[记者]“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，大家好，欢迎收看由长沙市房产研究中心、0731房产网、政法频道《第一房产》、红网传媒联合为您打造的《0731楼市会客室》。

2013年上半年，在调控不断持续，购房者日趋理性、楼市竞争日趋激烈的背景下，全国房地产市场表现出多变的色彩，但整体而言仍呈现出稳步向前发展态势，从年初的淡季回落到“金三银四”、再到“红五月”的逐步回温，稳中带旺，更有一些实力楼盘上半年成绩斐然。他们都是谁？凭借何种“制胜秘籍”引领长沙楼市？从今天开始，我们将分两期邀请到2013上半年长沙楼市排行榜入榜热销楼盘联合坐阵，由本网记者独家对话各项目掌舵人，回顾上半年市场，剖析热销制胜之道，并共同探寻下半年楼市轨迹。

本期受访的楼盘人物是：
五矿地产湖南嘉盛房地产公司党委书记、副总经理 尹长江
湖南茂华置业副总经理 徐伯庸
湖南合能房地产公司副总经理 刘伟亮
长沙北辰房地产公司营销总监 刘梅
长沙龙湖地产营销总监 黄新
华润置地湖南公司营销负责人 赵珂
湖南中建信和芙蓉置业有限公司 营销总监 李程婧
[2013-07-25 09:17:14]

[记者]总结篇：如何看待上半年的长沙楼市整体表现？用怎样的字眼来概括形容？ [2013-07-25 09:36:31]

[尹长江]量价齐涨：相关数据显示，2013年上半年长沙商品住宅成交333.16亿，同比上涨53.1%，从这个数据来看，上半年长沙楼市的表现是很强劲的。回顾上半年长沙楼市轨迹，可以说是在调控中稳步前行：1月份楼市开门红，2月份初见曙光，3月份成交小高峰， 4-5月份成交平稳，6月份渐入全年中的销售淡季。在我看来，上半年房地产市场总体呈现“四热”：交易量高位平稳，房价持续上涨，企业销售业绩增长，土地市场不断升温；简单总结便是“量价齐涨”。 [2013-07-25 09:37:05]

[徐伯庸]天下太平，一切正常：“新国五条”没有实质性的新内容，尤其到了各地细化政策的层面，可以说是典型的“雷声大，雨点小”，更像是上届政府离任前的绝唱，试图以政策引导预期，来抑制需求，临时性的缓解房价快速上涨的压力。现在回头看上半年，这个政策的已经沦为纸上空谈。而到了市场层面，全国各地情况不同，但都是按照自己的内在逻辑发展，像长沙，一个相对比较健康的市场，表现为量价微涨的情况。所以说，“天下太平，一切正常”，是长沙半年楼市的总结。 [2013-07-25 09:37:33]

[刘梅]刚需强劲：纵观上半年的长沙楼市，可以说是刚需产品领导了整个市场。这不仅反映出整个长沙的市场稳定性，也充分说明了购房需求旺盛。 [2013-07-25 09:38:27]

[赵珂]稳中有进：与去年同期相比，今年上半年长沙楼市表现可以说是十分不错，成交量与成交均价都呈现着上扬趋势，超出了之前各类地产专业人士的预期。今年上半年，长沙楼市可以说是抛物线式发展，从一二月的成交惨淡，再到三四月的集中爆发，再到年终的稳步发展，整个上半年市场表现整体来说是较为“稳健”的，可以用“稳中有进”来形容。 [2013-07-25 09:38:48]

[李程婧]企稳：上半年长沙楼市仍然在释放刚需，而刚需的购房需求是无法抑制的，所以即使是政策波动、市场变化，刚需仍然是在稳步释放，不过同时这一类客户对价格的敏感度也是非常高的，所以纵观区域市场，在平稳去化的基础上，价格也在稳步健康上涨。形容上半年楼市的话，我觉得要用“企稳”来形容。 [2013-07-25 09:39:05]

[记者]分享篇：2013上半年长沙楼市排行榜今日权威发布，作为排行榜上榜楼盘，请各项目介绍一下上半年所取得的成绩？并与各位分享下2013上半年保持热销的成功秘籍？ [2013-07-25 10:04:59]

[尹长江]2013年上半年，截止到6月14日,销售8.6亿，签约8.2亿，面积11.8万㎡。荣获长沙2013年上半年单盘销售面积排行第二，销售金额位列第四的佳绩。归功于2013年五矿万境水岸在2012年的基础上，营销策略更加关注客户置业特征、客户区域以及客户关注点，从客户出发，提升项目内在品质、整合资源、挖掘渠道，2013年，我们以教育人文为营销主线，以重大活动为载体，以电商和全覆盖媒体进行全方位推广，“走出去，请进来”，精准锁定客户，销售从售卖房子向潜在客户卖服务进行转变。同时，在上半年作了充足的准备，推出充足房源以满足市场需求。 [2013-07-25 10:06:12]

[徐伯庸]进入到2013，从集团层面提出了营销创新的要求，禧都会结合项目自身的情况和长沙市场的特点进行了针对性的营销设计，比如精细化营销和事件化营销以及泛营销，具体来说就是更多关注客户的现场体验，利用客户的口碑带动促进销售，推广费用花的不多，但取得了良好的市场效果。 [2013-07-25 10:07:41]

[刘伟亮]2012年底，合能雨花公馆成功完成合能地产长沙首秀，创千人购房奇迹。并于2013年初至上半年，成功完成后续住宅、商业、公寓等产品的5次推售，完成近900套商品房的去化，各次推售均创片区销售奇迹，最终实现上半年7个亿的销售额，超额地完成了合能地产长沙公司的销售使命。 同时，合能雨花公馆在销售面积上顺利挺进长沙前十，销售额达7个亿，很好地展现了合能地产的产品打造能力及市场营销能力，为合能品牌落户长沙做出了突出的贡献。
可以说2013年，是合能地产快速发展的一年，将迎来合能长沙公司首次三盘同售，合能雨花公馆仅是合能布局长沙的开始，后续洋湖公馆、梅溪湖公馆（暂定名）、洋湖G15地块，将承载长沙合能品牌腾飞使命。
[2013-07-25 10:08:41]

[刘梅]很荣幸我们北辰三角洲项目获得了2013年上半年长沙楼市排行榜“销售业绩十强”及“市场影响力十强”楼盘。我们北辰三角洲项目上半年完成销售面积10万余平米，销售额11.28亿。作为“中国最大的城市综合体”获此殊荣，既是对我们上半年工作的肯定，也是对我们下半年工作的鞭策。
我们把北辰三角洲定位为“中国中部创新型商务商业中心”，一是因为体量大，是中国城市综合体中最大的一个项目；二是项目的规划理念、建筑设计、技术手段等都非常具有创新性、前瞻性，业态组合十分丰富、理念卓越，世界级的大师科学规划，实现优秀资源的高度集约，因而能够成为湖南标杆性的示范名片，也能担起代表长沙走向世界舞台的的形象名片的重任。
如果说北辰三角洲项目是在创造一座理想之城，那么让这座理想之城焕发生机的一定是在这座城市里面生活的业主，我们通过北辰汇的业主粉丝团挑选出部分业主家庭组成业主顾问考察团，对香港CBD核心区域——香港西九龙进行了实地考察，对比体验未来北辰三角洲的瑰丽城市蓝图；我们还组织了业主的自驾游、业主粉丝节、业主运动大本营等等的活动，为业主搭建了一个沟通、交流、互动的平台，让生活在这里的业主彼此熟识，互相帮助、互相支持，建立“邻里守望相助”的社区文化氛围。
一系列业主邻里活动的开展，同时也为项目带来了很多新客户，有效促进了老带新成交。
[2013-07-25 10:13:44]

[黄新]龙湖地产做别墅做得比较多，也做了好几年，虽然前两年长沙别墅市场不是特别活跃。但是，我们还是想把最好的产品、最好的品质带到长沙市场，激发长沙市场的新活力。今年龙湖首次到长沙，从拿地到开盘，仅用时5个多月，创造了长沙最快开盘记录。开盘当日2小时3.9亿，更是打破了长沙别墅开盘记录，也让我们获得了上半年长沙楼市别墅类综合竞争力前三强楼盘的荣耀。
当然，这些成绩的取得，与龙湖亮出的五大独有优势密切相关，首先，地段优势：项目位于大河西先导区市府板块，紧邻6400亩谷山森林公园，8月，作为森林公园开发的第一站：250亩龙湖体育公园将动工，建成后将成为湖南规模最大、规划最全、品质最高的体育公园，并于2015年（别墅交房前）开园迎客，同时项目距未来地铁4号线银杉路站仅800米，是全国少见的地铁口别墅物业，升值前景可观。其次，产品优势：项目承袭龙湖顶级别墅“颐和系”血统，160-300m2联排别墅，提供超大实用空间，实现居者与天、地、园、墅的完美对话。还有物业优势：龙湖物业秉承“为客户提供优质、高校服务并影响其行为”的宗旨，打造“满意+惊喜”的龙湖生活，诠释“善待你一生”的理念，连续荣膺“全国住宅用户满意度测评第一名”。再次，园林优势：龙湖独有的“三级跳全冠移植”、“360度成树定位”等造园技法，让园林成为建筑的外立面。从龙湖自有苗圃移来的大型乔木，让居者提前20年，享受成熟、丰富的园林景致。最后就是品牌优势：龙湖地产，全国地产价值十强品牌。业务遍布中国20个城市，累计已开发项目96个，打造20000余栋别墅作品，经营规模和综合实力居中国房地产行业领先地位。
[2013-07-25 10:14:26]

[赵珂]一直以来，华润都秉承着对产品品质的不懈追求和对客户的悉心服务来打造项目，客户对华润•凤凰城的认可度也非常高。不管市场环境怎么变化，高品质的产品都会是客户的首选。同时，做好客户服务，多做业主活动，提升客户之间的口碑传播与老带新也是促进销售的重点。 [2013-07-25 10:14:50]

[李程婧]上半年截止到6月底，中建芙蓉嘉苑共销售近1200套，销售金额7个多亿，提前一个月完成了上半年度销售目标；房地产市场发展至今，已经从过去的狂热逐渐转为成熟冷静，客户买房也从一知半解转为逐渐专业，客户对自己的权益、产品的优劣都有着自己的看法，所以我们上半年采用并贯彻的思想就是，一切以客户需求为导向，无论从现场体验、产品解析、实景园林、推广渠道、等等都是以客户的位置出发，讲求精确精准的表述、送达，抓住精准客户群体，做到情感营销。 [2013-07-25 10:15:07]

[记者]预测篇：下半年长沙楼市将呈现怎样的市场格局？是否看好2013长沙楼市“下半场”？ [2013-07-25 10:17:25]

[徐伯庸]长沙楼市一直以来是表现稳健的，除了08年，没有出现过大起大落，相信下半年仍然是供需两旺、价格微涨的情况。看好长沙楼市的下半场，也更愿意看好禧都会2013年的下半场，为什么呢？基于这个项目的很多利好，比如区域利好，高铁新城在沉寂了一段时间之后，更多高铁线路以及地铁、城铁的开通，更多城市配套的建设施工，城市副中心的价值正在持续兑现并且被重新发现，会有更多的人选择在这个区域置业。当然还有禧都会自身的很多利好，比如下半年禧都会基本进入到一个准现房的阶段，立面、景观、大堂、实楼样板以一个完整的生活系统高标准的呈现给客户，加上项目自身原有的交通优势、2.2容积率小高层纯板楼优势、学区指标房优势等，这些实实在在的利益价值，将赢得客户的普遍认同和追捧。 [2013-07-25 10:18:23]

[刘伟亮]总体而言，长沙上半年市场无论从销售面积或价格上，仍是稳中有升，销售价格上涨了6个百分点，达6280元/平米。至于下半年的发展，我认为两个方面情势会比较突显。一、长沙向西置业趋势越来越明显。经过近两年的发展，部分版块的越来越受市场关注，如岳麓区上半年成交居六区之首，这其中主要成交来源于梅溪湖、洋湖两大版块，特别是2013年新起步的洋湖垸版块，大有初生牛犊不畏虎的气势，周均客户来访达250批次以上的到访业绩，新开楼盘均在6500元/平米以上，关注热点直逼梅溪湖版块，成双足鼎立之势。而且据我了解，这两大版块的在下半年还将面临集中爆发局面。二、在价格方面仍有上行趋势。近年，诸多一线房企进驻长沙，多轮竞价之下，地王价频繁被刷新，长沙已现楼面地价6字头，仅洋湖垸片区楼面地价亦达4800余元/平米，土地价格上涨，将拉动房企投资成本上升，进而使客户的购置成本上升。总体而言，我认为2013年下半年的长沙楼市将会“相对平稳并小幅上涨”。 [2013-07-25 10:18:57]

[赵珂]我认为长沙楼市其实一直都是比较平稳、健康的，住房价格在全国的省会城市当中属于排名比较靠后的城市。上半年长沙的土地市场也比较火热，各大开发商都在提升自己在长沙的土地储备，表明大家对长沙房地产市场未来都非常看好。所以今年下半年，长沙楼市将会继续保持着这种平稳增长的态势。 [2013-07-25 10:20:15]

[李程婧]2013下半年，我觉得仍然要持谨慎态度，从6月开始南城区域的成交量较年初已经有所紧缩，这也是市场给出的一个信号，后续要谨慎应对，但市场仍有大量刚需购房需求，随着刚需越来越“精明”，后市需要对客户群体更敏感的反应度，站在另外一个角度，我们开发商也要更多的站在客户的位置上，来想他们需要什么产品，喜欢什么附加值，需要什么配套，我们怎样能做的更好一些，这才是吸引客户的生存之道。总之地产暴利时代已经过去，房地产市场将走入实实在在做产品、做品牌、做营销的新形势。 [2013-07-25 10:20:45]

[记者]下半年各位将会推出怎样的主打产品和营销策略？ [2013-07-25 10:21:13]

[尹长江]下半年我们将推出85-237平升级住宅产品，以优质的宜居产品应对市场的风云变化。同时继续加大渠道拓展，增加外围销售力量。目前我们湘潭、株洲的外展点已经建立起来，与当地有影响力的媒介资源形成外地销售团队，并取得了一定的成绩，下一步我们针对全省的外展点及当天电商团购将全面启动；另外在教育资源挖掘上，我们与教育培训机构建立的合作关系目前已经形成效应，与项目本身的砂子塘小学、雅礼中学形成呼应，很好的促进了教育体系购房者的需求。 [2013-07-25 10:21:32]

[徐伯庸]就像上面所提到的，禧都会在下半年承接区域和自身多重利好，所以我们将借势营销，顺势而为，所推出的产品将以项目中心区的升级置业产品为主，满足市场中高端改善型居住需求。同时扎实做好工程施工管理，更加关注细节，提升产品质量，确保兑现出一个令市场认同，让客户超值满意的作品。 [2013-07-25 10:21:54]

[刘伟亮]因为上半年雨花公馆的住宅部分已基本售罄，现在仅存少量的52—570㎡宜商宜住的商务型公寓产品在售，随着运达中央广场的酒店、写字楼、商业等陆续推出，地铁2号线的开通及地铁口5万平米商超开业，片区的关注热度将进一步提升，雨花公馆的商务价值也将得到重点体现。在这个商机无限的大时代里，投资更需要冷静的思考与分析，对于具有前瞻眼光的投资者来说，雨花公馆的财富box office意味着一种新型投资形态，多元、百变、绝版地段，打开雨花财富盒子，得到的将是武广新城核心的井喷式财富收益。新型的财富类型，需要我们更多地主动接触客户，不断深化沟通地去协助客户解读地段及产品的价值，所以我们会更多采取“走出去、引进来”的营销方式。 [2013-07-25 10:22:15]

[刘梅]下半年我项目还将启动新地块奥城E3区的认筹及开盘，E3区位于整个项目的正中心，享受更成熟的大盘配套。地块由6栋楼宇组成，户型面积以90-188平米为主，大景观阳台及超大空中花园，令业主揽城市万千气象，更彰显了大度气派的居家生活品质。相信它的推出能不断的满足新老客户来北辰置业投资的新需求。定江洋110-450平一线江景豪宅正在热售中，定江洋豪宅组团由5栋120-150米的风帆造型建筑组成，是长沙唯一采用全玻璃幕墙工艺的住宅建筑。
200-1700平地标写字楼——“出云”也在全球租售中,中信银行湖南省分行已率先进驻。
[2013-07-25 10:23:51]

[黄新]目前，龙湖•湘风原著少量160-300㎡联排别墅，正携手0731房产网电商团购火热加推中，抢长沙最美城市别墅，可以说是送6400亩谷山公园+250亩龙湖体育公园，现在认筹，尊享4万抵10万团购优惠。 [2013-07-25 10:26:48]

[赵珂]下半年，我们项目主要推出华润•凤凰城臻藏的110—180平米的阔景楼王产品和少部分的刚需中小户型产品。
对于凤凰城来说，我们目前已经拥有近9000户业主，维系好这么庞大的老业主群体，提升各项服务品质将是我们下半年的工作重点。凤凰城从首次开盘到现在已经6个年头，项目经历过这么长时间的市场检验，产品品质得到了客户的一致认可。我们以一颗真诚之心对待每一位客户，做好产品、做好服务，市场一定会回报一个满意的“微笑”。
[2013-07-25 10:27:07]

[李程婧]下半年我项目的产品将更加多元化，推盘面积区间会较之前更广，青年公寓、白领华宅、鎏金商业等等，通俗来说，有购房需求和投资需求的，基本上都能在我们项目找到合心的产品。在前期展示实景园林的基础上，下半年我们项目配套的仰天湖小学即将奠基动工，紧邻项目的地铁1号线也逐渐投入建设完毕，而配套规划的商业也将进行大型超市等生活配套招商工作，所以在下半年芙蓉嘉苑的生活设施将更加完善，以居住为本、以客户感受为导向将成为下半年的主题。 [2013-07-25 10:27:27]