[主持人]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》，我是主持人王枫。

“楼市有成败，销冠有话说”！今年以来，咱们楼市会客室全新推出了“我是销冠”销售数据排行市场座谈会，即每月邀请到月度网签销售排行靠前的楼盘大佬们来共同参与访谈，分享畅销秘籍，传递楼市正能量。
今天，我们迎来了第5期《我是销冠》访谈，来共同分享咱们8月份的网签销售排行数据，请到的排行靠前的几位楼盘代表分别是：
北辰三角洲营销总监 刘 梅
湘域熙岸营销总监 田 章
南湖东怡外国营销总监 叶 英
骑龙大街营销总监 陈 聪
金房奥斯卡策划经理 聂明晧
和泓梅溪四季策划总监
另外还请到到了代理公司： 戴德梁行长沙公司副总经理 文 学
在这儿，欢迎各位嘉宾的到来！ [2013-09-12 15:56:42]

[主持人]近日，长沙市房产研究中心权威发布了《2013年8月长沙市房产交易情况通报》指出，8月份，长沙地区新建商品房新增批准预售142.32万平方米，同比减少19.20%，环比减少43.27%。8月作为传统的“金九银十”预热期，也是楼市的销售淡季，从数据统计来看，市场上大多以存货为主。尽管如此，仍然有一些楼盘销量表现不错，在此我们也想请各位来跟我们分享一下8月整个的销售情况，首先不妨请东道主刘总跟我们分享一下。 [2013-09-12 16:33:56]

[刘 梅]首先，作为东道主，我们欢迎媒体的朋友，欢迎各位同行能够光临北辰三角洲营销中心，这真的是蓬荜生辉。8月，我想在座的各位可能跟我有一个共同的感受，就是太热了，真的是太热了，长沙遭遇了大概是百年一遇的高温天气。那么，这个高温天气，我们从营销现场的感觉来说，虽然高温让道路摊熟了鸡蛋，让栏杆煎熟了牛排。但是，还是没有挡住业主、客户们购房的热情。
8月份，北辰三角洲取得了不错的销售业绩，整个全月，我们的签约金额超过3亿，签约套数接近240套，这是一个不错的业绩。那么，在这样炎热的天气里，还能取得这样的销售业绩。我觉得，首先要感谢业主、客户、市场对项目的认可，也要感谢所有为这个项目倾尽了心力的同仁们，为这个项目倾尽了心血。通过8月份高温的洗礼，我们进一步坚定了信心，只要我们开发的产品，我们创造的项目，它符合最终的消费者、购房者的需求，无论是投资型产品，还是自住产品，投资能够满足客户的投资期望，能够为他带来预期的收益，我们的自住能够满足他们对更好生活环境的追求。那么，无论天气多么炎热，经济市场出现或冷或热的过山车，销售总是会一往如前，取得好的销售业绩。 [2013-09-12 16:34:11]

[主持人]是的，我们真的是觉得8月份真的是炎热无比，我们也希望趁着这股热浪，销售能够更上一层楼。接下来，有请叶总分享一下您这边8月份的销售情况吧。 [2013-09-12 16:34:22]

[叶 英]刚才，听刘总说8月份北辰做了3个亿，我觉得真棒，北辰在天气这么炎热的情况下可以做3个亿。东怡外国是本土开发商，前前后后这么多年都在长沙深耕细作，东怡外国是我们唯一在江边的一个小项目，面市从1月6日到现在为止，整个项目面市8个多月时间，能够在湘江边占据一个本土开发商的位置，我觉得非常不容易。湘江边，毋庸置疑从来都是兵家必争之地，从世纪金源，到华远，到保利，这么多的开发商，我们在保利边上一个总体量只有16万平方米的小项目，1月份到现在，我们没有蓄过客，没有开过盘，没有认过筹，东怡外国是一个很不一样的项目，从这个名字就可以看得出来。但是，我们的销售情况还OK，到现在超过了600套以上，价格和口碑已经逐渐形成了。我们在这个项目的时候深有体会，比方说有很多同行，有一些客人到江边看房的时候，逐渐形成了这样一个口碑。比如，你想看综合体，想都不用想你去北辰，如果想看豪宅，想都不用想去华远得了，你想看写字楼就去万达，但是你想看一个MINI办公或小户型公寓，不妨去东怡外国看一看。因为，东怡外国在50-90平米的面积区间，几乎把小户型公寓做到了极致，完全颠覆了你对这个面积空间的概念。所以，9月1日新样板间开放以后，获得了同行、客户及媒体朋友的捧场，很多媒体朋友都为东怡外国的小户型公寓做了专题报道，所以卖得好。那么，我们作为本土开发商，在做细节时，对细节的深耕细作，对细节的痴狂是离不开关系的。那么，我们在7、8月份能够两个月获得冠军，为本地开发商还是争得了蛮多的面子，因为我们和这些大颚一起在湘江边做项目，我感觉还是OK的。 [2013-09-12 16:34:34]

[主持人]我想，正是由于产品定位的精准，才能使东怡外国能够在8月的逆市中一路飘红。接下来，有请金房的营销经理给我们做简单的介绍。 [2013-09-12 16:34:51]

[聂明晧]好的，大家好！金房奥斯卡项目在省府板块，湘府路旁边，28-80平米的小户型公寓，还有住宅，产权都是70年的。咱们的客户的话，面对这个群体，都是首次置业为主，刚需客户，并且是首付非常有限的一类客户。那么，我们针对这一类型的客户，金房奥斯卡的产品定位非常精准。从28-70平米的户型首付非常低，60平米、70平米也能做两房。那么，这个户型的精准地位，让我们在8个月取得了尽管不是3个亿的销售，但我们还是取得了89套的成绩，没有做什么推广，我们感到很高兴能够来到这里。
下半部分，我们将会推出108-126平米的住宅，我们觉得销路也会非常好。 [2013-09-12 16:35:02]

[主持人]我们也预祝您接下来推出来的产品也会像之前推出的产品一样大卖、热卖。刚才，说完了南城的一些项目，接下来不妨有请河西的项目代表来给我们介绍一下，请陈总介绍一下8月份项目的销售情况。 [2013-09-12 16:35:13]

[陈 聪]大家好。其实，接受了很多次采访，跟在座的每一位相比，我都感觉自己是一朵奇葩。为什么呢？因为，每次跟在座的同行们，包括营销总监、策划总监在一起，骑龙大街项目跟长沙任何一个房地产项目都不一样。因为，其他每一个项目都有商业、住宅、写字楼或者酒店。但是，骑龙大街是纯商业，只有门面，没有住宅。所以，每次我们坐在一起讨论的时候，我就感觉自己是一朵奇葩。
在这里，我有几点想和在座的各位一起分享，想分享的是以下几点：
第一，骑龙大街的开发商是一个本土开发商，我们做教育，办学办了很多年，成功之后转型办起了房地产。在办房地产的过程当中，我们学习了很多知识，借鉴了像北辰、万达这样先进企业在办房地产、办商业地产上的先进理念和先进知识，我们向他们学习了很多。
骑龙大街目前总共有1470个门面，在6月23日开盘之后的8月份，目前网签的量将近90套，网签价格接近1个亿。如同刘总所讲的，8月份长沙的天气非常炎热。但是，尽管非常炎热，同样我们作为业主，作为广大的老百姓，对于投资置业这一份热情并没有降低。大家都知道，8月份是一个节日非常多的月份，像中秋节等等一系列传统佳节日。我们充分利用这些佳节日做一些推广或者销售方面的工作和手段，在这里我们还是希望大家能够经常坐在一起多多沟通、多多交流、互相学习，让长沙的房地产行业能够蒸蒸日上，谢谢。 [2013-09-12 16:35:28]

[主持人]好的，感谢陈总。接下来，有请来自于梅溪湖片区和泓梅溪四季的策划总监李总来跟我们简单8月份的销售情况。 [2013-09-12 16:35:39]

[李 毅]谢谢。 接着陈总说的话，一个项目能不能做好，跟开发商用不用心做有很大的关系，同样一个区域的发展也是需要很多像在座的各位同仁，以及大家共同的努力，去把一个片区做好、做热。应该来说地话，梅溪湖区域目前来说是长沙住宅，以及今后商业发展的重点区域，尤其在河西区域来说。和泓梅溪四季项目作为湖南板块的一个重点项目，大家可能对金茂，包括中建梅溪湖，这些可以看到景观资源的产品非常熟悉。但是，作为我们这样一个产品，我们想说的是什么呢？其实，不光光是景观，还要看今后的一个便利程度。实际上，大家可能都对梅溪湖区域有一定的了解，我们是18所全省重点中小学集中的一个区域，在我们项目周边有岳麓区实验小学、长郡梅溪湖实验中学等等这些资源，包括地铁梅溪湖2号线首站也在这个区域。可以说，今后它的价值是非常大的，包括现在梅溪湖片区和雷锋湖片区共同打造，形成雷梅片区的大规划。也就是说，今后的投资潜力，借着陈总说的话，做商业非常有价值，它可能是今后的一个发展中心。当然，从现在的条件来说，可能它也是在逐步完善。对于我们项目来说，我们打造的是梅溪湖的心，所谓“心”当然是核心的意思，我们所说的核心，包括了一是地段；二是产品。也就是说，我们在设计产品的过程中，我们更多的是考虑到目前市场的需求。从目前的产品结构来看，这次一期推出的8栋产品，应该说还是以刚需客户为主，更多的是以2+1、3+1这样的改善型产品，结合刚需。包括我们在这次8月份的网签数据中有这样的成交量，从今年4月份的首次开盘截止到目前，我们的整个销售业绩也不错，达到了600多套的销售成绩。当然，这和市场对于区域的认可，以及我们对于客户，对于我们现场的一个展示，还是有很大的关系。我觉得，其实我想说一点，刚才借着刘总说的一句话，任何好的产品，只要你用心去做，客户是看得到的。就是说，购房者、刚需者、投资者可以更多的看产品，更多的看产品细节，然后再做选择。天气真的很热，其实整个8月对于所有的房地产行业来说，真的是很辛苦、很辛苦。但是，我相信今天在座的各位能够坐在这里，肯定与他们的产品，与他们的工作是分不开的，也就是这么说，分享的就是这么多，做好自己的产品，把产品的细节真正体现出来，相信消费者的眼光。那么，我相信我们的消费者也会回报你。 [2013-09-12 16:35:51]

[主持人]刚才，李总说了产品只要认真做，肯定会找到自己的出路。我发现领导发言的点都是注重产品的细节和产品的特点，只要抓住这些，项目的卖点肯定在销售过程中会有相对好的表现。接下来，有请来自尚东片区湘域熙岸的营销总监田章先生，来跟我们分享他们项目8月份的销售情况。 [2013-09-12 16:36:05]

[田章]其实，我们的项目和其他项目不太一样。因为，其他项目可能是经过客户积累期，也就是在开盘前有一个集中的客户储备，再到开盘的时候集中放量。但是，我们的项目基本上是每个月都会有一定量的房源推出来。所以，今年的市场感觉，8月份和7月份、6月份、5月份都差不多，每个月的成交量大概都维持在70-90套之间这样一个数据。
相对很多片区来讲，芙蓉区的供应量是长沙最小的，而且在芙蓉区的供应链条里面，可能主要围绕浏阳河展开，浏阳河的河西和河东，那一片竞争相对来讲有，但是不是特别激烈。因为，在整个长沙楼市地图中，可能人口密度比较大，但新盘供应量比较小的地方集中在浏阳河这一块儿，周边的楼盘销售情况都不错，我们也不是做得特别好。
另外，我们现在在做三期，一期和二期都已经交付了。所以，如果说营销上还在做一定努力的话，那就是希望让所有三期的准客户能够进到小区里面体验一下就可以了，没有在其他方面做比较大的投入，谢谢。 [2013-09-12 16:36:15]

[主持人]好的，感谢田总。作为今天唯一的一家代理公司，戴德梁行的文总，我想听听您这边的情况。我知道，您这边代理了长沙很多有名的项目，从您的个人角度，您是怎么分析8月份的推盘量、销售的去化率，跟我们分享一下8月份整个市场的情况吧。 [2013-09-12 16:36:30]

[文 学]好的，谢谢。首先，我想做一个很小的阐述。梁行不仅仅是一家代理公司，实际上我们戴德梁行是一家全过程的地产顾问公司，我们的多个服务模块涵盖了整个项目发展的整个环节。刚才，六位来自于六个不同项目的负责人，这六个项目属于长沙不同的片区，所提供的产品也覆盖到了商业物业，到住宅，到公寓等不同类型。那么，我们由此可以看出，长沙房地产市场推出来的产品已经非常多样化了，能够很好地满足无论是刚需消费者，还是地产投资者的多种需求。从中可以判断出，整个长沙地产市场的供需是两旺的，从而对于整体市场的健康发展是非常有信心的。
谢谢您。 [2013-09-12 16:36:44]

[主持人]好的，感谢文总。尽管说，8月楼市处在相对缓慢的复苏阶段。但是，来自9月2日中国指数研究院发布百城价格指数报告显示，8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比7月仍然上涨了0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。住建部也因此组织了包括长沙在内的7城市约谈，针对这一上涨数值的现象说明了什么问题？国家调控真的放松了吗？在这儿，很想听听各位地产大佬给我们分享一下您的见解。首先，还是请刘总谈吧。 [2013-09-12 16:36:56]

[刘 梅]说起这个话题，我觉得不是房地产专业人士，我是中国13亿人口中的一员，也是一个普通的消费者，也是一个普通的业主，我也买房子自己住。当提到房价上涨的话题时，我想谈两个感受。如果不是购房的话，我们还有一个参考值叫做CPI，我们什么时候最关注CPI呢？肯定是春节前后。那时候，所有的新闻长篇报道的都是各个城市的政府严控CPI的上涨，这是解决人们生活压力的问题。如果仅仅以8、9月份的价格上涨作为复苏或者是调控放松的一个信号，我觉得这有一点儿失之偏颇了。这就像是春节的来临，CPI肯定会出现一个异样的波动，这个道理是一样的。因为，我们知道春节前后房价肯定是下跌的，没有谁在春节前后去买房子。如果那个时候价格下跌，那是不是我们可以断言，这个市场是出现了转折？出现了下行？所以，我觉得，8、9月份的价格微涨，应该是一个市场的自然反应。因为，这个时候，确实无论从天气，还是从收入，还是从购买习惯等等，各个角度上来说，都是一个购房的最好时机。另外，从各个项目的开发节奏来看，这个时候也是一个推盘的最佳时机。因为，工程量到这个阶段了，可以卖了，有条件来卖了。所以，我觉得，我不希望媒体释放出一些过于危言耸听的信号去左右我们的客户，我们的消费者做出不明智的选择。因为，往往这样不是给消费者、业主带来福音，而是人为地去干扰了这个市场的自然发展，这是我想说的一个观点。
那么，第二个观点，我觉得房价上涨不要把它当作洪水猛兽。我们说，政府的调控目标是要把CPI控制在GDP的上升速度之下，也就是说我们能接受5%以下CPI的上涨幅度。那么，如果超过了GDP的增长速度的话，那么政府就会感觉压力。因为，一旦这样增长，意味着我们的货币在贬值，大家的收入出现了负增长，难道房子能够独立在这个货币体系之外吗？房子不是开发商一力能够盖成的，它涉及了上下游很多的产业。如果说房价一味地下跌，它影响地有建材行业，有农民工，特别是一些劳动密集型的产业，都会影响到他们收入的增长，利润的空间。所以，我觉得，房价一个适度的增长，是对这个行业正常发展的重要影响因素。但是，房价增长幅度什么样是正常的？不能超过人们收入的增长幅度。如果超过了的话，意味着你赚钱的能力跟不上房价上升的速度。那么，在这之外，我们还要意识到的一点是，中国毕竟是一个正处在城镇化进程中的一个国家，任何国家在城镇化进程中，都会经历这么一个阵痛。所以，经常说，这是最好的时代，也是最坏的时代。最好的时代，在城镇化和经济高速的发展中，只要你勤奋，你有能力，你有想法，你就有赚钱的机会，这是最好的时代。然后，最坏的时代，因为它快速的发展，意味着物价会快速上涨。如果我们的能力在社会赚钱平均能力平均线以下的话，那我们就会跟不上货币贬值的速度。所以，这就是一个最坏的时代，我们不能停下来。那么，在这个时候，如果一味地单纯从房价上涨幅度的指标来苛求房价的涨幅，也是违背了市场自然规律的。
另外，作为行业人士，我也想通过这样一个机会向大家阐述一点。可能大家不知道房地产开发中有一个土地增值税，土地增值税征的是什么呢？征的是房地产开发商的暴利。因为，它是一个阶梯征税。当你的毛利超过什么样的幅度时，它是跳级征收的。最高房地产土地增值税的征收比例达到了60%，也就是说你的收入60%要用来缴税。那么，我觉得这是一个最好的价格调节机制。作为开发商来说，与其要死要活地卖出暴利争量，不如直接把产品做好一点，把价格身段放低一点，让销售速度快一点，让开发商、业主都实现共赢。如果说前十年开发商由于政府管理的种种不足，会有一些暴利行为的存在。那么，现在我们也应该看到有房产税、土地增值税和市场的调剂，房价变态的涨落，或者说开发商的暴利，其实这个时代已经过去了，不用危言耸听，这是我的一个观点。 [2013-09-12 16:37:10]

[主持人]好的，感谢刘总的观点。接下来，听听叶总，您对这个问题有没有个人见解呢？有请叶总。 [2013-09-12 16:37:20]

[叶 英]说到国家政策，我觉得东怡外国是受所有政策调控的风口浪尖。第一，长沙房地产均价6000元、7000元的时候，东怡外国的毛坯房已经过万了，再加上我们所有的房子全部在90平方米以内，更可怕的是我周围2公里范围内一共也有5个项目在卖公寓，其他4个项目全是商业土地属性，只有我们是住宅土地属性，这就意味着在同一个板块卖公寓，只有东怡外国限购，其他楼盘全部不限购。那么，再来看看政策走到今天，包括国五条、溢价收税等等，看似可怕。但是，在我看来，他们在制定这些政策时，他们是认为有问题，希望调控之后让它更健康。因为，我身在其中，知道这种痛有多痛彻心肺。打个不恰当的比方，上游来了洪水猛兽，下游要被洪水殃及了，政府想个办法修一个水坝，可以立竿见影，一下子下游不涨水了，马上销售率、价格都往下走了。在我看来，这种方式非常危险，即便调控以后越调越涨，刘总说房价上涨幅度每年在6%-8%，OK，都算正常。东怡外国从1月6日到现在房价上涨幅度超过了12%，说到这里，任何一个矛盾都有一个解决的办法，一个是症状结，一个是根本结，所有罗列的国家政策都只是症状结，根本没有涉及到问题的根本。在我看来，只有疏导才能通，越堵越容易发生堰塞湖，危险就越大。为什么这么多行业与房地产没有关系，都来做房地产开发？手上一有钱，就来做房地产。于是，网上有一个段子非常火，很多地产专家、股票专家讲的结果都是错的，只有一个说的是对的，很多大大小小售楼部里面的售楼小姐讲的是对的。因为，在过去十年里，不管你买的是什么业态，都赚了，都涨了。所以，归根到底一句话，要解决房地产的根本结，首先要把这个渠道疏通，要增加非常健康、非常良性的投资环境，让这些资金、让这些老百姓手上的钱，投资客手上的钱，这些以前做冰箱，做酒店，修马路，做汽车的发展商还可以做回本行，也可以拿到和做房地产开发一样的收益。只有这样，大家才不会在房地产行业扎堆。 [2013-09-12 16:37:38]

[主持人]好的。刚才，叶总的一番见解也引到了接下来的一个话题。确实我们也看到8月份全国就有3个城市地方政府出现了房地产调控“微调”现象（温州松绑楼市限购令、深圳首套普通住房契税优惠标准调整、芜湖本科生买房免契税并获2万补贴的政策调整）这些微调给市场释放出了什么信号？又说明了什么样的问题？借着刚才叶总的话题来继续进行，想听听在座嘉宾的见解，请陈总。 [2013-09-12 18:54:48]

[陈 聪]在这里，我有八个字想跟大家一起分享。第一个四个字是“供需平衡”，第二个是“百姓刚需”。
供需平衡，这四个字怎么解释呢？目前，虽然说房地产囤货量大于老百姓的需求量，而且大了很多倍。但是，为什么还要讲究供需平衡呢？这是一个很简单的道理。打比方说，现在每一个业主，每一个老百姓，每一个人的收入都不一样。假如，我和和泓梅溪四季是邻居，步行5分钟就到了。骑龙大街，假如住宅卖1万元，来到这里的业主看中了骑龙大街，不会因为我卖到1万元不买这里，看中的不是价格很高，看中的是区位优势、配套、环境、绿化，等等，周边的一切，这和谈恋爱是一个道理。这个女孩子，我喜欢他，这个人，我讲究一种感觉。现在，和泓梅溪四季出来了，就在这里，离我5分钟的距离，在旁边只卖不低于成本价的前提下抛出一个价格，卖7000元，比我们低了3000元，对不对？但是，如果业主看中了骑龙大街，只会因为骑龙大街楼盘的品质而看中骑龙大街，不会因为和泓梅溪四季比我们低了3000元，不选择我们而选择它，就是这样一个道理。
所以，这个供需平衡在什么地方？在于楼盘的品质和老百姓的需求，这是一种平衡，是一种隐在的平衡，是大家平常用眼睛看不到的平衡，这是第一个四个字。
第二个四个字是百姓刚需。我们坐在这里的每一位都需要买房子，我也要买房子，明年就要结婚了，是以自己的切身来讲，我明年要结婚，也需要买房子。在座的每一位都要买房子，但是骑龙大街的商铺不一样，有钱你就买，确实这个东西跟你有一段的距离和高度在那里，就跟刘总的北辰一样，北辰的房子，在座的每一位，从这里走到台下都是一样的，都是普通老百姓、普通业主，买房子要买，不买也要买。但是，如果是商铺的话，你有能力就买，没能力就不买。所以，对于刚需来说，从房地产行业住宅层面讲，最重要的是刚需两个字。对于国家调控来说，在未来几年，甚至更长的时间，其实国家调控的政策和力度是非常大的。但是，基于我前面讲的两句话，可能也影响了国家调控方面的一些政策。
我要解释一下您说的那个问题，希望我刚才讲的这两句话也同样回答了您刚才问我的问题。 [2013-09-12 18:56:13]

[主持人]谢谢陈总。作为骑龙大街的老邻居，和泓梅溪四季老总对这个调控政策是怎么看的呢？ [2013-09-12 18:56:23]

[李 毅]其实，借着陈总说的话，有两点是可以的。他说买房跟谈恋爱一样，确实是这样的，量力而行，一定要量力而行。比如，你是刚需的需求，你需要的就是面积。应该说，我也是从这个年纪过来的，我记得当时买房时也想一步到位，就是想买大的。但是，当时的价格相对来说低一点。其实，长沙还好，长沙在所有的省会城市里面房价不算高。以前，我在杭州、上海待过，以我当时20多岁的年纪去承担当时的房价，现在看起来是蛮高。但是，现在回过头来再看，确确实实，在当时你就必须得承受。为什么呢？因为，它的增长速度特别地快。其实，我想说的是，真的是有压力。但是，在这里还需要说的是，房价涨和政府调控是有一定关系的。我觉得，在今后几年，房价的涨幅可能不会像08年之后那样出现那么大的波动，应该是相对有一定规律可循，应该是相对比较平稳的。为什么呢？我简单地说一句，GDP在增长，GDP的重要构成部分，一产、二产、三产，我们知道三产服务性行业没有的话，房地产也是三产行业的重要支柱，所有的都在涨，房价不涨，怎么样带动经济结构呢？实际上，现在中国的经济结构相对来说处于比较平衡的状态，不可能一产、二产、三产变化非常大。也就是说，经济在增长，房价不涨，实际上不是非常良性。那么，在这里还想说一点的是什么呢？现在，我们的投资渠道确确实实比较少，对于客户来说投资渠道比较少，这就是我所说的谈恋爱要量力而行。现在，网络流行语是高富帅，高富帅自然而然想到的是要白富美，在找对象的时候有很多的选择。那么，这个时候差异性、需求化的产品就会出现，会根据你的要求来谈拢。这个时候，我们会想这种需求是怎么产生的？如果是社会高端人群，收入特别高的，限购令对他们来说完全没有意义，他们的经济实力已经够了。但是，在这种情况下，带动的是全员买房，08年大家觉得买房子像买白菜的时候，这个时候说明房地产市场真的出现了问题。
其实，我还想说一点，政府在这种经济形势下，多一点投资渠道，房地产的投资需求相对来说就不会像是每天问你的房子涨了没有？像股票崩盘前的前兆一样。其实，对于我们从事房地产行业的人来说，我们希望房地产行业良性发展。而且，也确确实实面临着CPI增长、货币贬值的压力，在没有充分的投资渠道之下，广大的老百姓，包括我也一样，可能投资房产是一个不说能够一定赚钱，但起码来说是相对稳妥的。比如，我是二次置业或者是三次置业，有这样一个物业支撑，会有资金的收入，第三个是感觉上来说经济增长中，房价处于合适的涨幅。我觉得，从消费者的心态来说，我买的房子涨得越快越好。但是，从普通的置业者来说，包括从衡量国家经济的人考虑，确实有很多不确定的因素。因此，我想说的是什么呢？买房，第一还是要趁早；第二，要量力而行，实实在在的。 [2013-09-12 18:58:43]

[主持人]好的，非常感谢二位跟我们分享了调控政策对房产市场的影响，以及他们的关系。6月底，万科总裁郁亮曾抛出“天花板”理论，在他看来，房地产行业将在十年后迎来第一块天花板，为此万科提出了转型城市服务配套商的角色定位。8月24日，“第三届中国价值地产年会”上天花板魔咒被再一次提出引发业内广泛关注，随着房产税扩围的来袭，各位如何看待天花板效应，房企转型真的来了吗？下面，请来自于湘域熙岸的田总跟我们分享一下，您对这个问题的看法。 [2013-09-12 18:58:56]

[田章]我是这样理解的，房地产这个行业，从中国真正有这个产业到现在为止，时间也不是特别长，至于万科抛出的所谓天花板的理论，我相信他们肯定是经过研究的，应该是有道理的，这个行业在中国快速城市化的过程中，能够存在多重的黄金发展期，这个行业会一直延续下去，只不过将来可能不需要上万家的房地产公司再为人们去提供这么多的房子，可能经过这种洗牌，我估计未来是目前的百强企业的天下，但距离现在还比较遥远。我认为，在我们的职业生涯中，应该说房地产行业来会存在。谢谢。 [2013-09-12 18:59:27]

[主持人]好的，感谢田总。聂总，您对这个问题怎么看？房企转型会有什么样的影响？未来房地产的趋势将会是怎样的？您谈一下您对这个问题的理解吧。 [2013-09-12 18:59:38]

[聂明晧]我比较赞同田总讲的观念，在未来可以畅想一下，有一部分房地产开发企业会进行转型，这是肯定的。因为，从目前来看的话，比方说养老地产的不断出现，还有旅游地产也出现了，房地产企业慢慢地会往多样化发展，这是一个方面。第二个方面，它会往精细化方向发展。比方说，万科的物业，自己还有一个小食堂，这就是他们精细化操作的结果。在未来，会出现不少的开发商企业会往精细化方面发展，会越做越细致，这是一个必然的结果。那么，还有另外一部分企业是会转型的。 [2013-09-12 19:00:16]

[主持人]好的，听听文总对转型的见解，或者是未来的发展趋势是什么样的呢？ [2013-09-12 19:00:26]

[文 学]好的，谢谢。为什么是万科郁总提出了天花板问题呢？因为，从过去来看，万科在地产市场上主要以住宅类地产为主，而住宅类地产对于地产商来说是销售为主，自持比例少。那么，万科非常成功，中国主要的住宅市场，不论是二级城市还是三级城市，他们都有相当程度的深入发展。所以，在这个时间点，郁总提出了天花板理论，这一块儿主要是指住宅市场，整体市场挖掘深度已经达到了比较高的深度。所以，我们要把眼光更加看开一点，地产市场除了住宅之外，需要有更强能力的发展商，发展养老地产市场、旅游地产市场，甚至是工业地产市场。为什么这么看呢？因为，我们所发展出来的物业，最终是这个城市或这个社会经济活动的载体。所以，郁总的想法是从这个角度来看的，这一点也是我们作为业内人士需要放长远的目光来考虑的一个问题。 [2013-09-12 19:01:01]

[主持人]是不是说以后城市综合体会成为主流呢？ [2013-09-12 19:01:11]

[文 学]城市综合体总体来看是属于商业物业里面的一种高端形式，比如说从长沙来看，长沙在今年下半年将会正式进入城市轨道交通时代，随之会催生一系列的地铁上盖型的城市综合体，我们称之为多用途的商业物业。在这一块儿，主要在城市经济生活中是一个非常重要的载体，同时对发展商也提出了很高的要求，不能像以前专注做住宅的开发商一样，拿到了面粉一次性做成面包销售出去，而要求开发商资金实力很强，并且具有较强的商业运营能力，对发展商来说门槛相对较高，对于城市综合体发展商来说，我觉得未来会在长沙形成一系列很好的好产品。 [2013-09-12 19:01:46]

[主持人]好的，感谢文总。8月21日上午，《长沙市住房建住房保障规划（2013-2020年）》专家评审会举行。市住建委主任范焱斌指出，“长沙的房地产市场在数量上已达到一定程度，未来应逐步提升建筑品质，大力推进绿色建筑，实现住宅产业化，全面进入升级转型期。”这一规划，是不是意味着今后的房地产会重点往这个方向引导转型，各位的项目有这方面的打算吗？请刘总谈谈。 [2013-09-12 19:01:56]

[刘 梅]我想，范主任的这句话，刚才我坐在这儿听大家讨论。我觉得，范主任的这句话，可能在某种程度上，应该说和万科郁总说的天花板是同一回事，我没有看郁总的天花板理论，可能有一些断章取义。但是，从天花板的字面意义上解释的话，我想郁总说的应该不是说房地产的下跌或者下行势头的到来，他跟范主任所倡导的品质建筑、绿色建筑、可持续发展的房地产行业发展模式概念应该是同一回事。他们俩，一个说的是绿色品质建筑带来的新的发展高潮，一个说的是天花板，看起来是矛盾。但是，我觉得它们不是一对矛盾的东西。刚才，听大家在讨论的时候，我在想，下一个20年，房地产会出现一个什么样的面貌？
20年前，从今年往前推20年，我刚刚大学毕业，跟家里人住在我老家县城的政府大院里边，政府大院里边有家属楼，应该说是一个城市最好的住宅。但是，我们那个家属院里面只有一栋楼带卫生间，我们管它叫常委楼。在其他的单元里面，都没有卫生间的。那么，我跟家里人住在一起的房子没有书房的概念，没有客房的概念，没有餐厅的概念，我们吃饭的地方就是把阳台封了，在厨房的外边吃饭。但是，我们看看这20年来，现在我们住的房子，连复式都淘汰了，觉得那个不人性化。我们讲大平层，可能我们住惯了大房子，现在返回来倾向于买小房子，因为更讲究人和人之间尺度的亲近。我想，这其实表明了一个东西，过去20年，其实我们解决了中国人有没有住房的问题。那时候，我记得家里的大人为了争取到分房子的优先选择权，大家是想出了种种计谋、办法，力争把自己的打分能够尽量往前提一点，能够有权利去按自己的心愿选择到一套房子，那时候不是钱说了算，是你的资历，是你过去的经验，或者说你的资历来决定你有多大的权利去主宰自己对住宅房子的选择。但是，现在不一样了，只要你有能力，你有计划，甚至刚走出大学校门的学生，他们在父母的资助下，都可以自由地选择自己的居住环境。
所以，我想这20年，房地产最大的一个转变，就是解决了中国人有尊严的住者的大命题、大问题，至少解决了我们有没有的问题。
而下一个20年，我觉得是要解决好不好的问题，合不合适的问题。但是，这个好不好，合不合适，对所有的开发商，它其实不见得是公平的。为什么呢？如果说前20年，你只是注重一个粗放式的赚钱发展模式，你是要达到投资利益最大化，你没有做好充分地准备去迎接下一个时代的到来，去发展、去研究、去制造，大家对合不合适、好不好的追求，你没有做好这个准备的话，那这个转型将是非常地艰难，可能在这个天花板前你会碰壁，你会落下来，也许你赚了很多的钱。但是，在下一个时代，你不见得能够适应，会成为你的一个转折。今天的王者搞不好下一个阶段，反倒会成为这个市场最失败的人。但是，如果是有前瞻眼光的发现了这个行业，或者说这个市场未来的发展机会，做好了这个准备，洞悉了消费者的需求。那么，我觉得下一个20年，应该是他们发展的黄金期。为什么这么说呢？
其实，我是从万科出来的，我在万科也扎根了很多年。现在，我在北辰实业做北辰三角洲项目，我觉得跟我之前在万科的经验是天壤之别。我每天每时每刻都碰到了很多的挑战，是我过去的经验没有办法去覆盖、去完整的实现工作任务的，我面临着非常非常多的挑战，这种挑战甚至是超过了开发商自身的能力，他需要跨界地集合其他行业的经验、智慧，才能达成北辰三角洲这个超大型城市综合体的实现。我们对自己有过无数次的否定，当每一轮定位报告拿出来，刚进入设计阶段，我们就发现随着研究的深入，我们的目光太短浅了，不对。所以，我们经常叫停，一次次地否定自己，甚至是下半年会否定上半年的成果。我们做A2、A3的定位报告，我们和戴德梁行合作，用了12个月来做定位报告，到最终成型的定位报告已经是第18轮了。我跟戴德梁行的项目经理说，我想思考一下我们之前的判断，你把第一稿给我找出来，找不到了。因为，这个团队已经做了太多太多太多，他都不记得刚开始的第一稿在哪儿了。这只能说明一个问题，我们发展得太快，市场的要求变化太快，新的形势、新的商业模式、新的客户需求，境内的、海外的，现有的消费理念对我们固有理念的冲击，都来得太快太早了，开发商要做好准备。并且，我经常说一句话，在市场面前、变化面前不能托大，不能说做了一个城市综合体，盖了一栋楼，每年完成了30亿的销售，我们就是对的。不对，如果我们认为做了就是成功的，未来能够掌控的话，那可能就会死得很惨。所以，于总的话应该有其深意，范主任指出的方向也是一个正确的方向，未来的20年，我相信是一个更好的20年。前不久，李义夫说过，20年以后，甚至10年以后，中国可能会成为全球范围内的高收入国家，高收入意味着什么？我们现在去美国看，觉得处处是景观，处处是公园。那么，20年以后，中国会是什么样子？我们都不知道。就像20年前的我，我从来没有想过这个城市变得这么快，这么高，20年以后呢？难道是更快、更高吗？也不见得，不知道未来会发生什么，我们要准备好的就是要尊重市场，尊重这个行业的发展规律，这样天花板肯定会被突破。但是，万变不离其宗的就是范主任所说的品质。 [2013-09-12 19:06:17]

[主持人]您认为，怎样的宜居楼盘才算得上是有品质的楼盘呢？ [2013-09-12 19:06:26]

[刘 梅]我曾经庸俗地理解过品质楼盘，我觉得如果是品质楼盘的话，至少应该像新河湾吧？外墙挂满大理石，树有少女的腰身那么粗。但是，走了那么多国家，看了那么多项目，我觉得品质楼盘是什么概念呢？就是一个负责任的楼盘。刚才，李总所说，量力而行，量入为出。你说，如果我们把品质楼盘都理解为大理石、幕墙、椰子树、地中海风情、西班牙风情的话，那是庸俗的，真正的品质住宅一定是对人的充分尊重，不是因为营销的概念，不是为了销售的压力，不是为了开发商的毛利所做的项目，而是考虑到人们居住的需求、物质的需求、情感的需求，对家的归属需求，只有满足这些需求的小区、项目，我觉得它才购得上品质这两个字。 [2013-09-12 19:07:07]

[主持人]那就可以理解为以人为本的楼盘是吗？ [2013-09-12 19:07:16]

[刘 梅]这句话有点儿庸俗了，这句话有点儿俗烂了，但是结果一定是这样。 [2013-09-12 19:07:27]

[主持人]好的，感谢刘总，听听其他大佬对刚才这个话题有什么样的见解。 [2013-09-12 19:07:36]

[叶 英]听到绿色建筑住宅产业化，我脑子里就蹦出三个元素，第一个元素是地沟油；第二个元素是垃圾围城；第三个元素是精装修没有验收标准，起码长沙没有。为什么蹦出这三个话题？第一，8月份开始，长沙严禁销售散装食用油，从源头上看，交给客户的房子为什么不带一个食物垃圾处理系统呢？为什么将来盖的房子就没有餐厨垃圾呢？这是我的一个想法。第二个想法是垃圾围城。早一段时间，我和住建委的一些领导在沟通的时候，领导们告诉我整个长沙已经面临垃圾围城的问题，以前所有的垃圾往南拖，但长株潭一体化之后，所有的垃圾不能往南走，只能往北走，北边所有的垃圾填埋场全都满了，分析垃圾来源的时候，有40%多的垃圾来源于建筑垃圾，这40%的建筑垃圾是我们为了达到入户条件，做的临时入户门，在按照图纸交付的时候，明明做好的墙都做好，之后所有业主进去都会把墙拆掉，为什么要把墙矗在那儿？往后走，我们有没有可能尽可能地再减少，再精细，再人性化一点，绝对杜绝客人进来以后还要把窗户拆了，还要把门拆了，门和窗完全是让我们为了应付验收而已。另外，很多人都在谈论精装修公寓问题，包括万科都很矛盾，精装修交房的验收条件和验收标准，包括环保检测门槛，到目前为止长沙没有标准，基本上都是毛坯房验收，再装修，再交房，这个时候等你交房完了以后，甲醛和苯是没有完全没有办法释放掉的。
所以，在提到品质建筑的时候，我脑子里就会蹦出这三个元素，没法解决。租房看现在，买房看未来，这个时候我是买房的客人，去买房子，瞄准靶心的时候，这个靶心要稍微靠前一点，要有点儿前瞻性。而开发商做项目是矛盾的，一种心态是迎合客户，客户需要什么样的房子就盖什么样的房子；另外一种是开发商引导客户，盖一个稍微有点儿前瞻性的东西，试图让客人感觉到与他的需求是不一样的。然后，步子迈多大，技术含量很大，步子迈大了，项目落不得地，步子迈小了，你会发现产品面市后在销售上依然会出现问题。所以，住宅产业化，包括节能环保、绿色建筑，作为本土开发商来讲，我们手头还有两块地，明年就要陆续上市，在这些源头上有一些社会责任，包括食物垃圾处理系统，怎么样尽可能地减少整个长沙市场中的餐厨垃圾。如果我们把所有的餐厅和厨房都配备这个系统，整个成本不会很多，但以后东怡做的所有楼盘都没有餐厨垃圾，我们尽可能把设计做到极致，为节能环保、绿色建筑做一些绵薄之力，OK，谢谢。 [2013-09-12 19:09:54]

[主持人]开发商也越来越重视绿色话题了，戴德梁行还有物业公司吧？刚才抛出的话题，您认为物业与绿色建筑有关联吗？从物业角度来谈谈宜居品质。 [2013-09-12 19:10:06]

[文 学]对于绿色建筑而言，梁行内部有多个业务线在这个方面有所建树。
第一是物业管理板块，整个项目在规划建设阶段就进入过来，对整个设计提出专业意见，不论是设备的选型，还是园区绿化树种的选择，细到这种条件，我们都可以提出我们的专业意见，从这个项目前期的建设阶段，我们就从绿色环保的角度，怎么样让它节能减耗，选择合适的建筑形式，选择合适的建筑材料，等等。
第二是梁行内部有另外一条业务线，顾问工程业务管理，简称PBC，他们对于绿色建筑这一块也是非常地专业了。因为，我们现在知道，国际上和国内对节能有一个LED的国际标准，而我们可以从符合国际标准的角度，对于这个项目的设计、施工过程、未来交付和未来运营等等角度，我们来提供我们的专业服务。例如，我们在上海世博会期间，向多个国家的新建场馆都提供了我们的专业服务，使他们的整个建筑都能够达到国际环保标准，这是梁行综合性服务的一种体现。 [2013-09-12 19:10:57]

[主持人]感谢文总。现在已经进入到9月，是俗话说得“金九银十”。“金九银十”是楼市一年发力的好时机，作为楼市风向标的房交会也选择在金九开场举行，在场的楼盘也有一些参与了展会，情况怎么样？骑龙大街参与了，和泓梅溪四季也参与了，请陈总跟我们简单介绍一下您这边的参展情况。 [2013-09-12 19:11:13]

[陈 聪]我们每年参加房交会的感觉都是一样的，因为在我们周边，在座的各位都是我的衣食父母，为什么呢？因为，我周边的住宅越多，我们就越好卖，周边的住宅越少，我们就越不好卖，我们就是希望住宅围着我们转一圈都愿意。因为，如果没有周边的住宅项目，我们做商业地产就卖不得这么好。所以，我们每年参加房交会的感觉都一样。因为，每年在我们周边都有超过90-95%都是住宅地产，只有我们一家商业地产进去。所以，每年在推广手段、营销策略上都差不多，每年的感觉没有特别大的区别。
而今年稍稍有一点点的区别，我感觉今年的房交会会比往年趋于更正规一些，不是说往年办得不好，往年办得也是非常好。但是，今年从最开始的驻场，到进场，再到撤场，都非常正规，比往年都要好，这是今年最大的感触。那么，今年来到房交会看项目的人也非常非常多，我们在房交会上也有一些成交量，在商铺方面，房交会期间，我们成交了7套商铺，非常不错。 [2013-09-12 19:12:19]

[主持人]和泓梅溪四季的李总，区别于以往的房交会有没有特殊感受？因为，今年只有9月份一次的房交会，您谈一下您对这个有没有不同的感受？ [2013-09-12 19:12:29]

[李 毅]其实不同的感受没有，最大的感受是布展的专业性增加了，这是一个趋势，展会各个方面的要求比较高，组织更加严谨，宣传更加到位，让大家觉得一年中这个时候对于消费者来说，是买房子或者了解楼盘信息最合适的时机。这次房交会，我们感觉到一点，客户没有像多年前盲从，不会因为一个房交会特别冲动，可能也与现在的政策有关，我认为这是一个好的现象，更有利于一个行业的良性发展，不会因为你打一个特价他就购买，而是会去市场上做比较。对于各个楼盘来说，真的不要害怕竞争，根据自己的产品特点，找准客户，针对他们多下功夫，其实还是一样的，功夫不负有心人，你的产品总会有合适的消费者，总会有一款适合你，同样你的产品也会找到适合的消费人群。总而言之，今年的房展会，个人认为办得非常不错。 [2013-09-12 19:13:03]

[主持人]好的，谢谢李总。“金九银十”是非常好的一个契机，我想接下来听听在座的各位对“金九银十”的预测，您觉得“金九银十”接下来“成色”会怎么样？听听田总的预测分析吧。 [2013-09-12 19:13:12]

[田章]“金九银十”，这么多年了，现在还再说。为什么呢？因为，它确实存在，我们也不想否认。我觉得，相对于8月份来讲，“金九银十”有几个基本条件。一是取决于供应量的增加；二是取决于9月份、10月份，在消费习惯、购房需求上，可能这两个月的情况会比8月份的成交量要大一点。但是，具体到价格方面，我认为基本上会和前段时间保持基本稳定。因为，前面有一个0.92%的概念，我觉得房价异动保持1%以内，是一种市场行为，就必然会有波动，每个月的价格波动如果在正负1%以内，是属于非常正常的现象。这一系列上涨的数据说明了什么问题？只说明了房价在波动。
我们自己也有一些想法，因为我们的项目比较特别，它和长沙的多数项目不太一样，很多项目是刚需产品卖得比较好，我们项目是刚需卖不动，140平米以上的户型特别好卖，价格还卖得比较贵，90平米的户型就是卖不掉，我们也积压了200-300套90平米的产品，营销上做什么呢？最好的办法就是做优惠。谢谢。 [2013-09-12 19:13:46]

[主持人]优惠才是王道。刚才，我跟聂总私下也聊了，下半年你们也有新的产品和营销思路去推自己的项目，接下来想听听下半年的主打产品和营销思路，怎么样维持销冠名号？请金房奥斯卡简单阐述一下。 [2013-09-12 19:14:12]

[聂明晧]在9月份的时候，谈到下半年的目标，我们将近1.5个亿，这个目标希望可以趁“金九银十”季节完成80%。现在，我们跟电商采取合作模式，优惠力度也是比较大的，最高的优惠到9.5折，折完之后，小户型价格将近在6500元左右，比东怡外国叶总那边将近便宜了一半左右。 [2013-09-12 19:14:35]

[主持人]每一个楼盘有自己的营销思路，我相信接下来电商也会成为下半年的主打营销推广手段。非常感谢今天所有的嘉宾相会于北辰三角洲参与0731楼市会客室，下期0731楼市会客室不见不散，感谢各位嘉宾，非常感谢！ [2013-09-12 19:14:53]