[刘倬鹏]其实他们说的暗箱操作，大家可以去算。地价是透明的，正常市面卖的地价，除以容积率就等于界面分摊的地价，一般现在长沙的地价，市区应该到了500-800元/平米，那么这个钱是政府所得，政府拿这些钱做市政建设；再有建筑成本价，凡是从事建筑行业的都清楚，现在长沙市开发一个20-30层的高层住宅，建设成本至少在2500元/平米，小高层住宅也要1800元/平米左右，这两个方面就占到了房价的50%-60%，一个房地产企业要请这么多的工人工作，还要发工资，还有管理费。为什么大家不相信房产企业不是暴利呢？这种成本核算不是高度机密的东西啊。

[李捷]首先，我们在这里谈的都是个人观点，我听刘总和申蝶谈的都比较深入。我再长沙待了很久了，那么就来谈谈有点表现力的东西。首先是奥运对长沙房地产市场的影响，我认为有一个时间段的理念，在9、10月大家可以感觉得到的。如果你对楼市关心的话，你会发现在奥运期间的房子成交量很低，但是你发现奥运期间累计了很多的优惠，星期一和星期二的报纸上广告也是海量铺开的，全部是优惠。我认为奥运会之后这些优惠是要爆发出来的，有一个楼盘打的概念是：中国队每得一块金牌，就优惠多少，现在中国队已经拿了51块金牌了，我认为应该是优惠不少了。奥运对房价的影响，我认为应该是略有上调，但是成交量应该会放量，只是短期内的，这是我的个人看法。

[主持人周阿礼]那下面听听申蝶分析师的看法。

[刘倬鹏]我觉得涨和落的问题，说实话做了这个行业这么久，首先成本的上涨是肯定的，作为一个商家来说，我们萦肠看到一些现象，比如兰州拉面事件，兰州拉面牛肉上涨的时候，就影响了GDP的上涨，那政府就打压了，政府不允许上涨。那我觉得这是一个很明显的事例，房地产市场就是成本+利润嘛，X+Y=Z，如果X或Y涨了，那Z肯定是涨啊，如果不想让Z涨的话，就得把X或Y降下来。我觉得现在的房地产市场大家可能认为是供大于求，我个人不这么认为，因为供求关系房产局是很容易算出来的。所谓的跌或涨，应该是打击炒房团。比如，我们国家粮食上涨的时候，这些人就开始囤积粮食，但是国家不允许啊。房子作为老百姓必需品来说，应该是不允许炒房的，不允许囤房的。我刚才为什么提到长沙房地产空置率很大？就是因为有一部分先富起来的人，他们拿钱干什么呢？他无非就是购物啊，房子也是物啊，他一个人能买二十多套衣服，也可以买二十多套房子啊；第二是投机者很多，现在投机者应该被打压得差不多了，因为我是深圳的，我身边的朋友可以说被打压得有很惨的。自他们被打压以来，我说他们活该。炒房和炒股是一个道理嘛，怎么有可能让你这么赚钱啊？我认为这是不正常经济现象中的一种，那个房子今天买过来，明天卖出去赚10万，怎么能让你这么容易的赚钱啊！如果不良性的打压投资者的话，老百姓也非常的聪明啊，他可以不买啊。

[主持人周阿礼]但是，这段时间打折的企业太多了。

[主持人周阿礼]您的观点比较独特，一方面很多人认为供求关系是影响房价的最大因素。

[申蝶]联系当然是有的。奥运会以后，通货膨胀仍然存在，物价还会上涨，但房价不仅仅是由成本来决定的，主要由供求关系决定。过去，深圳、广州等一线城市的房地产市场供不应求，房价上涨很快，但是在加息、通货膨胀、媒体宣传等一系列因素的影响下，市场观望气氛越来越浓厚，供不应求发生逆转，出现了较严重的供大于求，房价下跌。

[主持人周阿礼]刘总，这个问题是针对你们的，您怎么看待这位网友的说法？

[刘倬鹏]我插一句，长沙房地产有一个最大的特点，长沙富人区在哪里？穷人区在哪里？

[主持人周阿礼]申蝶分析师您是怎样认为的呢？

[主持人周阿礼]你和刘总两个有什么需要交流的吗？

[申蝶]在安居工程方面，提高了住房保障标准，规定中高收入者的住房通过市场解决，低收入家庭的住房通过经济适用房和廉租房来解决，我市对低收入家庭有了明确的界限，家庭人均可支配收入低于上年度城市居民人均可支配收入75%才能纳入保障的范围，真正做到应保尽保。
在二手房市场方面，目前我市一、二级市场发展很不平衡，1-7月份长沙房产一、二级市场累计交易量之比达到了4.08:1，与上海、南京、深圳等城市比值接近1：1相比较，可以说长沙住房二级市场才刚刚起步。〈意见〉在激活二手房市场方面规定，二手房交易综合税暂由1.98％调整为1.1％，这将更有利于市场的健康发展。

[主持人周阿礼]把握楼市脉搏，感受城市心跳。欢迎大家收看本网深度访谈节目“0731楼市会客室”，我是本次节目的主持人长沙房地产联合网、《长沙楼市》记者周阿礼。
随着奥运会逐渐离我们远去，中国房地产界两种不同的声音越来越强烈：一种是“奥运经济”将使房价继续上涨；另一种是奥运结束之后，房价将会出现更大幅度的下跌，种种奥运会经济预期都将终结，经济会出现波动。那么，后奥运时代如北京等奥运城市房价究竟是涨还是落?08年最后这几个月里，我们长沙的房价走势又将如何？成交量能否逆转么？楼市能够回暖么？这一系列的问题,困扰着整个房地产界，也困扰着管理层，持币观望的购房者更是焦躁不安。
今天我们现场就邀请到了香港恒基集团长沙项目营销总监刘倬鹏、长沙市房产研究中心高级分析师申蝶、网友李捷先生，几位嘉宾共同解析长沙近期出台的房产新政利弊，以及后奥运时代长沙房地产的走势。感谢大家如约作客0731楼市会客室，广大网友们也可以通过我们的直播页面在线向嘉宾们提问。

第一个问题，奥运会之前，业界就一直在争论，一说是“奥运经济”将使房价继续上涨；另一种是奥运结束之后，房价将会出现更大幅度的下跌。现在奥运会已经圆满结束了，中国军团的成功似乎更加坚定了上涨论者的立场。那在座的各位嘉宾，我们今天也来探讨下，奥运会究竟会给中国房地产市场带来了什么样的影响，后奥运时代如北京等奥运城市房价究竟是涨还是落?先请刘总谈一谈。

[刘倬鹏]我首先要看谁在求，求什么。其实，这个东西有几个指标可以区分的，比如国家的安居工程是人居27平米的标准。那么，一家三口是80平米。但是，事实上来说，街上也没有大部分人没有房子住啊，这要看概念的不同。为什么我们说广东、北京、深圳房地产市场进入的第一概念，那么长沙可能还在第二概念，第三概念，所谓的老百姓对房子的理念是遮蔽风雨的地方，其实长沙的房地产市场的入住率不是很高啊。

[主持人周阿礼]你认为深圳、广东的房地产有泡沫？

[刘倬鹏]那是因为7、8月份房子的成交量下降了，还有在奥运会期间，大家都去看奥运去了。我一直和我的同行说，买房不像买衣服，不会明天没房子住了，我就一定要在明天买个房子，不管什么价格，对不对？你不急着买房，为什么不再等等呢？秋交会现在也快开始了，这个时候的优惠措施很正常，比如3、4月份也不是房子销售的旺季，也可能会有一些打折的措施出来，这是一个促销习惯的问题。你们去吃饭的话，你肯定上一顿在哪个饭店吃的，下一顿在哪个饭店吃可能就不会关注了，那为什么这么关注房地产企业呢？其实，房地产企业也和任何一个企业一样，任何一个企业都有可能面临破产或者发展得更加好，只是现在媒体的关注度也确实很高。比如，如果今年下半年房地产市场还是这样下去，9、10月份房子销售不好，11月份资金回笼不了，那到了12月份民工的工资怎么付啊？这个行业牵涉到的关联产业太多了。其实，很多消费者已经变成了希望他跨掉，希望行业坏掉，把房子变成拍卖去买，其实很多老百姓是这种心理了。但是，变成这样的话影响会有多大？直接影响国民经济啊。如果国民经济下降了，那大家的购房能力也会下降啊，大家有没有考虑过这个问题呢？十月份房交会要开始了，如果房子销售还是不好的话，有多少人会拿不到工资！除非你有持续的投入，在持续的赚钱。同样的道理，民工、民工也是房地产环节中的一个很重要的环节，如果房地产市场没有了，那反过来一样影响他们，这些东西同行们都要去研究，包括媒体。但是，现在大多数的老百姓在等这个死，但是死了没好处吧？一堆烂尾楼？房地产和金融有很大的关系啊，一个企业死了只会影响一部分人，但是一个行业死了呢？会是什么样的状态呢？希望媒体也关注这个细节。日本和汉城的奥运会，这两个城市举办奥运会对国家的发展起了很大的作用，并不是奥运会对他们的直接影响，而是相关产业发展的影响。

[申蝶]我们都知道，奥运会的三大理念是“人文奥运，科技奥运，绿色奥运”，对房地产而言，人文建筑、绿色建筑、节能型建筑将会是今后发展的主流。房价是涨还是落，暂时还难以预测，从建筑成本来看，随着PPI、CPI的进一步上涨，房价还会继续上涨；从供求关系来看，供过于求的关系暂时还难以发生逆转，房价还有可能出现一定程度回落。

[申蝶]上半年，房地产开发贷款增长很快，央行规定的全年的贷款额差不多用完，因此，下半年房地产开发贷款额会明显下降，很多开发商就会依靠民间资本集资，这样开发成本就会提高，而且在这种销售不景气的形势下，资金回笼的速度会很慢，势必给中小规模企业造成很大的资金压力，一些企业就会面临着被淘汰的危险。

[李捷]你可以继续了。

[主持人周阿礼]对，能达到50%就不错了。

[刘倬鹏]我认为长沙的房价5000-6000元/平米的均价是一个阶段了，毕业五年后，两夫妻通过共同打拼能买个80平米的小户型，我认为就很不错了，这才符合中国的国情啊。

[主持人周阿礼]申蝶分析师呢，你怎么理解现在促销手段令人眼花缭乱的市场现状的？

[主持人周阿礼]我不是本地人，真不太清楚。

[主持人周阿礼]李先生你对现在开发商的这些促销手段是怎么看的，如果你有购房需求的话，会不会因为这些促销而购买某楼盘？您认为现在房价居高的原因是什么？

[主持人周阿礼]虽然我们无法准确地预计楼市的冷淡还要持续到什么时候，但是我们有理由相信楼市不会在奥运后发生剧烈的调整，中国的经济也不会出现灾难性拐点。一切总是向前发展的，房价永远是昨天最便宜,生活永远是明天最美好。今天的0731楼市会客室到此结束，谢谢各位嘉宾的参与，感谢广大网友的观看和参与。我们下期再见。
有请各位嘉宾在我们的风云人物榜上留下自己的墨宝，有请……

[刘倬鹏]在中国供大于求是什么概念呢？首先，最早在95年以前，住房制度是分配制度，没有谁没有房子住的。应该从居住功能来看，在长沙市场有多少环保、科技小区？我个人认为不会超过20%。长沙去年的成交量是900多万平米，按100平米来算一套住宅的话，也就是9万套住宅嘛，长沙的需求远远不止这些。

[申蝶]对。

[主持人周阿礼]虽然市场冷淡已经持续很久，但是国家坚持市场调节的大政策却并没有改变。7月底长沙出台了出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》及配套的几个文件，各界对此褒贬不一。有人说此举是长沙市政府为民办实事的又一壮举，也有不少人认为这是政府救市的变相手段，“是对国务院2007年24号文件赤裸裸的挑战注定要被制止”，刘总，您是怎么理解的？

[刘倬鹏]今天上午发了这个文件，我仔细研究了这个问题。其实，我觉得发布这个信息，确实是政府想要房地产市场健康发展。作为国家来说，城市现在都分梯度了，房地产是个区域性很强的行业，每个城市的购买力和这个城市的房地产市场发展都也各自的特性。国家是在大环境中进行管理，它不是直接出台到哪个省、哪个市。我觉得国家发布的这个文件，和长沙市的《关于福利房货币化》有雷同，凡是拆迁户、拆迁房，政府拿出100亿来购买相应楼盘的住宅，政府不盖，直接买开发的房子，然后来作为保障性住房。我刚才说了，房地产只是一个行业，企业也只是民生企业中的一种，有些自行收费的情况，是要等到拿到预售许可证之后才可以的。那么，政府出台这个文件，对这个行业会有很大的促进作用，我认为最重要的是对资金链的促动，开发商将在资金上得到利好。开发商也是老百姓，他也很难做，那么政府可以去帮助正常的企业去良性发展。中央的大精神首先是和谐发展，一个企业要和谐发展，必须先进入良性发展阶段。那么，政府、媒体、市民都这么关心，出发点其实都是希望它良性发展，没有谁希望它死的，开发商也是老百姓中的一员，都是股东企业，对不对？那么，我们要正常去打压炒房者、投机者。有些行业的利润是200%以上，你认为它是暴利吗？所以，大家要放平自己的心态，正确的看待房地产这个行业。每个人要做一件事情的时候，先要想想你有没有能力做，你为什么要做？你为什么要参与？我们经常会看到一些暴利行业自动降价，我们不应该去咒骂他，当然也希望得到政府的帮助来走上良性的道路。

[刘倬鹏]市郊、二环以外很多都是20%左右。

[主持人周阿礼]现在网络平台有一位网友提问，他说，我是一家房地产公司的，官方公布的数据显示，目前长沙的市场依然是上升态势，但据我所知的很多家楼盘没有一个卖的好的，甚至是卖不出去，这是怎么回事？
这个问题有些棘手啊，我相信官方数据不会有错，但正如这位网友的疑问，数据上升，但大家所了解到的情况却是在下降，这是怎么回事？申蝶分析师能否将近期的各类数据给各位分享下，解答下这位朋友的疑问？

[刘倬鹏] 第一个问题提的是奥运会对中国房地产市场的影响。首先，我认为奥运会是一次民族高度团结的盛会，那我认为如果说奥运会对中国房地产市场的影响，肯定先要看奥运会对中国经济的影响，因为国家拿了很多的钱出来建鸟巢、水立方、奥运村等等。因为盛会，短期的经济肯定会高速增长，包括旅游等等。我也经常看文章，我对奥运会对房价的影响也很关注，我觉得奥运会对房价的影响还是体现在北京。在北京，影响北京房价的最大市场是租赁市场，特别在近期租赁市场非常的发达。所以，造成了很多相应的住宅投资，会比较蓬勃，特别体现在青岛的房地产市场。那么，青岛是水上运动的赛场，环海的房地产价格租赁市场上扬得比较多。所以，如果你说奥运会对北京房地产市场有多大影响，租赁市场旺盛最终就带来了投资市场，买方无非是两个需要，一是自住，二是投资。目前，老百姓有了钱之后，固定资产投资是最受经济学家和普通老百姓亲睐的，是比较稳健的。我经常看评书，中国老百姓是比较保守的，固定资产的投资值是比较高的，也比较倾向于固定资产投资。所以，需求就会有提高。

[申蝶]这个问题，我想大家都会比较清楚。以前，售楼部买房的人络绎不绝，买房需要提前排队，甚至有些人还买不到房子。但是，现在这种局面已经不存在了，在售楼大厅只能看到零零散散两三个人，一个月卖几套房子都变得很困难。开发企业在这种销售压力下，为了尽快回笼资金，不得不利用各种促销手段，促进房屋销售。

[申蝶]现在，大众的观望气氛比较浓，从前段时间供销关系来看，市场上供还是要大于销售的。

[刘倬鹏]所以，我们不能单独地只看它是涨还是跌。一个人有中产的，有小资的，有打工的，人都有各种不同经济能力的，那房子也应该有符合这些不同人消费的产品。有钱人可以买别墅，小资可以买公寓，现在看长沙市区有的要4000-5000元/平米的均价，那郊区也有这个价格的啊，从这点来看，看不出来哪里是该给富人准备的。在欧美，比如搞文化类的、艺术类的产品会专门开发出来，专门提供给搞艺术的人所居住，他们会有红酒室啊、雪茄室啊，有文化类的就有沙龙室啊、小会展啊，我觉得开发商也应该定点开发。我很喜欢汀香十里这个楼盘，但是买这个楼盘的人跟这个楼盘的特点没什么关系，都是周边住的人。我认为人应该分小资、中产、富人等等，按照不同阶层来买房子。那么，长沙现在买房子是属于扎堆式的，哪里卖得好就往哪里买。我在长沙有很多朋友，不知道去哪买房啊，他们有钱的人拿着钱都不知道去哪买别墅啊，就是青竹园的高一点。如果是在北京、深圳的话，真正的打工族就是租房，我们刚刚到深圳的时候，也就是先买个30万的房过渡，然后有点能力了再买个50万的房，再有能力了再换80万的房。在中国还可以在哪个省会城市找到我们XXX这种楼盘只卖4000元/平米左右的均价啊，还有90多套房子是40万，首付才12万，按照贷款规则还款率不能高于收入的1/3，如果高于1/3，你的生活质量肯定要下降的。

[李捷]我觉得刘总说得很好，不可能东边降价就抛弃一切买东边的房子。现在的房子广告说实话让我更没有信心了，不停地打折，就会不由自主的问自己，会不会还跌？现在的时期，我认为是有机会的时机。刚才，老刘也谈了信心问题，我觉得对我的收获是蛮大，我可能出了会议室就会去买一套房了。

[主持人周阿礼]在我们今天邀请到的嘉宾中有一位比较特殊的，他就是我们从楼市论坛征选出来参加今天节目的网友李捷先生，我们来听听他的看法。

[主持人周阿礼]那很多人买了是作为固定资产了。

[申蝶]我们所说的上升是指相比去年同期，房价上涨，从房价单月的走势来看，已经连续三个月出现了下滑，5、6、7月的商品房平均价格分别为4442、4332、4199元/㎡。单从7月份来看，商品房价格同比上涨了14.20%，但环比却下跌了3.07%。

[主持人周阿礼]记得新政策出台后，8月11日，小区经济适用房公开摇号，我在现场就当前暗补改为明补的政策采访了几位参加摇号的市民代表，大家还是比较拥护现在的货币补贴形式，市民普遍认为，这一改变让低收入人群有了更多的自主性，可以不仅仅局限于购买位置偏、户型单一、面积小的经济适用房。李先生，您作为一位普通市民，跟这些政策的关系可能更近些，你怎么看待由明补改为暗补这一转变？

[主持人周阿礼]申蝶分析师，你是不是有不同的看法呢？

[刘倬鹏]长沙福利房现在才卖2800多啊，大家有没有看过中国的企业无非有几种，第一是国企，国企是国家的，它永远不会降，是国家的钱怎么会降呢？第二是民企，当民企的资金压力越来越大的时候，要么就放手一搏，要么是宣布破产。如果，现在有一条道告诉开发商降到3000元可能会卖掉，那有一般可能会降。但是，降价并不能改变根本问题，一个行业被高度关注绝对没有好处，就像去年的股市一样，大涨之后就是大跌，如果这样跌下去对谁都没有好处的。

[主持人周阿礼]需求拉动了消费。

[刘倬鹏]供是因为有存，求不知道怎么估计啊。

[主持人周阿礼]我们了解中国人普遍有一个心态是仇富心理，如果像您说的，把穷人、富人分别划开，可能会导致一部分人的心态不平和了。

[刘倬鹏]该买的时候就买嘛，你买房子就是要改善生活环境嘛，你工作稳定，收入稳定，价格合适，对房子也满意，你可以买啊。刚才我看到报纸上写一个长沙男孩子结婚要26万成本，女孩子为什么一定要求你有房？就是要改善自己的生活环境嘛。不管是买还是卖，老百姓要扪心自问啊，为什么别人的股票没被套牢，你的股票被套牢了？一定要理性的消费。比如，有些地方一个包都卖到几万块，你就认为它是暴利吗？不是的，它就是为能买得起的人准备的，如果你买不起，就不要想，不要去买，对不对？其实这是最重要的，老百姓现在这种心态其实是非常糟糕的。

[主持人周阿礼]面对持久不及往年太多的冷淡市场，开发商们已经感到了生存压力，频出价格保底、无理由退房和一成首付等等奇招。譬如，河西市府板块某楼盘就推出了“白住”的策略，即购房后以自愿方式与开发商签订协议，如果5年后不愿再住的话，开发商按150%回购。各位嘉宾觉得这些千奇百怪的促销手段的产生，是什么原因，我们该怎么理解现在促销手段频出的市场现状？

[主持人周阿礼]如果每个人平均一套房的话，那需求量就更大了。

[主持人周阿礼]我们有网友问申蝶分析师，房价和通货膨胀有没有联系？奥运会以后，通货膨胀会更严重，什么都会涨，房价当然也会涨，是不是这个道理？为什么深圳、广州的房子下降的很厉害？申蝶分析师，请你谈谈。

[李捷]作为普通购房者在这一系列政策中，和我们最贴切的就是关于明补改为暗补这一块。开福区政府已经先行了，我们发现还是有问题的。首先，看开福区的补贴政策，年均收入是去年年均收入的75%，收入水平在1100元/月以内，开福区现在开发的7个楼盘均价就在3300-4000元/平米左右，我也去算过，一个80平米的房子按照现在的价格是卖4000元/平米，按照2成的首付，8的按揭，我觉得按照那个经济收入的话，可能会供不起了。但是，如果按照去年《楼市中报》的信息，一手房均价在3280元/平米左右的话，我可能会去买一个二手房，拿着买新房的钱去买一个二手房的话，可以买个100平米的房子了。

[刘倬鹏]我觉得奥运经济最重要的是把北京这张牌打出去之后，把北京的形象提高了，那么将对北京的旅游、会展业都有很好的发展，我觉得这些发展还是对房地产市场有一定的作用的。

[申蝶]从成本来考虑，同样的道理，由于对建筑环保节能的要求，建筑成本会上升；从竞争方面来说，近几年来，外来和本地的房地产开发商越来越多，商品房批准预售面积履创新高，长沙房地产市场竞争压力较大。长沙获批两型社会，基础设施建设会得以加强和完善，使得我们的城市更加宜居，生活环境更加舒适，房地产保值增值的特点依然很明显。

[刘倬鹏]我不是具体指哪一群人的，应该由开发商引导，比如在青竹湖买房的，多花50万搞成豪宅什么的，都可以啊，在青竹湖买房的人不可能没有车吧，对不对？你花100万可以，那150万应该也不成问题啊。

[刘倬鹏]首先，我们的项目肯定不存在这个问题，我们是一个讲文化的企业。那么，现在是广告满天飞的时代了，很简单，奥运会期间的广告价格也是非常高昂的，类似这样的盛会大家都会做一些品牌广告。大家在周末逛街的时候，有没有发现很多商家都在打折，那是他们不行了吗？很多名牌服装都在打折啊。那么，在房地产企业，每个企业都要考虑自己的现金流等问题。现在，确实是房地产市场面临压力的时候，很多企业可能会采取一些优惠措施等手段，我认为这是很正常的。那么，消费者应该怎样看待促销手段？就像我刚才说的“供求关系”，每个消费者应该很清楚地知道自己想要什么。比如，我现在买房子，无论他现在是租房子，还是和父母一起住，你一定要有几个观点：第一，这房子你喜不喜欢；第二，这房子的价格你能不能承受。你不能是因为东边的楼盘打折，你就指望西边的楼盘也会打折，每个企业的生存能力不一样，打折也并不意味着企业面临着压力。

[主持人周阿礼]关于现在房价略有回落的原因，就有网友说：我认为暴力开发商暗箱操作，房价不透明，现在信息公开化以后才使房价下降了。如果大家都不买房，开发商就该降价了。刘总呢？您是不是有不同的看法？

[主持人周阿礼]刚才各位嘉宾都对我国房地产市场的大形势进行了自己的分析，那现在回到我们身边，刘总觉得奥运会对长沙的房地产市场带来怎么样的影响？是涨是跌还是没有关联？

[刘倬鹏]所以，我经常和同行探讨什么是供求关系？就拿粮食市场来说吧，中国13亿人口，一天需要13亿斤米是很有可能的，那到底每天能够销售多少斤米呢？

[主持人周阿礼]那现在应该是买房的好时机了？

[主持人周阿礼]申蝶分析师呢，你是官方人员，你是怎么评价这些政策的？政府之所以在这个节骨眼上出台这些政策的初衷是什么？

[主持人周阿礼]您认为长沙的房价？