[主持人陆海峰]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您现在正在收听收看到的是由0731房产网以及湖南电台经济频道联合为您打造的楼市会客室，我是主持人海峰。
从去年以来，随着房地产市场的不断升温，房产调控从来没有停歇过脚步，从国十条、国五条，再到国八条接二连三地不断出台。从房产税在上海至重庆的全面试点，银行一次又一次地上条存款准备金率和加息，再到住房限购令政策的全面出台和普及，全国各大城市的房地产市场，我们说无一例外都感受到了阵阵寒意。
随着房产政策紧锣密鼓的上演，不少一线城市的房地产市场更是步入到了降温的通道，而作为二线城市的长沙，坊间“限购令”的传言也是越演越烈。有消息称，长沙市住建委相关部门也正在制定限购细则，具体出台时间和内容也让人充满了猜想。长沙限购令真的来了吗？2011年楼市真的要步入到深度调控年吗？全面打压下房价是否会松动？购房者是继续观望还是快速入手呢？面对这些悬念，我们该如何预测和探究？
今天，楼市会客室非常有幸地请到了两位嘉宾一起来探讨我们的话题，分别是长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海，欧阳老师，您好！还有来自于新华都房地产发展有限公司副总裁张帆，张先生，您好。也非常感谢二位能到今天的直播室当中来，与我们一起来探讨今天的话题。
在采访之前，我们先来看一看目前长沙楼市的大背景。春节之前，我们说号称调控“核武器”的“新国八条”出台，可以说给房地产市场带来猛烈一击，各位怎么看新国八条？和去年的"新国十条""国五条"相比，这一次是反应更给力？先请欧阳老师谈一谈。

[欧阳学海]行，实际上去年4月份出台的国十条已经起作用了。据我们观察，去年6、7、8、9四个月的成交量下降了，下降了幅度还挺大。然后，国五条出来以后，对沿海的大城市影响比较大。因为，他们相应地出台了一些“限购”等政策。但是，反过头来对长沙起到了一个相反的作用。因为，沿海资金的挤出效应出来了，到了类似于长沙这样的二线城市。那么，去年四季度，类似于长沙这样的城市成交量增长特别快，房价也上升得比较多。国务院看到了全国不同城市的各个情况，就出台了国八条。但是，我认为不管是十条也好，五条也好，八条也好，还是一个治标不治本的一些政策，还不是真正的治本的制度。

[主持人陆海峰]何谓治标不治本呢？

[欧阳学海]怎么说呢？房地产市场肯定是有问题的，不管这个问题的大小。那么，我觉得类似于国八条这种政策，相当于“退烧”政，只是给你降一点儿温。但是，真正要治病的话，如果是肺炎或是哪里感染了，还是要用其他的治本的药。目前，大家都知道只是暂时的措施。很多城市现在公布出来也就是到今年年底。

[主持人陆海峰]有效期大概一年左右的时间？

[欧阳学海]对

[主持人陆海峰]是快速退烧型的。

[欧阳学海]对，先把“烧”退下来。实际上，国八条里面也有一些类似于治本的药在里面，比如加快公租房、廉租房等保障性住房的建设力度，加强地方政府的责任，提供更多的保障性住房，这方面实际上可以说是治本的。但是，没有那么快。房地产是这样的，建设周期很长，它的供应量增长也好，减少也好，它不像其他的商品类产品，需要一个过程。所以，首先来一点猛药，退一下烧。

[主持人陆海峰]接下来想问一下张帆，张总，新华都万家城也是一个非常大的盘，在长沙来说它所占据的面积和体量也是非常大。那么，我们也有一段销售记录，据我了解去年销售得不错。然后，去年出台了新的国八条。您觉得它和去年国十条、国五条相比，更给力的地方，或者是您更关注的地方在哪里？

[张帆]是这样来看吧，我们从调控的历史来讲，第一轮调控应该是从2005年就开始了，长达5、6年的调控，实际上是政策和货币问题在壁垒。房价的上涨也好，去年像长沙这样量价齐升也好，这不是一个行业的问题，也不是一个政策的问题，这是一个低于经济的问题，是一个货币与政策的问题。我们可以看到人民币在国外增值，去年8月份我去香港，1：88，春节的时候是1：85，我们在国外感觉人民币是当金花的，因为它在增值。但是，在国内人民币在贬值，贬值带来的是什么压力呢？老百姓的存款放在银行是贬值的，而且没有良性的投资渠道，除了地产以外。

[欧阳学海]投资渠道太窄。

[张帆]对，投资渠道太窄。从最近两年的住房来看，或者说刚性需求啊，或者是地市移民长沙，省会经济，这种是一部分。还有一部分是人民的资金避险需求在投入房产。实际上，政府在出台政策的时候，更多的是关注有如吃药一样，为什么中国人现在用药是超标的一样，就感觉药有效。昨天，我看新闻还在讲中国人吊瓶的数量是全球平均值的3倍，就是想要药有很好的效果。实际上，这些效果呢，刚才欧阳老师也说了，它是退烧药，是治标不治本的。楼市问题回到核心就是货币的问题。

[主持人陆海峰]说到货币问题，最近很多买房的朋友感觉到压力比较大。从2月份开始长沙各大国有银行是开始全面取消房贷利率优惠，也就是“银行版限购令”开始执行，这是不是也就意味着长沙的限购令不远了呢？据我们了解，最近住建委在不断讨论“限购令”的问题。接下来，我想请问二位，先问一下张总，对于您所开发的项目在交易量、价格上、你觉得会如果真有“限购令”，它会带来一定的影响吗？

[张帆]应该说有一定的影响，但影响不大。因为，我们开始做这个项目的时候是理性的，一是做满足刚性需求的中小户型。我们现在已成交的客户里面，70%是首次置业。所以，它会有影响，它因为的是30%改善型置业者的需求。应该说，对楼市的根本性影响不大。
“限购令”的话，我们可以看到就是近期会出台了，应该是在两会后各省会的“限购令”都要出台。

[主持人陆海峰]如果出了“限购令”，你们在经营方式或成交模式上会不会有什么政策去应对“限购令”的出台呢？

[张帆]回到做项目的根本来讲，我们卖的是一个好的产品，也是大家能够承受的需求产品，“限购令”的出台，我们在营销策略上不会有什么改变。而且，说到“限购令”，对于长沙这样一个土地财政比较强的城市来讲，它出台的力度可能会比较温和，周期也会很短。说得严重一点儿，如果长沙没有土地财政，长沙的城市建设是无法运转的。

[主持人陆海峰]接下来，我想问一下欧阳学海老师，不知道您对目前的“限购令”，有没有听到一些风声？然后，我们也来猜测一下，您帮我们猜测一下，“限购令”会以什么样的形式来出台呢？

[欧阳学海]其实，也不能完成把它称作“限购令”。因为，媒体关注得比较多的是国八条里面的第六条，即“限购”。实际上，国八条里面有很多内容，比如第一条是加强地方政府的责任；第二条是加强保障性住房的相关内容。其实，严格地来说，这应该是贯彻国八条在长沙的实施细则，只是说媒体把它简称为关注到“限购”这一块儿，大家都很敏感，购房者也关心，开发商也关心，简单地将它作为“限购令”来说。
实际上，如果是要落实国八条细则的话，在很多方面都会提到。但是，总体来说，这一点我和张总的看法是一样的，长沙这个城市非常特殊，与其他的城市相比有一个不同的特点，房地产开发起步比别的城市晚了好几年。所以，我们整个长沙市的供应量是很充足的。我们做过这方面的统计，与其他的省会城市比，如武汉、合肥、太原、郑州、南昌，我们往往很多人喜欢简单地用房价去比，长沙比那些城市的房价低，为什么低？很多人不知道。实际上，长沙每年的开工面积、施工面积的量太大了。国八条里面的“限购”实际上是针对很多城市的供不应求，每年住宅的施工及每年在建的楼盘绝对没有长沙多，可能这些城市还比长沙大。我记得2009年，我们统计长沙的施工面积比武汉要少1000万平方米。那么，就说国务院“限购”的规定，实际上应该主要是针对那些房地产市场，特别是住房这方面供不应求的城市，可能会出现这样的情况，比如北京就很严厉。他们，我觉得根据长沙的实际情况，供应量这么大，并不是一个特别的供不应求的城市，房子不断地卖掉了，又不断地有新的楼盘推出来。比如300万平方米以上的楼盘在长沙还不少，你们的项目是300万平方米吧？

[张帆]是的。

[欧阳学海]还不少。我觉得长沙要出的话，我估计也是一个比较温和的政策。

[主持人陆海峰]有传言说，可能是允许再新购一套，这个我们能不能去猜测？

[欧阳学海]应该说不会突破国八条第六项的底线，它的原则简单地说就是本地限三，外地限二，是这个意思。然后，我看了一下各个城市，比方说在当地有一定年限的纳税证明或社保缴纳证明，这个“一定年限”，比如北京，绝大部分城市是保了一年的底线，还有部分城市保了两年。然后，还有当地的政策，最宽松地是贵阳，一环线内限购；广州就是主城区和县限购；成都好象只是主城区限购，县里面不管。所以，我估计长沙市对限购的楼盘地域来说，我估计不会扩得很大。

[主持人陆海峰]刚才，您也提到了长沙和周边城市的一个对比。大家也非常关注，以前我们总在说长沙是一个价格洼地。但是，现在也有网友认为长沙经过去年价格上涨比较快之后，现在是不是还存在洼地效应呢？长沙和其他周边的城市相比，比如武汉、贵阳、南昌，这种……

[欧阳学海]还是第一。

[主持人陆海峰]还是第一？

[欧阳学海]但是，第一，并不能说明以后会和人家一样高。大家有一个错误的概念，总觉得低就会和别人一样，不一定。因为，房地产是不动产。对不对？比如说，电视机、冰箱，这些东西在这个城市低了，别的城市的人可以到你这个城市来买，运回去。但是，房地产是不动产，不可能有很多其他城市的人跑来长沙买房子，他的工作和生活都在其他城市，这是不太现实的。因为，长沙的供应量一直很大，不一定价格就一定会涨上去。因为，去年有一个特殊情况，我前面已经讲过了，就是一线城市、沿海城市的挤出效应过来了；据统计，现在在长沙购房的人群中约有60%以上是非长沙户口。但是，这里面主要还是以湖南省户口为主。张总应该知道。

[张帆]各地州市

[欧阳学海]对，就是各地州市，比如有些人退休后，小孩在长沙上学、工作。其实，外省真正过来炒一把就走的并不多，极少。

[主持人陆海峰]其实，这也涉及到一个城市不断发展扩容的问题了。自去年各城市调控以来，一线城市投资者纷纷转战二线城市，刚才您也提到了，长沙外来购房人群占到了很大的一部分，这一部分中又有省外的。那么，他有什么样的不同类型？还是有地州市的？如果长沙真的“限购”的话，会是一个怎样的形势？会不会削弱外来购买力，从而影响房地产市场的整体交易呢？

[欧阳学海]这肯定是有影响的，说没有一点影响这也是不客观的。但是，我觉得这个影响不会很大。据我了解，在长沙购房人群中有长沙户口的这部分人的话，虽然有所为的挤出效应。但是，其实有些人并不是投资炒房。比如，有长沙市本地人到北京、上海去工作，他在那边可能不能买房了，房价高了，或者是其他原因。那么，他回到本省购房。回本省购房的话，他肯定是首选省会城市长沙，肯定是这样的。我觉得如果“限购”的话，对这部分人可能会有一些影响。但是，我觉得这个东西呢，因为它毕竟是一个暂时性的政策，不到一年嘛，就算到今年年底的话，也就8个月时间嘛。

[主持人陆海峰]接下来，我也想问问张总，张总，从您的项目来看，在去年的销售率当中，您觉得是什么样的人群占据了比较大的一个比例？就您看来，如果是新的细则出台之后，可能会对这些人群产生什么样的影响？

[张帆]从两个方面看吧，因为每个项目的定位和建筑的形式不一样，风格也不一样。从我们的项目来讲，一开始定位就比较理性，是一个满足刚需的产品，但我们会把品质做得好一点儿。所以，我的客户70%是首次置业，40%是从地市到长沙来，实际上他们是新移民。因为，长沙作为湖南省的省会是一故独道的，湖南省房地产市场的T级消费是比较明显的，县一级的人有点钱了到地市买房子，地市的人赚了钱就到省会买房子，这个趋势很明显。所以，如果出台“限购令”的话，对地市人在长沙已经有房的人，可能早期在城东、马王堆批发市场买了房子的，现在想置换出来买更好一点的房子的人，对他们可能会有一些限制。实际上，拿国八条来讲，对改善型需求也产生了一定的抑制作用，会影响到新长沙人的改善置业。

[主持人陆海峰]那会不会对长沙这个城市的发展扩容产生一定的影响呢？比如说，会不会影响到长沙的城市化？因为，可能就会有一部分人群没有办法成为新长沙移民，对这部分的影响会不会很大？

[张帆]初期会有一点儿。因为，长沙这个城市，回过头来讲，媒体好象报道的是把土地财政说成了高房价的万恶之源。其实，长沙真正的城市建设是从2001年修五一路，2002年修黄兴路开始的。长沙一直在改善城市道路，增加配套，进行土地挂牌。实际上，我觉得长沙的土地财政是走得非常好的。第一，它利用土地财政汇集了大量的民间资金，长沙的城市建设每年都是上百亿的投入，这十年来长沙的城市面貌是焕然一新的。作为一个内地省份，走出去，包括贵阳，还包括沿海福州，他们的城市建设都没有长沙城市建得这么漂亮，长沙城市为什么建设得这么漂亮？是政府在这一块儿舍得投入。那么，城市基础建设做好以后，政府有一点是对的，土地的供应量是充足的，带来的产品量是充足的，房价也就不高。所以，长沙在置业这一块儿是一个比较幸福的城市，用好了土地财政，城市可以建设好，老百姓也可以慢慢住上好房子，而且承受的压力也不大。为什么长沙的房地产市场健康？它的核心就在这里。

[主持人陆海峰]感谢张总。在我手头还有一份这样的数据，据中国指数研究院数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20％，包括长沙、大连等城市跌幅超过50％。而最新的长沙市房产研究中心数据也显示，1月份，全长沙市新建商品房累计批准预售233.81万平方米，同比增长7.05%，环比减少4.74%；其中，内五区新建商品房累计批准预售146.64万平方米，同比减少7.96%。那我们说，这一系列的数据都是在下降，这些数据表明了什么？当然，1月份也是一个比较特殊的月份。先请欧阳老师来发表您的看法吧。

[欧阳学海]房地产的开发和销售情况，实际上有一定的季节性，打个比方可能和农业差不多，不能说它像工业产品，普通的商品可以到超市里面买到，柴米油盐是每天都要吃的，它们的供应量是一个常态。但是，房地产产品不一样，它有旺季、淡季，我们说金九银十，9月份、10月份上市的量多，成交量多，这是有原因的。因为，现在绝大部分的楼盘都是农民工在施工，春节前后他们是要回家的，一般要过了正月十五才过来上班。然后，很多项目是在过年以后才开工，正好到了9月份、10月份上市。我们的成交绝大部分是在三季度、四季度，春节前后本身就是购房置业的淡季。所以，这样一些统计数据就把淡季的数据和旺季的数据去相比，本身就是不科学的。另外，有一个特殊的情况，2010年12月份，大家对长沙是否会出台新购政策，包括对契税上调的一些恐慌，在元旦之前的签约量是相当大的，实际上是提前了，他们本来要在1、2月份才来签约的。比如，在张总那边买了房子，交了定金，本来有一个月或一个半月的时间段过去签约。但是，因为担心政策的变化，或者是契税上调了增加购房成本，他们就赶在元旦前签约了。我记得在元旦前每天签约的有1000多套，现在每天签约的只有3、400套，我觉得有些东西是不可比的，是这个原因。

[主持人陆海峰]那我也想问问张总，去年据您观察，长沙市民在购房心态方面发生了哪些变化？特别是我们看到有一段时间，也是刚才欧阳老师提到的，有一段时间整个长沙人的心态都比较急，出现了一段时间井喷的成交量变化，您觉得这是怎样一种状态？

[张帆]第一，我们看到有相当一部分的消费者在投资买房的时候，不一定是很理性的，特别是去年，应该是进入10月份以后，11月份以后，第二轮的调控没有压制住，大家对中央调控政策的作用已经失去了信心，全国的房价出现了报复性的增长，价量齐升，这段时间有相当一部分购房者是恐慌的。但是，恐慌的这部分人不是刚需人群。因为，契税上涨，货币资金保值这部分人涌入楼市比较多。

[主持人陆海峰]实际上，他们是出于资金避险的需要在大量进入房地产市场。

[张帆]对。

[主持人陆海峰]那这就带来了一个新的问题，有专家分析说，这一轮限购之后，一定程度上将会减缓商品房市场供应，未来潜在供需矛盾将会突出，有可能迎来新一轮房价暴涨，市场会不会迎来爆发性的增长，这也是很多人担心，所议论和担忧的，请问张总，您认为还会出现这样的情况吗？

[张帆]这要看中国政府的作用，如果政府只是仅限于政策性的调控，出台一些政策性文件呢，打退烧针这样的，报复性增长迟早会来。说平抑房价，为什么一样东西的价格需要平抑？车价需要平抑吗？家电市场需要平抑吗？不动产除了消费属性还有投资属性在这里，政府缺失了两块，一是廉租房、公租房的建设，现在在补课。二是给老百姓合理的投资渠道。不要忽悠老百姓去股市，变成洗钱机器，把老百姓洗完了出来。还是要有良性的投资市场，让老百姓手上的资金有合理的投资渠道，这对国家来说是一件好事，对民生也是一件好事。但是，如果这些都不做，这一波压制住了，肯定会反弹，这是不可避免的。

[主持人陆海峰]欧阳老师，您的看法呢？

[欧阳学海]接着张总的说，如果真正要治理好房地产市场的话，应该从根本上解决。一是国家的财税体制要改革，不能让地方政府担任很大的责任，又没有钱。没有钱怎么办？刚才说了，很多的基础设施建设，包括医疗、教育等等这些，地方政府是要负责任的；包括刚才讲的保障性住房，军令状，没有钱怎么办？只能靠卖地，整个国家的财税体制要改革，这是一个治本的内容。还有一个内容是现在在“补”的这一方面，保障性住房，前几年确实是忽视了，现在大量地做廉租房，还要大量建公共租赁住房，解决人们的住房需求。另外，还要拓宽投资渠道，投资渠道太狭窄了，大家看来看去只有买房子最保险。那么，前面刚才提到了，经过这一轮调控会不会减缓市场供应？我觉得作为长沙来说，绝对不会。
我这里的数据，2010年长沙市新开工2600万平方米的面积，这相当于其他一个城市一年的施工面积。实际上，我们从2009年下半年开始，新开工的量就相当大了。所以，我觉得肯定会保证供应的。而且，房地产的特点，生产周期很长，供给的增加或减少的调节是很慢的。
比方说，在开工之前，要办很多手续，土地、规划等等。他办到这一步了，就算今年上半年销售形势不好，他还是要开工，不能停在这儿，对不对？很明显的是2008年销售情况不太好，实际上2008年上半年的新开工面积也将近达到了1200万平方米，只是说下半年和2009年上半年稍微有点儿萎缩，开发企业看到情况不好了，原来准备开30万平方米的，现在只开15万平方米试试，这有可能，但不会一下子增长很多，一下子减少很多，房地产的特点是这样，它是没有办法的，周期性很长。

[主持人陆海峰]这样的话，未来还是会有房源不断上市，国家新政策的细则出台之后也压抑了一部分消费者，他们还是要找到一个平衡点来平衡目前房价变化的趋势。现在，我们要做的是让变化趋势能够逐渐趋缓，这是我们主要要做的，是吗？

[欧阳学海]最开始，我讲了，因为它是“退烧针”，只是说体温不能再往上去了，把体温降下来，这是一个方面。另外，相关的一些治本的作用要出台。比如，保障性住房，我看到建设部的规定是今年10月份之前全部都要开工，今年的这些指标一定要完成，等等这些配套措施。包括去年看到国十条出台以后，5月份国家也出台了相关鼓励民间资金往其他行业投资的一些鼓励政策，这些都是一步一步来的。治标的是猛药，但治本的也在慢慢跟上来。我觉得，有些政策也是在这里试，在这里摸着石头过河。当然，不可避免的是它既然是退烧针，可能会误伤一些真正有需求的人，有消费需求的人买不到房子。因为，我看到这些年很多出台的政策，实际上是压制投资需求，毕竟住房主要的应该是消费，就是要看这个度，看这个比例，应该要达到多少，占绝大部分的还是消费需求，对不对？

[主持人陆海峰]但是，我们看到最近有各种各样的说法也出来了。有些说法是，作为投资的话，我是不是该把原本准备投到住房里面去的资金往商业地产投？或者是原来准备投二线城市的资金，干脆继续转到二、三、四线城市中？对于这种消费者来说，因为现在属于观望期了，整体来说，不管是刚性需求还是投资性需求，就这一点我也想想问问大家，你们是不是觉得现在也处于观望期，今后他是继续观望？还是选择不同方式再快速入手要好一些？先请张总谈谈。

[张帆]商业地产比较狭义的讲法是买门面，买商铺。实际上，广义的商业地产是指商业物业，包括写字楼、酒店，甚至包括停车场，还包括黄兴路的商业街。商业地产这一块儿，它也是一个好的投资渠道，而且从目前来看，限购不限商，对商业地产这一块儿的置业限制性措施是没有的，像欧阳老师讲的挤出效应，会有一部分资金，特别是大额的资金，因为商业地产比住宅投资资金要大得多，可能会有大额的投资资金进入到商业地产里面。但是，商业地产是不是就会在这个政策背景下迎来春天？我认为不会。因为，商业地产的春天不是政策杠杆。如果我们可以像香港那样的瑞士基金，将商业地产证券化，大家还是从证券市场去购买商业地产的一部分收益，从中分散了风险，集中了投资。比如香港的瑞士基金，一年的稳定商业收益约9%，如果我们政策能够放宽这个瓶颈，允许瑞士基金这种基金进入证券市场，那应该说是商业地产的春天。

[主持人陆海峰]欧阳老师，您的看法呢？

[欧阳学海]差不多是这个意思。我觉得，如果从消费性需求来说，该买房子的，你需要买了，你还是得买，因为你是要住嘛，对不对？目前，可能短暂的一段时间来说，调控的话，大家都观望，房价涨得不那么快了，甚至有点儿下降，那是很正常的。我记得2008年，长沙市有那么个别几个楼盘还在闹，还在吵，说2007年卖5000元/平方米，现在卖4000元/平方米，说我要退房怎么怎么样。实际上，过了这么多年你看，当时如果退了，你不后悔吗？对不对？现在，那个地方可能到了6000-7000元/平方米，如果是自住的话，有可能是要住一辈子的房子，对不对？要长期来看。
我是这么看的。

[主持人陆海峰]好，在今天的节目最后，2011年毕竟长沙楼市应该是一个不平静之年，对于这一年，你们给一句话来预测长沙楼市，你们怎么样来定义2011年的长沙楼市？

[欧阳学海]一句话怎么说呢，我觉得长沙这个城市从住宅市场来说，还是一个供应充足，需求旺盛的市场。

[主持人陆海峰]张总呢？

[张帆]我非常同意欧阳老师的观点，长沙还是延续它的城市资源发展路径，供需两旺，前紧后松吧。

[主持人陆海峰]好的，我们也希望能够在政府的细则出台之后，整个长沙市场能够走向一个更加平稳发展的步伐。作为长沙的百姓来说，有一个幸福的城市，也是我们最想要的。今天的楼市会客室就到这里，感谢大家。