人民币突然贬值，对楼市房价有何影响？

人民币急贬引来市场热议。8月11日上午，人民币兑美元汇率中间价报6.2298，较上一个交易日（8月10日）贬值1136点，为21年来单日最大降幅。6.2298的中间价，也是自2013年4月25日以来，人民币兑美元汇率的最低价格（贬值）。

1、人民币为何突然主动贬值？央行：校正过强的人民币汇率

央行表示，当前，国际经济金融形势复杂，美国经济处在复苏过程中，市场预计美联储将在年内加息，导致美元继续走强，欧元和日元趋弱，一些新兴经济体和大宗商品生产国货币贬值，国际资本流动波动加大，这一复杂局面形成了新的挑战。鉴于我国货物贸易继续保持较大顺差，人民币实际有效汇率相对于全球多种货币表现较强，与市场预期出现一定偏离。因此，根据市场发展的需要，应进一步完善人民币汇率中间价报价。

2、两天贬值达到3.5%正常吗？央行：波动是正常的

央行新闻发言人表示，人民币汇率中间价的波动是正常的。自2015年8月11日起，做市商在每日银行间外汇市场开盘前，参考上日银行间外汇市场收盘汇率，综合考虑外汇供求情况以及国际主要货币汇率变化向中国外汇交易中心提供中间价报价。

8月12日人民币兑美元汇率中间价与8月11日中间价变动接近1.6%（贬值方向），主要原因是8月11日公布7月份金融统计数据，在对新数据进行分析和人民币兑美元汇率中间价报价进一步完善的基础上，做市商进行报价。

当然，完善人民币汇率中间价报价后，做市商报价和进行市场交易试探并寻求外汇市场供求均衡点的过程都需要一定的时间，这些都有可能会临时性加大人民币汇率中间价的波动。短暂的磨合期过后，外汇市场日内的汇率波动以及由此带来的人民币汇率中间价的变动将会逐渐趋向合理平稳。

3、人民币会不会持续贬值？央行：不会

央行新闻发言人12日早间表示，从国际国内经济金融形势看，当前不存在人民币汇率持续贬值的基础。

一是我国经济增速相对较高。今年上半年，面对复杂严峻的国际国内环境和各种困难挑战，我国经济仍增长7%，从全球横向比较看仍保持了较高的增速。7月份货币供应量和信贷总额的较大波动应是临时的、可控的，我国仍将坚持稳健的货币政策。近期主要经济指标企稳向好，经济运行出现积极变化，为人民币汇率保持稳定提供了良好的宏观经济环境。

二是我国经常项目长期保持顺差，2015年前7个月货物贸易顺差达3052亿美元，这是决定外汇市场供求的主要基本面因素，也是支持人民币汇率的重要基础。

三是近年来人民币国际化和金融市场对外开放进程加快，境外主体在贸易投资和资产配置等方面对人民币的需求逐渐增加，为稳定人民币汇率注入了新动力。

四是市场预期美联储加息导致美元在较长一段时间走强，市场对此已在消化之中。未来美联储加息这一时点性震动过后，相信市场会有更加理性的判断。

五是我国外汇储备充裕，财政状况良好，金融体系稳健，为人民币汇率保持稳定提供了有力支撑。

自2005年实行汇改以来，人民币汇率与中国房价同步上涨，大量国内外资金流入中国经济体，在赚取升值汇差的同时，也推高了中国的房价。

现在人民币汇率出现贬值，大量游资抛售以人民币计价的资产，而高房价的维持和推高是需要大量流动资金来堆砌的，就目前社会上的流动性，让房价继续上涨的可能性不大。

中原地产研究部统计数据显示：今年6月份，房地产市场合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下降幅度达到了48.9%；7月份房企融资额度继续下降，为21.45亿美元。2014年前7个月房企合计海外融资为431.54亿美元，而2015年前7个月的同期数据为183.1亿美元。

海外融资难度加大，房企会采取措施。但在房企境外融资规模不大的情况下，人民币贬值对房价的冲击也有限。

亚豪机构市场总监郭毅称，如果仅仅只是一次性的人民币贬值，对房价上涨不会造成特别大的影响，但如果贬值是持续性的，必然会影响到整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上，才有可能影响到下游环节的房价。

人民币贬值对三、四线城市的压力相对较大，这些城市房价面临下跌的可能性更大些，而对于北京上海这样的一线城市，有着异常旺盛的购买力支撑，人民币贬值带来的下行压力有限。

理论上分析，本币升值有利于吸引外资流入，而贬值则可能导致外资流出。房地产属于资产品，所以当本币升值时，外资投资房地产的积极性提高，比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前几年的泰国、2005-2007年的中国大陆，会推高房价。当本币贬值时，外资出逃，比如1990后的日本、1997年后的泰国，房价大跌。

不过，单从外资进入情况来看，中国不同于当年的日本和泰国。因为我国外资进出都需要审批，即便是2007年人民币升值6.9%（历年最高），股市与楼市皆火爆，外资收购中国物业的热情很高，但实际进入中国房地产业的外资规模非常有限。除了资本项目管制之外，还与当年的房地产“限外令”有关。因此，外资进来时，难以明显助涨房价，外资流出时，也难以明显助跌房价。

从中长期效应来看，人民币兑美元适度贬值，有助于促进出口，从而有助于经济稳增长，而经济转强之后，自然利好股市和楼市。从短期来看，近日的突然贬值，引发了国内外资本市场恐慌情绪，难免冲击股市，并影响人们对于楼市的心理预期。

当然，从短期层面来看，对楼市主要有三点小利空。一是少量外资可能将从国内楼市流出。二是持有美元外债的开发商的融资成本将提高。三是少量国内资金去国外购房或开发项目积极性将有所提升。不过，这三个因素影响十分有限。