。现在，万科在南通、无锡等二、三线城市扩大土地存量比重，由一线逐渐转向三、四线，因为他们认为未来三、四线还有机会，已经不在二线了，这是所谓的战略转移。还提出了一个很重要的观点，即向制造业学习。为什么现在很多大型房地产企业要学制造业？要学制造业一分一分地赚钱，学他们的心态，学他们的品质，买电视等商品，没有品质你会买吗？另外，就是学制造业的成本控制。

另外，还要学做品牌，在市场不好的时候，品牌好说话。最后，学精细化管理，学制造业要把成本控制好，把资金周转率控制好。

[主持人]感谢于总的精彩分享。肖总这边有什么要补充的？

[肖密君]这个问题大家都很关心，谈一点自己的体会吧。我估计，明年长沙上半年的价格还有下降的趋势。

[周遐]下半年呢？

[肖密君]下半年应该有所改善。

[陈真诚]政策有延续性。

[肖密君] 下半年价格有一定的回升，销售也有一定的回升，应该是销售旺季。为什么这么说呢？讲三点理由。第一，从政策方面来看，政策有一定的延续性，特别是中央政策一下子不可能放缓，而且很多媒体都报道了，很多政府官员在不同场所、不同时间也表示了调控是一个长期的过程。但是，特别是在限购这一块儿，估计不会取消，越来越多的城市会加入限购行列。另外，陈老师说到了保障房的建设，在中国重要的是保民生，不管是3500万套也好，4000万套也好，5000万套也好，这是一个持续的过程。那么，由于限购，保障房项目的建设等等，限购政策可能还会适度的从紧。那么，在政策这一块儿，明年上半年就没有太多的机会。那么，我认为金融政策应该会适当宽松。现在，银行存款准备金利率上调。另外，银行放贷的门槛也越来越高了。
从供给来看，下半年为什么还有一个上升的空间呢？因为，从我们掌握的几个项目的情况来看，大部分的开盘时间放到了明年下半年。明年下半年这些项目集中上市，在上半年需求也压抑了很长一段时间，需求会集中释放，开发商也会促销，这是供给。
刚性需求是存在的，特别是长沙存在，投资需求也存在，市场和政府在赛跑，就看谁的承受压力强一些。一旦抗衡下来，老百姓的刚性需求最多抗衡一年左右。现在，已经调控了这么久了，到了明年下半年，他们不买也得买了。消费者也在想何时抄底，怎么抄底，大家都想抄底，价格合适的时候，刚性需求也会出手了。所以，我认为明年下半年情况会有明显的改善。
但是，说到曙光出现的话，我估计在第三季度末。

[主持人]明年的金九银十。

[肖密君]看看陈主任的观点，陈主任做数据分析做了这么长时间，掌握了大量的数据，我很期望听到您的观点。

[陈敦旭]刚才，听了各位专家、一线营销精英的发言，对于明年市场趋势的把握，我认为明年房地产业的发展有三个走势。
第一，明年是落实年。
明年的“两会”应该是政策平稳过渡期，新的政策要出台，或者是要调整、放松的难度比较大。我估计，还是对“国八条”会有一些新政策上的贯彻落实，所以明年是落实年。
第二，从目前发展的导向来看，明年是一个转型期。
“十二五”国民经济发展规划正在制定期，估计也是在转型期。那么，对于房地产业的转型，无外乎是低碳、两型的转型，尤其是现在倡导绿色、节能地产。
第三，明年是保障年。
刚才，陈老师讲了，这一次的调控和2008年的市场萎缩是两码事，不是一回事。所以，明年的走势在保障方面是国家的重中之重，这一块儿对于市场会不会有冲突？每个人都有不同的看法，有的人说有，有的人说没有。但是，不管怎么样，有一条就是要改善人民群众的居住条件。作为政府工作来讲，保障的力度会很大。
所以，以上是明年的三个趋势。那么，对于市场发展方面，我也有三个建议。
第一，目前的消费再也不是5年前的消费了，消费者在购房时是比较理性的。在今年调控的背景下，有些楼盘还是销售得很好，这是说实话。包括10月份、11月份都有超预期的销售，为什么呢？品质好的楼盘不愁销售。那么，我们也分析了一些原因。近几年，长沙市场上外地购房者比较多，户口不在长沙，在长沙工作。还有棚户区改造、拆迁产生了刚性需求。那么，随着新的拆迁条例的出台，拆迁的速度会慢慢变慢，自住型需求相对前几年来讲会慢慢减少。那么，下一步会增加的应该是改善型需求。所以，也就印证了环境好、质量好的改善型楼盘的销售就比较好。从国家层面来看，也没有打击改善型需求，而是打击投资、投机性需求。
那么，从国家政策层面来看，限购要维持，要让更多的老百姓买得起房，住宅不能成为炒作产品，要回归自然属性，是消费品。那么，第一个建议是开发商要开发高品质，且适合于改善性需求的产品。
第二，在开发过程中要注重后续物业服务。刚才，有嘉宾提到万科，万科的房子卖得好，很多人是看重物业服务，住在里面舒服，不是买的时候感觉舒服，而是住在里面后期的舒服。所以，从开发到售后物业，都是开发商要重点考虑的，这是改善目前销售情况很有帮助的一个建议。
第三，开发商要量力而行，不要盲目扩张。信贷缩紧以后，放贷有所收缩，2成首付、7成利率的时代已经过去了。那么，我们在购买住房、商业用房投资时，都要注意量力而行。

[主持人]感谢陈主任的精彩分享。就这个问题，其他老总还有什么要补充的吗？

[王义高]大家都讲得很好，有两点可能要把握一下。从宏观方面要有全方位的应对，对政策进行研讨，这是第一。第二，从企业微观层面来讲，可能在未来相当一段时间还是采用以价换量的手段。价格下滑肯定是大势所趋，以价换量应该是未来一个比较好的做法。

[主持人]谢谢。韩总？

[韩旭]中央经济工作会议刚刚召开完，中央明确表态明年房地产市场的调控是坚决不会放松的，各个专家们也表达了这个观点。我觉得，不管从购房者还是从整体市场，还是从全球经济来看，这样的调控是有必要的。正如于总所说，血压确实过高了。那么，我们在抽取佣金的时候可能觉得很爽，很开心。但是，这种爽和开心是不是稳健的？更多的时候，咱们中国的经济状况，尤其是房地产作为中国经济的一个重要支柱，在中央没有找到其他更好支柱的情况下，现在中央处在放血疗伤的过程中，要把伤治好，进入健康平稳的状态。所以，从今年到明年应该是楼市从康复期过渡到平稳期的过程。那么，在明年价格会实现软着陆。不管是中央希望1-2家大型企业倒闭也好，或者是看到万科、恒大降价也好，实际上是调控措施也在过渡到平稳的状态。
我们是中间商，也是代理商，对于我们来讲也不是很难过，在亢奋期里面也是很亢奋的。在亢奋期里面，我们经常说是在赚市场的钱，并没有真正用我们的专业说话，在这种情况下，对于很多的代理商来说也是一个锻炼自己的机会。
那么，楼市低迷期会持续多久？对我们来讲，低迷期是相对于亢奋期来说的，曙光是相对于黑暗的。

[主持人]没有一个绝对的界限。

[韩旭] 对，没有一个绝对的界限。对我们来说，更重要的是要调整好心态，放低预期，择机出货。对我们来说，要把硬功夫练好，更多的时候我们在做粗放型的产品，并没有做得很精细。对于一、二线城市来说，竞争会比较激烈，他们的营销模式借鉴了国外的营销模式，在二、三线城市还有学习和借鉴的空间，更多的时候要引入更好的理念，更多的把长沙楼市的销售水平、开发水平、产品模式等都要提升到一个相应的档次。那样，我觉得大家的日子都不会很难过，主要是要把心态放好。

[韩旭]万科在这个时候要精简员工，开源节流，其实对于代理公司来说也是一样的。

[周遐]大家聊到了限购、限贷，“限”字可以入选今年楼市“汉字”，明年应该会继续“冷”字，明年楼市的温度一定会“冷”，“冷”字会持续，但也不会继续“冷”到结冰。因为，国民经济的发展需要一个过程，不可能楼市“冷”到完蛋，长沙的刚需还是很旺的。那么，中介机构、代理公司、开发商等等与楼市相关的产业，就是看大家怎么找到更好的方法，开发出比别人更好的产品，找到比别人更多的渠道，学习更多的东西，让中国经济继续平稳的走下去。

[陈真诚]我觉得明年的土地市场会比较好，二手地市场会有些热，明年实际上就是买地。

[周遐]所以，访谈也是由“冷”慢慢地看到了希望。

[主持人]这就是机遇。

[赵智波] 在调控房地产的时候，要保证稳，怎么稳？表面上是打压房地产，其实背后是给开发商提供信贷支持，增加信贷规模。11月份调整存款准备金利率，实际上也增加了信贷规模。那么，如果要调控一个行业，就像这个人生病一样，不会让它一下子好起来，投4万亿下去，也不会让它永远不好，而是会让它实现软着陆。那么，开发商也好，代理公司也好，要认清一个现实局面，这个市场会发生一个很大的变化，这是一个事实，不要再抱有幻想。
我和陈老师有一个不同的观点，我倒觉得这是大型开发商企业淘汰中小开发企业，大型代理公司淘汰中小代理公司的一个最好时期。如果说，开发商在明年还能抢一波成交量，回笼一部分现金解决企业本身的问题的话，就能面对明年下半年即将遇到的很多问题。

[陈真诚]我们说的不矛盾，你说的是成交量，卖点，我说的是中小开发商未来有机会能够进入开发市场，我们的观点并不矛盾。

[赵智波]所以，我觉得关键要看明年上半年，谁会去抓成交量，谁会去抓现金流。第二个问题是政府的问题，政府的土地财政肯定会出现一定的问题，明年从“两会”开始，房产税会一直讲下去，至于推不推不知道，但会在媒体上反复报道，反复讲。这样的事情讲多了，对于楼市的投资者也好，对于消费者来好，就会使其非常理性。
从明年下半年开始，这部分人对于房子会有一个非常理性的认识，就会认为不一定要拥有自己的房子，租房也是可以接受的。比如保障性住房，原来只接受买经济适用房，经济适用房再怎么也是属于自己的，不接受租房，这种观念应该会改变。

[主持人]在这里非常感谢大家的踊跃发言和精彩分享，作为年终的一个总结，有关长沙楼市，该从哪些角度切入才能理清楼市的来龙去脉？该如何归纳总结，才能从纷繁复杂中发现大势？2011年度长沙楼市排行榜三场系列访谈已从多个层面、不同角度为您分解，今天随第三场访谈的完美收尾，“2011年度长沙楼市排行榜”系列访谈也就此拉上帷幕，感谢各位嘉宾的参与。

2011年度长沙楼市排行榜活动仍在持续进行中，目前各项排行榜榜单数据仍在紧张录入整理中，更多楼市真相解读还请大家继续关注2012年1月11日的2011年度长沙楼市排行榜颁奖典礼暨0731房产网客户年终答谢会。到时也将盛情邀请各位出席，谢谢各位。今天的访谈到此结束。