[主持人]非常感谢刘处长，相信广大网友们对物业管理有了更深一步的了解。我想请问下赵局长，为什么会有如此多的侵权案件出现，老百姓在买房过程中应该如果规避一些不必要的风险？

[主持人海峰]非常感谢赵局。房产市场是检验房产商个人和企业品牌综合实力的决斗场，因此，合理规范、诚信服务显得尤为重要，在这次投诉活动中，湖南绿城投资置业有限公司开发的楼盘投诉率几乎为0，可见其在规范品牌和服务上有所特别之处，祝总，能具体谈谈吗？

[主持人海峰] 非常感谢刘处长，讲得非常详细了。接下来看看这位网友提出的问题，这是来自东门天厦的业主代表陈女士关于烂尾楼问题的投诉。她留言说，自己07年购买的准现房，本应该08年初交房，可是到现在工地已停工快一年了，也不知道自己的房子什么时候能拿到？说到烂尾，也发生在钱隆樽品楼盘，售楼部关门，工地停工，负责人失踪，购了房的业主也是心急如焚。
请问执法队卓副队长，一旦发现所购房屋烂尾后，业主该怎么做，这样才能将损失降到最低？或者在购房的过程业主该如何做，以避免出现烂尾现象。

[主持人慧琳]接下来有网友提到产权证拖欠问题。
这里有两位朋友，一位是来自维多利亚的业主吴先生，说自己05年买的房子，至今却没有产权证，没有发票，也找不到相关负责人。同样的问题，另外一位橘洲新院的业主张女士也留言说，06年交的房，过去两年多了，也没有拿到房产证，非常着急。有请政策法规处刘处长来谈谈为什么会出现产权证拖欠这一系列问题呢？广大业主应该怎么办？

[刘凯]建设部发改委有一个文件，湖南省建设厅也有一个关于《物业管理收费》文件，首先要明确一点物业管理费肯定是要收的，有的物业公司在开发前期就开始介入了，物业服务是提前就开始有了的。但是，有一条物业公司肯定是要收物业管理费的，主要是谁收费的问题。
房子交付给业主了，就由业主来负责缴纳物业管理费，《湖南省物业管理收费办法》里面有一条，房子交付使用后，作为公共配套服务部分的物业管理费是业主要交的，就是说除了垃圾处理费以外，业主都要缴纳相关部位的物业管理费。本身物业管理就是对小区公共部位、公共设备的维护过程，不能说业主还没住进去就不交，省里面也有明文规定。
但是，国家也有规定房子还没有交付使用的时候，是由开发商缴纳物业管理费。这类的问题很多，怎样进行明确？就是一定要明确交房入住期的问题。从现在有很多的业主来投诉、反映、诉求来说，很多开发商把房子交付给业主，但业主没有签收，为什么没有签收呢？什么原因呢？一方面是房屋质量有问题，业主拒收，在有法定依据下，根据《购房合同》可以证明业主因为房屋质量问题拒收，物业管理费就应该由开发商缴纳；但是，如果没有法定证明等足够理由证明业主拒收的原因，就是由业主缴纳。
现在，大部分拒缴物业管理费的原因就是房屋入住期怎样界定的问题。那么，一方面业主要在选购房屋、购买房屋的时候要非常明确的确定物业管理费的缴纳问题；另一方面是要求物业管理公司也要明确地告知业主，交房以后肯定是由业主缴纳物业管理费，没有交房的话肯定是由开发商缴纳物业管理费，这在法律上有明确的规定，谢谢。

[主持人海峰]为了更好的促进房地产市场秩序、深入普及房地产政策法规知识， 3月18日起，市房产局又组织启动了2009春季房产执法检查行动。有请市房产局政策法规处刘处长向大家介绍一下此次行动，以及现在的一些进展情况？

[祝海] 绿城楼盘投诉率比较低，感到非常高兴。那么，房地产目前处在非工业化产品、半手工化产品的状态下，我们接到的投诉要少一些，可能是我们在处理投诉方面要积极一些。我讲一下我们的做法。
第一，在产品设计和营造过程中，以品牌作为企业生存的根本，绿城一直致力于打造精品工程的服务体系。
第二，绿城一定按《商品房买卖合同》做到位。
第三，尽量规避物业管理前期存在的问题。
在开发阶段就让物业管理公司介入，尽量减少在施工过程中因为施工不当给物业带来遗留问题，同时也协助开发公司对公共区域的物业管理维护做好，其实也难免或多或少存在一些问题，公司会非常重视这些投诉，在网上积极解决业主的投诉，设立了QQ群投诉中心，开发商客户服务中心，投诉处理中心等等。
一方面是尽量减少投诉纠纷；另一方面是出现投诉纠纷，尽力积极解决它。因为，绿城是非常真诚、善意地去解决这类问题，客户没有投诉到政府这边来也是基于绿城的诚信，作为开发商要重视并想好相应的对策来解决问题，谢谢。

[卓奕]陈女士提出的东门天厦的这个问题也比较多，准现房不是现房，是期房，竣工验收以前收购的是期房，竣工验收以后收购的才是现房。
我提一下我个人的建议，购房业主在购房的时候一定要选择有实力的开发商开发的楼盘，并仔细核对在开发商销售时是否办理了五证：国有土地使用证、建设用地规划使用证、建设工程规划使用证、建筑工程施工许可证、 商品房预售许可证。（五证）
老百姓可能搞不清五证，建议就看商品房预售许可证。现在长沙市房产局实行政府资金监管，就是说开发商必须要将购房款交至银行的开户帐号上，在交至银行开户帐号上之后开发商才能给业主进行备案，资金监管可以有效防止开发商在资金方面出现问题。购房者还要及时和开发商签订《商品房买卖合同》文本，《商品房买卖合同》，建设部有一个专门的《商品房买卖合同》示范模本，开发商和业主可以根据自己的要求对这个合同示范文本进行删改。但是，根据《商品房销售管理》的相关规定，开发商在销售房子的时候，必须向业主提供商品房买卖合同文本（建设部）、《商品房买卖合同》、《商品房销售管理》三个文本，业主一定要及时提醒开发商办理备案手续。
关于东门天厦的问题，因为开发主体和资质在事实上是存在的，是合法的，发生这个问题是属于购房者和开发商之间已经构成了合同关系，如果开发商是诈骗行为，公安机关会介入；在开发商不构成诈骗的情况下，建议业主通过司法途径进行解决。

[卓奕]好。第一个问题，因为房屋侵权涉及到很多方面的问题，有房屋质量问题、物业管理问题、产权产级问题、装饰装修问题、住房保障问题和市场监管等一系列问题，有些是我局职能范围之类的，有些还不是我局职能范围之类的。有时候，一些老百姓遇到这类的问题还分不清哪类是我局监管的内容，如果遇到这类的问题可以拨打我局的投诉热线2232110，我们有值班人员现场提供咨询。

[主持人海峰]非常感谢赵局，下面进入第二部分：网友提问环节。
网友提的问题比较多，我们从网友提的问题中选择几个有代表性的问题来请领导和老总们做答。

[刘朝阳]好的，为了维护房地产市场秩序，普及房地产政策法规知识，长沙市房产局从3月18日开始已经启动了为期一个月的2009春季房产执法检查行动，此次行动将围绕以下四个方面的活动展开。
一、执法检查宣传。
对房地产开发企业或楼盘、物管服务企业进行抽查，对经营服务的楼盘现象进行宣传，对违规的企业进行查处。
二、开辟专栏宣传房产政策法规。
在潇湘晨报、三湘都市报等媒体上开辟专栏进行房产政策法规的宣传。
三、开展96148房产专线答疑。
将由我局局领导或指定部门的负责同志接听96148热线，为广大市民解答疑难问题，并接受市民投诉。
四、开展政策解答月网络宣传活动。
在0731房地产联合网上开辟房地产政策法规知识宣传专栏。
目前，2009春季房产执法检查行动四个方面的活动正在紧锣密鼓的进行，3月18日我局房产综合执法队联合省、市相关媒体现场执法检查采访报道收到了很好的效果。

[赵局长]近几年市房产局在市委市政府的指导下，在不断加大市场秩序监管力度的同时，也在不断加大对违法违规事件的查处力度，但市场欺诈行为、违规预销（售）等一系列损害业主利益的问题仍时有发生。出现这些问题的原因主要是，我们的房地产诚信体系还不健全，购房者与开发商之间信息不对称，信息公开力度不足；从业人员的素质参差不齐，从业门槛过低；再者，主管各部门之间缺乏协调，政府调控也存在着一定的盲区；而且对销售环节缺少完全有效的监督，存在无法可依、执法力度不够现象，再者，消费者也缺乏一些对房地产相关法律的认识，还有就是开发商的恶意炒作。

对于老百姓在买房过程中，如何规避风险，我觉得广大的市民朋友可以注意几点。要选择有实力的品牌开发商，不要轻信广告和宣传，要多去实地看，可以通过长沙市房屋产权管理局政务网查看楼盘信息及动态销售信息，多方面了解开发商实力，信誉度及项目情况。买房之前，切记要查看楼盘是否有商品房预售许可证等五证。

[主持人海峰]非常感谢祝总，相信如果每一个开发商都能像绿城这样的话，房地产市场将会更加的和谐。赵局长请您谈谈，3月1日与3月18日分别启动的一系列315行动的目的是什么？能否对倡导楼市新风起到积极意义呢？

[主持人海峰]非常感谢卓副队长，接下来问一下祝总，您是开发商代表，请您从市场角度谈谈这个问题。

[卓奕]这位网友提出了几个问题，一是住房公积金政策问题；二是签了合同不给发票的问题；三是产权证没有按期备案问题。我一一做一个解答。
第一，根据最新《住房公积金政策》贷款已经放宽至签订商品房买卖合同两年内可以办理住房公积金贷款，对接纳了公积金贷款的开发商不得以任何理由拒绝缴纳公积金贷款的投诉。
请这位网友向省、市公积金管理中心就《公积金管理政策》进行咨询。
第二，关于业主购房后，开发商不给发票的问题。有两种情况，一是业主一次性付款购房的，付款完之后开发商必须开具商品房销售发票；二是按揭贷款的业主，应该在按揭办理之后给业主开具购房发票。
第三，关于不按期备案问题。根据《商品房预售管理办法》第十条我们的规定是一次性付款的13份，按揭贷款的14份，备案手续完成以后再交一份给备案合同的购房者。
这位网友没拿到合同的可能是备案后没有拿到合同，因为购房款没有交清的话，（住房公积金贷款没有下来）就有相关的约定，开发建设单位可以不办理备案手续。为什么呢？办理备案手续，从法律意义上说这个房子就是业主的。打个比方，钱没有交齐，开发商肯定不会把房子给你的。所以，必须是贷款下来以后才能给这位业主办理备案手续。
没有按期备案也有几种情况，一是按揭贷款没有下来；二是业主资料不齐全，开发商无法进行及时备案；三是开发商进行了在建部分抵押的情况，钱还没有还给银行之前，开发商是肯定不能给业主备案的。
今年3月份我们开展的2009春季房产执法检查行动，关于不按期备案的情况，如果真正是开发商的问题的话，我们下一步会进行查处，这是我们今年执法行动的一个重要内容。

[主持人海峰]非常感谢刘处长。
在此次315维权投诉活动中，关于物业管理的投诉占了很大一部分，物业类出现诸多问题的原因是什么？主管部门将会采取一些什么举措，让老百姓买的放心之后，又住的舒心呢？有请市房产局物业监管处刘处长谈谈。

[刘朝阳]关于业主投诉产权证拖欠问题，开发商拖延办理房屋产权证可能存在以下两个方面的原因：
第一，开发商申请办理产权证手续不齐备、资料不齐全，房屋登记部门不能给其办理房屋产权证。
比如开发商擅自变更规划设计、违规建造、房屋竣工之后没有及时进行竣工验收，开发商没有拿到规划正本，如果是这种情况房产部门肯定不能给业主办产权证。
另外，相关契税、税费没有交清，肯定也不能办产权证。
第二，开发商不积极配合业主来房产部门申请办理产权证。
如果开发商不申请办理产权证的话，作为房产局也不能进行办理，业主资料都在开发商手上，由他们来申请办理我们才能给予办理。
关于第二个问题，开发商拖欠产权证，购房人该怎么办呢？我认为开发商应该及时办理产权证，业主和开发商签订了《购房合同》，如果开发商违约就要承担违约带来的一切后果。作为购房人可以先和开发商协商，通过协商途径来解决，协商不成可以通过法律途径解决。根据合同约定，可以向仲裁机关申请仲裁，也可以选择向不动产所在的人民法院申请诉讼，可以通过以上途径来处理这个问题。

[祝海]刚才卓副队长已经讲得非常全面了。我认为一旦烂尾楼出现处理起来非常难，还是要在购房过程中仔细甄别。
一方面是开发商的实力，品牌代表实力，购房者也要多看，多比较，对开发商的实力进行准确的把握。
二方面是购房者要对品质、价格、开发商综合实力进行全面地比较，不能单纯地看价格，购房时要慎重比较好。
谢谢。

[刘凯]非常感谢。物业管理这个行业已经基本上被大家认同了，物业管理水平的不断提高，为改善人们的生活工作环境、维护社会和谐和稳定、城乡居民就业作出了贡献。但是，目前来看物业管理中的矛盾和投诉占了很大一部分。首先，作为行业主管部门先明确一下什么是物业管理的矛盾。
物业的矛盾是从物业的发展、规划设计到出售交付的维护使用过程。但是，很多物业管理矛盾就出现在物业服务当中。从这个角度来说，物业矛盾就出现在物业业主与物业服务商的服务过程中，这些矛盾在很多情况下，一部分是出现在物业服务这一块，就是我们通常所说的物业管理服务，根据《物业管理条例》来说，是业主和物业公司签订的《物业管理合同》，物业企业根据合同的内容对该区的公共部位、公共设施、公共区域进行管理的过程，那么大部分的矛盾就是物业合同中产生的矛盾。那么，根据《物业管理条例》，物业企业没有按照合同进行维护的就会产生矛盾。
就长沙市目前的情况来说，大多数都是《物业管理合同》前期产生的矛盾和问题，体现在物业服务的过程中。所以，根据目前的情况来说，业主购买物业服务实际上是维护了物业的和谐稳定发展，也维护了物业的保值增值，也维护了物业的正常秩序。但是，有一条我们通常所说的物业管理实际上是业主请保姆的角色，但保姆要怎样维护所服务的主体业主的权利，这是一个主要文化。从目前来说，在物业管理过程中也有一部分是开发商遗留的问题体现在物业管理当中，也有开发不合理、配套设施不完善的情况出现在物业管理当中，也有物业服务不到位的问题。
那么，我们一方面通过加强物业行业的规范力度，进一步规范前期物业管理，对物业企业实行监督管理，对物业行业规范管理，切实维护物业管理的权利。
另一方面，要求全体业主切实增强消费观念。因为，物业服务本身就是一种消费行为，对物业行业来说业主怎样体现对消费行为的认可？一方面通过对业主购买服务维护自身权益的规范；另一方面物业行业也要怎样来规范行业服务来体现对业主购买服务的需求。
就是说，前期物业管理是根据建设部的《前期物业管理招投拍卖》规定，可以提前招标确定物业管理企业，在业主委员大会进行民主投票选择物业管理企业之后，业主有权不适用前期物业管理中标企业，选择自己需要的物业企业。通过业主公平选择出物业管理企业，主要是选择业主自己认可，又能使物业企业提高服务水平，达到消费与服务一致认可的物业管理需求。
现在，物业管理有很多投诉问题，作为职能部门来说，我们对《物业服务合同》进行监督和管理，在很多情况下不属于管理物业纠纷，对某些开发商房屋质量问题等产生的物业纠纷我们也没有权威之策，因为是前期开发公司遗留下来的问题。但是，物业行业要怎样提高自己的服务水准，是行业部门要规范的事情，也是我们做好物业监督与服务的职能。
请广大业主朋友们要理解，一定要先区分一下哪些是属于物业管理行业的纠纷，作为行业部门一定义无反顾地根据《物业管理合同》、《前期物业管理规约》对物业管理行业进行规范，进一步完善长沙市物业管理内容，进一步提升长沙市物业管理水平。谢谢。

[赵局]3•15系列活动的主要目的即是群众投诉举报,主管部门执法检查，充分查处当前房地产市场的不诚信行为和违规违法案例，并对不良行为曝光等手段，同时，对经营规范的楼盘项目进行宣传，对存在违法违规行为的房地产企业进行执法查处，对房地产政策法规知识进行普及，进一步规范和整顿我市房地产市场秩序，为业权说话，树楼市新风。
打造一个健康、诚信的房地产市场是我市广大消费者、业主以及行业主管部门共同的心愿。虽然，由于个别开发商的不诚信经营，导致市场欺诈行为、霸王条款、违规预销（售）、房屋质量等一系列损害业主利益的问题时有发生。但我坚信，在房产局等各级主管部门的监管和广大媒体的舆论监督之下，通过各界的共同努力，我们长沙的房地产市场一定能够不断朝着健康、良性发展轨道迈进。

[主持人海峰]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位网友，听众，大家好！这里是0731楼市会客室。今天的0731楼市会客室将由0731房地产联合网和湖南电台经济频道FM90.1联合为您现场直播。

主持人慧琳：我是0731房地产联合网主持人慧琳。

主持人海峰：我是湖南电台经济频道FM90.1的主持人海峰。
过去的几年里，在长沙市房产局等各级主管部门的大力监管下，长沙楼市正在不断朝着健康、良性发展轨道迈进。然而，由于市场的鱼龙混杂，个别开发商的不诚信经营，导致市场欺诈行为、违规预销（售）等一系列损害业主利益的问题仍时有发生。

今年的3·15之际，长沙市房产局两大权威职能部门房产信息中心联合长沙市房产综合执法队，开通网络、电话、信件等8条投诉渠道，接受市民投诉，并依靠公众舆论和执法部门的联合督查、不良行为曝光等手段，力求进一步规范和整顿长沙市房地产市场秩序。活动从3月1日起面向全市全面展开，将持续到7月份，整个周期长达4个多月。而市房产局2009春季房产执法检查行动也已经于3月18日全面启动。

今天，我们有幸邀请到了长沙市房产局政策法规处处长 刘朝阳，长沙市房产综合执法队副队长 卓奕，长沙市房产局物业监管处处长 刘凯以及湖南绿城投资置业有限公司总经理助理 祝海，与广大网友和听众来探讨楼市维权话题，并在线解答网友的投诉。市民朋友如果您日常生活中有侵权遭遇，请赶快登陆我们的直播页面留言投诉，也可以通过湖南电台经济频道的投诉热线0731-2330091和2330901进行投诉，主管领导将为您现场解答。今天来到活动现场的还有长沙市房产局新闻中心主任 李希蒙，潇湘晨报记者 杨洋，还有我们的特邀主持湖南电台经济频道FM90.1的主持人海峰,也就是我了。欢迎各位。

过去的几年里，在长沙市房产局等各级主管部门的大力监管下，长沙楼市正在不断朝着健康、良性发展轨道迈进。但不可否认的是，各类的违法违规案件仍然层出不穷。据统计，8条投诉通道开通至今，已收到投诉信息300余条，300条投诉，件件关乎百姓切身利益，事事让人挂心。
今天的第一个问题，我想请问下卓队长，您经常处理百姓的投诉，对于侵权案件应该有切身的感受，您有什么好的建议给广大市民说说。

[主持人海峰]非常感谢刘处长，相信向女士对这个问题已经明确地了解了。

网友“我是一个苦恼人”留言说，我于2008年11月份购买了锦绣世纪的一套小户型，但开发商至今未到房产局办理备案手续。而按照有关规定“预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”开发商已严重违约。而我咨询开发商，得到的答复是：你是公积金贷款，公积金中心不放款，你找公积金中心吧。如果公积金放款真的需要一段时间，为何开发商合同里没有说明？并且购房合同签定后，不但没给合同，也没给发票，至今也没有得到确切的答复？请问卓副队长，像开发商这种不按期备案的情况是不是比较常见，如果发现这种情况，执法队会如何处理呢？

[主持人慧琳] 好的，我们来看一个物业管理方面的问题。
来自悦景新都的向女士留言说，自己购买的房子没收，开发商却要求其交纳在通知收房之日开始产生的物业管理费等费用，刘女士想咨询一下，交纳这些费用是不是合理的呢？有什么凭据没有？
有请市房产局物业监管处刘处长为向女士做个解释？

[主持人海峰]下面进入媒体提问环节。今天，我们非常荣幸地邀请到了潇湘晨报记者杨洋，那么杨洋你关注楼市哪些方面的问题呢？

[杨洋]楼市中消费者关注的问题，投诉的问题集中在哪些方面，对于投诉的问题怎么解决？有什么方法？

[卓奕]接受投诉有几种方式，一是通过0731房地产联合网接受投诉；二是电话投诉（0731-2232110 ）；三是被举报之后，执法队现场执法的方式。
投诉集中在以下几个方面：一是房屋质量问题；这是目前被投诉最多的问题；二是合同备案问题；三是延期办理产权证问题。
房屋质量问题已经超出了我局的行政管理范围，在这里我就不做回答了，我个人建议如果消费者遇到这方面的问题，如果不涉及到合同纠纷问题的话，可以向长沙市建委进行相关咨询。关于合同备案问题，在前面我已经做了解答，根据《商品房预售管理办法》第十条，开发商在手续齐备的情况下，必须在一个月内到长沙市房产局进行备案。2009春季房产执法检查行动，也是我们今年以及以后我们的工作重点，要对合同备案进行监管。关于延期办理产权证的问题，刘处长也做了解答，我在这里不重复了，谢谢。

[主持人海峰]好的。感谢各位领导、嘉宾，还有媒体记者的记者朋友做客我们的0731楼市会客室。希望在政府、媒体及开发商朋友的共同努力下，我们长沙的房地产市场能少一些矛盾多一些和谐；少一些投诉，多一些褒奖，早日实现和谐社会、幸福人居的梦想。
感谢大家来到今天的0731楼市会客室，谢谢。