[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您现在正在收听、收看到的是由0731房产网以及湖南电台经济频道为您联合打造的《楼市会客室》，我是主持人陆海峰。

[主持人]3月4日，长沙市人民政府办公厅发布了，关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知，通知主要内容是对长沙市的商品房买卖进行限制，我想在坐的各位应该都已经看过。其中，第一条是大家最关注的地方。也就是：一、自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。大家总结了一个比较简单的解释就是15个字：限小不限大，限内不限外，限新不限旧。
这次限购令一出台就引起了各方的议论和探讨，这次限购令到底希望达到一个怎样的市场调控效果呢？它会给长沙楼市带来怎样的变化呢？会怎样保护长沙的刚性需求呢？能不能抑制住长沙的投资性需求呢？带着这些问题，我们请来了今天的几位嘉宾，他们分别是：长沙中地行投资公司董事总经理 胡仲云；湖南合富辉煌房地产业务总监 安宁
感谢两位老总到今天的直播室来，谢谢。各位是专家，我想请各位为网友们分析一下，目前长沙市房地产市场的购房人群到底由哪几个部分组成？在您的项目中，他们各占的比例大概是多少？先请安总谈谈。

[安宁]根据合富辉煌对每年购房客户的分析总结来看，2008到2011年长沙房地产市场购房人群是以刚性需求为主，也就是首次置业需求为主，比例占到70%。

[主持人]胡总，您那边的比例构成是怎样的情况？

[胡仲云]就这两年以来，特别是2010年，湖南省内非长沙地区的购房人群在不断增加，我们统计约有60%左右，就是从地域来划分的话，而且这些也是属于地级市的刚性需求，或者是未来养老，或者是在长沙有生意，或者是为自己的儿女在长沙求学等需求来购买的房子。所以，我们讲都属于刚需，或者有些是投资性，而不是投机性的需求。

[主持人]长沙市出台调控细则之后，我们看到有很多的“限制”，这些“限制”对哪部分人群影响比较大？在你们的实际操作过程中，最不希望影响哪部分人群？

[胡仲云]主要影响的是省外投资者，而且特别对中小户型的投资，这一块儿相对来说影响会比较大。另外，相对项目来说，可能是市中心区90平方米以下的住宅、公寓楼，影响会比较大一点。

[主持人]在您的项目当中，您有在限购范围之内的项目吗？

[胡仲云]基本上可以说长沙所有的项目都在限购的范围之内，但相对来说我们的楼盘第一是会严格执行“限购令”；第二是在我们下一步推出的产品户型上会有一些细微的调整，调整的幅度不会很大，对我们的楼盘影响不会很大。

[主持人]安总，您这边呢？

[安宁]长沙版的“限购令”出台以后，我们对它进行了仔细的研究，我们认为“限购令”是比较温和的。对已拥有一套住房的客户，限购90平方米以下，这也符合长沙的市情。但是，不限制90平方米以上的大户型，也就是不限制改善性需求。那么，对于第三套全面停止按揭贷款，对这样的有钱人来讲，如果必须要换房的，应该是不会有太大的限制，对资金承受压力相对弱一点的来讲，是控制了一部分的单纯投资性群体。所以，我们认为整个调控既照顾到了真正住房需求人群，又打压了投资性炒热楼盘的现象。

[主持人]在各位的项目中，“限购令”已经执行快一个星期了，在各位的项目中有没有碰到这样的人群必须要对他们进行限制呢？

[安宁]就目前来看，这个政策刚刚出来不久，目前还没有遇到过。

[主持人]胡总，您那边的项目呢？

[胡仲云]目前，项目具体限定人数方面的问题还没有遇到过，但总体来说销售量肯定有所下滑。因为，政策主要是对大家的购房预期会有比较大的打击作用，对整体销售，对长沙房地产的未来走势还是会产生一种心理方面的比较重大的一个影响。

[主持人]那您觉得这个心理方面的影响，具体是什么样的一种影响？

[胡仲云]老百姓会有一个预期，他觉得政府已经开始出手了，尽管相对来说“限购令”在一些省会城市还比较温和，既符合中央既定政策的框架，但相对来说又有各地的特色，相对来说还是温和的。但是，老百姓会觉得未来从他们的心底里还是希望政府的调控越多越好，房价降得越快越好。这就有一个矛盾在里面，我们说房价的上升有其自有的规律在里面，不是老百姓想它降就能降，也不是说政府想它降得多么厉害就能降得多么厉害。严格来说，房价下滑太快的话，实际上对这个行业，对老百姓来说都是不利的，都会产生很大的负面影响。所以，政府实际上也不希望下滑得太快，只是希望抑制它的上升势头。

[主持人]我们看到了长沙市房地产研究中心有一个调查数据显示。2010年长沙外地购房者比例相比2009年的50%上升10个百分点，成为长沙市购房的绝对主力，这其中又以湖南省内非长沙户口为主。而在调控细则当中，我们又看到了一个新的概念，“环长株潭户籍家庭”，这个概念应该如何界定呢？是不是说，湖南“3＋5”城市群，包括长沙、株洲、湘潭三个中心城市和岳阳、常德、娄底、衡阳、益阳五个城市都可享受长沙本地家庭购房待遇？这个概念的界定又会怎么样影响到前面所说的60%的这个比例呢？我不知道现在在具体的执行过程当中，各位有没有碰到在执行方面感觉有一些模糊的界定？或者是还不知道怎么样去执行的具体情况呢？

[安宁]“环长株潭户籍家庭”应该是一个新名词，可能也存在着一些模糊的概念。我们的理解应该也是“3＋5”城市群的属定吧。那么，会不会影响到地市客户的成交？目前来讲，还没有一个很明显的显现。那么，我们分析应该是对这部分购房客户不会有太大的影响。刚才我讲到，90平方米以下的限购，有房的或没房的基本上也界定得比较清楚了。对于90平方米以上的，还有三套住房不放贷的政策限制，对多套投资这一块儿也有一定的压制。所以，我们认为也一块儿应该不会有太大的影响。

[主持人]我们说60%的外地户籍人群当中，您觉得有多少会来自“环长株潭户籍家庭”区域呢？

[安宁]我们现在做的项目也是属于中小户型的，目前来看成交客户约六成是属于省内的，比如株洲、湘潭、衡阳、郴州等这部分客户，中小户型还是以年轻消费群体为主，基本上都是第一次购房，就是首次置业的群体。

[主持人]好。胡总，在您的项目当中，您是怎么看待具体执行中遇到的问题呢？

[胡仲云]刚才，你遇到的问题很有意思，“环长株潭户籍家庭”这个概念该如何界定？因为，在长沙出“限购令”之前，住建委和房协的负责人邀请了业内的一些朋友，一些代理商和开发商代表去开研讨会，也是提一些建议。当时，我们提了一些建议，这是我们提的建议之一，就是“环长株潭户籍家庭”。我们觉得，现在国家鼓励长株潭融城概念，也是鼓励这些城市的一些客户合理合法的投资。所以，我们说限购不能单单限长沙市区，我们当时提出的建议是“3＋5”城市群也是国家鼓励发展的一个城市群，我们就希望这一块儿限购往这方面靠，把范围扩大到“3＋5”城市群，以利于城市化进展，也有利于保护合法投资需求。
但是，现在具体要怎么界定？是不是一定就是“3＋5”城市群？现在，各方面还没有很明确的界定。只是，我们提了这样一个建议。

[主持人]当时，你们提这个建议是考虑到，如果限制包括长沙以外的家庭的话，很可能影响“3＋5”城市群之间的人才交流、资金交流等等经济方面的影响，可能会造成一定的影响，您是从这个方面考虑吗？

[胡仲云]对。当时，我们想如果是“限购令”的话，肯定不能只限长沙的，这一块儿要鼓励长株潭的发展，先导区的发展，也要鼓励“3＋5”城市群的城市化建设，也要保护各个地方的一个合法、合理的投资需求，也要保护刚刚你说的各个地区的人才交流、资金流通。当时，我们还提出了一个建议，不过市政府没有采纳，提出的是“引进特殊人才的优惠”，就是对特殊人才没有限购要求。当时，我们都考虑到了。既要执行政府的一些政策，把房价调控下来；但是，又要保护这个行业的发展，以及老百姓的一些投资需求。所以，我觉得这个出发点是对的，可能政府也考虑到了我们的一些需求。

[主持人]听您讲，也参加了这一次限购细则的制定，您在整个执行过程中，包括各种各样的专家，他们在考虑各方平衡的时候，还有哪些比较关注的点呢？

[胡仲云]除了我刚才讲的环长株潭、引进特殊人才、现役军人，还提了一个区域划分的建议，就是借鉴其他城市的一些经验。比如贵阳的经验，我们希望限购的范围是在二环以内，希望持有中级职称或者是本科以上文凭的人才是不受限定的。当时，我们提了这样一些另外的建议。

[主持人]好。对于这些细则界定出来以后，您觉得会不会影响60%的比例？这个比例在未来时间内会不会有所下降？

[胡仲云]影响肯定是有的。但是，相对来说，政府也是没有一竿子打到底，还是相对温和一点，还是能够买一套房子嘛。但是，我也说了主要的影响是在心理这一块儿，有些投资和改善需求是可早可晚的，使得他们现在产生了一种观望心态。推迟了未来购房的一个时期。所以，对于整体成交量和市场还是有一定影响的。

[主持人]那么，这种“推迟”，把本来要在这段时间内出手延迟出手，您觉得对经济会产生什么样的影响呢？

[胡仲云]这一点我不担心，可能我说的会使很多网友拍砖头或说气愤的话。但是，我想说的是，再等下去，长沙的房价一定是往上走的，虽然长沙有“限购令”，但“限购令”比较温和，长沙的房价今年一定会上涨。所以，我建议还是买得越早越好。因为，整体来说，长沙房地产市场的泡沫不大。

[主持人]您觉得长沙房价还会温和上升的态势，这种成因在哪里？推动因素在哪里？

[胡仲云]推动因素有很多，实际上大家都讲过，包括城市化进程、整体成本上升，特别是你会发现长沙今年上半年和去年下半年的地价是往上升的，地价的上升很快会传导到房价的上升。另外，长沙这个城市对长株潭，对“3＋5”城市群，包括对原湖南省户籍的在外人才，在全国的影响力都在扩大，长沙这个城市的影响力和交通辐射力，我们说现在到广州也解决2个小时10分钟就到了，1个小时左右就可以到武汉了，现在修的沪昆高铁3个小时可以到上海，是南部唯一一条高铁交界处，湖南卫视使得长沙成为了全国的娱乐之都，我有很多外地朋友周末到长沙来玩两天，吃吃湘菜，周日再回去。你会发现长沙的吸引力越来越大，很多城市的GDP逐步超过4000美元，很多消费会集聚在娱乐这一块儿，长沙的娱乐打造得又是比较好的，这一块儿的消费能力会进一步上升。长沙的房价比起不够长沙发达的地区，比如南昌、昆明，长沙的房价都更低。

[主持人]您觉得未来长沙的房价还有温和上涨的趋势。在这个调控细则当中，我们看到90平方米以上不限，内五区以外不限，长沙市辖五区：也就是我们常说的内五区，包括天心区、雨花区、开福区、芙蓉区、岳麓区，这部分商品房能够占到长沙商品房销售的多大比重？能不能说大户型，远郊的商品房的春天来了呢？这些商品房会不会在2011年出现价格的快速上涨呢？不知道各位有什么样的看法？先请安总谈谈。

[安宁]目前，随着整个长沙城市的改造和发展，按照我们公司总经理杨虹薇的说法，长沙2004-2010年是从城市中心到郊区的造城模式，到2011年又转到中心城区高端开发。比如，长沙市中心现在有很多项目都已经落定了，华远新外滩、万达广场等等，整体项目统计下来超过了1000多万平方米，这就将形成整个长沙前所未有的产品层次结构的多元化，也会形成品牌、品质的不同竞争格局。
中心城区大量产品的涌现，一定会拉升周边的项目价格。比如，中心卖到20000元/平方米，可能中心的次中心会紧跟着卖到10000元/平方米，会产生蝴蝶效应。我们预计长沙中心区域价格在今年可能会达到10000-15000元/平方米的价格，全市中心区的均价可能会达到10000元/平方米左右的价格。不同的产品有不同的价格，形成了产品的多元化，也就类似于几年前的广州特征。

[主持人]也就是说，它的发展方向会慢慢向周边形成辐射或扩展？

[安宁]长沙这几年的房地产发展，应该是属于农村包围城市式的，这是一个比喻。尤其是这两年中心城区开发速度的加快，现在是属于城中心和郊区开发齐头并进。那么，我们认为房价会随着城市主城区的价格上升而形成蝴蝶效应的价格提高趋势。

[主持人]我想问一下胡总，您是怎么看待这个问题的？在“限购令”出台之后，您认为长沙市中心城区会有多少的商品房受到限制？是不是意味着这笔资金会流向远郊或大户型上？能不能说远郊或大户型的春天即将到来？

[胡仲云]多少会有一些影响，但影响不大。因为，我们原来在广州做房地产做了十几年了，我们自己也投资了一些房地产项目。那么，市中心的房价永远是最稳定的，哪怕是在调控或者是发生很大的房地产危机，市中心的房价始终是在上升的。今年的保利南湖项目，5月份才开盘，现在各方面都不问价格，要求我们保证他们能够买到房子的就已经很多了，我身边的朋友就有百八十号了。所以，大家会觉得中心城区的房子由于地段的不可替代性，由于配套的完善，由于位置的卓越，由于楼房的品质等等各方面的原因，它始终会受到亲睐。
那么，这一块儿的投资对于本身实力不太够，本身可买中心房子又可以买郊区房子的人会有一些影响，可能会分流一部分到大户型和远郊的商品房上去。但是，我还是认为不能说大户型或远郊的商品房的春天就要来了，“限购令”没有对它产生很大的利好作用，我不这样认为。我还是觉得市区的房子相对来说会销售得更好。当然，对那些如果在城区里面以投资为主的，可能40-50平方米、20-30平方米、50-60平方米的供应来说，影响还是会比较大的，这部分的投资客应该会分流一部分出去。

[主持人]保利南湖5月份就要开盘了，90平方米以下的户型有吗？比例大不大？

[胡仲云]我们有90平方米以下的户型，但比例很小。而且，我们不担心，因为现在要买小户型还是比较困难的。

[主持人]所以，由于“限购令”的限制，可能有很多人想投资90平方米以下的户型，可能投资不了，但投资90平方米以上户型的人群多吗？

[胡仲云]基本上是以大户型为主。

[主持人]是不是表示所限制的资金量还不足以支撑大户型或远郊的商品房？还是说在近段时间这笔资金还很难流向这些区域呢？

[胡仲云]整体来说，远郊的大户型项目，在“限购令”出台之前，相对来说销售速度比小户型慢一点儿。但是，现在有了“限购令”，对它来说是有一定的利好。但是，就像你刚才说的，它会推迟一段时间。前面我讲了，市中心的楼盘价格上升得很快，远郊的大户型由于面积大，由于销售的原因上涨的幅度会慢一点儿。所以，整体来说，过一段时间会产生一种挤压效应，应该也会稍微好卖一点儿。

[主持人]或者像您所说的，本身市中心就有地段优势，再加上有限制，大家可能觉得越限制就越有机会。所以，未来的资金可能还是会集中在市中心。
那么，被调控细则限制的内五区的中小户型会受到多大的影响呢？这个居住证的概念又起到了怎样的角色？是不是意味着在长沙外地家庭，只要到当地公安部门办理居住证，就可以再继续购房。安总，谈谈您的看法吧。

[安宁]我觉得这一块儿可以先从政府对房产税的不断吹风来看一下，如果说房产税要是，接下来实行的话就意味着多套投资的成本会加大，这就会直接影响到市场房租的上升，投资的成本加大了，房租可能就会随着上升，对于租户的压力也会随之增大。如果办理一个暂住证就可以购房的话，我想这部分人群基本上会朝着购房的目标去考虑。因为，房租在上涨，他也会考虑直接购房去一次性地解决自己的住房问题。

[主持人]好。胡总，您是怎么来看的？好象居住证概念好象也有类似绿卡的概念，好象是为了引进一些高技术人才而引出了这样一个概念。那您觉得他在这里面会起到一个什么样的角色呢？

[胡仲云]我觉得居住证提得很有意思，当然要办理还是可以办理的，据我了解是有租房合同到相关部门就可以办理一个居住证。我觉得居住证还是为了保护省内其他城市以及原籍是湖南客户的合理投资需求，他愿意花那么多时间和心思来办一个居住证，他对长沙房地产的未来很看好，未来还有可能到长沙投资、置业，甚至照顾到小孩子求学的合理需求，那我们没有必要限制他。我们没有必要把这么有实力，又对长沙有感情的人拒之门外。所以，居住证的概念有点儿像引进人才的意思。

[主持人]我们一般在长沙听到大家提到，长沙在湖南是唯一的一个中心城市，也就意味着经济布局、教育布局等等布局方面，是不是会有这样一个情况产生，所以大家就关注长沙的教育，关注长沙的经济。因为，省内资源都在这里，所以大家都想往这边来集中？

[胡仲云]对，你讲的很有道理。因为，长沙在湖南省是唯一的核心城市，所有的资源都在这里，不像广东有广州深圳，在江苏有南京苏州，相对来说有2-3个城市处在同一个平面的竞争上。但是，在湖南没有任何一个城市可以和长沙相比，形成了省内的一种核心效应。另外，对于外省人群来说，比如我自己本身不是湖南人，祖籍在江西，又在广东工作，像我这样的外地人吸引过来了很多。我可以毫不谦虚地讲，我们这些外地人对长沙的发展还是有一定贡献的，比如我在长沙要买房子，要消费，我利用了自己十几年来的房地产人脉关系，已经为长沙招商引资了6个开发商。所以，如果长沙要拒绝我们这样的人，那这个城市的发展也不可能有这么快。

[主持人]是的。那么，“3＋5”城市群和长株潭城市群的提出，也是希望资源可以合理地布局分开出去，然后让整个经济发展更加平衡？

[胡仲云]对。“3＋5”城市群是对的，这有利于形成一个城市群。不说远了，就说日本吧，日本也是以城市群发展使得国力逐步增强。那么，湖南要发展经济，要发展城市群经济，就要使经济和资源逐步流通，才能使得经济发展壮大。

[主持人]这就回到细则中考虑的一个问题，也就是“环长株潭户籍家庭”的概念。我们手头有个数据，去年，长沙二手房交易面积仅为400多万平方米，跟长沙新建商品住房的销量还没办法比较。长沙的调控细则对二手房也没有加以限制，是不是因为销量小而没有限制的必要？还是有其它的什么原因？安总，我们先听听您的看法。

[安宁]长沙的二手房交易量约400多万平方米，但和一手的交易相比，去年一手是1600多万平方米，二手房的交易量仅仅占了25%左右，而广州二手和新房的比例基本上是1：1的比例。而长沙的二手房交易环境还没有趋于成熟，房地产开发也处于早期阶段，五年内开发的项目还不能满足五年需求的时间节点。那么，这和二手房成交量没有直接升上来是有关系的。

[主持人]胡总，您怎么看？

[胡仲云]我觉得一个成熟的市场，二手房的比例会逐步跟上一手，甚至超过一手，广州是1：1，北京是1：4。但是，长沙是1：0.25，这是不正常的。所以，长沙的“限购令”不限二手房是正确的，让一些合理的投资需求通过二手房来实现，这对政府和老百姓都是有好处的。

[主持人]也就是说，改善性需求和刚性需求都可以在二手房市场得到实现。

[胡仲云]对。

[主持人]在长沙调控细则出台的这两天，在0731房产网楼市论坛上一位网友发表了一篇这样的文章《长沙限购您？OH，长沙欢迎您》，初看这个题目，会觉得有点矛盾，各位又怎么看呢？对于调控细则，又有什么样的看法呢？

[安宁]这个题目，这篇文章我还真没有看到。但是单从题目来讲，我觉得的确这次的限购政策又限购，又欢迎。我认为这样的一个细则制定，不应该偏激地单从一个方面去看，要从整个城市的发展，整个经济的结构和整个房地产市场的情况来分析。刚才，我们已经谈了很多，既限购又欢迎，说明政策做得非常到位，非常合理。

[主持人]也有人评价，说政策是非常精准的，您觉得是不是真的很精准呢？

[安宁]如果从专业的角度来讲，我认为是非常精准，既打击了投资性的，又保护了真正的购房需求。因为，城市在发展，城中心改造，需要有大批人需要购房居住。

[主持人]胡总的看法呢？

[胡仲云]这篇文章就像我们说《红楼梦》一样，每个人看《红楼梦》都会有不同的看法和不同的观点。这篇文章，我看了，我觉得写得挺有意思的。从这篇文章可以看出，包括我自己也是这么理解的：长沙是要限购一部分人，这一部分人可以说对长沙没有多少感情，或者是一种急功近利的投机行为。他们在这一方面的资金准备，以及未来和长沙的联系都不是很紧密的，对于这样的一些人，我们还是劝他不要来长沙买房了，是限购他们的。那么，对那些对长沙很有感情，看好长沙未来的发展，自己在资金准备方面又很充分的人来说，我觉得是可以投资长沙的。这样的话，未来长沙的城市发展，包括房地产市场的发展，也会对一些合理的投资需求做出很好的回报。

[主持人]我明白胡总的意思了，这个精准就是把对长沙没感情，过来搅局的人把他们给炒了，不要过来了，把他们限制在外了。而未来对长沙真的很有感情，能够与长沙共同发展，荣誉与共的人，是希望他们留下来的。

[胡仲云]对。在去年上半年之前，因为我在全国各地的朋友比较多，我对他们说，你到长沙来买房子，那是对所有认识的人讲的。我说，当然你有一定的选择性，我可以替他们把关“选择性”，我可以保证他们赚钱。
但是，到今年上半年，我仍然对所有的朋友说，你可以来长沙买房子，但不是对所有的朋友都这么说。因为，长沙的房地产市场已经经过了初级发展阶段，初级发展阶段是指傻瓜买房子都可以赚钱，类似于五年前的广州。而现在，不是所有人投资房地产都是赚钱的，但只要你不是很急功近利，只要你的资金不是等着救命，等着吃饭的，那我觉得你来长沙在一定专业人士的指导下，在长沙投资房地产的空间还是很大的，我借这个机会向能够听到这期节目的老百姓提一个建议，我们做很多事情，如果你投资了，而没有回报，不要怪别人，如果你把养老的钱，救急的钱都投资房地产，这肯定是不明智的，而你投资房地产的资金比重过大也是不合理的。如果你能保持一定的额度，能够听从专业的指导，我觉得目前的长沙在全国是值得投资的前三个城市，非常值得投资。我的主要投资方向原来是广州，现在也是长沙了。

[主持人]胡总，细则已经出台了，您能不能预测一下2011年的长沙房地产走势是怎样的？

[安宁]随着目前长沙中心城区潜在的1000万平方米的供货量来看，2011年有不少的项目会开盘销售，会形成中心城区的价格高点，这样也就会拉动整体的城市均价。我认为从城市的整体均价来看，与2010年相比肯定是要上升的。从各个区域来看，产品梯级形态越来越明显了，城中心的超级大盘也有很多，对于消费者来说，城市中心也是很好的选择。由于产品层次的拉开，我认为郊区的项目也会有比较好的前景，在整体销量上应该是和去年持平的。

[主持人]不管是王石，还是潘石屹，还是任志强，他们也做过很多这方面的预测，我希望明年的这个时候能再请二位来到楼市会客室，看看预测的情况到底如何。非常感谢二位来到直播间探讨在长沙“限购令”出台之后，“限购令”对长沙房地产市场的影响。我们也希望长沙的“限购令”能够让爱长沙的人和长沙这个城市一起发展。谢谢。