大背景

[编者按] 2007年，中国股市延续了2006年的神话，上证指数一路飙升，创造了中国股市18年来的历史新高，中国股市成为全球增长率最高的股市之一。与此同时，中国楼市也不甘示弱，楼市价格一浪接一浪被推高，各大中城市房价都创历史之最。由国家发改委、国家统计局等部委公布的数据显示，2007年，中国楼市价格同比增长指数一直保持在5%以上，而且增幅不断提高，楼市越来越火。中国楼市、股市两大投资市场如火如荼，热闹非凡。然而，2008年伊始，楼市“拐点”愈演愈烈，市场前景难以捉摸；股市指数跌宕起伏，心理底线饱受摧残。2008，股市？楼市？何去何从？ 楼市、股市现状之漫谈 (一)人民币升值、热钱涌入国内，国际压力陡增 2008年2月28日，国家统计局发布国民经济统计公报。2007年，中国经济增长率达11.4％，消费物价指数(CPI)持续走高，2007年全年CPI达到4.8%。我国经济呈现出增长加速的势头。货币流动性比较多，信贷投放比较快，是当前经济生活中一个比较突出的问题。与此同时，人民币加速升值、国外热钱伺机入华等因素进一步刺激资产市场泡沫的产生。 1．人民币加速升值 人民币升值自2005年7月21日人民币汇率改革以来，人民币兑美元汇率呈现持续升值。在2006年升值3.2%后，人民币汇率并没有丝毫歇息，又以连续升值结束了2007年，全年升幅达到6.9%。进入2008年，受到国际市场美元连续下跌影响，人民币连续创造新高。至2008年3月13日，人民币兑美元汇率报收于7.0970，相比汇改后第一日8.1111的汇率水平累计升值幅度达到14.29％。在2007年以来美元兑欧元等货币显著贬值的背景下，人民币兑美元的加速升值是一种"被动升值"，而人民币实际的升值幅度则非常有限。在中国经济持续快速增长、国际收支日益失衡、外贸顺差不断扩大的背景下，人民币仍然存在较大的升值空间。预计未来3-5年人民币兑美元将以每年3%-5%的速度渐进升值，与消费升级和产业升级一样，人民币升值将成为“十一五”时期中国经济最重要的特点之一。 2．国外热钱伺机入华 因对人民币升值预期而使市场上投机气氛浓烈，大量外资热钱巡游在我国资本市场之外，寻求投机机会。商务部统计局数据显示，2007年，全国实际使用外资金额826.58亿美元，同比增长13.8%。伴随外资进入的还有大量热钱，尽管我国政府已经对此有所警惕，但是，大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，流入量在2500亿至3000亿美元之间，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。热钱的大量流入，助长了外汇市场上的非法交易，扭曲了国际收支平衡，虚增了窗体底端外汇储备，增加了人民币升值的压力。为了保持汇率稳定，中央银行不得不购买外汇市场上溢出的外汇，从而相应地增加了外汇占款及基础的货币供应量，这一方面通过货币的乘数效应，使得流通中的人民币迅速增加，推动通货膨胀的产生；另一方面弱化了汇率调节外汇资金供求的功能，导致我国的货币政策相关调控效果减弱。 (二)加息、上调准备金、降低利息税，国家加快实施货币紧缩政策 1．存款准备金率创历史新高 2007年以来央行上调准备金率的次数达到12次，至此存款准备金率已达15.5%，创下1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以来的历史最高水平。央行称，此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。为缓解货币信贷扩张、稳定通胀预期，下一步货币政策还将继续通过上调准备金率、小幅加息和加快汇率升值步伐等手段进一步紧缩。 2．连续加息，抑制通胀 为加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年12月21日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.87％提高到4.14％；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的7.29％提高到7.47％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2007年共加息六次，一年期存款利率上调1.62个百分点，贷款利率上调1.35个百分点。但是由于目前通胀是成本型的，不是供求失衡造成的结构性的，因此加息对抑制通胀效果不会很显著。随着国家统计局2008年2月份统计数据的公布，2月份，居民消费价格总水平比去年同月上涨8.4%，达到历史最高水平。在当前贷款猛增、存款大幅下降，PPI、CPI双双反弹的情况下，2008年央行迟早会再次加息。预计2008年第一次加息已经为时不远。 相关链接：2007年央行历次加息 2007年3月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 2007年5月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。 2007年7月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 2007年8月22日 一年期存款基准利率上调0. 27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。 2007年9月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点。 2007年12月21日  一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。 (三)楼市——雾里看花 随着星城经济的高速发展，城市功能和城市地位的大大提升。加快推进长株潭经济一体化的进程，形成中部地区最具竞争力和发展潜力的投资热点。长沙在我国区域经济发展总体格局中具有极为重要的战略地位。拥有无限潜力和发展前景的长沙为房地产业的发展带来了无限生机。经过十余年的发展，长沙房地产在阵痛与革新中取得了长足发展，市场逐步走上成熟，发展速度日益提高。特别是近几年来，长沙房地产业得到了质的飞跃。2007年，长沙市房地产市场继续保持持续、快速发展，市场规模快速增大。全市商品房累计批准预售937.49万m2，同比增长22.10%；商品房累计销售894.17万m2，同比增长29.44%。市场供需都得到了快速增长。2007年，长沙市房地产业呈现出一片欣欣向荣的景象。 2007年9月28日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。第二套房信贷政策出台之后，深圳市房屋交易量骤减，市场价格出现动摇，大量中介开始关门，从此，楼市“拐点”之风愈演愈烈，从深圳到一线城市，再波及全国。“拐点”论引发了全国购房者观望潮。2008年，房地产市场到底走向何方？犹如雾里看花，捉摸不定。 1．长沙房价到底有没有拐点？ 长沙，千年古城。在“长株潭城市群”发展策略下，长沙经济发展前景看好。目前，长沙人均可支配收入位于全国第14位，是中西部城市居民收入率先突破万元大关的城市，在与武汉、郑州、南昌、西安和重庆等五个邻近及同等城市的对比中，长沙人均可支配收入具有明显的优势。与收入高高在上形成鲜明对比的是，2007年之前，长沙房价一直徘徊不前，始终在3000元/平方米以下徘徊，与周边省会城市相比，差距更是越来越大，成为中部地区房价最低的省会城市。随着2007年大城市房价的快速上升，长沙房价也进入了快车道。2007年7月，长沙商品房单月成交均价超过3500元／平方米，达到3677元／平方米。2007年9月，长沙商品房单月成交均价超过4000元／平方米，达到4057元／平方米。2007年12月，长沙市商品住房均价突破4000元/平方米，达到4055元/平方米。长沙市房价在蛰伏多年之后，驶入了快车道。 进入2008年，在“拐点”论的影响下，长沙房地产需求市场出现观望，加上冰灾与春节的影响，需求市场出现大幅萎缩，更加坚定了购房者持币观望的决心。然而，长沙“两型社会”综合改革试验区的批准，武广客运专线，沪昆客运专线，京珠高速西线等众多利好消息为长沙经济和城市建设持续、快速发展奠定了基础，长沙房地产业的发展潜力和空间仍然很大，与周边相比，长沙较低的房价也缺乏下降的空间。长沙房价到底走向何方，让所有人有种雾里看花的感觉。 相关链接：2000年以来，长沙商品房成交均价 2000年，长沙商品房成交均价2361元/平方米，其中商品住宅成交均价2221元/平方米； 2001年，长沙商品房成交均价2582元/平方米，其中商品住宅成交均价2392元/平方米； 2002年，长沙商品房成交均价2376元/平方米，其中商品住宅成交均价2149元/平方米； 2003年，长沙商品房成交均价2468元/平方米，其中商品住宅成交均价2222元/平方米； 2004年，长沙商品房成交均价2738元/平方米，其中商品住宅成交均价2391元/平方米； 2005年，长沙商品房成交均价3030元/平方米，其中商品住宅成交均价2539元/平方米； 2006年，长沙商品房成交均价2991元/平方米，其中商品住宅成交均价2691元/平方米； 2007年，长沙商品房成交均价3601元/平方米，其中商品住宅成交均价3372元/平方米； 2008年一季度，长沙商品房成交均价4363元/平方米，其中商品住宅成交均价3990元/平方米。 2．外地购房者接近一半 2007年3月，由中国社会科学院倪鹏飞博士牵头、众多专家联合完成的《2007年中国城市竞争力蓝皮书》发布，通过对中国200个城市竞争力进行比较，长沙的城市综合实力排名第29位，在中部地区省会城市列第二位。长沙的“城市宜居品牌”一项排名在中部省会城市位居第一。区位优势、环境魅力、产业发展有特色等，使长沙城市的综合竞争力日益增强，越来越多的港澳、外国客商前来长沙投资办厂对长沙经济的发展起到了巨大的推动作用，同时也吸引了越来越多的外来人口到长沙投资置业，从而为长沙房地产业带来了旺盛的生命力。2007年，外地来长的购房者已经占到了总购房者的47%。无论是长沙自身无法取代的区域、资源优势，还是人们置业观念的改变，来自湖南地市和外省市的购房大军正越来越多地进入长沙楼市，势不可挡地影响和改变着长沙房地产市场的发展，一股强劲的地市购房潮开始席卷长沙楼市，长沙楼市的发展正面临一场深刻的变革。 3．二手房市场发展缓慢 2007年，一边是新盘的集中放量，一边却是波澜不惊的二手房交易，长沙房地产可谓是“冰火两重天”。2007年，长沙市房产一、二级市场累计交易量之比为4.08∶1，比2006年比值增大0.91。相对于快速发展的新房市场，二手房市场发展明显较慢。新房与二手房市场规模的差距进一步拉大。 二手房市场与新房市场形成由廉租房、房屋租赁、经济适用房、二手房、普通一手房、公寓、别墅等不同消费形态的房地产梯级消费格局，满足社会各个阶层的住房需求，形成梯级市场模式，有利于一级市场的健康平稳有序向上发展，市民卖旧买新、卖小买大，合理的存量房将促进增量房消费。但目前，长沙二手房市场的交易面积与新房市场相比差距相当明显，参照上海、深圳等城市1：1的比值可谓是“很不平衡”，甚至比照邻近的武汉、南昌都有不小的差距。 4．三市融城带来无限遐想 长株潭三市融城为长沙房地产市场带来无限生机与希望。长沙、株洲、湘潭地处湖南中部，位于京广铁路和京珠高速公路沿线，呈“品”字型分布，互相依托，素有“金三角”之称，区位优势十分明显。以长株潭为核心高起点规划、建设湘江生态功能，是湖南为适应经济全球化的大趋势按照区域经济的发展规律，营造局部优势发展环境，增强长株潭地域对全省经济社会发展带动辐射功能的战略性决策。长株潭城市群已被国家“十五”计划列入全国重点扶持发展的七大城镇密集区之一，标志着长株潭进入了国家决策视野。同时，长株潭也被列为世界银行在华实施的首批城市发展战略研究计划(CDS)的合作对象。2006年4月15日，中央出台了《中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》(中发[2006]10号)。自此，中部地区的发展有了一个总体规划上的纲领性指导文件。在多年先东后西之后，中部地区正迎来一个属于自己的春天。 随着长株潭城市群得到中央的肯定与支持，长株潭城市群的美好前景，为房地产业的发展提供了广阔空间。正是看好这一良好的市场前景，众多外来品牌开发商也纷纷抢入这一市场，他们也将营造出一个新的房地产市场局面。 (四)股市——生死时速 2007年2月16日，沪市大盘突破3000点。 2007年5月9日，沪市大盘突破4000点。 2007年8月23日，上证指数低开高走，直接冲破5000点。 2007年10月15日，上证指数突破6000点。 2007年10月16日，上证指数冲到6124点，创中国有股市以来最高点。 2007年11月开始，大盘开始调整，指数上窜下跳，盘中热点频繁转换，个股一路下跌，市值日见缩水。 2008年2月1日，沪市大盘跌破4200点。 2008年3月14日，沪市大盘跌破4000点。 2008年3月18日，沪市大盘跌破3700点。 2008年4月2日，沪市大盘跌破3300点。 短短一年之内，中国股市来了一次生死时速，8个月内上涨三千点，再来一个一百八十度大转弯直线下降，短短6个月时间，沪市大盘跌破3300点，2007年股民得到的收益瞬间蒸发。2008年股市是否会一蹶不振？2008年股市能否转牛？中国股市跌到多少才能跌停？这无疑困扰着每一个股民。 1．全民炒股时代到来 2007年3月5日，吴敬琏提出“全民炒股”这一话题。“全民炒股”成为人们谈论的热门话题。许多数据已表明，股市资金的流入已逐步从机构为主的打新资金转变为个人投资者的自有资金，以个人投资者或者说散户为主力的场外资金在3月份积极入市，成为股市走高的主要推动力量。中国股市的强劲势头，着实让股民们兴奋了一把。根据中国证券登记结算有限公司的数据，截止到2007年8月底，深沪两市的个人股票账户数超过1.187亿户。按照每个城市家庭3个人计算，这1亿账户代表着至少3亿中国城市居民，这相当于美国公民的总数，中国已经拥有全球最大的股民群体。同时，除去基本没有能力投资股市的低收入家庭，中国市民阶层已经基本进入了全民炒股的阶段。 2．全民炒股意味着什么 第一，民众的收入来源正在发生重大改变。通过将部分剩余资产转化为资本来获取投资收益，正成为中国民众，尤其是城市居民又一自主性很强的收入来源。资本和土地、劳动力、生产资料与知识技术一样，是最基本的生产要素。在城市，绝大多数居民没有一分土地，只能通过投入劳动与知识技术来获取工资报酬。因此，通过投入资本这一生产要素来获取收益，就像农民通过土地获取收益一样，正成为城市居民试图开辟的又一经济来源。这就是为什么在广大股民中，城市居民占绝大多数的重要原因之一。 第二，民众的经济观念正在发生重大改变。通过将部分储蓄转化为投资，避免因低利率、甚至负利率而造成的财富损失，进而获取与经济增长相吻合的更高收益，正成为民众理财意识觉醒的标志。研究表明，从长期趋势看，在经济持续增长的情况下，股票收益要明显高于债券和储蓄。从去年开始的储蓄大搬家说明，民众对于储蓄、债券、基金、股票等不同投资理财的认识日益清晰。不仅如此，这种观念的转变，还表现为投资者主体意识的增强。这种自主权益意识的觉醒，将对经济社会产生难以估量的影响。 第三，民众的生活保障基础也在发生重大改变。在看好经济前景的前提下，民众将部分收入转化为投资，获取长期投资收益，一则可以在一定程度上避免出现因退休或失业等因素造成的收入减少进而影响生活质量的窘境；二则可以在一定程度上获得个人财务自由，按照自己的理念安排生活。这样一种自我保障意识在广泛的社会人群中自然扩展，无疑将对整个国家的社会保障格局与长期安定有实质性影响。 3．政策市依旧明显 后股改时代，有越来越多的变化让“政策市”三字悄悄淡出人们的视线，直到此次印花税上调才唤起投资者的回忆。 2007年5月30日，财政部决定调整股票交易印花税税率，由1‰调整为3‰。当天，深沪两市骤现跳水行情，沪综指暴跌6.5%，两市跌停的非ST类个股超过850只，而跌幅在9%以上的个股更达925只；6月1日，市场恐慌情绪再度加速蔓延，沪综指大跌2.65%，更有近700只个股跌停，整个市场一片萧条。深沪股市三日共计蒸发总市值1.65万亿元，而数百只个股连续三日跌停的惨况，更为自2005年底启动股改行情以来首度出现。 2007年6月4日，国内三大证券报纷纷刊登评论员文章，告诫投资者冷静、全面、深入认识和理解印花税政策，认真思考市场下跌的深层原因，从而正确理解政策意图，理性预测未来市场走向。管理层上调印花税出发点是抑制过度投机，以避免更大的系统性风险，阶段性市场调整不会改变牛市之基本面。至此，股市才中止了大幅下跌。 2007年10月18日，市场传闻中国证监会副主席屠光绍表示正在研究A股和H股互换问题，引发了投资者对于两地股价将会接轨的预期。这对股价明显高于H股的A股特别是含H股的权重股无疑是一个重大利空，受此影响，周四中港两地股市严重分化，A股市场大幅杀跌，上证综指急剧跌破六千点大关。至收盘，沪综指跌211点，深成指跌606.94点。双双收出高位光头大阴线，并分别跌破十日均线和20日均线支撑，八成个股下跌，前期领涨的权重股成为重灾区。 在股市持续疯长近两年的情况下，股市的非理性投资越来越严重，市场对政策更敏感。非理性、恐慌将会加大政策的影响力，造成市场大起大落，在以后的一段时间内，政策市将会表现得更明显。在中国股市历史太短、向来没有整体性的制度设计、股票筹码可以快速流动的前提下，希望借国外的经验和国内整顿产业经济的经验来快速整治中国股市，结果是所有的政策和监管都只能成为不平衡的单边突破。最后，不得不用政策来纠偏，恢复股市的稳定。毋庸讳言的是，对年轻的中国股市而言，政策还远未完成它的使命，政策干预是必需的。对国有股减持方案的政策纠偏是非常正确的，包括修正新股增发、对违规资金重新界定等。这不能简单地理解为“托市”，而是用正确的政策还市场以本来面目，为真正贯彻市场化原则、价值原则和公平原则扫清道路。只有到股市的市场化完成之时，才是“政策市”的功成身退之日。 4.2008，影响股市的十大因素 (1)上市公司业绩增长。对于2007年的中国股市来说，上市公司业绩的超常增长无疑是推动股指频创新高的主要动力。在许多机构看来，2008年这种增长的趋势不会发生改变。一项对300家上市公司所作的跟踪分析显示，由于主营业务仍是上市公司的主要利润来源，在利润率回升和成本控制不断改善的背景下，上市公司本身对其2008年的业绩总体上保持乐观预期。 (2)股指期货。有关金融期货的推出已经热闹了整整一年。2008年能否成功推出来和何时推出来，都将对行情形成一种“莫明”干扰。股指期货将改变投资者的投资习惯、投资模式、投资心态，从而大大改变券商和期货公司的盈利模式。从长期来看，在引入做空机制后，套期保值的资金比重将越来越大，有利于平抑波动。另外，股指期货将分流目前A股市场的流动性过剩，有利于在资金层面缓解股市泡沫扩张带来的压力。 (3)人民币持续升值。由于地产、能源、金融、航空等上市企业在指数中比重大，人民币上升引起的汇率变化对中国股市的影响也是巨大的。在物价迅速上升时，汇率的适度上升，可以抵消流动性泛滥对价格的过度冲击并对国际通货膨胀对国内的影响起到某种中和作用。2008年人民币升值将适度加速，其对市场的正面作用将极大地抵消利率上升的影响，并从内在价值提升方面对地产、金融等行业产生积极影响，从而为2008年夏天行情的出现提供最为基本的外部力量。货币升值从来都是新兴资本市场股市长期走牛的基础，这将吸引越来越多的国际资金通过各种渠道流入我国的资本市场。 (4)创业板推出。创业板顾名思义就是那些前期业绩并不一定非常好但企业前景看好、属于“创业阶段”的公司。今年，国家有关部门可能放宽这个板块的上市门槛，推出创业板。叶陈年认为，这类企业属于“成长型”企业，业绩上来很快，但是也有可能昙花一现，因此属于“高风险”投资。如果今年真的能推出创业板，那么今年科技板块将继续成为市场亮点，并可能引领全年市场行情。 (5)“红筹股回归”。Ａ股市场有望再现扩容高潮。贯穿2007年的“Ｈ股回归热”，令中国股市在融资规模上跑赢了全球股市。2008年，接踵而来的“红筹股回归”，有望令Ａ股市场再现扩容高潮。 (6)北京奥运。奥运会今年将在北京举行，这件吸引全球目光的大事情，对中国股市的影响举足轻重。前期奥运概念股全线走强。股民疯狂炒作奥运概念股，带动整个股市行情走强。随着奥运的临近，这类股票会逐渐恢复平静。奥运会之后，奥运题材消失，势必会给股市带来动荡。影响有多大，无人能预测。 (7)通货膨胀。如果通胀持高不下，宏观调控力度就会比较大，货币供应量就会越来越慢，这时候股市可能会出现一个比较大的一个下滑。 (8)紧缩的货币政策。紧缩的货币政策通过削减货币供给的增长来降低总需求水平，在这种情况下，利率提高，取得信贷成本上升，投资减少。由于利率是中央银行的采取的紧缩货币政策调整手段之一，对证券价格会产生重大的影响。 (9)大小非减持。2008年，大非减持将迎来高峰期。统计显示，2008年涉及股改限售股解冻的上市公司为956家，按最新收盘价计算，合计解冻额度为15819亿元，比2007年增加七成。大非减持对股市整体存在风险。企业高管为套现会抛售持有的股票，对下家的接盘有很大的压力。甚至，部分企业在大非减持之后，整只股票将因此一蹶不振，因此对个股来说，大非减持未必是好事。 (10)国际环境。美国次级按揭信贷危机的阴影继续笼罩着全球股市。持续数年的全球经济高速增长，使各主要金融市场不同程度地存在着泡沫化和过度投机的问题，在这种背景下，美国次贷危机将会不断打击投资者的心理预期。目前尚无法预测此次次贷危机的“多米诺骨牌”会对全球经济引起多大的震荡，但近期内不能排除股市再度剧烈动荡的可能性。全球股市进行新一轮调整在所难免。金融市场的震荡使得人们似乎到了谈“次”色变的地步。国际金融市场的动荡势必会影响我国股市的走势。 楼市、股市政策之面面观 针对目前我国经济增长较快，特别是楼市、股市的急剧发展，国家采取了积极的货币紧缩政策，确保国家宏观经济的健康发展。对楼市的打压与对股市的放任同时并存于中国市场，迹象十分明显。 政府一手打压楼市。继07年9月末央行与银监会发布房贷新政以后，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确土地的招拍挂制度，收紧土地融资严控土地开发期限。与此同时，国务院办公厅转发了建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、央行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，详列十五条措施，意图从各个方面进行住房结构调整，重申新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。政策目标显然是，中国房地产以保障型住房为主，形成廉租房、经济适用房、中低价位中小套型的普通商品住房与占比30%的高档商品房四层梯级分布。 政府的另一手是放开股市。相对于楼市的行政市的铮铮本色，股市的政策市显得有些名不副实，因为决策者尽量想用市场手段来控制股市节奏。改变了直接调控股指的做法，政府现在笃信供求关系与金融创新，如加大H股的回流速度、加快基金系QDII的发行速度等，其受热捧的程度导致基金公司不得不申请追加额度。这说明，通过机构而不是个人向外投资，政府正在加大资金开放速度，这是应对外汇压力与政府可控两个必备条件之下的一条中间道路。今后，将以机构海外投资为主辅之以个人海外投资的方式，向境外资本市场谨慎出击。与此同时，管理层频吹股指期货之风，以示股市未来尽在金融创新工具的掌握之下。 (一)楼市政策之面面观 1．房改之路 1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向。主要内容是全面建立公积金制度、低价出售公有住房、将原安居工程转为经济适用房等。 1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。 2007年8月，国务院颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》是13年住房体制改革以来第三次国务院直发文件。此次《意见》通过“解困”这一保障类住房体制运作架构的细化，进一步完善了“政策+市场”的双轨模式，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋向。 2．住房保障重新重视 2007年8月13日，代表中国行政最高权力的国务院下发24号文，全称《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。这也是自1994年全国城镇房改以来，第三次以国务院名义直接下发的与我国住房制度改革相关的重大政策文件，其中规格和意义高于此轮任何房地产调控政策，并可能最终锁定中国市场经济体制下住房制度总框架。 2007年8月28日，全国城市住房会议在北京召开，对24号文件的贯彻落实作进一步的安排。会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。07年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；08年底前，覆盖到所有县城。2008年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。 24号文件的发布和全国城市住房会议的召开向全国传递着一个强烈的信号：我国住房保障重新得到重视。 3．宏观调控政策迭出，市场整顿日益加强 2007年，在全国房价不断快速上涨的形势下，国家对房地产市场一直保持着强大的宏观调控压力，且调控力度之大，调控措施颁布之密集，都是我国房地产史上前所未有的。然而，与2006年相比，2007年的宏观调控更加注重宏观调控政策细则的贯彻和落实，更加注重用市场手段进行调控。2007年，国家对房地产市场的调控主要集中在打击市场投机、清理土地，加快土地开发等方面，加大对市场违规行为的查处、处罚力度，确保房地产市场秩序的规范。 (1)征收土地增值税 2007年1月16日，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。 (2)市场秩序专项整治 为了消灭市场上的不规范行为，规范市场秩序，进一步促进房地产市场健康发展，2007年4月6日，建设部等八部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。从2007年3月底启动，到2008年3月份结束。本次整治工作分动员部署、组织实施和总结巩固三个步骤实施，整治行动紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查，全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。相信经过这次全面整治，市场秩序将会得到有效改善。 (3)提高第二次购房首付 为了遏制房价上涨，打击投资(机)者的投资热情。2007年9月27日，中国人民银行中国银行业监督管理委员会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，加强房贷市场管理，并提高了第二套房的首付比例和银行按揭利率。9月13日央行年内第五次加息后，目前的五年期贷款基准利率已达到7.83％。新规实施后，商业用房和居民“二套房”的五年期房贷利率将提高至8.613％。商业用房和“二套房”的利率负担将会增大，投资(机)成本将会大大增加。《通知》的出台会一定程度上打击房产投机行为。 (4)国土部39号令 39号令中，对国有建设用地使用权出让的一些重要环节作了新的规定。这些规定更加符合物权法等有关法律法规的精神，更加精确。如，以往统称的“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”；建设用地使用权在出让时可以分别在地表、地上或者地下设立；受让人必须按约定付清出让价款后，方能进行土地登记，领取国有建设用地使用权证书。三十九号令还将工业用地纳入招拍挂范围。国土部39号令，其目的都是为了打击房地产市场中不规范的市场行为和投机者，使房地产市场健康有序地发展。 相关链接：2007年楼市调控政策回顾 关键词：土地增值税 2007年1月16日，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 关键词：物权法 2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。 关键词：房地产市场秩序专项整治 2007年4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。 关键词：外商投资 2007年6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。 关键词：房产信贷 2007年9月27日，中国人民银行中国银行业监督管理委员会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房贷市场加强管理。购买第二套房的首付提高到40%，利率为同期同档次基准利率的1.1倍。 关键词：国土部39号令 2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者纳入招拍挂体系，同时规定受让人必须付清全部土地出让价款后，方可办理建设用地使用证，不得分期付款，分批拿证。 (二)股市政策之面面观 1．股权分置基本完成，股市即将迎来全流通时代 股权分置改革是当前我国资本市场一项重要的制度改革。所谓股权分置，是指上市公司股东所持向社会公开发行的股份在证券交易所上市交易，称为流通股，而公开发行前股份暂不上市交易，称为非流通股。这种同一上市公司股份分为流通股和非流通股的股权分置状况，为中国内地证券市场所独有。在积极稳妥进行股权分置改革试点的同时，要以落实《若干意见》为重点，全面推进市场基础建设和相关政策措施的落实，促进资本市场各项积极功能的充分发挥，为全面解决股权分置问题创造条件。证监会于2005年5月正式启动股权分置改革，这一改革将终结占中国股市2／3的股份不能流通的历史。进入2007年大非减持数量明显增加，股改以来的限售流通股在2007年集中解禁，加之2006年网下发行的新股在2007年结束锁定，这可能会成为2008年市场波动的重要因素。但目前来看，减持所带来的冲击仍更多体现在心理层面，不会对优质股的长期走强造成明显影响。一般来说，基本面较差、估值偏高的股票或遭遇减持，而基本面较好、估值合理甚至估值偏低的股票，或大股东拥有股份较少的公司，非流通股股东几乎没有任何抛售动力。 2．权证助长股票市场 以股权分置改革为契机，2005年8月，我国正式推出权证市场。权证作为股权分置改革的新型对价方式而推出的新产品，成为了解决制度缺陷、恢复市场信心的先行军。股改中推出的权证不仅成为发展股权类衍生产品市场的有益尝试，而且具有催化标的股票的价值重估与提升的作用。权证推出后，发展势头迅猛，迅速已经成为资本市场上继股票交易之后的第二大交易品种。权证的产生在一定程度上提高了A股市场的活跃程度，促进A股市场摆脱低迷，为有效解决股权分置问题做出了贡献。权证作为我国股权类衍生产品市场发展的第一步，为投资者提供了更多的投资选择和风险管理工具，增加了A股市场以前不曾具有的功能，大大拓展了我国资本市场的深度和广度。 3．印花税上调，抑制投机行为 为进一步促进证券市场的健康发展，经国务院批准，财政部决定从2007年5月30日起，调整证券(股票)交易印花税税率，由现行1‰调整为3‰。即对买卖、继承、赠与所书立的Ａ股、Ｂ股股权转让书据，由立据双方当事人分别按3‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。同时，印花税的上调也是对当时股市的不理性行为进行降温。根据证监会公布的统计数据，2007年4月单月的股票换手率，沪市A股为119.74%，深市A股为140.17%，前者创造了94个月以来单月换手率的新高;2007年前4个月，沪市A股换手率接近400%，深市A股换手率则接近440%。也就是说，2007年前4个月中，沪深两市所有股票平均换手4次，每月一次。这种高换手率、高交易量说明，部分投资者对资本市场的投资，其目的更多地表现为博取短期股价价差收益，特别是市场在连续消灭2元股、3元股、5元股的过程中，对一些缺乏业绩支撑的个股单纯做多，已逐步显露出投机的特征。在这种情况下，有关部门调高印花税税率，政策意图就在于提高交易成本，限制投机和频繁买卖行为，并尝试通过对市场心理的影响，来警示过度投机，引导投资行为回归理性，这无疑对资本市场健康发展有着积极的意义。 4．防止资产泡沫和防止市场波动同样的重要 2007年11月3日，温家宝总理表示，对中国股市，政府会采取措施，防止出现资产泡沫，以及防止股市出现大起大落的情况。同时，政府明白防止资产泡沫和防止市场波动同样的重要，政府会认真分析情况，找准问题所在，而政府的责任是要构建一个公平健康透明的市场秩序，股市的健康在于企业的质量，在于市场的公开透明，既要保护企业的利益，也要保护消费者的利益。因此，政府会透过市场机制采取一些措施对股市进行调控，而目的就是防止股市出现大起大落。而这件事情非常艰巨，因为现在中国股市发展得很快，股民的数量增加也很多，股市的波动牵动着国家的经济也牵动着股民的利益。 从温总理关于国内股市的讲话来看，中央对国内资产价格泡沫的关注，对股市发展的关注。中央政府清楚地认识到防止资产泡沫的重要性。总理讲话也肯定了目前中国经济中存在资产价格泡沫，只不过如何来防止这种资产价格泡沫进一步吹大。 5．2008年股票投资央企必须上报 国资委要求，各中央企业将2008年度金融工具(包括债券、股票、基金、衍生金融工具)的投资情况向国资委上报。近一段时间以来，国资委一直要求中央企业加强风险管理，其中就包括对外投资。2007年11月2日，国资委主任李荣融还提醒，很多企业利润来自在资本市场的投资，但是，最终还是要做强主业。 业内人士认为，管理央企炒股，估计地方国资委也会跟进出台类似措施，限制国企炒股，也是加强股市规范运作的一大措施。 6．基金公司规模避免盲目扩张 自2007年11月4日证监会基金部下发《关于进一步做好基金行业风险管理工作有关问题的通知》后，多只基金暂停申购，部分基金还暂停了定投业务。《通知》特别强调，基金公司要保持资产规模扩张与管理能力相匹配，一旦出现盲目扩张等情况，监管机构将采取谈话提醒等监管指导措施。 业内人士认为，07年以来蓝筹泡沫的始作俑者就是基金。限制基金规模，就能控制股市主力机构的资金实力，这样的调控措施，声势不大，但效果却很明显，据了解，近段时间先后有几家基金公司取消了近期营销计划。