[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是主持人海峰。
今年，关于热钱、关于通胀一直都是一个热议的话题，各种市场在交易当中无不反映出各方面物价的飞速上涨。尽管进入到10月下旬，蔬菜价格市场出现了缓慢的价格回落，但是，消费者价格指数（CPI）似乎依然没有回头的迹象！再加上，最近美国第二轮定量宽松货币政策，向全球释放天量流动性，大量热钱将直接流向中国，国内通胀压力已然来临！
为抑制热钱对房地产价格的冲击，打击通货膨胀，中央也先后展开了两次大规模的楼市调控，包括限购令、银行加息，一个月内3次上调准备金率等等，然而在通胀预期的作用之下，我们看政策效应似乎是并不够明显。
最新数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十个重点城市中，除了南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。在长沙，我们看到11月份全市成交商品房11690套，环比上涨了18.66%；商品房的均价是4880元/平方米，环比也增长了1.14%。
种种上涨幅度都表明，通货膨胀真的来了吗？作为二线城市的长沙，是否成为了游资转战的市场呢？老百姓又该如何来应对通胀的预期呢？是否现阶段买房是一个保值的最佳选择呢？

今天我们会客室现场邀请到了几位嘉宾，一起来探讨一下这个经济话题。今天的两位嘉宾分别是湖南省政协委员、湖南省科学技术研究发展院助理院长 王义高教授；王老师，你好！

[王义高]你好！

[主持人]还有合富辉煌中国董事、华中区域总经理 杨虹薇。

[主持人]非常感谢杨总来到现场。

[主持人]接下来，就要共同来探讨今天的话题了。首先，我想问一下，在谈通货膨胀之前，先来解析一下目前的楼市状况。从节目一开始我们也提到刚过去的十一月楼市数据，显示长沙楼市月销量过万套，很多媒体报道称楼市进入了“暖冬”，现在楼市真的出现热销了吗？这种热销与通货膨胀又有什么样的关系呢？首先，请王老师为我们做一个简单地介绍。

[王义高]房地产价格变动和整个通货膨胀的关系主要是从三个方面来体现：
第一，财富效应。
房地产价格上涨，意味着人们名义财富的增加，货币需求就会相应地增加。
第二，交易效应。
房地产价格上涨，往往伴随着交易量的扩张，成交量越来越大。那么，它所需要完成的媒介作用的货币也就越来越多。所以，房地产价格与流动性是挂钩的。那么，相应对货币的需求量就越来越大了。
第三，替代效应。
如果房地产价格上涨，会使人们调整自己的资产结构和投资的方向，会过多的持有不动产，而少持有货币。货币在人们资产持有中的比重就下降了。同时，会降低货币的需求。房地产价格波动对货币需求的影响，这三个方面的效应是共同决定的。所以，我们谈论房地产价格的时候，谈论房地产价格上涨的时候，必然和货币是联系在一起的，就是我们广泛谈论地通货膨胀和流动性过剩，以及热钱、股市等等这些问题纠葛在一起。
从目前长沙市的流动性资金来看，我们主要是通过房地产销售量和房地产开发商的开工量来决定的。

[主持人]那杨总在长沙有很多的项目，从您的项目来看，长沙楼市出现了热销吗？这种热销与通货膨胀的关系是怎样的呢？

[杨虹薇]刚才，王院长从理论体系做了解析。那么，我从市场的角度看，长沙11月份销售的过万套，看起来数据是非常令人恐怖的。但是，实际上它也是正常的。为什么呢？因为，房地产交易通常是存在一个时间差，甚至有一定的滞后效应。那么，也就是说，我们可以断定11月份备案的过万套数据，有可能甚至是有大部分都是在11月份以前去销售掉的。那么，只能说是它到了11月份备案的数据，就显得非常高了。
那么，特别是黄金周期间，在没有加息之前的一些数据，甚至包括一些开发商的营销手段，在还没有取得预售证前，其实就已经是进行预订了。那么，这些措施都会造成一段时间内大量数据的上升。那么，这样一些数据上升的背后，其实当然也还是有一定的数据是可以去追差的。那么，比如说为什么会有这么大量的量？其实，这和整个长沙从2008年-2009年，以及2010年的开发、销售、上市是有关联的。
比如，2008年政府的金融政策收缩，使得一些准备要正常开发的开发商把开发的脚步放慢了。在2009年得到了一定的资金支持以后，开发量又大量上升了。那么，2010年下半年7月份以后，就形成了大量的上市，放量巨大的市场情况。所以，大家看到今年11月份的楼市的交易量数据非常庞大。
那么，我认为从理性的角度来来讲，这并不是一个暖冬，这只是房地产市场正常操作环节的一个效应集中。那么，这是一个所谓的“热销”，这是我的理解。
那么，它与通货膨胀有没有关系呢？其实，肯定是有关系的。因为，在我们接触的所有客户中，他会困惑一件事情，我这几十万的资金放银行吧？只有很低的利率，对吧？

[主持人]对。

[杨虹薇]你们，如果我拿到楼市来的话，一是保值性比货币更高；二是还能够居，还能租。这样子的话，这种回报显然是任何一种产品都不能够比拟的。那么，我觉得这与中国的理财产品种类太少有关系。如果，中国老百姓的投资产品是多元化的，可能就不会集中在楼市的购买上了。

[主持人]是的，投资形式对于老百姓来说就是三种，楼市、股市、黄金。大家认为股市风险太大，黄金买卖对于老百姓来说又相对陌生，而且黄金的变现能力没有房地产快，可能大家就都关注房地产了。
从目前的环境来看，通胀现在处在一个什么状况？是预期还是现实？请王院长来谈一谈。

[王义高]对于通胀的预期和判断，很多经济学家做了解析。但从经济角度来说，任何经济学家都难以做出准确的判断，我们要对宏观经济下一个判断的基本结论基本上是难以判断的，如果有人判断对了，要么是碰对了，要么就是有像神仙般的预谋能力，这种人基本上不是正常人，像巴菲特，他和我们不一样，基本上可以预言宏观经济，这是一个大的概念。
所以，要预言宏观政策、房地产走势，以及对通胀的预期，还是非常困难的，就难以对未来的房地产市场作出准确的判断。不过，有一点是准确的，如果我们谈到通货膨胀预期的话，是什么东西引发了通货膨胀预期？主要归根到底还是货币在作怪，通胀管理的目标就是应该管理流动性。那么，央行也一直在进行流动性的管理，但我们现在碰到了一个两难的问题，单一的货币工具不能马上见效的原因，一是国外热钱不断涌入中国；二是人民币兑美元汇率降价，美元进价产品到中国就导致中国初级产品的价格上涨，导致人民币兑美元出现了倒挂。那么，这些东西反映到市场上，我们看到的就是什么东西都涨价。而中国是这一轮通货膨胀的主要受害者，主持人刚才谈到美国现在还在超量发行货币，为什么他能够发行货币，而我们不能？主要是美国没有体现出通货膨胀的迹象，而中国的各种指数都体现了通货膨胀的迹象。
刚才，我们谈到国际大宗价格的上涨，被认为是全球通货膨胀的主要来源。这要说的话，就是说中国的石油、金属、原材料、大宗商品价格都在冲高，在国际交易中，中国贸易的依存度达到了70%，中国又是一个高度开放的市场经济，无论是资本还是货物的流动对中国的影响都是相当大。单就某些产品来讲，比如说大豆对外依存度达到了50%，原油对外依存度也达到了50%，在对外依存度高的情况下，必然会推高初级产品的价格，而中国是全球通货膨胀货币流动性过剩的一个受害国。所以，中央在决策方面就碰到了一个多难的选择，而不是两难了。

[杨虹薇]对。

[王义高]中央这次经济工作会议虽然提出稳定货币政策，收缩流动性，但市场的钱实在是太多了。

[主持人]说得很好。之前一直热议游资炒作农产品市场，出现了“逗你玩”、“蒜你狠”“苹什么”等等网络热词，随着农产品市场的降温，从近几个月的房地产市场的火热形势来看，是不是游资已经转战到房地产市场了吗？杨总的看法是怎样的？

[杨虹薇]我个人认为并不是单纯地游资转到房地产行业就拉动了整个房价的上涨，房价的上涨有几个原因，大的分为两个方面，一是被动性上涨；二是主动性上涨。所谓的主动性上涨，就是发展商为了谋求利益，把价钱有意地去拉升；那么，被动上涨的隐性因素是很多的。比如，前一段时间，就讲上个月吧，就足足比前几个月上涨了将近20%。对吧？

[主持人]恩。

[杨虹薇]然后，建筑材料、人工成本，以前请一个建筑工人一天只需要几十元，现在估计可能翻了几倍了，对吧？

[主持人]恩。

[杨虹薇]还有，以前请一个营销策划的普通人员，主管，可能只要两三千，现在没有五六千，六七千也请不下来，对不对？

[主持人]恩。

[杨虹薇]其实，这些甲方所承受的成本上涨也导致了房价的上涨，很多原因是老百姓不知道的。大家知道，政府在调控房产，其实他们心里也知道是一种“适当地调整”，你说卖地皮价格很高，要开发商建好房子很低的价格卖出来，是没有哪一个企业愿意做的事情，还要承担更多的社会责任。
所以，我认为房价上涨的背后原因其实是被动性的上涨大于主动性的上涨，这是一个客观存在的事实。当然，老百姓有一些钱，也都愿意投入到这个行业里来，造成了小部分的开发商也有主动性上涨的情况。但是，从我们了解的情况来看，除了在放量比较小，货比较奇缺的一些城市，会造成上幅比例大的情况外，像长沙这样的城市都是放量大，作为一个人口消费、经济消费的城市来讲，我认为这种上涨还是合理的。

[主持人]比如说在通胀预期作用下，老百姓认为买一些实物、房产才保值，好象大家都去买房子，他们的这种行为会不会从而影响整个楼市而带动房价的上涨？甚至我们看到，很多一线城市、二线城市都出现了限购令，而长沙的限购令还没有出，据我了解好象今年有60%的商品房是被非长沙籍的户口人群购买，还有非省内籍户口人群购买，这股力量会不会带动长沙楼市价格的上涨？

[王义高]长沙虽然没有出限购令，但一线城市的限购令还是对长沙有影响，主要是预期的担忧，这些限购令政策会不会波及到我们的城市？从深圳的限购令来看，限购令的政策虽然发生了一些效应。但是，效应还是有限的，大致迫使了投资房地产的炒房团资金约10%左右，迫使10%的炒房人离开了房地产市场，大多数人不因限购令止步房地产投资，恰恰相反还带动了一些投资。以前不买房子的人，因为限购令拿到了购房的指标，一旦对某种商品出现了计划，或者预言短缺的话，很多人就会蜂拥而至，会抢购。那么，就出现了供给、需求、通货膨胀三者关系了，通常知道供给、需求、通胀三者的也算半个经济学家了。
现在，主要谈供给吧，目前房地产商所担忧的问题就是土地成本的推高，另外一方面是资金链的短缺。因为，房地产行业是一个资金密集型行业，它需要有需求来带动，仅仅是投资还是不能完全拉动房地产的。
那么，房地产又习惯于高负债地运作。所以，开发商在面临中央宏观调控和地方政策的种种压力下，很可能造成资金的困境，导致房地产陷入崩盘的局面。那么，崩盘局面主要是带来了几个负面影响，而不能完全归于房地产泡沫的破灭。一旦房地产崩盘的话，所有以前的宏观调控政策前功尽弃，别说什么限购令了，别说什么打压房产了，就算是人们手中握有的资产，都会大量缩水，也会出现恐慌性地抛售。要知道，不动产要流动是非常困难的，它不像股市，因为股市是现金交易，流动性很快，而不动产呢？当人们纷纷放弃不动产的时候，要兑现人民币的时候，它是非常难的。
从另外一方面来讲，现在有一些需求方面的担忧，通货膨胀直接造成了人们的购买力和收入预期的下降，你看到房地产市场非常火爆，是人们把其他消费的钱和用于其他方面的钱纷纷进入到了楼市，但是这些钱进入到楼市的时候，必然压低其他资金的需求，比如制造业的萎缩，其他方面的不足，以及人们对消费其他方面的影响。
房地产的需求可以分成两大类，一类是真实的购房需求，就是人们广泛谈论的刚性需求。那么，刚性需求的来源是中国的人口红利和城市化推进。那么，这一部分的刚性需求，现在成为了我们房地产市场转化分析的一个巨大阻力，就是说这个人口红利还能持续多久？目前，我国人口红利每年是新增1个点，现在预期到明年中国的城市化推动速度会降慢，也就是房地产需求刚性需求会降低。那么，这将更加加大房地产方面的一个泡沫。我们保守估计未来10年还有没有房地产需求呢？这还是有的，一是旧城改造所带来的房地产需求，专家估计我国还有2万亿-3万亿的房地产刚性需求，这个需求需要10年时间的开发，这是关于城市改造方面，提高人们生活水平的。二是农村人口转入城市，估计有3-4亿平方米的需求。城市里面的新增房屋会保持5亿平方米的需求，这些都是所谓的刚性需求。但是，这个刚性需求是与人们的经济挂钩的，与城市化是挂钩的。
那么，关于投资性需求，这就与通货膨胀，与货币供应有密切的关系了，与炒房团也有密切关系了。所以，回到限购令，限购令主要是限制异地购房和炒房团的行为，迫使异地购房者和炒房团离开本地市场。所以，它是一个非常有效的政策调控手段。

[主持人]其实，这笔资金的压力还是存在的？

[王义高]资金压力始终是存在的。一是开发商面临资金断裂问题，如果银行继续收紧信贷，继续推高土地拍卖成本。同时，也不准赊帐，不准贷款，加上容积率方面的影响，必然会造成房地产开发的资金紧张。
另外，市场的导向是什么东西热卖的时候，什么东西更好的时候，政策利好的时候，民资会纷纷进入到某一个领域。由于，人们对房地产预期走向和预期价格难以判断的时候，很多人就会减少在房地产领域的投资，也会造成房地产开发商资金方面的紧张。

[主持人]其实，刚刚提到社会上很多人还是想把自己的这笔钱投入到房地产市场，但我们也看到由于国家各种各样的限制，可能有些人还在寻找投的机会，也有人会担心会不会在明年年初的时候，或是在什么样的情况下，万一这种限购令取消，或者是什么样的情况出现，这笔资金会不会大幅度进入到房地产市场，会不会出现报复性的上涨或热销？有没有可能产生这种情况呢？

[王义高]这是完全可以存在的，可以肯定的说目前社会上各种势力要推高房价的影响力并没有降低，这股势力包括开发商，包括地方政府，包括垄断央企，包括资本集团的利益集团，也包括握有房地产资产的部分人，都极力想利用很多的机会，利用自己的游说能力，想给中央政府施加压力的方法来推高房价。
所以，你说未来是不是有再一次爆发房地产价格上涨的预期呢？这种因素是完全存在的，问题是中央现在非常担心房价继续涨下去会是一个什么样的结果？他们判断不准。

[主持人]是的。那在杨总的心里，您预计什么时候会出现报复性的上涨呢？

[杨虹薇]其实，长沙相对其他的一线城市来说还稍微好一点，我们在房地产经营过程中，经常讲到皮球效应。其实，你越用力往下压，可能它弹起来的力度会更大那么，在一线城市的话，它由于地皮稀缺，也由于城市交通和城建成本投入的高昂。其实，是越稀有就越昂贵。那么，在长沙这样一个二线城市，现在已经开始显现这样一个端倪了。
怎么说呢？首先，我们来看看政府过江隧道的投入，地铁投资的建设，还包括很多道路和周边市政配套的一些投入。其实，假设早年政府土地拿出去是100万元的话，现在政府所花的配套投资费用已经是几百万了，对吧？那么，普通老百姓不理解，说政府又把地价抬高了。其实，政府也是没办法的，很多东西是相辅相成的。比如南湖板块早年的毛地拿出去是很便宜的。但是，现在你看政府对书院路的投资，过江隧道，沿江大道的配套改造等等，投入的资本是很大的。那么，在建设性配套的投入和土地稀缺的情况下，就注定了房地产价值是不能以一种现实的眼光来衡量。
其实，广州市政府在目前就有了这样一个教训。为什么这样说呢？早年的滨江路，非常绝版的江景资源，由于当时的把控不够，把这样的一些土地拿出去贱卖掉了。现在，该有的都不是最合适的，对吧？

[主持人]恩。

[杨虹薇]其实，现在的长沙市政府，或者是其他一些二线城市，就应该在吸取过往城市发展的经历上，好好平衡城市价值究竟哪一块是最重的？我个人认为一定有价值的一定要显现出来，如果是普通价值的，就不应过于炒作上去。我认为每一块土地都应该有它的价值，每一个区域都应该有它的一个价值。

[主持人]对，需要真实价值的体现。

[杨虹薇]对。

[主持人]最近，中国社科院也对外发布了《中国住房绿皮书》，那么关于这个问题，我们休息一会再接着探讨。

[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！这里是由0731房产网、湖南电台经济频道联合打造的星城第一对话地产栏目《楼市会客室》，我是主持人海峰。

最近，中国社科院对外发布了《中国住房绿皮书》，其中指出通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。而长沙也被指存在一定的泡沫。不知道各位怎么看这个数据？各位觉得房地产行业的这种投资是不是会加速泡沫的重生？首先，还是想先请王院长作一下解答。

[王义高]关于长沙有没有泡沫的问题，必须从一个宏观的层面来看待，中国的房地产价格的波动是前所未有的，房地产调控的压力也是前所未有的，房地产行业遇到的压力和阻断也是前所未有的。非要有人要说有没有泡沫问题？这个泡沫不能单纯从需求这个方面来看，还要从供给方面来看。
那么，金融危机之后，中国房地产市场波动的剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低这样一个反复波动的局面。那么，很明显，全世界任何国家都会知道一个常识，当房地产价格急速上涨的时候，就会引起资产的泡沫性，这个泡沫性为什么现在显现不出来呢？关键是崩盘的那一瞬间凸显出来了，美国次贷危机解决房地产泡沫引发出来的，日本的房地产泡沫也是通过房地产崩盘体现出来的。当人们都在热买的时候，他丝毫不感觉到有通货膨胀的压力，他认为资产都在保值增值。所以，这是要通常解决的一个常识性问题，资产上涨的时候感觉不到泡沫，而且认为需求旺盛，投资旺盛。
那么，我们可以从这几个问题来看待是不是有泡沫？
第一，房价脱离了普通居民的承受购买力，这是中央担心的，房价是压在人们面前的三座大山之一。

第二，房价过高导致了购房者的负担过重。不论哪一个国家，消费都是有限的，居民把过多的钱全部投入到房地产行业，消费者也在跟风炒团，跟进去，生怕自己错失了这一轮的购买。
第三，房地产过热导致投资、投机过剩，中央现在出台了限购令。
但是，现在我们难以判断到底房地产泡沫在什么时候破灭？泡沫有多大？到底什么时候形成了一个巨大泡沫？难以判断的是中国房地产发展的走势与美国、日本还是有一些不同。日本的房地产泡沫形成，是在城市率高达80%的时候，刚性需求降低，炒家纷纷进入房地产市场的时候发生的。但是，中国的城市化率才刚刚过50%，所以人们说根本没有房地产泡沫，我们和西方的误差还有20-30个百分点，说房地产没有泡沫。
但是，你也看到中国房地产的提升率是相当低，是一个漫长的过程。比如说，现在有一些经济学家，或者是一些社科院做的规划书，中国的城市化率要达到70%，如果我们想中国的城市化率达到70%的话，意味着有8-10亿人要居住到城市里来，如果有8-10亿人居住到城市里来的话，我们需要动用整个国土15%来开发房地产。
那么，15%的土地面积用来开发房地产的话，你可以想象这里的投资规模，资金量有多么地巨大？加入以现在的价格来计算的话，过去30年用于房地产的投资规模是40万亿。如果仅仅把城市化率提高15个百分点，如果继续提高到70%的话，我们难以说在这样一个漫长的过程中，房地产泡沫什么时候会产生，什么时候会破灭，我们难以对房地产泡沫下一个准确的结论，具体对泡沫破灭的形式也难以下一个判断。

[主持人]那么，杨总，您觉得长沙房地产泡沫存在的数据要怎么来看？您觉得房地产泡沫的投资会不会加速目前状态的演变呢？

[杨虹薇]我还是从民间指数角度来说。其实，我们的一些房地产从业人员是这样来看待这个问题的。首先，我们从第一个角度来看城市的租售比，如果这个城市的租售比系数是在一个合理的范围内，那就证明这个城市目前来讲不存在泡沫。那么，怎么来计算呢？打个比方说，广州一套房子要租2500元/月，投资可能会要120万元。但是，在长沙的话，一个2500元/月的平米，90多个平米就可以租到这个价格了。那么，它的租售比就比广州低很多。那么，如果这个数值在一定的合理范围，就证明目前这个城市暂时是没有泡沫的，这是第一个衡量有没有泡沫的指数。第二个衡量有没有泡沫的指数是我们的收入比。假如说，你的总收入，两夫妻12年的总收入在能买得起这个房子，就没有泡沫，如果要花20-30年的工资才买得起房子的话，这就证明这个城市的房价是有泡沫的。
第三个衡量指数是看这个城市的人口比重，经济比重，如果是一个工业城市，它的房价比普通的城市稍高也是可以理解的。但是，如果它是一个农业城市，几乎没有太多产业支撑的城市，它的房价也是那么高的话，那这也绝对是有问题的。
所以，这就回到了刚才王教授所讲的城市进程化论的说法了，我认为科学、理论与市场要三方结合来看。那么，长沙究竟有没有泡沫呢？我们的判断是长沙的房价泡沫几乎没有。所谓的泡沫，提到的10%，可能是拿一定的空置率来衡量的。但，光用空置率来统计数据也不是一个完全的指数。

[王义高]有没有泡沫，我们应该这么来说，关键是资产在上涨的时候，人们感觉不到会有泡沫的存在。但是，我们有一些数据可以来说明这个泡沫还是存在的，是实实在在存在的。
这十年来开发房地产，房地产作为一个主要的经济推动力。但是，要看到房地产价格的持续上涨，它的涨幅远远高于一般商品的价格，任何价格都难以比拟房地产价格的上涨。当然，民众，任何一个有经济常识的人，他对泡沫经济的种种猜想肯定是存在的。我们说到通货膨胀，就是流通中货币的数量超过了实际运行所需要的货币数量，而引发了货币贬值和价格的全面上涨。我们看到任何东西，特别是大众初级产品的价格都在上涨，连最普通的姜、蒜、绿豆等农副产品的价格都在上涨，这就说明市场的货币已经是过多了。
那么，通货膨胀，货币的超发，与实际需求货币之比来反映通货膨胀。那么，货币贬值就体现在通货膨胀与房地产价格之间的关系上，就比其他的商品要复杂一些。所以，我们说不能单单看房地产价格的涨跌来判断是不是有泡沫，而要从整个经济运行的情况来判断泡沫的存在。因为，引发房地产泡沫指数，有可能不是从房地产领域引发的，有可能是从其他领域引发的，比如说银行的坏帐资产，银行倒闭。当然，我们国家国有银行通常没有倒闭的说法。但是，银行有坏帐资产的情况是可以存在的。那么，银行坏帐以后，必然要影响到其他的产业。因为，银行投放在房地产的资金过多，一旦银行出现问题，必然造成开发商的资金短缺，必然造成按揭市场人们个人资产的崩盘，泡沫就体现出来了。所以，应该从整个宏观经济、国家经济运行，以及货币的总量供给来判断泡沫是否存在，而不是从个人持有住房的情况来看泡沫是不是存在，或者破灭。

[主持人]前一段时间，社会上也提到了长沙房价价格洼地的效应，而对比周边城市的价格来说，周边的城市城市化并没有长沙这么好，好象长沙的价格比他们还要低。但是，长沙又没有发限购令，是不是会吸引在其他城市失去投资空间的资本投到长沙来？我们也看到，有一部分资金有可能是为了避免通货膨胀，还有一部分资金可能是地州市为了寻找更好的居住环境，更好的教育环境和居住配套，想住更好的环境。如果这些资金进入到长沙市场的话，据我们从现实的调查情况来看，长沙二环周边的房价就上涨了不少，不知道各位怎么看这个问题呢？

[杨虹薇]我先说一下吧。任何一个城市的房地产市场发展都是有规律的，从起步到稳定，再到外来城市投资者的认同，它的城市价值都有不同的成长阶段。比如广州，早年也是一些自住居民购买自住房，但到了后面企业发展好了，外地人进入了，外地人购房的比例也增高了。从目前的价格带看，刚需是基本满足了，只是在不断改善而已。在这样一个时候，投资比例又会增大。
长沙的第一个“五年”刚刚过去，根据我们公司的专业数据显示，至2010年为止，整个长沙的刚需比例仍然在85%以上，投资比例其实才不到15%。除了在2007年略有上涨之外，其实在2008、2009、2010年又稍微有下降。但是，从目前两个月的形势来看，投资者的比例确实是有所抬头。
所以，我们也预判，当地的“五年”，长沙楼市发展的初步阶段过去以后，刚需满足了以后，其实就是改善型和投资兼顾购买的比例会慢慢增加。
所以，我们认为长沙从今年开始起，投资比例可能每年都会有所稳步上升。打个比方说，到现在为止，长沙的江景项目，比如说即将开卖的万达、华远，任志强先生的华远金外滩，还有保利南湖的地王，这样的一些地王当时拿的价格本来就很高，面粉的价格那么高，面包也必然不会便宜。那么，这样一些不便宜的价格，本土的消费者或者是本土的投资者获取认为起点高了，你卖15000-20000元/平方米，对于本土投资者来说是天文数字，对于一线城市的人来讲，价格就和买普通商品房价格差不多。 这样的一些投资者有可能转到长沙来投资，城市价值越有体现，投资的比例就会越高，我认为这些都是正常的。

[主持人]这种情况的出现，也是社会财富有一定的积累后会出现的一种社会现象。其实，在通胀作用下，听众朋友或现场的朋友就要问了，作为普通的消费者应该怎样才能守住自己的财富？比如说我有50万元，那到底该怎么办呢？存在银行肯定是缩水的，如果是买房，那买什么类型的房子，抵御通货膨胀的能力比较强，比如普通住宅、高档住宅、别墅之类的又如何商业地产？
我知道，郎咸平的说法我也看到了，一半的钱买美元，一半的钱买黄金，进行对冲，保证现在这个阶段不亏钱，作为一个普通老百姓，我们该怎么做呢？

[王义高]这要根据个人的资产比例来判断，我们实在提不出具体的建议。从具体的投资比例来看，适当投资房地产还是有利可图的，还是一个短期保值增值的投资品。

为什么这么说呢？中国民间投资和私人投资过于狭窄，很多投资领域没有开放，我们国家的政策从党中央到国务院，从十六大、十七大提出的要“增加普通居民的资产性收入”，也就是增加个人的财富。
那么，房地产作为一个资产性比较好的资产品，在一定程度上肯定能够保值增值。那么，现在说回来，这个保值增值与泡沫破灭时的崩盘还是有一定差异的，我是说短期内保值增值有一定的影响，也与中国的宏观经济有一定的关系。
当热钱大量涌入，房地产泡沫要崩盘的时候，资产变现是很困难的，流动性也是很差的。如果是住房子的话，没有过多的资产进行交易的话，房地产的增值和贬值对你影响不大，今年是50万元你也是住，明年100万元你也是住，后年崩盘了只值20万了你也是住。主要是对于房地产投资领域里面的人，我的建议是可以适当地进行一些投资。我认为有些资金可以进入到房地产行业，如果你的资金比较多可以分散进行投资，比如去北海、三亚投资，不要把鸡蛋放在一个篮子里面。
尽管中央出台了一系列的政策打压房地产，但要形成一刀切的政策还是不容易的，还是有区域性的很大不同。那么，整体来讲，东部一线城市的房价上涨要快一些，基本上在10年左右投资就可以回报回来。而在中部的话，则需要15-20年投资才能回报回来，如果在西部的话，时间可能更长一些。
所以，根据投资的汇报率来看，你可以做一些高低不平的分散投资，这还是可取的。

[主持人]杨总，从长沙的具体环境来看，您认为是投资普通住宅好？还是投入别的类型好？

[杨虹薇]刚才，王教授讲的是鸡蛋分装的理论，鸡蛋不要放在一个篮子里，否则会有可能整个打烂。在理论上有一种说法叫足球场模式，就是说两头必须有守的，一头前一头后，前面要守的至少要有15%的资产做保险，包括固定的储蓄。另外15%可以拿去做一些风险性的投资，比如15-20的股票、基金，甚至是一些风险大，其实也有一定高回报的产品。第三个大比例是60%-70%左右，应该考虑固定、稳固型的投资，稳固型投资大家首当其冲会挑选不动产。那么，不动产从投资模型上来讲，是老百姓的一个比较可靠的投资产品。但是，所有房地产的投资产品又分不同的类型。有地铁物业、口岸物业、商铺，商铺中还分铺中铺，或者是地铺，还有豪宅，还有普通的住宅，还有投资性的住宅，以及居住型的住宅，分向也是很细的。
通常来讲，普通住宅每年的回报率大概也是在5%，3%左右，也就是说租金也就是3%-5%，再加上自然的增长大概可以到15%左右的增幅。但是，像口岸物业、地铁物业，还包括一些投资性的公寓居住物业，回报率就高很多。我在长沙有很深的感受，我在北边买了一套住房，到现在为止，我自己也没有把它装修出租出去，大概也就占了自然增值的升幅。但是，我在市中心买了一套公寓，一次性付款20万元，每年就能拿回将近2万元的租金，它的回报就达到了10%，基本上与商铺是等同的回报率。
所以，投资性物业、商铺、口岸物业、地铁物业，这些是增幅增值比较明显的。因为，随着城市经济建设的拉动和城市格局功能的改变，他会在瞬间得到更高的回报，有的甚至是100%的回报。
所以，在这里提醒老百姓，如果要投资物业的话，一定要慎重。

[主持人]好的，刚才听到两位嘉宾的一些介绍，也有今天整个节目的介绍，我相信大家对通货膨胀的概念，对长沙房地产发展的概念也会有更深的了解，同时也感谢二位为听众朋友，为网友提供了资产保值增值方面的建议，也感谢二位来到今天的《楼市会客室》，本期《楼市会客室》就到这里，下期我们再见。

王义高、杨虹薇：谢谢。