[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家下午好，您现在正在收听、收看到的是由0731房产网以及FM90.1湖南经济电台联合为您打造的《楼市会客室》，我是主持人陆海峰。

我们看到有一组数据来自长沙市房产研究中心，1-10月，全市新建商品房累计批准预售1731.95万㎡，同比增长60.04%；新建商品房累计销售备案1698.00万㎡，同比增长25.80%；而内五区新建商品房的备案均价是为4688元/㎡，同比上涨了16.69%。一组组庞大的数据足以来显现长沙房地产市场各个方面都在奔向上行的一个轨道。

那么，一面是长沙房地产市场的“涨声不断”，而另一面是数月来控制房价上涨的楼市宏观调控政策的不断出台，让人疑问的是什么呢？似乎在政策的作用下，长沙的房地产陷入了越调越涨的怪圈，而造成这一现象的原因是什么？为什么长沙不能像一线城市那样达到“立竿见影”的调控效果？而“后调控”期的楼市是乐观还是消极？随着一系列价格的上涨，那为什么消费者购房的热情不减？难道恐慌消费时代真的来临了吗？我们又该如何去面对呢？

今天，我们楼市会客室现场非常有幸请到了长沙市房产研究中心主任陈敦旭先生，陈主任，你好！还有来自于湖南金海岸投资有限公司董事长何学东先生，您好。

[何学东]主持人好。

[主持人]还有房地产投融资专家陈真诚先生一起来探讨“后调控”期的长沙楼市。

[陈真诚]你好。

[主持人]好的。在我们采访一开始，就提到了几组数据，包括今年以来的长沙市商品房批准预售量、商品房销售备案数据以及商品房销售价格，从这些数据看来无不看出同比都得到了明显的增长，这些数据表明了什么？为什么国家越调控，而长沙的楼价却出现了越调越涨的局面呢？先请陈主任谈一谈吧。

[陈敦旭]好，主持人好。今年，长沙的销售价格和销售量都有一定程度的上涨，并不是国家的调控没有达到效果，并不是越调越涨，而是有一系列的原因所致。
我个人觉得长沙的销售量还有批预预售量，首先长沙并不是一个房价上涨过高，上涨过快，供不应求的城市。长沙目前供还是大于求的，以往1800万平方米的预售量可能会到2000万平方米的预售量，而且供应量也是比较充足的。在供应量充足的情况下，价格也创下了历史新高，1800万平方米的销售量是没有问题的。那么，在一系列的宏观调控政策下，今年1-10月份以来，长沙房价没有出现大幅度的波动，正是由于国家宏观调控的效应在里面，谢谢。

[主持人]陈老师，您在全国各地跑，刚回来，也看到了全国城市目前的情况，您觉得长沙的现状是什么样的情况呢？您能谈谈您的看法吗？

[陈真诚]首先，我对销售1600万平方米的量，坦白地说我有一点儿质疑，因为07、09是高峰销售，我记得那两年的销售量约800万平方米，2006年约500-600万平方米。而且，2007年全广州一年销售不到1000万平方米，上海也是如此，不知道长沙这1600万平方米卖给了谁。刚才，陈主任说今年的销售量可能会突破2000万平方米，去年长沙销售量约1800万平方米，现在确实是陈主任所讲的供不应求的问题，但我不知道1600万平方米是卖给了谁，这是说实话，我不知道。
关于价格问题，现在很多地方，除开长沙，几乎每个城市都在谈一个问题，都在谈价格洼地，因为大家都把自己和一线城市相比，没有人把自己和三、四线城市相比。包括，这次我到南宁，南宁也是省会城市，可他们在很多地方比我们还要滞后一些，他们那里也是到处都在谈价格洼地，价格洼地到底能不能成为一个理由，我不知道。
不过，对于价格的变化，我想和大家说一下，正如陈主任所说的，调控是见效的。但是，为什么价格会上涨？而是结构性产品的变化导致了均价的上涨。因为，我们知道现在产出的量主要是2007年以后拿地的土地量，在那个时候长沙市正好是外地大型开发商进来的时候，也是大批拿地的时候，有一些技术性的措施，以及长沙市作为消费城市，咱们都比较向往高档。所以，新进来的大型开发商，尤其是大片拿地的开发商，都把项目定位为高档项目，现在市场上的项目在当时基本定位为高档项目，他们把价格拉上来了。如果我们算一个相对量的话，如果没有这个调控，我们的价格可能会更高，因为这些大盘、高档盘的定价可能会更高。虽然，现在看来价格上涨了一点点。但是，现在说来且不说绝对吧，至少是因为调整，否则还会上涨。
同时，我要提醒大家，包括业内、政府部门、开发商，我都要提醒大家一个事实，二、三线城市的调控反应都会比一线城市慢半拍，包括交易量等等数据都会慢半拍显示。最近，上海在流行一个东西，上海现在供应量大增，现在上海待售的存量房，如果按照1-10月份的销售速度来看可以卖12个月，如果按照套数来算的话，可以卖15个月。
那么，北京是什么情况呢？北京1-10月份的个人房贷量下降了80%，这样一种势头，随着一线城市到二、三线城市滞后的传递性过程，会出现什么样的情况我不知道，但是希望大家注意这个问题。

[主持人]好的，何总在长沙打造了松雅湖.金岸项目，您怎么看待长沙现在的市场呢？

[何学东]各位好。刚才，陈主任介绍了一些数据，包括今年长沙销售量1400万平方米，这个数据我还是认可的。因为，我所在的一个项目，在长沙县范围内，星沙开发区和暮云开发区这个位置，整个今年1-10月份完成的量是有据可查的，房地产局备案的数据应该是接近300万平方米。那么，根据今年上半年的情况，长沙市今年的销售量相当于全市五区销售量的1/5左右，我是比较认可这个数据的。根据长沙今年上半年的销售数据，这几个数据来看，我认为可以看出长沙楼市有以下几个特点：
第一，长沙房地产市场处于健康稳定发展的状态，我们要认定它是健康的。每个与房地产相关的利益方都很满意，想买房子的人都能够按照比较合理的，能够承受的价格，不像北京、上海，还是能够承受的价格，合理的价格买到合适自己的房子。然后，政府的财政收入稳步增长，有财力、有实力来进行基本建设，有利于增加民生方面的资金需求。
对于投资商来讲，他也很满意。因为，房地产开发商最重要就是希望政策稳定、市场稳定，对我们来讲，我们可以根据经济规律，可以根据原有、已有的开始施工进度来决定我们的实施进度。所以，我觉得各利益相关方都比较满意。
而且，还有一部分，就是刚才已经购房的，想购房的，有能力购房的，还有一部分是没有能力购房的。因为，长沙市现在，包括国家已经出台了保障房政策，他们看到了希望，也在等待，以长沙市经济发展的速度和经济实力完全有能力来保证保障房的推出。
所以，从这几个方面可以看出来，长沙市目前的房地产市场应该是很稳定的、健康的一个状态。我经常说是一片安居乐业的景象。
至于价格的上涨，刚才主持人说上涨了16.69%，是与去年同比的数据。我认为这种价格上涨的幅度是处于正常水平。为什么这么说呢？因为，我们的参考值是去年这个时候，而去年的这个时候是一个不正常的房地产市场，有一点儿偏低，因为前期经过了一种打压和市场徘徊的一个阶段以后，那个时候相对有一段时间价格停顿了没有上涨，参照系我认为是不准确的。
二是今年一年时间房地产项目的建设成本有很大的增长，包括钢材及其他建材，还包括人工这一块儿，有非常大的一块儿成本增加了。还有陈老师刚才说的一个情况，最近几年，每一年房地产不断有新项目推出，每推出一个项目与原来的项目相比都有非常大的品质提升，这种品质提升对于建筑成本来说也是非常大的增加。
比如，我们有一个项目，我们已经使用了指纹锁，指纹锁早两年长沙是没有人用的，几千元一套，摊到成本里面又增加了成本。包括电梯，原来长沙用的是普通电梯，20-40万元的电梯都有，而现在的人注重的是品质，我们的项目用的都是蒂森和三菱的电梯。包括架空层的处理、园林绿化等方面都增加了很大投入，还有安保等方面都有成本上的增加。所以，品质的提升、建材成本的上升，都给开发商增加了很大一部分成本。那么，我想加上市场本身通胀的货币贬值因素，16.69%的同比增长率，我认为是一个正常的范围。

[主持人]好，各位都提到了国家的宏观调控，今年国家的宏观调控格外引人关注，包括4月份开始的国十条，还有929新政，还有存款准备金率的上调，存贷款利率的提升，以及公积金政策的全面缩紧等等，对于长沙楼市，产生了哪些宏观和微观方面的影响？先请陈主任介绍一下。

[陈敦旭]今年国家出台的政策我认为主要是两个目的，一是促进市场稳定健康发展，这是一个方面；第二个方面是保障性安居工程。所以，今年一系列政策都是从这两个方面来进行宏观调控的。为了促进市场健康稳定发展，这个时候我们就在思考一个问题，住房到底是一个投资品还是纯消费品？我认为我们要思考清楚。
长沙这几年的销售面积逐年递增，我们也越来越发现住宅不仅仅只是一个消费品了，有很多家庭通过购买住房作为一个投资品，或者是消费与投资同时共有的目的，让投资近几年也有增加的趋势。尤其是国家的保障性安居工程，去年部长提出了公共租赁住房概念以后，在全国进行了广泛地讨论，媒体报道，今年具体实施了。这一块儿，政府是下了很大决心的，包括最近又出台了关于保障性安居工程资金的保障问题，也提上了日程。
所以，对于公共租赁住房这一块儿，以后可能是我们国家住房保障体系的重要组成部分，它的保障范围就更广了。以前，我们说的经济适用房和廉租住房主要保障的是低收入家庭，公共租赁住房保障的范围就更广了，中等收入家庭，还有刚毕业的大学生，也会考虑进来，以及为长沙做了很多贡献的外来务工人员，这些人都会纳入住房保障的体系，通过市场的途径来解决大家的居住问题，整个看起来是这两条线。

[主持人]是的，通过陈主任的介绍，对国家的宏观调控和全方位的住房保障系统有了一个了解。接下来就要问陈老师了，今年有人说将住房作为一种投资性需求要保护，今年的通货膨胀是比较严重的，有些家庭的存款放在那里是看着他不贬值，不得不拿出来投资房产，总而言之投资房产也是比放在银行保值一些，而且要变现也容易，拿出来卖掉就可以了。这个问题您怎么看呢？

[陈真诚]我要说的可能会把各位吓一跳，全国房产如此，长沙又会如何呢？从政策层面来说，国家这一轮的调控是最严厉的。但是，因为是政策，往往关键性的问题就没有调控到位，而且这个问题是历史持续已久的。我告诉大家，今年房地产的调控，不是地方政府对房地产保护是重要因素，还是通货膨胀的问题。有一些数据是公开的，有一些数据是行业内部的，从4月份开始CPI到了2.4%，当时的存款利率为2.25%，那个时候就是负数了。在两会期间的时候，大家以为中央会出严厉的政策，结果两会期间没有出。到6月份的时候，我们以为中央政府会加息，但又没有加息，到7、8月底的时候，就出现了所谓的反弹、回暖。8月下旬，又是一轮余热性的上涨，上涨得不多，到了9月份，就表现在一些大型城市，开发商确实开始捂盘了，中央政府就又出了政策进行调控了。
我为什么说这些呢？CPI在4月份的时候是4.4%，到10月份的时候，我们的银行才宽按照CPI和一年的存款利率来说，从9月份的-1.45%左右，到10月份，-1.9%，也就是说，如果不按照物价上涨的指数来说，CPI是同比的，按照同比的来说，1万元扣除了利息之后，你大概要付190元左右。而且，活期存款还没有加息，大部分人都有活期存款嘛。最近，央行出了一个统计数据，7月份的居民存款减少了7000多亿元，这说明一个很重要的问题，说明央行的货币调控政策出现了问题，虽然10月20日加了息，但1年期以上只加了0.2%，加息永远不能解决负利率的问题。然后，六大行就重点定向调了5次存款准备金率，最近调了0.5%，按照10月底存款约70万亿左右，这样可以回收3500个亿的流动性，很多人高兴，一下子回收了这么多回去了。但是，我想告诉大家一声，千万不要听了以后高兴，我告诉你这是一个很大的忽悠，为什么呢？表面上银行冻结了3500亿，但政府在年初制定了7.5万亿的贷款目标，有的贷款额度已经发给你了，到现在剩下的贷款只有5、6千万了。我们做企业的都知道，很多的银行贷款不是当时报就当是批，而是有大量的贷款还没有批出来。那么，已经投了的和决定再投的，可能远远超过2000亿元了。所以，今年的调控和你讲的那个事情是没有任何影响的。
第二个问题，虽然银行冻结了3500亿，10月份从银行搬存款搬了7000亿元，也就是说调的0.5%，还不足以补上10月份存款搬家的量，光补上10月份的存款量就要调两次0.5%。而且，第四季度的存款搬家量可能还会比10月份多，等于存款准备金利率的调整等于是无效的。那就引出了主持人提的问题，老百姓拿钱干什么去了？
现在在讨论热钱问题，美国在和中国打通胀战争，此前，韩国进行了二次加息，越南加息也比较早，印度加了5次息，中国的加息反应最迟钝，而且1年期以上只加了0.2% 。那么，很多的国外投资者进来了，现在发了很多文件躲热钱的炒房。其实，人家的热钱过来根本不炒房，他们在通过一种民间渠道进入开发贷款，根本不炒房产了，炒房炒得有点高度，调控使炒房有了风险。那么，开发贷款没有风险，你是开发企业，我和你谈好，我借给你一年，必须按照20%-30%的利息给我，而炒房没有那么高的利息。据我了解，昨天有1.5个亿的美金想找有外资投资资质的企业进来投资。那么，国内的民间资本到哪儿去了？我告诉你，也进入了开发贷款等领域。
现在，开发贷款到了什么层面呢？董事长应该知道这个问题，去年9.8万亿，今年7.5万亿的宽松货币政策，其实大型品牌开发商不愁贷款，很多中小企业却贷不到款，你再紧缩，再宽松他们都贷不到款。那么，又有很多囤地在中小企业手上，他们没有办法，只好找分银行贷款。现在贷款的程度到什么样子呢？说出来可能你会吓一跳，信托这一块儿在4月份的利率到了8%左右，7月份到了12%，8月份到了14%，现在信托年贷款利率高达25%。那么，一年期的加息才5点多，5年期的加息才6点多，这只是加息而已。而民间资本很多月息都是5%-6%，一年最高的达到8%，年限达到了100%。这些资本都进入到这个领域去了，就形成了所谓的流动性，变相地成为了一种贷款。等于说，搬出来的7000亿元，我估计全年有2万亿的存款从银行搬出来进入了开发贷款领域。现在，简单地一种货币政策，比如加个0.25%的息，加个0.5%的利率根本不起作用，在这种情况下可能还会推高房价上涨，长沙的房价也有可能还会上涨。

[主持人]是的，刚才陈老师从金融宏观政策方面分析了长沙市场的情况。接下来，我还想问一下何董，其实我们说长沙很多人在讨论一个定义，什么是中产阶层？有些人说，自己有一套住房，或者父母有一套房子，然后还有一些钱作为小户型或其他户型的投资，投资之后进行收房租等其他方式的理财方式，这种方式还是长沙目前标志性的中产阶级形象。那么，今年的国家宏观调控政策对这一部分人产生了什么样的影响？对他们今后的理财又会产生什么样的影响呢？

[何学东]是这样的，就刚才主持人所提的问题，对于长沙市的中产阶层来说，计划用房产投资的方式来对他的资产进行经营管理的话，我觉得会有影响。影响多大？要看对什么人。

对于中国目前投资渠道非常单一，甚至可以说普通老百姓缺乏投资渠道的情况下，房地产应该说还是唯一一个保值增值的一个产品。中国不像西方国家，在中国安居才能乐业，从古到今，任何一个时代，任何一个朝代，除了战争，买房、购置土地、购置房屋是最好的投资方式。其实，在财务上有一个这样的指标——折现率，它所表现的就是资金的时间价值。通俗一点儿讲，今年这是100万元，到了明年的这个时候，可能只相当于90万元了。实际上，财政部门、审计部门对企业在进行审计的时候，也有一个折现率不低于10%的要求。
这么多年，由于中国大多数中产阶层缺乏投资的一些经验和一些知识，也因为我们这个社会没有给他提供一些投资平台和投资渠道，就导致了很多人在最近几年都想购房，想什么办法呢？想通过投资股票赚钱来投资房产。其实，房产在最近几年成为了大家稳定的首选投资手段。这一次国家宏观调控政策的出台，比如提高利率，增加首付款，以及控制外地人信贷，实际上对于真正想投资的人来说，想通过投资房地产来获得收益的人来说，影响不大。因为什么呢？我们自己仔细稍微算一下就可以知道，今年，目前一年期的存款利率是2.5%，即使加上上海已出台的物业税税收政策，大概是千分之四到千分之五左右。如果一个人想通过购房来投资的话，损失的存款利息和增加的税收也只有3%左右。但是，实际上这么多年下来，房地产价格的上涨远远超过了10%（每年），平均下来每年都超过了10%。如果，他不投资房地产，如果100万元存在自己的存折上，到了明年，除了陈老师刚才说的负利率因素以外，由于货币的自然贬值，折现之后到明年就买不到在今年可以以100万元能买到的东西了。
所以，如果今年不买房投资的话，100万元到明年可能会变成90万元，买了房子的话，可能会由100万元变成110万元。任何一个理性的人，任何原因都不可能影响他的理性决策，对于有理性投资决策的人来说，宏观调控政策不会影响他的结论。

[主持人]好的，谢谢何总。说到调控的作用，上海已经出现量价齐跌的情况，而且多地区在政策的发力作用下，无论是销售量还是房价都开始呈现下降趋势，而长沙从最近几周成交数据来看，好象陷入越调越涨的形态？为什么会如此？越调越涨的真实原因又是什么？还是先请陈主任来介绍吧。

[陈敦旭]好，在开始我就讲了，长沙今年房价的上涨并不是政策越调越涨，还是有很多原因的。刚才，陈老师也讲了一个负利率的因素。另外，尤其是长沙今年的9、10月份新上市的楼盘中，一是精装修房屋比较多，相对于去年的毛坯房来说，成本一般要高500-1000元的水平。所以，精装修房比较多了，显示出价格就要多一些。二是今年二环线以内推出的房屋比较多，因为是在市中心地带，房价要高一些。统计是全部加起来算平均，所以涨幅看起来是有点儿上涨。其实，涨幅也不是很大，只是和去年相比有一定的涨幅。为什么和去年相比有一定的涨幅呢？最主要的原因是去年下半年和今年一季度的涨幅比较大。所以，累计起来，1-10月份房价涨幅波动不大，只有4%左右的波动，波动不大。

[主持人]陈老师怎么看这个问题呢？

[陈真诚]其实，我从投融资角度说一个内幕给大家听。我们知道，最近几年一线城市不断房价上涨幅度很大，而且一线城市很难有土地了，土地非常少了，囤地的都在二、三线城市，而且大多是中小企业在二、三线城市，也就是说贷不到款的很多中小企业都在二、三线城市。我不知道长沙今年有没有这样的情况，今年出现的成交量可以叫做“融资型销售”。什么意思呢？现在有一种这样的融资，你贷不到款，可能开发商早就把土地证抵押给银行了，没有解押就没有办法再贷款。而且，后续资金不够的时候怎么办？现在，有一些投资工资在做项目质押的销售融资，怎么做呢？是这样的。你的楼盖到一定程度了，土地证还没有解押吧，我是投资公司，你要1个亿，2个亿，或者3、5千万，我们就可以签订一个协议，你卖多少套房子给我，我们有一个协议价格，而且这个房子是要到房产局备案的。而且，协定中有一条，开发商在多少年以后要以一个规定的价格将房子买回去。所以，这种融资型的销售在备案的时候体现为了销售量，实际上是一种假销售，是一种融资。现在，北京有一些楼盘出现了集中性退房，浙江也出现了这样的情况，我不知道长沙有没有这种情况，这只是我看到的一种情况，这可能也是增加了销售量的一种途径，我们叫做融资型销售，实际上不是销售。但是，在房产局备案了，是网上备案的，没有办手续。比如这栋楼有500套，“卖”给我300套，其实只是融资，没有真正“卖”。

[何学东]如果长沙有这种情况的话，应该也是个案，应该不允许退吧？

[陈敦旭]如果购买下来再卖的话，只统计一次。

[陈真诚]它是这样的情况，在早期备案之后就撤单，而没有实际成交。

[陈敦旭]长沙目前的情况这种方式是操作不了，实施不了的。

[主持人]何总如何看目前的这种情况呢？

[何学东]我认为陈老师说的这个情况长沙还是没有的。因为，我接触行业内的房地产商比较多，接触的银行人士也比较多。实际上，房地产市场与银行金融系统没有我们想象的那么资金紧张，银行对于房地产开发商该支持的还在支持，企业这一块儿该贷款的还在贷款，都能够比较容易的得到贷款。为什么呢？因为，在长沙不管是企业还是银行，非常看好长沙这个市场，它是一个健康发展的市场，没有理由要压制和控制他的贷款规模。所以，现在这一块儿不像我们想象在严格控制贷款。当然，贷款额度有时候是难以获得自己想要的额度，有时候在月末、季末出现了阶段性的控制。
为什么目前的长沙市场越调越涨？我想谈一下个人观点。首先，我们看待这个问题要搞清楚，我们国家宏观调控政策出台的目的是什么？我们确实要客观地、科学地看待房价上涨，怎么看待这个东西呢？我认为：
第一，房价的稳定上涨是一个常态，大家不要认为它是异常的，它是正常的。为什么说它是正常的呢？房价上涨从理论上来说就是需要上涨的，因为，合理的通胀，任何一个国家从宏观经济上来说，它的发展需要一个通胀率。比如欧洲国家一般将通胀率控制在2%以内，我们国家一般也将通胀率控制在2%-3%。最近，有专家提出中国能够承受的通胀率在5%以内，建议把通胀率目标调高至5%来进行控制。为什么要这样的通胀率呢？如果没有合理的通胀率，整个经济就不会发展，就会产生滞胀，就会停滞，这对宏观经济的发展是不利的。
那么，根据这一理论，房产开发的所有成本要素都在上涨，如建材、人工工资、装饰材料等等，包括物业管理等等。所有的东西都在涨，房价不涨的话，停滞在那里，必然在以后会造成亏损，这个行业就会没人做了。
所以，从理论上讲，需要房价有轻微、合理的上涨。
第二，我们国家宏观调控政策出台的目的到底是什么？其实，国家出台宏观调控政策主要是针对一线城市，如北京、上海、深圳这些一线城市，房价本来过高，然后又上涨过快，被热炒，那些城市房价的上涨幅度连我们行业内的人都觉得吓人，超过了行业内人能够承受的预期，也超过了老百姓能够承受的预期。在这些地方，不出台宏观调控政策是不行了。
那么，我记得有几组数据，省住建厅公布湖南省房价相当于全国平均水平的60%。第二个指标是长沙市目前的房价收入比，上半年1-6月份测算出来是5.9%，不足6%。房地产健康指数是2.0，从这几个数据可以充分看出，目前长沙的房地产市场处于非常健康的状况。
对于这样一个正常的房地产市场，需要大家来呵护，不可能也不应该是全国感冒长沙吃药，对于整个长沙房地产市场的发展是不利的。
第三，从政府的角度来说，其实从来没有谁说要降价，只是说偶尔在有些城市有些人会说，这个房价连部长都承受不了，市长也买不了。曾经在一个城市，有一个部长向大家号召不要买房，要让房价降下来，结果灰头土脸的走了。昨天，总理说了两句话，一句是房价很难降下来。但是，他还说了一句话，要让老百姓有比较好的财产性收入。财产性收入一般是指股票嘛，政府为什么不希望房价降价呢？如果房价降价，一是会导致投资减少；开发商不投资的话，将会严重地打击宏观经济。
在长沙市原来有过这样一组数据，很多省市房地产及相关行业，因为房地产上下游行业牵涉到100多个，对地方可用财力，对地方经济的贡献率超过60%，我记得长沙是65%，还是62%？我只记得有这样一个数据。
所以，关系到整个民生的一个行业，关系到民生走向的一个重要产业，我想任何一个政府都不会盲目地去出台过急的打压政策，我认为应该更好的保护好、呵护好这个市场更加健康稳定的发展。

[主持人]刚才，我们和大家聊到了金融政策和长沙房价在国家的宏观调控政策下越调越涨的原因。那么，在价格的持续上涨背景下，相对应的市场成交量却影响尚小，纵观金九银十，成交量仍在稳定上升，业内人士声称造成这一现象的原因是：消费者的购房恐慌性心理，楼市消费的恐慌时代来临了吗？消费者为什么会出现这一心理？我想问问各位，你们认同这一观点吗？是一种恐慌性心理造成了销量的上升还是其他什么原因带动了金九银十，包括到11月份的销量都还不错呢？请陈主任先讲。

[陈敦旭]我觉得目前的销售情况并不是因为所谓的恐慌性购房。因为，从历年看来，长沙每一年的金九银十都是如此，并不是说今年是例外，这是一个方面。第二个方面，房地产作为一个投资性的产品，因为国家目前提供给老百姓的投资渠道比较窄，对老百姓来说一是投资房产；二是投资股市。从今年的股市来看，股市的投资风险远远大于房地产的投资风险，风险大而收益难以保证。但是，房地产呢？投资了之后还看得到，而且价格也出现了稳步上涨。所以，在投资品的选择上，老百姓往往趋向于房地产投资，这是第二个方面。第三个方面，尤其是国庆前夕国家出台了一系列政策以后，一些沿海城市就陆续出来了限购令，限外令，在这个背景下，有不少在外的湘籍人士回来购房的愿望怕受到类似政策的抑制，在国庆后就出现了销售的小高潮，这主要来自于湘籍人士在外省工作回来购房的，还有地州市人士到长沙来购房的小高峰期，从目前来看又慢慢趋于平稳了，因为长沙到目前没有出台任何新的政策。

[主持人]也就是说从销量整体上来说，经过了金九银十一个高峰之后，又走入了平稳销售期间？

[陈敦旭]对。

[主持人]陈老师认为这种恐慌性心理吗？

[陈真诚]我认为2007年左右是恐慌性购房，今年是对通货膨胀的恐慌。

[主持人]接下来，我想问一下何董，您在一线城市也开了很多的项目，也了解很多的项目，包括有您自己的项目。您觉得现在购房者是什么样的消费心理？而且现在是什么人购房比较多？

[何学东]谈这个问题还是要回到市场，从市场角度来看这个事情。为什么最近长沙的楼市这么火热？基本上没有受政策的影响，影响不大，而且是平稳发展、快速发展，不管从量上讲还是价格上来讲，价格上有平稳增长，量上有很大的增幅。其实，应该算到去年，去年的政策不稳定性，导致房地产商开发相对不足，导致现在市场上的供应量虽然与去年相比有相对地增幅，但还是处于供应不足的状态。
另外，从市场上来说，我们往往容易忽略一个问题，现在需求的动力越来越大，已经远远超过了我们的想象。其实，刚才陈主任讲了这个动力，我也稍微讲一下。主要的动力，一是来自于长沙市的原住民，以及新移民，他们都有提高生活品质的购房要求，这是天生的要求，每个人都觉得赚了钱就想买好房子，原来租房子的想买房子，原来住小房子的想买大房子，这是人的天性。因为，这几年居民收入不断增长，长沙市有比较多的工业企业，这些白领啊，刚刚参加工作的年轻人都在这边打拼，积累了一定的财富，他们有能力来购置房产改善自己的生活品质了，我认为这是第一大动力。
还有一大动力，就是长沙市城市规划的向外扩张，以及老城区的改造，这些原因导致了原住民的拆迁，拆迁量也比较大，为购房提供了一个很大的量。
第三大动力是长株潭城市群，大大缩短了三市之间的空间距离。还有高铁、高速公路，高铁是一次革命性的变革。我早几天去郴州办点事，坐高铁从郴州到长沙只需要一个小时，到岳阳只需要几十分钟，在长沙购房，周末到长沙上班，周末去地州市休闲，非常方便。在长沙坐高铁，与在北京相比那太舒服了。在北京跑一趟郊外，不塞车要一个多小时，塞车要两个多小时。所以，高铁让整个城市的空间距离更近了，这是一个动力。
第四大动力是在外工作的湘籍人士，因为他们在外购房的压力大，把他们的资金给挤回来购房了。这也是为什么最近有很多在广东、深圳打工的人回乡置业的原因。
陈老师还讲到了一点，就是通胀预期。最近，中央媒体也在不断地做宣传，考虑到美国人在不断地印钞票，中国最近两年印的钞票也不比美国少。所以，每个人都看到了这种通胀预期，而买房子，说实话是一个抵抗通胀预期的最好方式。
另外，刚才主持人提到恐慌性的购房心理，实际上这种心理在这一次看来还是比较明显的。因为，现在全国有十几个城市出台了限购政策，其中有一个主要内容，有些是限制一个家庭只允许买一套房子，有些是限制一个新建家庭只允许买一套房子，还有的城市限制外地人不允许来本地城市购房。对于北京、上海那种一线城市来说，这种调控政策对那些城市有积极的意义。但是，对于长沙这样的健康房地产市场来说，会让一些人产生恐慌心理，长沙会不会出台这种政策呢？如果我是湘潭户口，在长沙就买不了房了。还有一些人如果想在长沙买房，我的首付可能只够20%，如果提高到30%的话，他就会买不起房了。所以，政策的不确定性，政策的摇摆，不透明性，导致了很多人出现了这种现象，加快了购房的进度。但是，我认为主要原因还不是这个原因，主要原因是因为市场，市场的需求远远超过了我们的想象。原来，我们想到的市场仅仅局限于长沙市，现在长沙市的市场已经辐射到全省甚至全国了，已经不是原来那个概念了

[陈真诚]我补充一点。刚才，董事长说美国印钞的事情，我给你一个数据，10月末，中国M2的总量达到了70万亿，也就是说10年间中国货币量发行增多了50%，是全世界货币发行量最多的地方。董事长，我还是你一个好事，关于限购令，刚出台这个政策的时候，准备每个城市都要出，结果出台了14个城市的时候，后面的城市就没出了。开始，住建部督促了14个城市要出这个政策，长沙市不在住建部督促的范围内。即使长沙要出这样的政策也可以，我告诉大家一个内幕，不久前我在南方都市报写了一篇文章“限购令也许是世界历史以来最短命的政策”，大家不用太担心。

[何学东]这是对的。

[陈真诚]你们发现没有？在住建部督促的14个城市中，海口出台限购令政策11月份开始出台，12月份就结束了。

[何学东]也是一个短期内的政策。

[陈真诚]这是超短期政策，是无效政策，短期政策一般也有半年至一年吧，现在不到三个月时间啊，大家不用担心。

[何学东]关于限购令，最近有一个专业的说法。大概在上个星期，住建部有一个领导针对限购令有一个说法，他说限购令是临时的事情，具体执行多久要看当地的反映，看当地的效果。他也承认限购令只是对于房价上涨过快的一线城市，在短期内人为地减缓一下需求。如果长沙市1700万平方米的销售量都销完了，现在广州、深圳的人全回来，在外地的湖南人都回来，一下子又增加了2000万平方米的需求，那当然会火爆了。所以，长沙市不存在这样的问题，长沙是一个非常正常的状态。比如北京那样的大城市，山西的煤老板、温州做小五金的老板，有钱人全部都到北京去买房，出现这样的情况价格不涨才怪。

[主持人]是的，提到这个问题又想到一个政策性的问题，近日有关媒体也报道，相关部委正在商讨行政调控房价，也就是说不久第三套调控重拳或将出台。各位怎么看？这种情况出现的可能性大吗？先请陈主任谈一谈。

[陈敦旭]我个人认为国家的宏观调控政策依然会从保障性住房出手，还是要让老百姓住有所居，可能会通过保障性住房来分割一部分住房需求。尤其从最近保障保障性安居工程的资金来看，国家的调控会是这样一个失望。

[主持人]何董的看法呢？

[何学东]我还是相信市场，全国出台一些相关的后续政策，这种可能性可能会有。但是，现在政府也认识到这一点了，市场归市场，保障归保障，中央的政策已经明确了，应该会向新加坡的模式去学习，现在可以看到这样的一个趋势。至于会不会出台“控制房价”的政策，我认为想法很好，没法操作，缺乏实际操作性。
比如，每个项目的投资成本是不一样的，规划设计也不一样，各种成本都不一样。我们最近准备开盘的一个项目和旁边的一个项目，同样的地理位置，我的成本比他那边多了1000元/㎡，这怎么限制呢？缺乏公平和公正性，我认为限制房价是没有办法操作的事情。

[主持人]是的，我们看到了长沙处于高速发展时期。我总结一下，现在长沙在不断地扩大，包括长株潭的融城，整个城市都在快速地发展。所以，吸纳了很多人逐渐成为长沙新市民，给长沙注入新的活力。其实，我们可以看到在星沙和大河西先导区这些企业在不断发展，这些企业也吸纳了很多人进入长沙，成为了长沙市民之后，他们也对商品房有自己的需求，也有自己更高层次的需求。也就是说，随着经济的发展，大家也在不断地更新自己的生活品位和生活质量。所以，也就看到了长沙的房地产市场发展，呈现的是不断健康的、稳定向前的发展趋势。
最近，我看到一个论坛，赵晓提出“如果在长沙明年1月份购房可能是一个比较好的时期”。那么，各位建议消费者什么时候在长沙购房是合适时机呢？

[陈敦旭]我认为消费者要考虑清楚，不能盲目购房。如果消费者是按揭贷款购房的话，每个月的贷款偿还额度要在可控范围之内，最佳理想状态就是家庭可支配收入的30%以内，临界线是50%，最好不要超过家庭的50%，不是手上有首付就买房，关键是要看你的实际购买力。买房的最佳时机，我认为任何时候是一个最佳时机，任何时候可能也不是一个最佳时机，要根据自己的实际情况，在自己可控范围内购房，才是最佳时机。

[主持人]陈老师呢？

[陈真诚]不知道，我担心长沙房价还会涨，但政府也有可能出台一个狠招。不过我真的不知道。

[主持人]好，谢谢陈老师。何董事长呢？

[何学东]这个问题确实很难回答。但是，我想根据我的经验，我想给听众和网友提一个建议。第一，如果决定买房，我觉得首先要做功课。做功课其一是要多学习，要学习了解相关政策走势走向，也要及时了解房地产行业的一些新闻。其实，还有一个最好的办法是向行家，向亲戚朋友里面的专家去请教。然后，根据自己的实际情况做出综合判断。
另外，我觉得买房子不要因为一时的房价起伏而影响自己的判断。买房子是50年、70年几十年的事情，要把它放在几十年中去看。应该说，从几十年来看，这个房子肯定是增值的，至于某一年中间是涨幅了还是降价了多少？我认为没有必要在意，这是我的一个观点。
第二，一旦真正要下决心买房了，还是要考虑以下几个因素。
1、刚性需求。自己是第一次购房，或者是已经有房了，想换大一点儿的房，改善性需求人群，这一部分人一定要根据自己的实际情况，根据自己的收入情况来选择适合自己的房子。
我建议大家先确定总价，根据自己的实力确定总价，不能够超过自己的承受能力去买房，也就是说不能因为买房而影响自己的整体生活品质，这是我一直在建议大家的。
二是要选择方便自己生活和工作区域的房子，比如离父母近一点，离亲戚朋友近一点，离单位近。或者是长期出差的人士就住在高铁边、机场附近，近一点，不买最好的，选对自己来说最适合的。
三是要选择高性价比的房子。其实，我推荐大家在购房的时候重点考虑规划的发展，考虑规划的发展一定要有特色。比如，这栋房子旁边马上会有一个名校要建，或者是房子旁边马上会建一个人工湖，或者即将有地铁站，一定要有独特资源的房子，因为这种独特资源会保证房子以后的增值。
讲到性价比还要补充一点，户型、园林绿化等等，然后，一定要了解开发商的实力，开发商的诚信以及物业公司的选择。购买房子时，如果选择了一个不好的开发商，选择了一个不负责任的开发商，那你买回来的房子可能会出问题，有可能和图纸不对。然后，物业公司不好的话，可能会对以后的物业产生很大的问题，要充分考虑开发商、物业公司的实力和诚信度，尽量选择诚信好的企业。这是对自住型购房者的意见。
对于投资型购房者的需求，我建议理性分析。根据我们前面所分析的，自己判断一下物价上涨的趋势，货币贬值的趋势，以及有可能出现的银行贷款利率增加，以及物业税的增加，然后自己做出一个判断。我相信，自己稍微测一侧、算一算就可以了，我不主张推荐。但是，如果没有其他好的投资渠道的话，我认为购房投资是一个比较好的选择。

[主持人]好，谢谢何总，我们看到随着长沙经济地不断发展，中产阶层在长沙不断扩大。相信在明年会有更好的、更多的优质品质楼盘上市来满足中产阶层人士的需求。同时，像陈主任说的那样，明年保障性住房的保障力度也在不断加强，对需要保障性的人群会给予一种更好的保障形式、保障方式。那么，明年我们将看到一个更加美丽的星城在逐渐崛起，逐渐成形。我们也期待地铁等新的发展模式，带动长沙走向国际化。
今天，非常感谢各位嘉宾来到直播室，谢谢大家。