[主持人思思]纵览都市地产，细听专家决策，大家晚上好。这里是深度地产访谈节目，我是主持人思思。两会热议高房价，长沙热议限购令，限小不限大，限内不限外，限新不限旧，长沙限购令的落地，让人感觉在预料之中，又有些意外。尤其是细则中的，只针对主城区的90平米和90平米以下的新建商品房，那么暂时执行的购房管理措施长沙版的限购，会不会被业界戏称为国内第一个单独“限小型”试水限购令？长沙限购令为何限小不限大？限购令到底是限制了谁？如此温柔的限购令，真的能起到控制市场的作用吗？今天我们就请来了特约评论员谢晟先生和王义高教授
继续来探讨新政限购令的有关话题。欢迎两位！
长沙版的限购令从出台至今，已经是一周了，市场的反应究竟如何？我们先看看记者的调查

[主持人思思]其实刚才我们从记者的调查来看，这一次的政策呢是限小不限大，而且只限含90平米以下的，我就想为什么会出了这样的一个政策，它是有一个什么样的来头，同时在我们的记者的一调查
和开发商的沟通的过程当中，北京的限购令已经算是最严厉的，长沙的限购令可以说是一个很温柔的版本，那么就是说它有很多投机取巧的方面，比如说把90或者80-90平米的一个户型我改成或者是谎报成90.1平民的就已经规避了，这个限购令我不知道两位是怎样看待的？

[谢晟]基于两个方面的考虑，一个可能是我们的地方政府，对我们的整个长沙的房地产市场，我们还是认为在一个基本健康的状态下面的出台这样一个政策的。第二个方面呢我们考虑到更多的是对于我们的首次置业的刚性需求，刚需，那么这一块呢它主要是在90平米以内的，如果是我们有效的去抑制这块的投机的这种需求呢，那么实际上就保护了这种刚需，能够有效的去降低90平米以下的房价，因为我们也很清楚去年以来实际上主城区的小户型，应该是涨幅最高的一个版块，那么我想是基于这方面的考虑。

[主持人思思]那不知道王教授是怎么看的？

[王义高]首先看长沙出台的温柔限购令，有几个方面的层面，最早呢就是不愿意出台，普遍的认为呢长沙房市的价格呢并不高这也形成了以讹传讹，普遍的人都不谈论长沙高房价，认为长沙房价普遍处于健康状态，当然我们是不是健康要从很多的因素来考虑，这是长沙第一个方面。它就不愿意出台限购令，那么现在出台了限购令呢，比原本想象的呢更加温柔、更加和风细雨。在上一期的忐忑当中我们也说过不痛不痒，我们看它的三个因素里面，第一个就是限小不限大，刚刚你说的用多种手段逃避限小一个就是改变户型，第二个就是倒手成二手房合同，第三个它就是说和购房者签订地下合同，因为90平方米的融资需求呢没有大户型那么强烈，第三个呢通过地下钱庄融资经过私人按揭，这个限购令出来以后呢，传言温州有两百亿资金，进入了地下融资市场，因为我们的限购令之外呢，还受到了限贷令的约束，不是说完全从你的限购来购买房子，首先是限小不限大。第二个你限新不限旧是吧，那么根据我说的
你很容易把这个新房倒手成二手房，从右手倒到左手，签两个合同来补交一些税，就这个原因倒手成二手房。第三个的话呢，我们也看到对于外地游资，炒房者大户型的炒作会带来一个利好，那么本地居民呢对限制在有优待就是被优待者这个小户型，虽然大户型许本地居民继续购买，但是知道本地居民的收入非常有限，从以往长沙的购房的统计来看，整个本地居民的购房只有三分之一的居民，说明本地购房的居民没有办法支撑起目前高涨的房价，热销的房价所以长沙市呢说它温柔这个限购令温柔，就是说它还是不敢把外来的资金炒房资金
外来的需求完全限制住，抑制掉，它不敢。当然它本也不想限制，所以说它这个温柔限购令。这是从第一个方面的层次来讲，第二个即使是最严厉的北京限购令，也可以通过倒卖这个证明，补交税收， 不交这个保险款、社保款、假离婚等等这些因素来逃避这个限购，那你何况温柔版的限购令呢？就有更多的对策 ，所以网上也说等于没限，所以我认为长沙的温柔版的限购令，与其说它是限购令，不如说它是最好的促销令。反而刺激了房价 量价齐升吧，就是量价齐升这么一个状态。

[主持人思思]还有个问题啊，就是它限定的是限小，就是90平米以下的，那是不是我买91也好92也好，或者我还可以买110 120，就是说无论我买大户型，我都可以买很多套？

[王义高]它可以通过不同的组合，因为原来我只能买90平方米，现在我买40平方米的，然后在组合一套大户型是吧。或者组合另外一套，我懂了，它都会通过不同的情况，根据他持有的现金能力，根据银行给他的按揭能力，根据他自己的收入水平，他来衡量怎么来组合这个平方米，你说我60的组合成130的，我也可以50的组合成140的，所以它这个房地产的面积不是有个人购买的自由组合的，因为你限制的就是90平方米的一套，那么我先买了一套40平方米的或者说30平方米的，我就不需要90平方米那么多钱。如果按照现在讲买一个90平方米的房子，要70多万到100万是吧，那么我现在不动用这70万块钱，我是动用50万块钱在组合一套100多平方米的，所以呢整个房市呢，反而这个限购令会刺激这个住房的欲望，我觉得这好像有点我买了大的，就像我去商场我买了大的东西然后送给你优惠券，然后我再去买那个送的小的户型，反而形成一种
刺激需求，所以长沙这个限购令出台以后呢，开发商偷着乐，就是有的房地产开发公司，向老总报告这个限购令以后，老总说赶快去酒吧，我请客。

[谢晟]我请客 ，对对我也听到这样的一个版本，所以它们皆大欢喜了。限购令本身来讲，我们站在消费者层面的角度，它还是会对我们消费者，未来的购房预期会有一个深的层面的影响，为什么这么讲呢？就像我们之前讲的银行按揭政策，如果说我们像以前我可能买一套小户型公寓三四十平方米，然后再换一套八九十平方的两房，然后到我条件在好的时候，再换一套130 140的这种大户型，那么从现在来讲的话，包括银行按揭政策，包括我们的这种限购政策，实际上对我们的年轻人的买房，它都会有一种什么样的心理，你要谨慎的去购买你的第一套房或者第二套房子，不要轻易的把你的第一套第二套的指标用掉了，我觉得这样的话从消费者的消费心理来讲，也会产生对未来预期的一种谨慎态度，不是说像以前随便买，买了我到时候在转让就可以了，或者我再换房就可以，那么以后就意味着你用了这一套两套指标，那你可能你以后就不能买了，那从这个角度来讲呢，我们有很多的这种客户，特别是年轻人他就会考虑，我现在买一个小户型的公寓，如果是我以后要换的话，我的银行政策是第二套房了，对不对。我的买房的限购政策的话，我以后不能买了。那么在这样一个前提下呢，可能会把他们的首次置业的这个面积的这样的一个预期付款，往大的走 就是120 130 140走。

[主持人思思]就是有一种感觉就是，一次就把家安好的那种感觉，不会有一个比如说，我买个30 40个小平米在工作当中，然后赚了更多的钱之后，然后再买个大户型，你的意思是这样子是吧。那我觉得其实还有一点就是，现在这个限购令当中，它是说在北京的话，就是纳税的一个证明，但是在长沙的话，就是只要一个居住证，但是这个居住证的话我想大家，也可以倒卖，而且很简单的办法，或者比那个纳税还要简单。

[王义高]对，所有的限购令长沙也不例外，都是以户籍为导向的，就是户籍成了一个有价证券了，但是长沙市的情况，就是有一半以上的人没有当地户籍在长沙市工作，所以长沙市也照顾了外来一部分的，工作的就是说我是优待被优待或者是说允许现在本地居民购买一套小户型，长 株 潭地区够买一套小户型，那么外地居民呢 ，我就是说你可以买大房子。那么我们长沙城区的结构呢，也非常有趣它不是以环线来比较房地产的价格的，你像星沙这个地方，你可以说它也是主城区，但是它又是长沙县，那么长 望 浏 宁，它不在这个限购范围之内，那么长沙县也不在限购范围之内，但是星沙离火车站只有14公里，那么北京天安门到北大有35公里整，你说北大是北京郊区或者是外县，那根本就不是这样一个地理位置。所以长沙这个限购令的话呢，限购在主城区的话呢，实际上给长沙郊外和浏 望 长 宁的这些楼盘呢带来一个利好。它们的销售旺盛了，所以这个长沙限购令办法以后呢，那些楼盘立刻把价格调高了一百至三百，就是说我们等待不受限购令以外的人来购买我们的楼盘，它们也有这个信心，在这个价位上把这个楼盘推销出去。

[谢晟]那么这一块实际上王教授讲到，其实恰恰是我们站在消费者层面上，最矛盾的一个地方为什么这样讲呢，我们说二环以内的90平米以下的房子，实际上基本上它的总价是非常高的，单价也非常高。那么实际上我们首次置业的刚需，这一块的需求其实他买不起，二环以内的90平米的房子，其实他们真正需求的是什么？是星沙、是含浦、是雷锋大道沿线的，在那种地方比如说，90个平方4000块钱左右，30万左右的房子，这个才是年轻人才能买得到，所以王教授刚刚讲到，如果我们这样一个政策，没有把长沙周边的这样一些卫星城市，包括进来以后，那么反过头来讲，恰恰是年轻人最需要的刚需房，那么这一块没有限制，导致它这个价格有一定的涨幅，所以我觉得这个是我们的决策者，恰恰没想到的一个失误。那么这一次限购令的出台，到底是抑制了刚需呢？还是抑制了投机客呢？我觉得从我们主城区的特别是二环内的这样的90平米以内的住房需求，其实是大部分主要是投资客，还是抑制了投资，那么受打击最严重的，就是城区内的小户型公寓，因为这个这一块主要是投资客投机客在做，那么我们刚才讲就是什么，它对真正的刚需这一块它就会谨慎的考虑，我是不是应该一步到位
比如说我不买90平米以内的，我可以买110 120的，就是这种舒适型的这样的一个三房，也就说实际上我们这种市场，本身来讲应该是完全开放的，充分竞争的一种自由市场，但是因为我们的这样一个政策限制。它实际上人为的把我们这样的一个合理的这种需求这个节奏打乱了，就是我们假讲什么呢，比如说像美国，它的这种住房的需求，我们讲它是一个纺锤形的，为什么这样讲呢？年轻人从学校毕业的时候应该是需求一套小户型公寓，20 30个平方30 40个平方，那么在他初次结婚的时候，刚刚结婚的时候，那么它只有能力买一套60 70平方，80 90个平方的两房，好到了十年以后，他进入中年的家庭的时候，他可能可以到郊区去买一套，买一套这种townhouse，买一套一百的两百的平方的。如果是等到他中年以后
小孩子读书出去以后，他又变成一个空巢家庭了，对不对那么这个时候，他又要把房子由郊外换到城里面，换套小一点的公寓，就是现在的老年公寓。也就是实际上我们的这种需求
真正的应该是中间大两头小，那么我们刚才讲到因为我们这种政策性的，非市场化的调整
就导致什么呢？我们可能最下面的这一部分，也会变大了就是都没有小的需求了，有这样的一种趋势，但是我有听到你刚才说就是刚需者可能会买，90平米以上的房子啦。那好我们的开发商就认为，现在刚需者买90平方以上的房子，90平米以下的确实抑制了投资客，房子的价钱是不涨了，但是现在涨了90平米以上的房子，我们的刚需他要买110 120的，不还是买不起了吗？我们刚才讲的它整个市场还是一个又传导效应，如果说主城区的90平米以下的
这种投资性的小户型的公寓，它的这个价格比如现在我们看到大概是在一万块钱左右，如果它的这个价格能够受到平抑的话，那么它对这种郊外的这种大户型的房子，它的价格实际上也会有种抑制作用。因为消费心理是一个对比的，如果说主城区卖到一万五，那么我的二环线左右的，我可以卖到一万对不对？如果是主城区价格平抑在一万块钱左右，那么我的二环线左右的，大概就是六千到七千，那么对整个长沙市的房价还是会有个平抑作用的。

[王义高]谢总说的也很有道理，但是我们这个刚性需求，现在是被大大的提振了，就是刺激了原本这个限购令呢是为了提供刚性需求给一些本地居民，提振刚性需求，购房的刚性需求的愿望。但是呢接到限购令以后呢，那么这些小户型楼盘的开发商呢，迅速把它们的价格提高了，这就形成一个很滑稽的，那么政府希望满足90平方米以下的，本地居民的刚性需求，但是市场的反应是什么呢，我赶快提价一万九到一万七，对 我赶快提价，我可以利用这个限购令赚上一笔，因为有这个指标有这个计划，那么就是说本地居民有一个利好。但是我要强调的是什么？所谓的刚性需求、投资或炒作，有很多背后的因素，根据你的收入能力，你购买你父母对你的支撑能力，因为中国的刚性需求，不像西方18岁以后大学毕业以后，他完全独立家庭基本上不管了，我们的这个望子成龙望女成凤，或者关爱子女的心情，愿望强烈些，父母强烈一些。从现在来看以及购房的情况来看，我们这个首次购房的年龄在25岁-29岁这么一部分年龄呢占了40%说明我们的年轻人的所需要的刚性需求非常旺盛，非常旺盛所以限购令你看看，我满足它这个刚性需求的时候，恰恰在刚性需求的这一块的价格形成了上，那么你限购令和这个市场匹配的情况，是完全不同的，反应是完全不同的。所以说你这个行政干预手段来讲的话，有时候往往出现和市场愿望，愿望反弹 愿望不一致！

[主持人思思]那么接下来呢，我们来看一下微博的留言，那么剑客张飞说呢，看起来是限购却只是给人们以紧急感，实质呢是漏洞百出，让人有空子钻，像新房只要转个手，马上就变成二手房照样买，这不是限了等于没限嘛。同时还有一位叫做彤彤的说，看了这么久的限购令，只有看见长沙明确的表示你来长沙买小于90平米的，就只能一套超过90的就随便买，一套十套一百套随便买，至于居住证呢，网上早就有人告诉你怎么做了，他这个网友呢，谈了一个现象，但是我们看到实际楼盘的，开发组合非常有趣。

[王义高]就是早些年啊，我们开发的房子都是大户型，那么什么开发大户型呢？就是越是大户型，开发商资金回笼的速度越快，在早期购房的时候呢，消费者也不管是大户型小户型，见房就买，然后见房就买，突然发现呢，上海有蜗居、北京有蜗居，这样的一个群体白领的一个存在，他们没有办法一次购买到大户型，没那么多现金，没有那么多按揭的能力，还按揭的能力，所以呢形成了小户型，那么加上中央呢前几年的宏观调控就是有一个90平米的小户型的概念出台，90 70的政策当时，所以市场上立刻就呈现了小户型的这种市场的热销，然后开始追捧这个小户型，所以你追捧小户型的时候，那么这几年的小户型的价格呢，比这个大户型价格增长的速度快得多，但是对于开发商来讲，它开发小户型的成本会增加，成本会增加所以实际上开发商，是不愿意开发小户型的，但是既然市场有热捧小户型，那么我就跟随这个市场，提供一些小户型，这个实际上来讲呢 ，你提供小户型的时候呢，那么大户型处于一个观望状态。那么这次限购令以后呢，我就不限大只限小，对 那么开发商当然哎呀我终于有一次迎来了大户型的春天。

[谢晟]实际上对于我们整个的一个宏观市场上来讲，它更重要的是一个指导作用，是一个心理的预期，比如说我们刚才讲的，新房变成二手房，这个其实是有很高的门槛的，比如说你由一套新房，首先不光是网签办下来产权证，再交易它有一个很高的税，会有这个价值损失。对 那么这个损失很显然，就是有时间第二个的话，有比较明显的价值损失，这条路实际上我们看来是走不通的，就是你投机的由新房变成二手房，实际上是走不通的投机取巧还是不行，也可以走通，这个能不能走通，关键是你房地产的价格成本很高的。如果你价格上涨的速度，能冲抵他缴纳税收的成本的话，就是一山还比一山高，就是他一定还会玩左手倒右手的把戏。

[主持人思思]那除了以上的观点呢，全国的政协委员厉宁则认为呢，土地财政已经走到了尽头，限购不如限售，两位这种办法到底可行吗？

[王义高]厉教授讲这个限售和限购，限购不如限售，这个限购关系呢，我们也没有听他详细的解释。就是限售是从供给层面吧，来限制房地产的热情吧。那么你限购的话，就是从需求层面对 那么问题就是在哪里呢？我们要评判房地产有多少供给，才能平抑房价的话，这基本上是个无底洞，我初略算计了一下，假定以长沙市这个人口50%是外地户并且加上20%的流动性，全中国需要一百万亿套住房，才能形成全中国的需求。这个时候我估计需要40%的国土来开发房地产，这几乎是不可能的，这是一个天文数字所以说你限售是吧，你限售我不知道。厉教授真的限售的意思是什么？我觉得限售的意思是不是，限购我觉得是限制了我们这些购房者
限售是不是限制我们的开发商，这个我们就是从韩国和日本的情况看，它这个国土比较狭窄的情况来讲，基本上呢你像韩国它是很明确的，你只能一套两套三套这样的住房，不允许你拥有多套住房，特别是在首尔地区你也是不能拥有多套住房，同时呢面积上呢规定了限制那么中国是一个人口众多的国家，而中国尽管这几年发展的速度很快，但是要在短期内，都满足消费者的住房梦想，还是有相当的距离。当然未来中国会有良好的，大房子的梦想会改善这样的条件，但是什么东西都有个过程，短期内你要想通过需求，这个需求来满足大房子的梦想，那还是必须采取一些有效的措施，一起来遏制需求。

[谢晟]其实关于这个限售刚才，我的理解可能跟我们的教授不一样，其实它可能不是指我们的这个一手房的供应就是开发商的这一块的市场供应，它可能指的是什么是你消费者从你买房子到你转手，二手房的这一块的销售，它有两个限制措施，第一这个地方我征收你高额的税包括营业税包括差额的所得税，那么这样的话就导致你投资者投机者你买房，我由50万涨到100万，那么这50万由我们的政府来收50%的税，那么就导致你的这个投资的效益降低对不对 如果说有制性的，限制你来卖来转手这个二手房，就是刚刚我们王教授讲到那么你投资这个房产它的流动性要减少了，会抑制很多投资资金的进入，如果从这个角度来讲。第三个我觉得如果这个政策要实施我们还有非常有效的一个手段是，假如说我们是三月初那么如果说我们出台这个政策给一个时间限制，假如说从五月一号开始要限售了要提高这个征税标准，那我想这个市场马上就会应生马上这个房价就会下来，为什么我们会有大量的这个二手房会涌向这个市场进行交易，房价可能就会价格长沙县是6000，那可能马上就会掉到4000，如果这个政策能够实施的话，很显然对市场的这个房价的打击，应该说是最直接的一个打击。

[主持人思思]对刚才王教授和我们的谢总，所说到的限购还是限售呢，我们觉得现在还是比较模糊。而且通过长沙的这一次的限购令呢，其实我们还是要观望，因为期待它到底还有一个什么样的变化？那么它也是在非常时期的，非常效应我觉得还是已经显现了，那么后续将会有一个怎样的市场变化，我们将会持续的关注。好了感谢收看本期的节目，我们下一期再会！