[主持人] “把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！这里是0731楼市会客室，我是本期主持人慧琳。

现在的房地产市场呢，进入调整期又受国际金融危机的影响，可以说是到了前所未有的低迷时期，减负新规是密集出台，商家也是奇招百出，应该说是出手的好时机了，但调查却发现，大多数老百姓仍然认为长沙房价还将继续下调，信心不足且购房意愿也是降至新低。 我的房子在哪里？也成了购房者普遍的心声。

今天我们有幸请到湖南汇坤投资置业有限公司 副总经理屈国晖先生、策划部经理 刘传奇先生；中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司策划主管 陈瀚林先生；以及湖南电台经济频道记者\主持人 陆海峰先生；0731房地产网忠实网友 朱琳先生做客我们楼市会客室直播现场，一起来探讨一下这个话题。大家欢迎！

现在整个房地产市场有这样一种心态，就是购房人普遍持币观望，那我想先请问下我们0731这位网友，听说也是在观望行列中，现在还没有买房，您现在内心是怎样的一种想法？

[陈瀚林] 这样的情况是存在的，迫于去年的经济形势一直到现在的经济形势，降价对于开发商也是不可避免的。因为，经历了市场的抗争、浮躁，今年逐渐趋向理性回归。消费者从各方面都会更加深度地、详细地去了解这个市场，以便做到“居有其所、买得其所”，这才是最主要的。

首先，你的产品是针对消费者的，要让消费者能承受得起，或者说另外一部分消费者对产品的要求能达到，从各方面来说我们现在最重要的目的就是做好自己的品质，提高自己的信誉度，赢得这部分消费者。

虽然，价格是比较低的，我们要在低价格的条件下继续把产品做好，屈总也是大开发商。我们可能现在会做一定的降价，但是一定会加强企业管理、强化细节，最终把这个产品做好，让消费者知道他们买到的产品是他们自己认为最好的产品。

[刘传奇]关于团购是不是组织者和开发商的合谋？我们不排除可能会有极个别的现象发生。作为普通消费者，我希望有类似于半官方半民间的组织，以前出现的都是民间组织，在网上发贴基本上都是民间组织。那么，现在普通消费者的恐惧和怀疑，更多的来自于信息不对称。所以，我在想是不是能有一个半官方、半民间的组织者来作为一个开发商和消费者沟通的桥梁，这样对消费者也好，对开发商也好。

[记者陆海峰] 我们这边也有不少消费者、不少的朋友都在跟我咨询，现在该不该买房子？我认为长沙的房地产泡沫不多，只是个别楼盘有泡沫，我们现在的问题是供应量太大了，我们做节目中掌握的数据是供应量目前还是销售量的2倍左右。

在06年底、07年初的时候，消费者去买房子的话肯定是问你这里还有没有房子？售楼部的人会告诉你我还有哪几套。消费者会想再去问问别的地方吧，等他问完别的地方的时候，这个楼盘又卖光了。所以，在他看下一个项目的时候，可能很快就会出手了。而现在售楼部告诉消费者的是，我们这里还有盘，而且下一期即将推出来了。这样大家就不急了，都在想我看的下一套房子是不是更好？大家现在都处于这样的心态。

再加上还有信息不对称的问题，我们作为消费者很难掌握到很专业的信息。这样的话，他们的心里会有不安全感，他们在买房子的时候就会通过他们比较信任的人来买。他们认为比较有信任的人可能是跟我一起去买房子的人，因为大家都要买房子，在他们内部先建立起一个比较稳定的信任关系，大家都要去买房，你提供给我的信息可能也是比较正确的。而在目前的大环境下，在这个人群中，大家可能也是宏观都能看到的面得到的信息。那么，现在加上国际金融危机和中国经济比较困难的情况，大家得出的结论可能是房价还要往下跌，就影响了消费者们都在持币关注。实际上我周围的朋友、听众心里都看中了很多房子，他们一打电话过来就问我们哪套房子你觉得怎么样？甚至哪个房号都告诉我们了，你觉得这套房子怎么样？但是，我们会和他分析目前的情况和周边的情况，我们会尽量提供真实的信息来告诉他们。但是，他们会买吗？可能不会买，因为他们认为可能会看到更好的。目前的整体环境是这样的，怎么样能够改变现在的环境呢？我认为是几方博弈的结果，看我们能不能达到共同的利益取向。

[主持人]从去年开始在网络上就出现了一个新的名词“万人团购”、“千人团购”，在现在长沙市场也是比较流行，就是把意向购房的朋友集结在一起，一起看房，一起砍价，这种方式一来可以通过团购的方式，买到最合适最便宜的房子，二来大家在一起可以相互交流购房心得，了解最新的市场咨询。但社会上也存在不同的声音，认为团购实际上是组织者与开发商的合谋。大家一起来说说团购这个话题。

[屈国晖] 我认为团购方式是积极有效的营销模式，是不是好的模式？关键得看操作流程。目前，对于这种万人、千人大规模团购，站在个人角度来看，我认为并不是可取的。为什么？因为，每个人在当今社会都需要个性张扬，每个人都有自己不同的住房审美标准。比如，我今天去了，我是选择一个楼盘，还是十个楼盘？每个人都有自己心中的标准，谁来建立这个统一标准呢？这就是房子团购标准的缺失。什么样的房子是我该买的？什么样的房子我该接受？我的利益谁来维护？所以，团购最关键的就是标准缺失，要建立这种标准。

大的团购是难以实现的，如果是小的团购我认为是可以实现的。比如，像我们项目的二期就有这种体会，因为我们湖南长海集团是在教育领域有很大的名气的，我们针对了教育系统的人们来做团购，他们对我们集团是非常了解的，对我们非常信任，正是由于有了这种信任基础，我们的团购活动就开展得非常成功。

如何开展或团购活动？我认为第一种是小规模团购，像我原来的楼盘针对周边附二医院进行针对性的营销；第二种是建立一个半官方半民间组织的权威机构，对各个楼盘进行等级评分，进行市场分析，提供法律上的支持与服务。这种又涉及到一个问题，就是团购组织者的利益何来？那么，消费者在这里面获得了利益，组织者让消费者获得更大利益的同时，它自己本身也应该获得利益。比如说，在外面买一套房子可能要3500元/平米，如果通过团购买的可能是3300元/平米，这200元/平米的利益该是谁的？我认为需要一个比较权威的组织者。

[网友朱琳] 我个人认为不能把这几个要素分割开来，对我来说归根到底就是一点性价比最高，你不能说价格低我就买这个房子，那买到宁乡去的话，我上下班的成本也是问题。在性价比相对比较高的层次，我再去进行比较，看了几处比较满意的房子，再去进行具体地比较，我更看重价格方面，还是更看重交通方面等等。对我个人来说，我现在比较年轻，工作流动性又比较大，我就比较看重品质方面的。所以，每个购房者选择的标准肯定不一样，对于我个人来讲是这样的。

[屈国晖]每个人都希望有一套别墅，为什么呢？站在我这个角度，每个人都希望拥有自己独立的空间，独立是很多人的梦想，包括我个人也有这种梦想。但是，实际上我周边的朋友曾经还有过这样的计划，一起在长沙的周边地区买块地，再叫几个朋友一起开发，盖几栋别墅。为什么都没有实施呢？就是因为现实生活是有生活成本在里面的。很简单，我们买住房不单是看户型、朝向、品质，还要看生活配套、物业管理，乃至于交通便利与否。尤其是对于有能力在盖别墅，或自己盖别墅的人，还有人际交往圈。因为，目前的社会对于时间、人际、生活成本的要求是越来越高，从购房支出来说，我在主城区买一套房子确实有可能在乡下盖一栋别墅，但是我的教育、医疗等都无从保障。其实，很多购房者发出这种呼吁也有一个原因，是对高房价的无奈或发泄。对于这部分人群，我建议您不妨去新城区置业，因为新城区一旦生活配套、交通设施完善的话，它的升值潜力是很大的。

[记者陆海峰] 我03年在海南工作的时候，当时就准备买房，开始看房子，但是海南房地产比较特殊，03年是整体烂尾楼准备盘活的时候，我首先看的房子就是一套二手房。我主要考虑地段位置，离我上班的地方不是很远，坐公交车15分钟能到，又能够看到海，小区的环境也不错，只不过因为建成以后由于一些原因吧，是银行收走了，然后再重新拿出来拍卖，再重新出售的，价格也不贵，当时主要是考虑这些原因。

如果是我现在买房的话，可能我买房不会接受按揭贷款的模式，大家我周边的朋友还是有选择按揭贷款买房的，因为我们的生活环境可能比较特殊，我基本上是两个朋友圈，一个朋友圈是在社会上已经有了一定的成就的，还有一部分是正在社会上努力的朋友圈，从小又生活在大院里头，还是感觉想找到以前的感觉。所以，他们在挑房的时候，很多朋友都在想尽量不要住在太远，因为从小都生活在一起，目前还有大部分人都生活在这个城市当中。所以，大家都居住得不是很远。具体到房子的质量，普通消费者怎样判断质量的好坏呢？我可能就会看看墙厚不厚？钢筋啊，内部结构方面啊，可能会看一看。而且，我认为现在商品房内部结构的相差差异还是不会太大，只是会在布局上有一些各自的特色，整体上差不多，主要是地段朝向、 周边环境。说实话，我自己也没法判断质量是好是坏，这是我买房的观点。

[主持人]如果说我们买房的话，作为0731的网友，也会选择团购方式吗？会不会参加看房团活动？

[主持人]是一个权威的组织是吧？

[网友朱琳]很多万人团购、千人团购我感觉真的是炒作，真的是有一万人跑到你楼盘去你能容纳吗？

[陈瀚林]二手房的配套可能不如新房的好，新房的升值功能可能要大一些。我认为最重要的还是要看消费者自己的购买需求，来决定选择一手房好，还是二手房好。

[屈国晖]首先感谢0731为我们提供了一个开发商和网友、媒体见面的机会，朱先生提出了自己的看法，我在这里也发表一下个人观点。

首先，要承认目前购房者持币观望确实存在，这种现象的存在就是购房者信心不足的问题，他们在想我买了这个房子会不会价格下降？确实，目前楼市有降价的房子，有的楼盘降价还让消费者无法接受。可能这种情况在长沙不突出，但是在其他城市是比较突出的。其他大城市的GDP和长沙差不多，但是房价比长沙高几倍，这样的话可以看出确实有些泡沫。作为消费者，每个人都希望用符合价值的价格来买房产，任何价格都是建立在价值的基础上，如果价值和价格对等的话，我相信消费者可以做出购买的选择。这种选择首先不在于购房者，而在于开发商。如果开发商能做出很好的房子，很好的物业，那购房者会做出相应的选择。

在前段时间有些开发商下调了价格，可以看出市场的信心还是有的，只是价值与价格发生了偏离。前段时期政府为了维护民生，也如同朱总说的价格高了，买不起，为了解决广大人民群众安居乐业的问题，国家出台了一系列政策，遏制房价的快速上涨，对一些投资者信心有了打击，但是也要看到楼市整体剔除了泡沫，对今后房地产行业的发展利大于弊。同时，我们知道在中国投资的方向往往是政策所扶持的，朱先生提出房地产去年成交量是500万平米左右，是因为有一大部分的刚性需求因为对后势的不明朗被强行遏制住，并不是市场的真实所在。而这种遏制可以通过两种方式释放，一是政策的引导；二是市场的调节。通过这些政策可以把一些刚性需求诱发出来，同时还可以吸引投资需求，所以需求不是单方面通过数据可以解释清楚的。现在，政府出台了一系列政策对房地产市场进行了扶持，市场的信心也得到了复苏，开发商也通过政策比较务实了，推出了各种优惠政策让惠于民，十月份长沙商品房成交套数为6424套，到了十一月份成交套数达到了7888套，说明市场信心在进一步强化。也就是说，今后的房地产市场只要开发商继续朝着务实的方向发展，加上政策的扶持，相信新一轮的房地产热潮即将到来。购房者的持币观望是任何一个行业在发展中必然要经历的过程，没有只涨不跌的，如果只涨不跌也不利于房地产业的发展，这就是我的个人看法。

[主持人]陆记者刚才提到了不安全感这一观点，屈总，作为开发商怎样能让消费者有安全感呢？在个人信心这一块，怎样去提高呢？

[主持人]很多消费者确实希望房子越便宜越好，并没有考虑到质量这一块。陈总，您来谈谈吧。

[主持人]刘总的看法呢？

[屈国晖]无法接待啊！

[主持人]面对这种担忧，陆记者认为怎样排除消费者的担忧呢？

[主持人]您比较赞同团购？

[网友朱琳]今天和房地产业界的领袖坐在一起聊聊房地产现状，感谢0731会客室提供的平台。我觉得大家选择观望的理由都是各不相同的，我在这里只谈我个人做出观望选择的理由。

第一，大家知道现在的国际经济形势相当不好，在9月份时，我们原本以为美国次贷危机最危险期已经过了，到11月份的时候，我发现我们判断错误，不光是花旗银行几乎濒临破产，如果不是美国政府对它进行融资的话，它很可能会倒闭。不仅如此，通用汽车等美国三大汽车厂商也面临破产的危险，这标志着美国次贷危机已经扩展到实体经济的范围内，也就是说在世界范围内的通货紧缩已经成为一个事实。因为，中国经济是严重依赖出口拉动的外向型经济，当国际经济步入下行轨道的时候，我个人认为中国经济是很危险的。作为中国宏观经济的一部分的房地产市场，不可能作为一枝独秀发展得很好，这是第一个原因。

第二，大家有没有注意12月10日中央电台经济频道在一个栏目里报道了，是一个嘉宾谈长沙楼市供应量将达到3500万平米，按照现在的消化量来看，即使不增加供应量，也足够5年内消化的。根据我所了解的信息，可能供应量没那么大，但是我算了一下也达到了2400万平米，也就是说至少要3-4年时间去消化，这种严重供大于求的情况也让我选择了观望。

第三，价格原因。单方面考虑价格高低是没有意义的，因为长沙的房价对于上海来讲是不高的，长沙的房价要立足长沙本市的情况来看，长沙的均价在4000元/平米左右。长沙的房价5年还没涨起来，对于一个新近发展的城市长沙来说，我认为发展是偏低的。

所以，从以上原因来讲，我选择了观望，我也想听一下业界开发商的意见。

[主持人]主要是要适合消费者。陆记者的看法呢？

[刘传奇]比如0731就可以啊，0731在业界、消费者心中的口碑都非常不错，怎样组织这种活动的信息透明度更加公开化，这对开发商也好，能够达成销售，快速回笼资金，对消费者也好，可以用自己认为理想的价格买到合适的房子。

[网友朱琳]对。

[刘传奇] 感谢0731房地产给我们这个机会进行交流。刚才朱先生和屈总都站在宏观角度谈了自己的看法。我是一个从业人员，也是一个普通购房者，我就从微观层面谈一点个人感受。

大家都在谈“持币观望”，也在各大媒体曝光。我想改一个字，叫持币关注。我建议普通消费者多考虑哪些房子是适合我的，去关注一个区域性的小层面。比如，你现在在河西工作，你不可能把房子买到南边吧？买到东边吧？那对于个人消费者来说，套一句广告词“不买贵的，只买对的”，适合自己的就是最好的，该出手时就出手。我们的项目在星沙，那一片区也有大部分购房人群，年龄也就是20-30岁之间，刚刚参加工作没多久。那么，作为开发商，我们针对这群人就开发小户型，针对他们的购房需求、经济能力，我们推出的产品付款条件也是相当优惠的，这就是契合市场做房地产。对于消费者来说，刚刚参加工作，可能不够买大房子，那我就作为一个过渡产品选择一个适合自己的小户型，也可以提高自己的生活质量，也可以作为投资。我想目前的消费者可以持币关注，关注你所需要的，关注适合你的，就是最好的，谢谢。

[主持人]在团购过程中，有三者利益的共同点，刘总您认为购房团意义何在呢？

[陈瀚林] 首先感谢0731给我们提供一个平台让我们交流。从刚才屈总说的几点来看，我都是比较赞同的。

第一，从去年经济大环境上来看，国内一线城市已经开始降价了，各地新闻媒体的引导、报道，实际上对我们消费者在买房信心上产生了一定影响。现在，房地产市场普遍存在持币观望，首先是投资者的悲观情绪在持续增长；二是刚性需求者的困惑表情，这是可以理解的。

第二，从去年三月开始，央行持续6次调息，实际上是抬高了购房门槛，造成了大部分的刚性需求被抑制。

第三，随着网络和其他媒体的发展，消费者接触到房地产市场的深度更深了，不像以前那样随着开发商的思维去选择房子，市场回归理性了，对楼盘品质、性价比方面要求越来越高了。

第三，开发商在投资过程中的管理体制、成本控制方面是达不到要求的，这样也会造成整个房屋价格和它的实际品质不成比例，这样也助长了一部分消费者的观望态度。

根据以上几点可以看出，老百姓对房屋的刚性需求还是有，我们如何通过营销等手段去释放消费者的需求？需要我们加强企业管理，提升产品品质，吸引消费者，还要降低产品成本来适应整个市场的发展，通过良性的推广和竞争来争取市场、夺取市场，逐步地化解消费者持币待购的心态。

[主持人]屈总讲得很好，作为开发商就得务实。刘总怎么看？

[主持人]我不知道大家平时在跟一些朋友的交流当中，是否也会经常听到这样一些话：在长沙置业，买一套商品房的价格可以在家乡买两栋甚至盖一栋别墅。房价这么高，还不如在工作若干年之后，拿着所存的积蓄回到老家去建房子。当然，也许有些夸张，这是代表部分不想在长沙置业的朋友的想法，但为什么会存在这样一种心态？屈总，先谈一下。

[主持人]这位先生对这个市场还是算蛮了解的，作为网友了解得算比较透彻了。目前，房价对于个人而言，是贵了一点，不知道开发商是怎样看待观望这种心态呢？

[陈瀚林]这是对需求的定位，究竟我们买了房子是去做投资还是自住？或者说这两方面需求都会有？如果只考虑居住的话，像我们比较年轻的人群，可以选择离市区比较低，总价相对比较低，比较经济、户型功能性比较强的中小户型房子。但是，如果有第二次置业愿望的客户的话，可能需要的是功能性更加完备、舒适度更高、周边环境更加舒适等等，基本上是从位置、价格、楼盘品质来综合考虑。

[主持人]对消费者来说会有安全感，如果有一个权威组织，能让消费者内心感觉更安全一些。屈总，你怎么看？

[记者陆海峰] 以单位的形式组织团购我认为挺好，我就参加了广电集团的团购，因为我们是单位组织的，你买不买是你的事，第一是这个小区的整体文化都是广电单位的文化；第二是比较信任价格，给的价格确实比较低。因为，单位领导还有在里面买房子的，应该不可能有质量问题吧，如果有问题领导也会去找，不用我去找，我认为这是一种操作团购的好思路。

[刘传奇]在这点上我也非常赞同屈总的看法，就是生活成本。先说第一次置业想改善居住环境的消费者来讲，可能不会太适应自己盖别墅的生活方式，简单地说交电话费、柴米油盐购买是否方便？这就是生活成本的问题。可能有些人发出这种感叹是一种调侃，真正付诸实施的人不多，如果你真可以盖别墅的话，它的人际关系、社会成就就不是我们这群人讨论的问题了。

[主持人]陈总有什么不同的看法？

[主持人]刚才屈总谈到了在团购中怎样找到自己合适的房子？那我认为这就是一种个性需求。大家在选房的过程中最看中的是哪些方面？户型、周边环境、价格，如果认为还有其他因素的话，都可以延伸说说，你们认为什么样的房子对于自己来说是最合适的？

[主持人]现在很多人讲买不起新房就买二手房，还省了装修费，您又怎么看呢？

[屈国晖]首先要从两个方面分析：第一，这种信息不安全感是存在的，站在购房者角度来说是有这种担心的，比如我买的价格是不是最低的？我的购房合同是不是公平的？就如同陆记者说的，他需要在身边找朋友一起做参谋、思考。其实，这就是叫信任缺失，这种事情不是一天两天能够解决的，关键的还是在于开发企业做到的阳光度、透明度，很多楼盘把合同进行公示，消费者在合同这一块就放心了。二是把价格进行公示。其实我认为能让消费者放心的就是开发商的姿态和诚意度，我能够给客户多少安全感？是鉴于你为客户做了多少服务，你有多少事情是为客户考虑的？当你做得越多，客户对你越满意，信心就提高了。

[陈瀚林]是的。我补充一点，开发商的产品是要有比较、有选择的过程的。

[主持人]作为开发商都从自身角度对这个市场做了一些分析，那么陆记者，您作为媒体怎样来看呢？

[主持人]还有一个问题也是比较普遍，如果你自己连首付都无法拿得出，那么在你想买房的时候，你会等存足了钱再买？还是先借？

[记者陆海峰] 对于消费者的担忧，我们会尽量用我们掌握的真实数据来替他们解答。现在有很多的万人购房团、千人购房团的问题在哪里呢？房子的团购和家电团购是不一样的，家电团购的产品基准是差不多的，而房子团购呢？是不是几十人、一百人都定这一个楼盘？那问题就出现了，我所看中的房子楼层不一样、地段不一样、朝向不一样，每一套房子都有自身的特点。除非一大片十几套房子供十几个人来选，如果出现这种情况的话，那问题就更大了，目前市场也不会出现这么大的问题。

还有一个问题是怎样统一这么多人的想法呢？每个人对房子的看法和想法也是不一样的，在消费者心中有这样一种想法，我看中的房子可能不会跟旁人说，因为是我自己看中的。所以，我认为在商品房团购中有这样的问题存在。如果说是组织者与开发商的合谋？这就要从不同角度看问题了，怎样推动市场中不同角色的行为呢？就是靠利益，消费者也希望这样的活动能够达到自己的利益最大化，组织者也想达到他的利益最大化，对于开发商来说也希望这种手段让资金链健康循环起来，这三方都有利益在里面。所以，大家达成统一意向操作万人团购是无可厚非的。这里面的问题是大家对组织者在这里面得到的利益心里没底，就会出现猜疑，然后就会想到“合谋”二字。在各自的心里面都有不同的博弈心态，因为信息没有沟通嘛，而且这种信息也很难去沟通，大家在这里面就是争取自己利益的最大化，我认为这是矛盾的焦点。

[网友朱琳] 我个人没有参加过，但是团购可以以优惠的价格买到自己满意的房子，是比较诱人的。但是，几位老总都提到了我们在团购中比较担心的问题。

第一个问题是陆记者说的，开发商的信息透明度和信任度问题。我们以团购形式、较低价格买到的房子，开发商为什么愿意卖给我们？是不是房子本身有硬伤？房子本身不好卖？质量本身存在问题？我们会有这些疑虑。如果这些房子很好的话，他干吗给我们做团购呢？

第二个问题是屈总提到的价格和价值是不是统一的。我们以低价买到的房子，它的价值是不是在价格优惠上品质打折了呢？

从表面上我们绝对赞成团购，但是我们参加团购的人绝对会有这种疑虑，我以便宜价格买的房子，质量会不会打折？我们比较关注这些问题。

[陈瀚林]我认为从租房和购房这两方面就已经把消费群体给划分开了，如果在中国这样一个文化背景看来，如果我能购得起房的话，一般来说我是不会去选择租房的。租房的又是哪一部分群众呢？主要是购不起房的；或者说是对房子的临时需求，而不是长期需求。比如说，我被公司派到外地出差一段时间，那我需要的住房是临时需求，而不是长期需求。这就能评定一个人是需要租房还是买房。

[记者陆海峰]大家都说不该买哪样东西，如果在某个时候大家都说千万别买股票，股价涨不上去了，你应该考虑买了，房子也是一样，大家都说别买的时候，你可能要考虑买了。有些年轻人存钱的速度赶不上房价上涨的速度，原来还可以付得起首付，后来过了两年离首付的目标越来越远了，到了今年下半年我认为这种声音可能就少了，我认为几个永远会围绕价值上下波动，如果真超过社会平均水平那么多的话，房价总体会下降的。但是，房价下降的程度达到一定标准的时候，就又到了大家认为都可以买房的时候了，如果都来买房的话，又会推动房地产价格上涨。在首付方面，我认为大多数人还是能付出首付的，可以要亲戚朋友支持一下，首付还是付得出来，关键是看自己能不能支撑得住后面的按揭，主要是这一方面。如果首付都没有付出来的话，在一定程度上还是要继续积累积蓄，控制自己的消费欲望，达到要求再去选择适合自己的房子。政府现在都在搞保障性住房，要做到大家都有所居，大家不用太担心。

[屈国晖]理性置业、快乐人生。

[记者陆海峰]我有朋友在深圳买了房子，又回长沙买了几套，哪种情况都有。按揭的话，可能去酒吧的次数不能那么多了，请客吃饭的次数可能不能那么多了，我认为这要看个人吧。既然个人选择了按揭贷款买房，就要看到自己对未来的预期，如果觉得自己承受得住，就可以买房子了，如果承受不住，那就要等到做好准备的时候再买了。我认为这是个人需要满足安全感和欲望感的时候了，但是就我个人而言，我可能不会选择按揭，因为我认为不如把这笔钱作为投资，可能回报率可能会更高。但是，所有人的想法不一样，因人而异。我身边朋友也有很多选择按揭，也没有太穷酸酸的啊，只是不会乱消费了，以前没买房的时候刚买了房喜欢铺张浪费，月底资金不够用了，再等下个月工资，买了房之后倒懂得理财了。

[网友朱琳]这个问题我很同意王石的观点，如果你迫切需要房子的话，你就不要管房子是跌是涨，总是要买的。比如，我要和我女朋友结婚，那我岳母说你不买房子就不能结婚，那我肯定会买，我就不会考虑房子明年会跌200元钱，那200元钱没我老婆重要啊。你需要房子，现在钱不够，这两个条件并不是你做出买不买房的必须考虑因素，你还要参考一个条件，现在是不是最好的时机？以当前的时机来看，如果我不是迫切需要买的话，我现在干吗去买呢？不管是从宏观经济方面，还是从微观经济方面，都指向价格会继续调整，我干嘛会去买呢？

[主持人]继续做这个假设，如果说现在首付能够付得出来，外围的经济又比较低迷，陈总，您会买房吗？

[刘传奇] 新政落实下来之后，消费者能够得到什么实实在在的利益？契税由2%调到1%，包括到每个县、区购房都有现金奖励，开发商也配合新政出台推出了新的优惠措施。比如，我们项目就推出了首付2800，抵现9900的措施，这也是降低置业门槛。现在，有很多楼盘在落实新政方面也加大了力度。

刚才从陆记者和屈总说的政策方面的扶持，消费者盼望的细则落地，我们可以雨季一个井喷的购房现象可能会出现，现在持币观望可能只是一个小插曲了。

[主持人]目前来看，短期内新政效果还不是明显。

[主持人]就是要活得快乐。

[主持人]我们的问题大概都在这里了，请各位用一句话总结，为消费者指明方向吧。

[陈瀚林]我认为这是一个选择性的消费，你要确定自己现有的经济实力能够购买什么样的房子，如果按揭会给自己的生活或社会关系等方面造成压力的话，我认为就没有必要选择按揭了。

[记者陆海峰]政府给的政策关键是给了信号，政府是抑制市场还是培育市场，关键在于政府的决策。我们现在的市场经济和以前走的传统经济模式是有很大区别的，政府不会干预市场定价了，不可能干预的。政府就是认为市场有问题了，才会出台政策进行调控。去年，政府认为房价涨幅太快了，就出台了抑制市场的政策，没想到正好碰上了美国的金融危机，那也是专家们没有想到的，然后又出台了培育市场的政策，我认为大家可以通过宏观调控政策确定自己的大方向。

[陈瀚林]我比较同意刚才海峰说的几点，他谈到的是选择问题，是否买，是否不买。但是，在我经济允许的情况下，我肯定会买，购置适合自己的住房。房子第一种是刚性需求；第二种是投资。如果是刚性需求的话，市场环境的影响其实并不是很大的。我认为对一个20多岁的年轻人来说，首先面临一个问题就是置业，可能他买了房子是为了结婚，或者让自己有一个安定的居所，“家”的感觉是什么东西都比不了。当然，也还是要考虑目前自己的经济状况，是否适合在这个时候购置一套住房，要结合自己的经济实力来看。

[陈瀚林] 政府出台的十八条新政首先是强调推广，重在最后的落实。但是，我们还是不难看出，政府对广大消费者、开发商来讲，都给了我们一个很好的起点和信号。在正常情况下，一个健康的房地产市场的一手房交易市场和二手房交易市场应该是持平的，应该是持续增长的，这才是比较健康的房地产市场。

刚才，网友朋友也提到了一个问题，20度坡和40度坡之间的关系，我们也不难看出政府还是有一个很好的愿望，希望整个市场经过宏观调控以后，能够达到一个健康、稳定的发展状态。当然，我也认为十八项新政也是一剂强心针，在一定程度上释放了一部分刚性需求。我认为作为开发商最重要的还是要做好产品的强化，让自己企业管理水平提高，产品品质提高，对企业成本有一个运营控制。

[主持人]刚才网友提到了迫切度的问题，我现在做一个假设，如果自己很迫切需要房子，又受各方面的因素影响，因为房价在下跌，你现在会先借？还是存足了钱再买呢？

[网友朱琳] 我也仔细看了十八项新政的内容，给了购房者比较实在的优惠，但是它涉及到的契税、增值税等很多税费，好象只有契税是与首次置业有关的，其他的土地增值税等方面都是改善性需求的，卖了原来的老房子，现在转手去买房子，对他们可能会有比较大的优惠，对于我这种首次置业来说，我去买90平米以下的住房有契税上的折扣，对于我来说就是这点优惠。

[刘传奇]尽量买新城区的现房。

[主持人]11月底，湖南根据中央有关文件精神，结合我省实际提出了，以促进房地产市场健康稳定发展的18项楼市新政，那对于政府的这一举措，对于房地产市场会产生什么影响？屈总您先谈谈。

[记者陆海峰]我们在节目里面也经常跟大家说，通过这一轮价格调整，大家真的可以考虑出手买房了，给大家几个标准，已经经过了一轮的价格调整，如果你觉得开发商价格合适，就可以出手了。

[记者陆海峰] 我认为效果不明显主要是大的政策出台了，而没有出台细则，这反而让消费者停止了自己的脚步，知道细则马上要出来了，等到细则出来后再买房。很多媒体都在讲第二只鞋一落地，很多消费者心里就会踏实了，就会开始买房了。很多人说要抄底价，但是又有几个人能抄到底价呢？你说目前的长沙房地产市场和04年相比又有多少泡沫呢？再跌又能跌多少呢？我认为是有可能再跌，能跌到什么层面？而且现在政府已经在开始干预了，改善性住房标准也在等待中央出台定义，如果做好这些事情的话，在大家整体买房的时候，又可能是房价即将上升的时候了。目前，有这么多的房子，如果大家对开发商背景不是很了解的话，建议大家选择现房；如果大家对开发商的背景比较了解，对开发商的实力比较认同，也可以选择期房。也可以选择很好的地段，但是如果大家发现价格上涨的时候，你满意的房子可能又选择不到了。

[主持人]屈总，您认为这个时候适合出手了吗？

[屈国晖]这体现在房地产市场自身发展空间方面，目前长沙在住房方面还是存在很大的刚性需求空间，对于居民改善投资性住房的空间也很大。长沙和其他省会城市来比，还是在合理范围内。因此，长沙市的房地产市场本身就具备了基础性的发展空间。目前，湖南省刚刚颁布的促进房地产市场健康稳定发展的18项楼市新政，我个人认为对房地产行业能够起到积极的推动作用，主要基于两点，一是坚定了开发商的信心，这种信心是来自于政策支持，在新政中明确规定某些税费不能提前收取，这就保证了开发商现金流，我们知道房地产行业是对资金要求很高的行业，保证了房地产的现金流，实际上有保障了这个行业健康稳定持续的发展。二是给购房者或置业者的实惠，激发他们的置业热情，坚定了置业信心。比如契税现在下调到了1%，这就是给投资者的实实在在的优惠，还有营业税的征收标准，目前只要2年就可以征收营业税了，以前要5年才可以征收。这些政策都是实实在在的，这些实实在在的政策加上房地产行业本身基础要求，可以说长沙房地产市场回暖指日可待。

[主持人]你的意思是该出手了。

[记者陆海峰]中国人除了有根的观念之外，很多人都有这个想法，有了后代之后，该给后代留点啥。如果我一辈子租房子，自己可能住得舒心快乐，没有太大的压力，但是后代怎么办？该给他们留点什么？这是农根文化积累下来的思维。而不像西方大多是油墨文化，他们居无定所。

[屈国晖]目前，应该从三个方面来看。第一，从投资工具层面分析，这些多投资一是证券市场、二是储蓄、三是房地产，这是目前主要的三种投资渠道。逐一分析我们可以看出，证券是收益高、风险大的渠道，非专业人士很难把握好；储蓄随着存款利率的不断下降，哪怕是存款最高峰的时候，存款利率也比不上物价上升的趋势。那么，可以看出房地产不管是现在还是在将来都是社会上主流的投资渠道，这种投资该什么时候进入？这是一个需要关注的情况。去年，房地产下降有很大一部分因素是因为政府的宏观调控，现在我们要看到政策向上，市场信心在逐步恢复，这个时候需不需要去投机？需不需要出手？把这个问题留给广大网友自己好好斟酌一下。如果是我个人的话，我认为是到了出手的时候了，因为很多机会毕竟是属于少部分先知先觉的人。

[主持人]您认为力度不大。

[主持人]不断提高自身。政府的愿景其实还是挺好的。

[记者陆海峰]差不多了，是还有可能降吧，但是能降到哪儿呢？也许能准确地抓住那个点的，基本上是投资者，对于散户来说，基本上是抓不住的。

[屈国晖] 我本人没有租房经历，但是我从事过租房业务，对租房还是比较了解的。对于租房或买房的话题，我认为不能强行划出界限。如果你的工作不固定、流动性比较大，存款又不足的情况下，我建议租房。但是，从长远来看肯定是买房，因为租房的费用是实际发生的，给出去之后是不能收回的。但是，我买房的月供，同样一套房子月供要3000元，租房要1000元，但是月供是投资行为，是有回报性的。从增值上大家可以马上看出，一个是可以回收的；一个是不可累积的。

我也了解过现在很多人不是不愿意买房子，而是受条件的制约，买不了房子，其实这完全是个人置业的理念问题。美国人是怎么置业的呢？房地产发达地区的人们置业是梯级住宅，每个人一生中要换几套住宅，而且换住宅的年龄是随年龄转变的，随着年龄的增长住房面积由小到大，由中年到老年住宅是不断由大到小，是呈抛物线趋势发展的。

在有些地方买房比租房还划得来，就说我们的公寓吧，目前的小户型月供是900多元钱，但是周边的项目同样的户型租到了1800元，你用租房的钱就完全可以圆自己买房的梦。所以，还是要结合自己的实际情况来做出决定，相信这样做出的决定也是对自己有利的。

[网友朱琳]对，打个比方就是40度的坡减缓了20度，减缓了它的下行幅度。

[主持人]现在都市里仍然有很多人在外面过着租房的生活，当然原因也有很多，有的是目前经济实力有限，短期内购买不了房子，有的就喜欢享受租房这种没有被“套”住的乐趣，同时也可根据自己的工作、朋友圈子，来选择自己想要的住址？各位以前有没有租房的经历？大家说说看吧。

[主持人]机会不要错过，刘总怎么看？

[主持人]是的，机会不能错过，一错过就没了。

[主持人]对于新政的出台，网友怎么看呢？

[主持人]陈总怎么看？

[刘传奇]我认为改革开放取得的最大成就就是培养了国民理财的观念，有人把按揭理解为负担，降低了生活质量；但是，它从另外一方面培养了大家理财的观念。你现在置业了，你的房子在不断的保值升值过程中。以前，我们培养全民炒股，现在股市经过大的波动之后，都在寻找新的投资渠道。我认为如果你有能力首付的话，30岁左右的人生活一定要有压力，有压力才有动力。钱放在银行的利率和按揭买房的保值增值回报的对比，我相信大家都能够算得清楚这一笔帐。

[刘传奇]我个人也没有租房的经历，但是可以观察周边的亲戚朋友，最终还是会选择买房，为什么要买房？道理很简单，最终还是要成家立业。租房是一个单身汉，中国人确实有一个根的问题，租房发生的费用确实是收不回来的，从投资角度来看这部分投资就是负资产，而买房的话拿租金抵月供也可以，比租房划得来啊，我也赞成买房。

[网友朱琳] 对，我认为十八项新政最大的相应可能是在维护开发企业的信心方面，它最后一条提到坚持舆论的正确导向，减少开发环节的税费收取，很多方面都是减轻房地产开发企业的压力，给予他们信心。对于改善性需求的居民来讲，那些减免的税费加起来也是很少的。对于开发企业信心来讲，能不能树立他们的信心我也持怀疑态度。因为，十八项新政与以前出台的政策有很多是相关的，只不过做了细节上的一些调整。改善性需求把年限做了调整，细节上做了细化和延伸，但是和长沙去年七、八月份的新政是差不多的，那个新政对长沙楼市起到的效果也不是太明显。从宏观方面来讲，我谈到世界经济、中国经济、市场本身构成，在这些背景下出台的新政可能只会减缓下行的坡度。但是，不可能组织这样一个调整的趋势。

[记者陆海峰] 中国人确实有根的概念，我租房是从大四开始的，经历了这么长时间，我现在长住的房子还是跟单位租来的，为什么会这样呢？我是想万一房东不想租了，我还得搬家，浪费我的经历，还会想我想装修一下房子，房东又不准租了怎么办？还有我装宽带网，如果房东不租了怎么办？要换地方的话宽带就会很麻烦。

现在，房东对房价进行了改变，感觉就不是你的房子，你不能说了算。当时，我们那里进行了一次整修，我觉得以前钢铁的下水管道很好，又不漏水，为什么要换？因为，有人说漏水，所以就换成了塑料管道，没想到有的地方还是出现漏水了。所以，大部分人在积累了一定的资金之后，可能还是会想买一套房子。而且会认为这套房子是属于自己的，至少还有价值在里面，不管怎么样我还可以转手卖掉，租来的房子我也没办法转手卖掉。加上长沙的租房租金也比较便宜，和北京、深圳这些城市来讲，租房价格是比较低的。

[网友朱琳]归根到底，其实我们也不想这么悲观，其实我们也不想这样观望，其实我们很想买房。

[屈国晖] 有一个问题要沟通一下，政策最大的效应其实就是蝴蝶效应，雅马哈蝴蝶煽动翅膀可能会引起太平洋的风暴，可能契税降低有时候只有几十块钱，但是这种很小的效益最终的威力有可能是很大的。

比如，去年股市调整源于印花税的调整，大家可以想想，当你每天赚很多钱的时候，那点微不足道的印花税又算什么呢？而恰恰就是印花税的调整导致了股市大批量的调整。我认为政策的最终效应是在于蝴蝶效应，在于一个一个政策的不断累积而形成最终的推动力。只是说政策出台的效应有一定的滞后性，大家需要时间等待。

[主持人]好的。其实关于房子问题还有很多，短期内也不是通过我们这些人的探讨能够解决的。或许，政府的新政出台会给楼市带来一些复苏。当然，我们也期待，市场能够健康和谐的发展，老百姓能真正找到最合适满意的房子。

今天的0731楼市会客室到此结束，谢谢各位嘉宾的参与，感谢广大网友的观看和参与。我们下期再见。

[主持人]刘总提到按揭，听您的口气是一个非常快乐的过程。陆记者，现在也有很多人买了房，生活就过得了无生趣了，您能不能谈谈您的看法？

[网友朱琳]我现在也正在过着租房的生活，其实租房不管从各个方面来说，在现阶段租房都比买房要划算。我租个两室一厅的房子只要400元钱，周边的配套也很好。我去算过，如果我去买一个80平米的房子，首付啊、月供啊，都比现在的成本大。其实，中国人都存在这个问题，现在很多地方都是租房比买房好，为什么偏偏要去买房子呢？就是过不了心理关。因为，中国人血液里流着根的概念，如果你在这个城市没有房子就像一个浮萍一样，其实完全是心理问题，如果你过得这个关的话，其实租房是很快乐的事情。因为，我过不了这一关，我也在考虑买房子。

[屈国晖]农根文化强调土地，中国房地产也正在强调土地价值。

[陈瀚林]希望消费者更加理性的去看待这个市场，根据自己的需求、自身情况去做买还是不买的决定，或是买什么样的房子。

[主持人]目前起到的是稳定作用。