一、商品房成交量将回升，二手房成交量将会继续上涨

　　从长沙市2006年1-2月的商品房销售情况来看，长沙商品房批准预售和实际销售与同期相比均有较大幅度减少。2006年1-2月全市商品房累计批准预售37.97万，同比下降11.74%；其中住宅批准预售34.18万，同比上升0.22%。同期全市商品房累计销售70.16万，同比下降8.88%；其中住宅63.69万，同比下降10.29%。其中2月份全市商品房、商品住宅成交量仅为1月成交量的二分之一。但是造成1-2月商品房销售下降主要是受到新年假期的影响，总体来说2006年长沙房地产发展前景仍然广阔，2000年至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为2006年市场需求的一大重点；虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房，预计长沙2006年商品房有效需求在500万平方米以上，所以随着假期的结束，长沙房交会的举行，长沙市房地产必然掀起一股新的购房高峰。    但是与1-2月商品房成交量下降相比，长沙1-2月二手房成交量对比去年同期有了较大幅度增长，成交面积、成交金额、成交套数分别比去年同期增长44.48%、70.86%和15.91%。这主要得益于2005年出台的“国八条”等相关房地产价格调控政策抑制了房地产投机，58号文件的继续深入执行，促进住房二级市场新政策的出台，这些都导致了长沙二手房市场的活跃。

　　二、2006年长沙房产价格上涨必然

　　2006年1-2月，全市商品房和二手房销售价格与同期相比都有上涨，尤其是住宅商品房，同比增长8.53%。可以看出，2006年长沙房产价格将是稳中有升，上涨是必然的：第一，国家尽管去年实行宏观调控，但从目前的形势来看，仍把房地产列为一个支柱产业，国家尽管有适度的控制，但并没有很大的限制，只是限制豪宅的建设，尽量多建一些普通商品房。第二，中国的经济发展速度非常快，而且非常的平稳。在经济发展的同时，人们追求能安居乐业。第三，城市化进程在加快，城市化进程还会持续一至二十年，所以说，中国城市化进程的步伐是不会放慢或停止的。第四，目前长房地产产品的总供应量稍微偏大了一点，因为竞争更加激烈，房地产企业都努力在产品、品质上做文章，在配套上做文章，所以开发的成本提高了。第五，从长沙目前的情况看，土地供应基本上完全市场化了，市场上的土地价格在普遍的上扬，在整个土地的购买当中，土地的价格在上升，房价是自然的上升。第六，银行系统对贷款审批要求比以前严格了一些，但房地产融资渠道在不断拓宽，信托、基金等一些项目都在参与或融入房地产的建设之中。综合来看，长沙房地产的价格应该还是涨的趋势，主要是土地价格，原材料价格，资金成本，管理成本的上升，还有房产企业的税收在提高。

　　三、长沙住房一、二级市场发展仍不平衡

　　住房一、二级市场发展仍不平衡，从成交面积上看，2006年1-2月全市住房一、二级市场交易量之比为3.10：1，该比例最低的是芙蓉区，但仍然高达2.19：1，虽然与2005年的3.14：1相比，已经有些改善，但是与南京、上海等先进城市相比(其比值约为1：1)，仍有较大差距。如何激活二手房市场，规范二手房中介市场，促进住房一、二级市场联动，已经成为摆在长沙2006年房地产行业面前的一个亟待解决的一个问题。

　　四、板块竞争白热化，同质产品竞争是趋势

　　长沙商品房开发在城市各区域已形成齐头并进的局面，就商品房消费而言，产品同质化在未来几年将会比以往任何时候突出。在品质基本类似的情况下，区域的形象和配套将直接影响购房者的决定。2006年将是营销年，根据长沙房产局统计，2005年长沙销售量最高的项目为14万平米，排在第10位的也就是7万多平米。长沙2006年的商品房供应量达到800万平米以上，销售项目增多，在量价齐升的形势下，刺激消费是头等问题。刺激消费常见的方式就是促销，但房地产行业暂时还不会出现价格战，降低消费门槛、给予更多使用产品之外的附加利益则是开发商们挖空心思需要思考的问题。如沿海地区曾经出现较多的一成首付、置业大抽奖都在特定的时期取得了很好的效果。

　　附注：此文由湖南大学陈收教授、徐颖文博士研究生、汪子文硕士研究生合作完成，并得到长沙市房地产信息中心的支持和帮助，在此表示感谢！