[黄李军] 房地产市场不能简单地看低迷期或是回暖期，既然是一个市场，如果按季节来说肯定会有区别，不可能会永远不停地上涨，不停地处在销售高峰阶段。其实，就房地产相对来说是从07年下半年开始有点回落过头，是一种失去理性的上涨。总的来说，目前的房地产应该是在某个销售阶段的一个正方现象，不可能说这个现象永远是旺市，没有淡市，象卖冰棍都有旺季、淡季。房价从去年开始回归理性，我是这么看的，我认为房价的上涨除了是价格的上升，同时还有价值的上升。怎么说呢？像03年、04年、05年，大家可以看到长沙的住房品质跟08年的产品是有差异的，不可能拿08年的好产品的价格和以前的房产价格做比较，要理性分析。今年的房价是不是回归了理性？我也不这么认为。市场经济永远是价值决定价格的，房价应该是逐渐向价值靠拢，应该是这样的概念。

[邓晖] 好的。首先，我给大家介绍一下08年上半年长沙楼市销售情况。2008上半年，全市商品房累计批注预售561.97万平米，同比增长了56.96%。同期全市商品房累计销售347.74万平米，同比减少22.89%。今年上半年新开工面积、施工面积继续大幅增长，而竣工面积增幅仍然较小，反映了随着我市在两型社会获批之后，房地产开发企业仍对长沙房地产市场保持较高信心；竣工面积增幅较小，反映了在房地产宏观调控政策及银根紧缩的情况下，部分开发商也面临比较紧张的资金压力，工程进度比较缓慢。
从商品房供销情况来看，目前主要是呈现“供升销跌”的状况，区域性供销失衡，导致销售压力明显加大。
从二手房市场销售情况来看，二手房市场目前仍然是保持低迷状态，价格与去年相比增幅比较大。

[主持人] 暂时性的困难，还并不是大家所说的由低迷期转向了买方市场？

[主持人]把握楼市脉搏，感受城市心跳。欢迎大家收看本网深度访谈节目“0731楼市会客室”，我是本次节目的主持人长沙房地产联合网、《长沙楼市》记者周阿礼。

走进火热的7月，长沙逐渐被高温笼罩。但长沙楼市却依然不见“阳光”，很多楼盘的售楼部都是门可罗雀，四处可见的便是打折、送礼品，送车库等楼盘促销广告。持币待购、打折促销，拉锯博弈要到何时？扑朔迷离的2008年下半年长沙楼市将持续“走低”还是“回暖”？拨开重重迷雾，市场的真相只有一个。

作为长沙楼市含金量最高，传播力最强和品牌价值最卓显的房产行业活动，“2008上半年长沙楼市排行榜”及《2008长沙楼市中报》的发布，将客观剖析长沙楼市，呈现最全面的数字实景。

今天我们就请到了湖南高岭房地产开发有限公司营销经理张炯、新世界中国地产（长沙）营销总监黄李军、长沙市房产研究中心高级分析师邓晖几位嘉宾为您披露2008上半年长沙楼市真相，广大网友也可以通过我们的直播页面在线向嘉宾们提问。

[主持人] 刚才邓晖介绍了，从统计数据来看，今年二季度长沙市批准预售同比增幅高达127.76%，商品房的上市量是呈爆发式增长，而销售量却同比减少了28.28%，张总您对目前的市场形势怎么看？

[邓晖] 对，慢慢回升。主要是二季度长沙房地产的销售压力增大了。

[邓晖] 对。根据单月的销售情况，从2月份开始，每个月成交量的环比仍然在缓慢回升，目前长沙房地产市场正处在恢复阶段。

[主持人] 就刚才您介绍的成交数据来看，长沙楼市是不是正处在低迷期？或者已经由卖方市场转为买方市场？

[主持人] 近期有很多网友在楼市论坛上发贴猜测2008年上半年长沙楼市销售情况，都说现在的市场已是“寒冬”，随处可见都是打折优惠的信息，开发商扛不住了。不过，这究竟是所有还是个别现象，我们还无从得知。首先，我想请教下邓分析师，根据统计数据来看，目前的市场情况是怎样的？您给大家介绍一下。

[主持人] 慢慢回升？

[主持人] 刚才邓分析师谈了整个长沙楼市的情况，黄总监您是做销售的，不但对自己的项目熟悉，而且对整个长沙楼市情况也非常了解，您觉得这个市场怎样？和去年相比您觉得今年的房价是不是已经回归了理性？

[邓晖] 从目前情况来看，只能说长沙房地产市场目前有暂时性的困难。

[张炯] 一种是资金实力雄厚的外来品牌企业，一种是本土企业，它在拿地等方面也有优势，这两种企业在将来有自己的强势之处。但是，在中间这一块的，可能会出现这样的情况。

[主持人] 黄总监有其他的想法吗？

[张炯] 我们会在小户型上考虑。

[张炯] 我觉得要分区域，我们的楼盘也是在中心的楼盘，像南城的项目它有长株潭融城概念，虽然目前还没有实现，从长远发展角度来看我认为房地产市场还是会往好的方向走。这体现在房地产市场本身的刚性需求，从去年下半年开始，一直呈现比较冷淡的趋势。那么，它的刚性需求毕竟还在这里，要结婚的还是要结婚，该买房的还是会买房。等到5月份的春交会还是没有看到明显的回暖迹象，你再等，再等人家该结婚的还是要结婚，该投资的还是要投资，股市这么低迷，一旦股市好转了，或者是发现它没法好转了，可能还是会来投资房产，来理性的投资房产。
我们现在的投资渠道还是不是太丰富，相对来说房产还是比较好的、重要的投资渠道。同时，建筑成本还在不断增加。前几天和一个钢材老板聊天，今年比去年涨了600多元/吨，所有的东西都在上涨，包括地价都在涨。所以，这些成本加起来，我们现在看到的数据是3978元/平米的商品房住宅均价，我们算一个农民工成本、配套等等，随随便便就到了3500-3800左右了，还有营销成本没算进去。所以，这一系列的成本，除了开发商亏血本卖，肯定价是降不下来的。总的来说，一是有回暖趋势，二是要分区域看，还是有刚性需求存在。回归到产品，从沿海地方等外地过来的开发商，长沙的房产品质还是增长了很多，购房者越来越专业，他看得懂了。我们现在更多的是精益求精的做产品，概念性的东西在长沙也忽悠不了多久。

[张炯] 我认为持币待购应该在奥运之后，在9、10月份的黄金期过了之后，不管是打折促销还是不打折促销，大家熬也要熬到那个时候见分晓，不打折也要买房了，当然打折更好了。只是说消费者是一块，开发商是一块，是博弈。所谓的博弈不可能再拖，再拖一年就过去了。

[邓晖] 出现黑榜有三个方面的意义，是政府为体现民意的做法，上黑榜是体现侵害百姓利益的行为，这次出现黑榜就是要对他们曝光，体现了对民意的重视。二是起到警示效果。很多开发商都会出现大大小小的问题，可能都会有大大小小的投诉，处理不当的会失去业主对他的信任，对今后的发展也会有恶劣的影响，给上黑榜的楼盘一种警示，来净化行业市场环境。三是从政府角度来看，体现了监督意义。房产局目前对房产、行业、企业进行管理，更多的是在监督方面，而投诉更多的是市民的举报。这次出现黑榜，是政府想达到警示开发商，净化市场环境的目的。

[主持人] 新城新世界在这次排行榜中也是位列前几名，黄总有没有采取一些优惠措施促销？你们取得这么好的销售成绩的法宝是什么，有没有秘诀可以给大家分享一下？

[张炯] 细节决定成败。

[主持人] 黄总监对这个问题有不同的看法吗？

[主持人] 您认为精装修房是不是房市未来发展趋势？

[主持人] 是的。现在的市场情况的确不是很明朗，关于市场很多开发商也是扛不住了，关于市场，流言很多、臆断很多，种种并不真实的印象很多，市民早已在铺天盖地的鼓噪中迷失了方向，买家没有卖家精。7月21日，长沙市房产信息中心、长沙市房地产研究中心将举行“2008上半年长沙楼市排行榜”及《2008长沙楼市中报》的发布活动，厘清楼市真相，权威解读长沙楼市2008上半场。下面，我们请邓晖给大家介绍一下这次排行榜评选的模式、方法，现在的进展情况。

[主持人] 如果开发商的项目上了黑榜，可能对自己的项目是一个毁灭性的打击，张总您怎么看待？

[张炯] 整体来说看了整个评选的公式，这些方法方式觉得还是比较公平公正的，所以我们也会参加这次活动，而不是花钱买奖，如果是那样的话就没含义了。

[黄李军] 对啊。抛售的产品大家可能也会打一个问号了。

[主持人] 我们的项目除了地段之外，还有什么地方是值得大家选择的？

[黄李军] 新城新世界08年销售的情况还算不错，这个楼盘不是一个新盘，已经是一直在销售的在售楼盘。它的销售额一直比较稳定，每个月都会比较均衡。但是，销售量还比较可观。作为新城新世界的话，在体育新城板块里面，价格是相对来说比其他楼盘要高，销售情况也相对其他楼盘要好一点。其实，在销售过程中，我们也没有刻意地做优惠、促销。因为，在我们看来的话，一个要经得起考验的楼盘是不需要刻意地做促销的，像张总说的，你的品质已经决定了价值。在销售过程中，除了我们自身的品牌优势比较大，是一个大的开发商，消费者可信度比较高，我们的产品品质也比较好，比较过硬。在销售过程中，我们有为消费者量身订做的户型，是满足三口之家、四口之家的户型，把老人、小夫妻做成同堂不同房的概念。小夫妻和老人都有各自的相对独立的居住空间，老人可以照顾到年轻代的生活起居，年轻人又可以照顾老人家的身体。但是，他们平时在休息的时候有互相独立的房间，不会干涉到对方的隐私。在4-6月份我们又推出了精装修房，虽然没有在市场上做很大的宣传。但是，客户们还是比较认可地，基本上买了房子，就可以直接购买家私，就可以直接入住了。要站在消费者的角度为消费者考虑，你的产品自然会受到他们的欢迎，没有特殊的秘诀，要站在消费者的角度做产品，产品才有生命力。

[张炯] 可能是。一是要看消费者信任的程度；二是消费者需要的装修档次，个性上可能会难以把握。但是，这应该会是一个趋势，随着开发商诚信度的不断提高，应该会成为未来的发展趋势，毕竟给消费者省时省力了。如果他自己去装修的话，他的精力和财力都远远的大于开发商，开发商是团购嘛，成本肯定要低一些。只是现在可能因为诚信的问题，大家都持怀疑态度。

[张炯] 我觉得这算是一个很有心意的做法，黑榜很少有。而且，我觉得很有必要，因为本身房地产市场确实向大家说的良莠不齐，之前发生过很多纠纷、很多问题。我们在销售过程中也面临这样的很多购房者提出的各种各样问题的质疑，这个市场也需要在这个时候有整顿和监督，非常有必要。以往的整顿和监督购房者并不知道，给开发商的压力也没那么大。现在，一旦公布出来，就象主持人说的是毁灭性的打击。这样的话，大家都会更加的谨慎，更加有诚信，更加注意自己的品牌形象。因为，公布之后结果是非常严重的。所以，黑榜搞好非常有必要，也是促使所有的开发商都要把品质、形象都做好，我的看法是这样的。

[主持人] 打折优惠频现，是否意味着开发商的资金链吃紧，不少业内人士认为，今年开发商的资金困境将加速房价高位下调，并将促使房地产市场洗牌，张总您怎么看待这个问题？

[张炯] 楼市评选有很多啊，特别是年底，建委、房产局等其他媒体都在评，有时候真的不知道参加哪一个好。不过这次我们为什么会参加？因为我们感觉到这次的评选更加科学、更加公平，毕竟有数据说话。所以，我们参加这次的楼市评选。

[邓晖] 好的。这次排行榜实际上是由我来计算的，我现在给大家介绍一下排行榜的奖项设置。本次活动共设08年上半年普通商品房综合竞争力十强楼盘、别墅综合竞争力五强楼盘、2008下半年最值得期待品牌十强和2008年上半年楼盘综合销售率、销售编辑、销售套数各三甲楼盘共有六大类三十四个奖项。
我们这次选择楼盘的方式是这些楼盘必须是在08年1月1日到6月30日期间，在长沙房产局核发了预售面积达2.5万平米以上的普通商品房按综合销售率、销售套数、销售面积、销售均价四个参数来看，通过一个公式来计算综合竞争力。“普通商品房综合竞争力=（1/综合销售率名词×0.4+1/成交面积名次×0.2+1/成交套数名次×0.2+1/成交均价名次×0.2）×100”的公式计算综合竞争力系数并排行得出（经济适用房与非市场运作楼盘除外）。
08年下半年最值得期待的品牌楼盘是根据长沙市房产研究中心调查问卷数据及长沙房地产联合网网上调查数据综合评定，入选楼盘必须满足在今年项目开发过程中没有重大的工程故障及消费者投诉。此次排行榜和以前排行榜不同的是增加了黑榜，根据长沙房产局政务网的开发商诚信系统，还有96148热线以及投诉热线，还有潇湘晨报市民投诉热线，收到的08年以来的百姓投诉分类统计，这些榜单是08年接受投诉最多的楼盘前三名。

[主持人] 刚才您提到的精装修，您觉得精装修是不是未来房地产的发展方向？

[主持人] 不是很信得过开发商。

[主持人] 您觉得目前的市场情况，持币待购的情形还会持续多久？下半年的趋势您怎么看待？

[张炯] 应该来说，在市中心目前算高性价比的楼盘，大家都可以看到市中心产品的硬件配套、周边便利度等等都是摆在那里的，价格也并不是很高，6000元/平米的均价。而且，这是看得见的会升值，不管是将来自己住还是投资，这一点是显而易见的。而且，产品本身的类型也比较多，有多元化的选择，产品比较丰富。从40平米的单房，到200多平米的四房，跨度比较大，户型比较丰富。

[主持人] 黄总监您的看法呢？

[主持人] 花钱买应该买不到，如果达不到前期条件的话，都没法拥有参选资格。

[张炯] 我想书院观邸本身的位置就很好，毗邻湘江，临近步行街啊，整个就在市中心，过江隧道马上在周边要开挖了，升值了，地段了。本身开盘的价格也不算高，在市中心6000元/平米左右的盘价格也不是很高。

加上产品本身也给公司树立了很高的期望，我们光改图纸就改了很多次，反反复复研究，我们要提供丰富的产品，配置也非常好，包括有高档的安防系统，让购房者在购房的时候真真切切地感受到这是一个高性价比的楼盘，同时给我们的团队也灌输了要切切实实为购房者考虑的。

他是一个三口之家还是四口之家？有没有老人？有没有小孩？是过渡期房？还是长期住？他需要的江景情况是怎样的？我们会对他的需求做详细的分析，然后再给他推荐，你到底需不需要临江的房子？到底需不需要江景房？给他进行精细地分析。

因为，房子是一生的，他有可能住一辈子啊，你一定要给他提供最全面、最精细的服务。所以，我们的销售团队进行了三个月的服务，各方面的专家都给他们进行培训，对股市、历史、人文、风水等等都进行了非常详细地培训。这样的话，他对购房者的需求把握得非常准，也会获得比较专业的意见，应该会觉得比较信服，要做实，不要玩虚的，不要玩概念的东西。

[黄李军] 刚才邓分析师介绍了我们开发商非常关注的，所谓评选是用事实说话、数据说话。既然房产局有他的计算方法，我们用这种方法来计算是比较科学的，那这个排行榜应该会真实地反映长沙市08年的项目情况，这次评选我认为应该是比较公平、公正的评选。

[黄李军] 基本上可以这样理解。现在实力雄厚的开发商，虽然有降价的策略，其实只是一种策略，很多开发商会在资金这一块做足工作。但是，就目前的市场来看，如果打折打得比较厉害的话，如果说某个开发商为了自营，房产一下子跳水，卖得很低，你敢不敢买？

[黄李军] 应该可以这样说，现在长沙很多开发商都在做精装修房，市民也在慢慢的接受精装修房概念，以前自己做装修很累、很费时间，有人说要减肥就去搞装修嘛，我们做精装修可以给消费者带来更多的实惠。

[黄李军] 一是信任度的问题。长沙的消费和沿海也不太一样，更喜欢个性装修，自己装修想怎么做就怎么做，精装修房的装修可能会比较单调一点。其实这一点的话，基于开发商的想法是把装修留给开发商，把装饰留给消费者。比如一堆双胞胎，你长得一样，但是穿不同的衣服，有不同的打扮，也会有不同的风格出来。虽然是一样的装修，但是买不同风格的家私，不同的装饰效果就会不一样。在8月底我们会推出精装修样板房，可能会有同样的装修标准不同的装饰风格，希望到时候引导消费者的消费观念。

[黄李军] 一是信任度的问题。长沙的消费和沿海也不太一样，更喜欢个性装修，自己装修想怎么做就怎么做，精装修房的装修可能会比较单调一点。其实这一点的话，基于开发商的想法是把装修留给开发商，把装饰留给消费者。比如一堆双胞胎，你长得一样，但是穿不同的衣服，有不同的打扮，也会有不同的风格出来。虽然是一样的装修，但是买不同风格的家私，不同的装饰效果就会不一样。在8月底我们会推出精装修样板房，可能会有同样的装修标准不同的装饰风格，希望到时候引导消费者的消费观念。

[张炯] 其实，再怎么打折，他还是要多多少少赚钱的啊，至于它从哪方面赚，那就难讲了，品质会不会下降？这些问题就值得怀疑了，你就会在心中打一个问号了。

[黄李军] 做黑榜我觉得非常有必要。现在房地产市场的确是良莠不齐、鱼龙混杂。很多房地产企业是不良企业，做出了坑害消费者的行为，在房地产商和消费者之间，他们虽然有相辅相成的关系，总的来说消费者还是一个弱势群体，在中国法律体制情况下，消费者是一个弱势群体。这样的话，借助媒体的力量，对房地产商有一个监督，一方面是鞭策，一方面是监督，我觉得这是做得非常好的，这样的话可以净化房地产市场，增强消费者的信心。因为，不管是哪个行业都是这样，一句老话是：“一粒老鼠屎，坏了一锅粥”。影响房地产市场的往往是一小挫，但是往往这种坏的方面容易暴露，暴露了就容易放大。衣食住行是老百姓都要考虑的问题，很多老百姓只能无奈地接受某种事实，不管这些事情处理得是好是坏，消费者始终会有一种敌视，一种不信任。黑榜的公布可以造就更多的品质发展商，也可以打击不少的不良发展商，起到监督和引导的作用。所以，黑榜我们是非常欢迎和赞成。

[张炯] 是的，这次评选有事实依据，我们才会来参加评选。

[主持人] 不光是产品形式做得好，而且销售方式也做得非常好。

[主持人] 张总那边有精装修房吗？

[主持人] 邓分析师刚才您介绍了排行榜中有一个与以往非常不同的地方，是黑榜，在长沙很多评选中不多见，出现黑榜的意义是什么？

[主持人] 肯定会犹豫，很多人都会想是不是有问题啊？

[邓晖] 我们选择的是08年的楼盘，首先必须是08年上半年批准预售的，批准预售的要销售的也是这些批准预售中的项目，大家都只比今年的项目情况，这样显得比较公平一点。

[主持人] 虽然从统计数据及市场反应看，现在的形势的确不容乐观。不过在市场低迷，观望气氛浓厚的严峻形势下，也不乏有些楼盘赚足了人气，销售业绩良好。根据2008上半年长沙楼市排行榜活动组委会统计数据显示，在座各位嘉宾的项目都是排名较为靠前的。

譬如张总的项目书院观邸是在市场并不明朗的情况下开始销售的，但并未见什么明显的打折，优惠措施，但销售业绩确实非常好，书院观邸怎么做到的？

[主持人] 我个人认为房价不降，品质好的房子也好卖。但是，很多消费者还是觉得象张总说的不高价格，可能老百姓还是觉得很高。

好的，聊了这么多，广大网友应该对市场情况有了一定的了解。让我们共同期待排行榜的出炉，看清真实的市场走向，把握时机，该出手时就出手。也特别提醒各位业内的朋友，关注7月22日2008长沙楼市排行榜颁奖典礼活动，届时《长沙楼市》夏季刊及2008长沙楼市中报也将在当场免费发放，诚邀大家参与。

感谢在场嘉宾精彩的发言。今天的0731楼市会客室到此结束，谢谢各位嘉宾的参与，感谢广大网友的观看和参与。我们下期再见。

[主持人] 现在评选特别多，虽然这次活动是我们自己举办，我们也感觉到在年终的时候有很多的评选，老百姓可能更加看不懂了。各位嘉宾，您觉得这次排行榜的评选，以什么样的依据进行评选会更加合理？怎样来反映项目更真实的情况？或者是你们对这次评选有什么好的建议和意见？请张总先谈谈。