| 2007年长沙市房产市场年报 |
| [作者]：长沙市房产研究中心 |
| 注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2007年以来，在市委、市政府的正确领导下，我市深刻领会国务院24号文件精神，继续贯彻落实建设部“国六条”政策，加强了对房地产市场监控和引导，加大了住房保障力度，使我市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展的良好势头。全年完成房地产开发投资约420亿，与去年同期相比增长约40%，占全市固定资产投资达27%以上，全年商品房施工面积约3100万㎡，其中新开工面积约1100万㎡，竣工面积约530万㎡，与去年同期比分别增长约25%、19%、4%。全年累计批准预售937万㎡，同比增长22%；实现商品房销售面积894万㎡，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长29%和59%。市场运行具体情况如下： 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 1.商品房累计供应和销售总量分析 2007年，全市商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万㎡，同比增长12.81%。 同期全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万㎡，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。 2.商品房累计供销量分区分析 表1 2007年全市商品房、住宅供应情况 全 市 937.49 22.10 100.00 759.72 12.81 100.00 开福区 193.45 105.59 20.64 162.92 87.69 21.45 天心区 197.75 16.55 21.09 152.61 0.45 20.09 雨花区 285.03 23.02 30.41 233.66 17.25 30.75 岳麓区 149.29 -13.10 15.92 116.70 -25.20 15.36 芙蓉区 111.97 11.34 11.94 93.83 18.06 12.35 表2 2007年全市及各区商品房、住宅销售情况 板块 商 品 房 其中：住 宅 全 市 894.17 29.44 100.00 803.77 28.46 100.00 开福区 153.49 45.14 17.17 141.96 40.44 17.66 天心区 182.71 71.34 20.43 164.59 65.82 20.48 雨花区 256.41 30.40 28.68 227.72 31.13 28.33 岳麓区 160.47 4.74 17.95 151.19 6.66 18.81 芙蓉区 141.09 9.75 15.78 118.31 7.63 14.72 从批准预售和销售数据来看，全市商品房供给和销售同比保持同向增长，供应量在年末超过销售量，达到供销平衡。分区来看，岳麓区、芙蓉区今年以来商品房供销均表现欠佳，芙蓉区供应量仅增长11%，岳麓区供应量甚至为负增长；销售量虽同比有所增长，但增幅在全市五区中位置靠后。开福区今年以来商品房批准预售同比增幅最大，销售量增幅也居于全市第二位，是今年以来全市各区中房地产市场成长最快区域；天心区商品房销售面积同比增幅最大，去年以来的商品房存量得到良好消化；雨花区继续保持供销两旺，供给、销售所占比例继续在全市中保持首位。 3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 2007年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销已基本平衡。这表明虽然受去年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了今年上半年商品房供应有所脱节，但随着今年下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。 表3 2007年长沙全市及各区供销对比 项 目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 全市 商品房 1.26 1.08 1.11 0.93 0.79 1.05 其中：住宅 1.15 0.93 1.03 0.77 0.79 0.95 4.商品住宅与非住宅销售比例分析 2007年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.89：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的16.14%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.22%。 表4 2007年长沙市全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表 类 型 开福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全 市 商品房 住宅 面积（万㎡） 141.96 164.59 227.71 151.19 118.31 803.77 比例（ %） 92.49 90.09 88.81 94.22 83.86 89.89 非住宅 面积（万㎡） 11.53 18.11 28.70 9.28 22.78 90.40 比例（ %） 7.51 9.91 11.19 5.78 16.14 10.11 5.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房） 2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万㎡，同比增长115.94%、132.35%；累计成交7300套，81.10万㎡，同比下降13.44%、13.56%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为118.15㎡，面积同比增加7.60%；登记销售套均建筑面积为111.09㎡，面积同比缩小0.14%。 2007年全市非市场定价类住宅成交均价为1619元/㎡，同比上涨3.80%。 （二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） 1.商品房供应量分析 2007年长沙市商品房、住宅各批准预售804.70万㎡、635.34万㎡，同比增加13.02%、2.74%，住宅占商品房批准预售总量的78.95%。 表5 2007年全市及各区纯商品房、住宅供应情况 项目 板块 商 品 房 其中：住 宅 批准预售面积 全 市 804.70 13.02 100.00 635.34 2.74 100.00 开福区 171.21 85.35 21.28 145.18 70.64 22.85 天心区 167.25 2.33 20.78 122.13 -16.58 19.22 雨花区 245.50 17.84 30.51 195.49 11.13 30.77 岳麓区 127.11 -16.26 15.80 96.81 -28.82 15.24 芙蓉区 93.62 -2.55 11.63 75.74 1.00 11.92 从各季度商品房预售情况来看，今年总体呈现上半年预售紧缩，下半年预售递增的态势。全年预售量在第二季度达到最低点，此后第三季度、第四季度预售逐季递增，至第四季度，单季预售量突破300万㎡，有效缓解了今年以来商品房的供求紧张状况。 分区来看，今年雨花区、岳麓区商品房批准预售量保持逐季增长；开福区、天心区商品房批准预售量在第二季度有所减少，第三季度、第四季度得到迅速回升；芙蓉区商品房批准预售量前三季度在低位波动，第四季度预售量有所上升。 图1 2007年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售情况柱状图 从各月情况来看，全年单月商品房批准预售平均值为67万㎡，上半年除1月外，其他各月预售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月预售量均大于平均值，表明在开发商在经历了上半年政策观望期后，重新部署了年度推盘计划，从而形成了下半年、特别是10月、11月、12月楼市集中放盘现象。 图2 2007年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售情况柱状图 2.商品房销售量分析 （1）销售总量分析 2007年长沙市商品房、住宅累计销售810.45万㎡、722.67万㎡，同比增长35.80%、35.87%，住宅销售占商品房销售总量的89.17%。 表6 2007年全市及各区纯商品房、住宅销售情况 项目 板块 商 品 房 其中：住 宅 销售面积 全 市 810.45 35.80 100.00 722.67 35.87 100.00 开福区 134.36 35.14 16.58 125.29 32.20 17.34 天心区 169.34 84.52 20.89 151.33 79.22 20.94 雨花区 236.92 38.65 29.23 208.23 40.78 28.81 岳麓区 146.15 21.41 18.03 136.91 25.59 18.95 芙蓉区 123.68 8.16 15.26 100.91 5.41 13.96 从各季度商品房预售情况来看，今年商品房销售总体呈现高位运行态势，各季度成交量较为平均，均接近或超过200万㎡。 分区来看，今年开福区、天心区商品房销售量呈逐季上扬态势；芙蓉区今年以来商品房季度销售量持续下滑；雨花区、岳麓区前三季度商品房销售量逐季递减，第四季度销售量有所回升。 图3 2007年长沙市各季度纯商品房、住宅销售情况柱状图 从各月情况来看，今年商品房销售有三个明显的高潮，即1-4月、6-8月、10-12月，但其实际的预售期却较备案时间稍早：今年1-4月基本属于去年11月、12月及今年年初预售楼盘备案；6-8月基本对应于4-6月预售楼盘备案；10-12月基本对应于9-11月楼盘备案，这基本与我市每年商品房旺销期对应，表明虽然新政对居民购房有一定影响，但我市居民购房热情依旧不减，没有形成明显的观望期。 图4 2007年长沙市各月纯商品房、住宅销售情况柱状图 （2）期、现房销售分析 2007年商品房期房、现房成交量分别为671.43万㎡、139.02万㎡，同比增长55.47%、-15.74%，期房占总量的82.85%；商品住宅期房、现房成交量分别为629.03万㎡、93.64万㎡，同比增长53.62%、-25.57%，期房占总量的87.04%。 表7 2007年长沙市期、现房销售情况 类 型 期房 比例（%） 现房 比例（%） 总 量 商品房 671.43 82.85 139.02 17.15 810.45 其中：住宅 629.03 87.04 93.64 12.96 722.67 3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 2007年商品房供销比为0.99：1，其中商品住宅供销比为0.88：1，商品房供销基本平衡。从各区情况来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销基本平衡，岳麓区、芙蓉区商品房供求关系相对紧张；单从住宅供销情况来看，全市仅开福区供大于销，住宅市场供应较为充足，其他各区均供小于求，全市普遍的供求紧张的状况，在一定程度上刺激了我市住房价格的上涨。 表8 2007年长沙全市及各区纯商品房供销对比 区 域 项 目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 全市 商品房 1.27 0.99 1.04 0.87 0.76 0.99 其中：住宅 1.16 0.81 0.94 0.71 0.75 0.88 图5 2007年长沙市各月纯商品房、住宅供销比例趋势 从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升，但直到8月，单月供销比仍徘徊在1以下；进入9月份后，住宅供销比突增，达到今年最高点1.55，随后10月、12月供销比也较高，供应量分别超过销售量的43%、42%。下半年单月供销比的持续放大，对下半年我市房价也起到了一定的平抑作用。 （三）纯商品房销售价格分析 1.商品房累计成交均价分析 2007年全市商品房均价为3601元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3372元/㎡；商品房非住宅平均售价为5485元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3419元/㎡；其中，商品住宅平均售价为3195元/㎡。） 图6 2007年长沙市商品房、住宅累计均价走势图 分区来看，2007年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为3137元/㎡、2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。 图7 2007年长沙市各区商品房、住宅均价柱形图 2.商品房成交均价走势分析 从长沙市商品房、住宅均价季度走势来看，2007年季度均价呈现逐季上涨趋势，特别是第三季度环比涨幅较大；从数值上看，第四季度商品房比第一季度约上涨了857元/㎡，住宅约上涨了908元/㎡。 图8 2007年长沙市商品房、住宅均价季度走势图 从单月情况来看，2007年长沙商品房月均价基本处于逐月上涨。从环比涨幅来看，商品房均价在1月、2月、5月、8月、10月环比有所下跌，住宅均价在1月、5月、8月、11月环比有所下跌；9月商品房、住宅均价环比涨幅均较大；住宅均价环比涨幅第二、第三的分别是12月和7月。 图9 2007年长沙市商品房、住宅单月均价走势图 3.商品房期、现房均价分析 2007年商品房期房、现房均价分别为3690元/㎡、3157元/㎡，其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3506元/㎡、2442元/㎡。 （四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计） 1.套型结构分析 2007年累计住房供应套均面积为110.23㎡，同比增大0.41%，销售套均面积为110.47㎡，同比增大3.61%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2007年累计住房供应套均面积为111.45㎡，同比增大1.52%，销售套均面积为110.53㎡，同比增大3.03%。） 从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90㎡以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点，今年以来中小户型商品住房预售比例增幅较小（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2007年90㎡以下中小户型供应占比为35.63%，比去年同期增长了2.85个百分点）。 表9 2007年长沙纯商品住宅户型供销关系分析表（单位：套） 项目 户型 供 比例（%） 与去年同期比例差（%） 销 比例（%） 与去年同期比例差（%） 供-销 供销比 ≤60㎡ 11121 19.29 +1.59 12266 18.75 +2.60 -1145 0.91 60-90㎡ 10115 17.55 +2.59 10377 15.86 +2.47 -262 0.97 90-120㎡ 9888 17.15 -2.49 11825 18.08 -1.80 -1937 0.84 120-144㎡ 16963 29.43 -1.56 19427 29.70 +0.75 -2464 0.87 ＞144㎡ 9553 16.57 -0.13 11525 17.62 -4.00 -1972 0.83 合计 57640 100.00 0.00 65420 100.00 0.00 -7780 0.88 2.价位结构分析 从2007年实际销售价位段来分析，3000元/㎡以下楼盘销售比例大幅降低，比去年比例减少31.41个百分点，已接近退出普通商品房交易市场；3000-4000元/㎡比例增幅较大，比去年同期比例增长15.24个百分点，是目前房产备案的主要房源；4000元/㎡以上楼盘销售大幅增长，比去年比例增加16.17个百分点，是目前市场上推出楼盘的主力价位。长沙目前房产销售均价正整体上行。 表10 2007年长沙商品住宅户型销售价位分析表（单位：套） 项目 户型 销 比例（%） 与去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡ 10223 15.63 -18.96 2500-3000元/㎡ 12489 19.09 -12.45 3000-3500元/㎡ 15617 23.87 +6.88 3500-4000元/㎡ 11844 18.10 +8.35 4000-4500元/㎡ 6581 10.06 +5.32 4500-5000元/㎡ 4051 6.19 +4.71 ＞5000元/㎡ 4615 7.05 +6.13 合 计 65420 100.00 0.00 二、房产二级市场（二手房） （一）累计量分析 1.二手房交易总量分析 2007年全市二手房成交面积219.29万㎡，成交金额为54.27亿元，成交套数为19611套，与去年同期相比分别增长0.33%、25.24%和2.00%；其中住宅成交148.60万㎡，成交金额为27.21亿元，成交套数为17258套，与去年同期相比分别增长-6.99%、12.99%和-3.79%。二手房非住宅共成交70.69万㎡，成交套数为2353套，与去年同期比分别增长20.20%、82.69%。 二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的67.76%、50.14%、88.00%，成交套均面积为86.10㎡。 2.二手房交易分区分析 分区来看，2007年全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交61.67万㎡和56.24万㎡，分别占总量的28.12%、25.66%，同比分别增长21.00%、-10.17%。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2007年全市住宅与非住宅成交比例为2.10：1，芙蓉区非住宅成交比例最大，占总量的40.38%；开福区住宅成交比例最大，占总量的81.05%。 图10 2007年长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图 3．二手房交易走势分析 从各季度二手房成交走势来看，2007年各季度二手房成交面积较为平均，均超过50万㎡，且呈逐季增长趋势，表明虽然新政的出台对二手房市场交易产生了较大的影响，但随着时间的推移，二手房市场交易正缓慢复苏。 图11 2007年长沙市各季度二手房、住宅成交情况柱状图 具体到各月，今年1月二手房交易形成了第一个高潮，单月成交面积达24.42万㎡，这主要是由二手房税收新政影响，二手房买卖双方急于过户而形成的；此后，上半年二手房月交易量波动较大，2月、3月，5月形成两大成交波谷；进入下半年后，二手房月交易量较为平均，波动较小。 图12 2007年长沙市各月二手房、住宅成交情况柱状图 （二）二手房交易均价分析 2007年全市二手房成交均价为2475元/㎡，其中，二手房住宅成交均价为1832元/㎡，二手房非住宅成交均价为3828元/㎡（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。 从各区二手房成交均价来看，全市仅雨花区、芙蓉区成交均价高于全市平均价，且主要是由于此两区二手房非住宅成交量较大而导致的；各区二手住宅成交均价较为平均，这进一步证实了出于对二手房交易税的规避，二手房交易方隐瞒了成交的真实价格，将价格处理到接近于各区域二手房成交指导价。 图13 2007年长沙市各区二手房、住宅均价柱形图 从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。 图14 2007年长沙市二手房、住宅均价柱形图 （三）房产一、二级市场交易量对比分析 从成交面积上看，2007年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.08：1，比2006年比值增大0.91，与国内房地产发展较为成熟区域相比仍有较大差距。岳麓区比值最大，达5.61，表明该区房屋交易以新房为主；芙蓉区比值最小，仅2.29，表明该区二手房交易较为活跃。各区比值具体见下表： 表11 2007年长沙房产一、二级市场交易量对比 区 域 项 目 开福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全 市 一、二级市场交易量之比 4.98 4.36 4.56 5.61 2.29 4.08 （四）12月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com） 从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为3970元/㎡，环比下跌0.70%。其中，纯住宅挂牌均价为3953元/㎡，与上月持平。商住两用房挂牌均价为4649元/㎡，环比上涨7.12%。非住宅挂牌均价为8306元/㎡，环比上涨7.95%。其中，写字楼类挂牌均价为6042元/㎡，环比上涨16.10%；门面挂牌均价为9805元/㎡，环比下跌5.59%。 从出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为12.48元/㎡，环比下跌5.38%。其中，纯住宅挂牌月均租金为11.22元/㎡，环比下跌1.41%；商住两用房挂牌月均租金为15.85元/㎡，环比下跌15.01%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为7.87元/㎡，环比下跌10.87%；一般装修挂牌月均租金为10.71元/㎡，环比上涨12.03%；中等装修挂牌月均租金为10.78元/㎡，环比下跌8.18%；豪华装修挂牌月均租金为15.41元/㎡，环比下跌2.59%。非住宅挂牌月均租金为31.33元/㎡，环比下跌17.31%。其中，写字楼挂牌月均租金为25.58元/㎡，环比上涨4.11%；门面挂牌月均租金为34.82元/㎡，环比下跌37.39%。 （五）房屋租售比 12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:325，表明我市新房价格相对偏高。 三、抵押情况统计分析 2007年全市共办理抵押登记手续89518起，抵押面积1368.09万㎡，贷款金额300.29亿元，同比分别增长51.24%、43.04%、55.83%。其中，办理个人抵押登记手续87690起，抵押面积998.26万㎡，贷款金额202.80亿元，同比分别增长了51.59%、54.13%、87.78%。 2007年全市共办理在建工程抵押733起，抵押面积532.08万㎡，贷款金额91.48亿元，同比分别增长0.55%、23.67%、25.88%。 表12 2007年长沙抵押情况一览表 类别 户数（户） 抵押面积（万㎡） 贷款金额（亿元） 商品房抵押总量 89518 1368.09 300.29 同比（%） 51.24 43.04 55.83 其中：个人抵押 87690 998.26 202.8 同比（%） 51.59 54.13 87.78 在建工程抵押 733 532.08 91.48 同比（%） 0.55 23.67 25.88 从各季度个人住房抵押情况来看，今年各季度个人住房抵押呈现逐季增长，抵押户数、面积、贷款金额季度平均涨幅分别为9.68%、10.01%、17.67%，贷款金额涨幅较大，也从一个侧面反映了长沙房价的上涨。 图15 2007年长沙市各季度个人住房抵押户数、面积、贷款金额堆积柱形图 四、产权发证情况 2007年长沙市共办理房屋产权发证81861本，产权发证面积1625.79万㎡，同比分别增长9.62%、0.50%。其中，办理栋证820本、492.57万㎡，同比增长-39.62%、-20.84%。 2007年全市共办理商品现房转移登记15236起，面积为167.05万㎡，同比分别增长4.15%、-3.43%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）。 表13 2007年长沙产权发证情况一览表 类别 发证量（本） 发证面积（万㎡） 产权发证 81861 1625.79 同比（%） 9.62 0.50 商品房栋证 820 492.57 同比（%） -39.62 -20.84 商品现房转移登记 15236 167.05 同比（%） 4.15 -3.43 五、2007年长望浏宁房地产发展情况 （一）商品房 1.商品房供销基本情况 2007年长望浏宁商品房累计批准预售476.53万㎡，同比增长73.62%，其中住宅批准预售420.48万㎡，同比增长68.44%。同期商品房累计销售405.87万㎡，同比增长175.22%，其中住宅销售385.09万㎡，同比增长285.09%，占商品房销售面积的比重为94.88%。 表14 2007年长望浏宁商品房、住宅供应情况 项目 板块 商 品 房 其中：住 宅 批准预售面积 长沙县 248.36 108.76 52.12 224.69 98.65 53.44 浏阳市 59.95 4.04 12.58 46.09 -8.11 10.96 望城县 100.64 73.82 21.12 100.64 81.76 23.93 宁乡县 67.58 69.03 14.18 49.06 58.31 11.67 合 计 476.53 73.62 100 420.48 68.44 100 表15 2007年长望浏宁商品房、住宅销售情况 项目 板块 商 品 房 其中：住 宅 销售面积 长沙县 202.04 186.99 49.78 196.87 291.78 51.12 浏阳市 64.59 67.90 15.91 54.45 118.41 14.14 望城县 89.43 527.58 22.03 88.51 758.49 22.98 宁乡县 49.81 104.56 12.27 45.26 211.92 11.75 合计 405.87 175.22 100.00 385.09 285.09 100.00 供销对比来看，长沙郊县商品房总量供销比为1.17：1，其中住宅1.09：1，商品房供应量较为充裕。分区来看，长沙县批准预售同比增幅最大，望城县销售同比增幅最大；长沙县商品房供给、销售量在四县中均为最大，供销均接近或略超过四县总量的一半；浏阳市商品房供应在四县中比例最小，但在各郊县中供销比也最小，呈现供不应求态势；宁乡县商品房销售占四县总量比例最小，但在各郊县中供销比却最大，商品房开发量相对较多；望城县批准预售全部为商品住宅，住宅销售比例也最高；宁乡县非住宅批准预售比例最大，浏阳市非住宅销售比例最高。 表16 2007年长望浏宁供销对比 区 域 项 目 长沙县 浏阳市 望城县 宁乡县 合计 商品房 1.23 0.93 1.13 1.36 1.17 其中：住宅 1.14 0.85 1.14 1.08 1.09 2.商品房成交金额、成交均价 2007年长望浏宁商品房累计销售金额为101.23亿元，其中住宅销售金额为93.98亿元，约占总销售金额的92.84%。商品房均价为2494元/㎡，比去年全年房价上涨19.79%，其中，住宅均价为2440元/㎡，比去年全年房价上涨26.36%。 表17 2007年长望浏宁商品房、住宅销售金额、均价 区域 项目 商品房 其中：住宅 均价（元/㎡） 金额（亿元） 均价（元/㎡） 金额（亿元） 长沙县 2932 59.24 2924 57.56 浏阳市 1935 12.50 1576 8.58 望城县 2422 21.66 2413 21.36 宁乡县 1572 7.83 1431 6.48 总 量 2494 101.23 2440 93.98 从成交均价来看，长沙县商品房、住宅均价最高，均价达2932元/㎡、2924元/㎡；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1572元/㎡、1431元/㎡。 （二）二手房 1.二手房成交基本情况 2007年长望浏宁三县一市共成交二手房161.48万㎡、10219套，同比分别增长28.20%、44.93%；其中，二手住宅成交82.65万㎡、6146套，二手住宅交易仅占总量的51.18%、60.14%，二手房非住宅成交量占据较大比例。分区来看，仅长沙县二手房成交以二手住房交易为主，二手住房交易占二手房交易的83.58%，其他各县（市）二手住房交易量均未达到50%。浏阳市二手房成交面积比例在各郊县中仍然最高，占总量的38.10%，长沙县二手住宅成交在各郊县中比例最大，占总量的51.93%。 表18 2007年长望浏宁二手房销售情况 区域 长沙县 浏阳市 望城县 宁乡县 合计 面积（万㎡） 51.35 61.53 21.94 26.66 161.48 百分比（%） 31.80 38.10 13.59 16.51 100.00 套数（套） 4090 3263 1295 1571 10219 百分比（%） 40.02 31.93 12.67 15.37 100.00 2.二手房成交金额、成交均价 2007年长望浏宁二手房累计成交金额为15.31亿元，同比增长92.34%，其中住宅为9.50亿元。二手房均价为948元/㎡，比去年全年均价上涨50.00%，二手房住宅均价为1149元/㎡。 表19 2007年长望浏宁二手房销售金额、均价 区域 长沙县 浏阳市 望城县 宁乡县 合计 金额（亿元） 7.77 3.97 1.90 1.67 15.31 百分比（%） 50.74 25.93 12.41 10.91 100.00 均价（元/㎡） 1513 645 865 628 948 从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1513元/㎡；宁乡县成交均价最低，均价为628元/㎡。 （三）抵押情况统计分析 2007年长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续25638起，抵押面积710.58万㎡，贷款金额81.72亿元，同比分别增长165.73%、45.29%、137.14%；其中，办理个人抵押登记手续24775起，抵押面积487.12万㎡，贷款金额65.59亿元，同比分别增长176.60%、48.70%、306.38%。办理在建工程抵押292起，抵押面积130.78万㎡，贷款金额23.21亿元，同比分别增长19.67%、71.51%、107.23%。 表20 2007年长望浏宁抵押情况一览表 类别 户数（户） 抵押面积（万㎡） 贷款金额（亿元） 商品房抵押 25638 710.58 81.72 其中：个人抵押 24775 487.12 65.59 在建工程抵押 292 130.78 23.21 （四）产权发证情况 2007年长望浏宁三县一市共办理房屋产权发证31857本，产权发证面积1063.84万㎡。其中，办理栋证793本、191.89万㎡。 2007年长望浏宁三县一市共办理商品现房转移登记6371起，面积为84.08万㎡。 表21 2007年长沙产权发证情况一览表 类别 发证量（本） 发证面积（万㎡） 产权发证 31857 1063.84 商品房栋证 793 191.89 商品现房转移登记 6371 84.08 六、本期市场的基本特征 （一）商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供销总量基本平衡。2007年商品房销售持续旺盛，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均；商品房批准预售在上半年严重不足，仅相当于同期销售量的76%，下半年批准预售量快速增长，9月起供销比超过1，从而缓解了上半年供给不足状况，并最终促成全年供销总量平衡。 （二）2007年全市商品房均价为3601元/㎡，其中，商品住宅均价为3372元/㎡。 （三）2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万㎡，同比增长115.94%、132.35%，解决了更多中低收入家庭的住房问题。 （四）2007年累计住房供应套均面积为110.23㎡，销售套均面积为110.47㎡，90㎡以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点。 （五）2007年全市二手房成交面积突破200万㎡，达到219.29万㎡，同比增长0.33%，全年全市二手房成交面积基本与2006年持平。 （六）12月份长沙二手房住宅挂牌均价为3970元/㎡，非住宅挂牌均价为8306元/㎡；住宅出租挂牌月均租金为12.48元/㎡，非住宅挂牌月均租金为31.33元/㎡。 （七）12月份商品住房租售比为1:325，表明我市新房价格相对偏高。 （八）2007年全市抵押起数、抵押面积、贷款金额同比均有较大幅度增长，个人抵押增幅更大，银行继续保持了对个人抵押贷款的较高支持； 但从在建工程抵押情况来看，其同比增幅相对于2006年同比增幅却大大减少，表明在国八条、国六条等政策及央行连续提高准备金率、提高贷款利率等金融政策影响下，银行加大了对贷款审批力度，取得贷款额度及难度都有所提高。 （九）12月份,全市共办理退房419套，环比减少35.14%，其中签约退房385套,环比减少34.63%，12月退房较前2个月有较大幅度减少。 （十）长望浏宁四县房地产市场发展较快。2007年商品房合计预售总量为长沙市区的26.49%，超过四分之一；销售总量为长沙市区的22.60%，二手房交易总量为长沙市区的73.64%。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.08：1，供给量略大于销售量，比例位于正常范围。 七、2008年长沙市房产市场形势展望 基于2007年的产业发展现状，结合我国房地产业发展的经济、政策环境和长沙经济发展的基本面，2008年长沙市房地产业及房地产市场既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。具体表现在以下几个方面。 （一）宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现 2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在2008年得到显现，市场供应结构将会明显改善；土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008年，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。 （二）货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度 2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008年房地产市场信贷规模必然从紧。2007年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为了进一步加强贷款管理力度，可能将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008年银行仍将会进行一定程度的利息上调和存款准备金率上调的操作。在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取上调存款准备金率、提高利率等系列紧缩措施下，2008年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。 （三）2008年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期 2008年举办奥运会的巨大利好消息支撑了我国房地产市场快速发展，随着奥运会的成功举办，奥运会带来的各种利好将会逐渐兑现。奥运会之前，我国经济及房地产市场都将处于高位运行，而奥运会之后，全国经济及房地产市场有可能出现高位大幅震荡的情况。此外，07年底广州、深圳等一线城市出现的局部“拐点”也将会波及二、三线城市，对消费者心理产生影响，使消费者产生看跌的观点，对二、三线城市的房地产发展前景带来一定的负面影响。 （四）住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求 2007年长沙市住房保障会议的召开，住房保障工作局的成立，为长沙市住房保障措施全面贯彻和落实奠定了基础。在住房保障会议上，长沙市政府对2008年今后三年住房保障工作进行了安排，明确提出长沙将每年建设经济适用住房100万平米，廉租住房10万平米的目标，并将建设任务分配到各个区，确保住房保障工作全面落实。保障性住房的大幅增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90平米/70%”政策将在2008年继续强化，市场供应结构将会明显改善。 （五）市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化 根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。因此，2008年，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。 （六）人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由 2007年人民币对美元汇率中间价从年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅达到6.12%，CPI全年涨幅为4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱” 涌入国内资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。2008年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。 （七）长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间 虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。 （八）价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间 2007年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。 （九）二手房市场难有起色，发展仍将缓慢 2007年，由于受房地产交易税收新规定的影响，长沙市二手房市场的活跃程度明显降低，2007年二手房成交面积同比增长仅为0.33%。其主要原因有几个方面：一是税收成本较高；二是“旧不如新，二手不如一手”的消费观念尚未完全转变；三是二手房中介市场发展不规范；四是新社区尚未成熟，影响换房者腾房时间和投资者次新房转手速度；五是金融信贷的趋紧。2008年，由于影响二手房市场发展的几大因素仍然不会改变，二手房市场仍将保持较慢的发展速度。 （十）市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化 近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。然而，随着政策调控力度日益加大，信贷市场明年偏紧，市场对开发企业的生存要求越来越高，市场竞争更加激烈，在2008年的关键节点上，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业依托将资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。 综合以上各方面因素的影响，对于2008年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应预计将会突破1000万平方米，市场需求与2007年水平基本持平，供求关系出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面并没有出现改变。 长沙市房产研究中心 2008-1-5 |