一场“新冠”硬生生地打断了长沙楼市的原有节奏。经历了短暂停摆后的长沙楼市到底出现了哪些新变化？土地市场、商品房供销水平是否有大的波动？哪类产品最受置业者青睐？住宅、公寓、写字楼各类型物业价格变化如何？

这一切的答案尽在《2020年长沙楼市白皮书》。我们20余年初心不改，始终坚持用数据发掘真相，通过指标描绘长沙楼市发展轨迹。

TOPIC  1  2020长沙土地市场

PART1    2020年全市土地供应

1.1.1  全市供应情况

2020年全市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地，总出让面积约为2952.45万平方米，环比增长11%；总建筑面积约为6343.66万平方米，环比增长7%。 

2020年供应规模虽仍在增长，但是增幅明显放缓，这主要是受到了年初“新冠”疫情影响。为了配合防疫政策，全市土地招拍挂全线暂停了一个多月。

1.1.2  全市供应结构

在2020年全市供应土地中，工业用地占比变化小，占总量的近一半。

在居住类用地里，纯住宅地与商住用地分别占比17%、26%。

居住类用地的供应量同比增长明显，主要原因有二：其一，六区“限价地”供应量有所增加；其二，长沙县、宁乡市、浏阳市都有短时间内集中大批量供地的动作。

1.1.3  全市土地月度供应情况

受“新冠”疫情影响，1-3月的月平均供应量明显低于以往同期，而这部分被耽搁的供应量，在后面几个月“补”了回来，因此出现了4月、5月、10月、12月的平均供应量超400万的情况。

1.1.4  全市各区县土地供应情况

长沙县的供应量首次位居全市榜首，这除了得益于星沙、经开区等板块供应量增大以外，还因为它开始对一些“旧”板块进行二次开发，比如万家丽北路的“湘龙街道”板块，比如黄花国际机场以西的“机场板块”。

PART2    2020年内六区及长沙县土地供应

1.2.1  六区一县土地供应情况

2020年六区一县的土地一级市场总计挂牌供应311宗土地，占全市的46%；总出让面积约为1786.64万平方米，占全市的61%；总建筑面积约为4097.63万平方米，占全市的65%。 

1.2.2  六区一县土地供应结构

综合来看，在六区一县中，居住用地的供应规模超过工业用地，除了后者供应量减少的因素之外，最重要的一个原因在于供应新土地的板块增加了，而且大多都是沉寂多年的地段，比如岳麓区的市府板块、开福区的文昌阁板块、芙蓉区的马王堆板块、浏阳河两厢、长沙县的“湘龙街道”板块等等。

1.2.3  六区一县土地供应结构

与全市情况类似，也是受“新冠”疫情影响，1-3月被压低的供应量，在后面几个月集中爆发了出来。

PART3    2020年全市土地成交

1.3.1  全市土地成交情况

2020年全市土地一级市场总计挂牌成交615宗土地，总出让面积约为2667.4万平方米，环比增长11%；总成交建筑面积约为5574.65万平方米，环比增长5%。

1.3.2  全市土地成交结构

各类土地成交量占比，基本与相对应的各类土地供应量占比是一致的，侧面反映出2020年土地流拍少。 

1.3.3  全市土地月度成交情况

“新冠”疫情对于2020年全市第一季度的成交量影响不大，这主要是因为春节前后，本就是淡季。而后续几个月的成交曲线，基本与供应曲线同步。

1.3.4  全市各区县土地成交情况

与供应量的座次排位一样，长沙县的成交量也是全市最高的，占比26%；其次是宁乡市，占比25%；第三是浏阳市，占比16%。

而在内六区中，岳麓的成交量“鹤立鸡群”，占总量的15%。

1.3.5  土地成交楼面价走势

内六区作为全市的居家“核心”地段，它的新增居住用地在执行“限价”政策以后，全市的成交楼面价就被扼住了“命脉”，增减幅度都在调控之中，因此近几年以来，波动小。

PART4    2020年内六区及长沙县土地成交

1.4.1  六区一县土地成交情况

2020年六区一县土地一级市场总计挂牌成交263宗土地，占全市的43%；总出让面积约为1562.72万平方米，占全市的59%；总建筑面积约为3474.54万平方米，占全市的62%。

1.4.2  六区一县土地成交结构

各类土地的成交占比与供应曲线同步。市府板块、文昌阁板块、马王堆板块、浏阳河两厢等老区所推的新地，都会在第一时间被各大房企抢购一空。

1.4.3  六区一县土地月度成交情况

六区一县每月平均成交量约为130万平米，建筑面积约为465万平米。4月、8月、9月、10月、12月都在平均线以上，其中10月近300万的成交量，是全年第一。

1.4.4  六区一县土地成交楼面价走势

经过第一季度短暂的“停牌”以后，六区“限价地”挂牌增多，这使得居住用地的成交楼面价更加贴近市场的实际情况。

而商业用地的成交楼面价之所以大幅起落，主要是因为多宗定向成交加油加气站地块，被规划为“商业”，从而陡然拉升了成交楼面价。

PART5    2020年全市土地成交排行情况

2020年长沙市成交土地出让额TOP5

排行区位土地编号土地

类型成交金额

（亿元）竞得人

TOP1岳麓区[2020]长沙市051号商住38.01绿地地产集团长沙置业有限公司

TOP2岳麓区[2020]长沙市022号商住33.42长沙中海融城房地产开发有限公司

TOP3岳麓区[2020]长沙市066号商住31.93湖南保利房地产开发有限公司

TOP4开福区[2020]长沙市013号商住28.25长沙龙湖房地产开发有限公司、

步步高投资集团股份有限公司

TOP5雨花区[2019]长沙市115号

（继续挂牌）商住25.46长沙旭辉房地产开发有限公司

2020年长沙市居住类成交土地楼面价TOP5

排行区位土地编号土地

类型楼面价

（元/平）竞得人

TOP1开福区[2020长沙市054号商住7650长沙轨道万科置业有限公司

TOP2岳麓区[2020]长沙市022号商住7548长沙中海融城房地产开发

有限公司

TOP3开福区[2020]长沙市052号商住7513长沙城发恒伟置业有限公司

TOP4岳麓区[2020]长沙市049号住宅7500长沙润利房地产开发有限公司

TOP5开福区[2020]长沙市079号商住7201湖南青熙房地产开发有限公司

PART6    土地市场总结

2020年是长沙执行“限价地”政策的第三个年头。经过多年的适应，政府、房企以及购房者各自在新环境里找到了自己的位置，长沙楼市进入了一个相对平稳阶段。

回顾2020年土地“限价”逐步攀升的过程，可以看出，长沙楼市原本应该在平稳的局面之下，进入“限购限价”2.0时代的。

而“新冠”打乱了节奏，直接让2020年的一级土地招拍挂时长，缩短了一个多月。虽然之后内六区“限价地”仍屡屡熔断、外地房企持续入长、住宅限价持续上调，土地市场一派繁荣火红的模样。

但2020年的土地市场不升反降，这是值得去关注与研究的。

1、“限价地”是居住地供应主力  岳麓区占四成

2020年全市的居住用地总计成交了约1127万平米，总成交金额约为844亿元，其中“限价地”成交面积约为438万平米，占比39%；总成交金额约为521亿元，占比62%。

在六区“双限地”成交量中，岳麓区占比最大，成交面积总计约为196万平米，占比45%。洋湖、滨江是供应主力。

其次是望城区，成交总面积约64万平米；第三是雨花区，成交总面积约为60万平米。

2、在源头立规矩 土拍添“新玩法”

继内六区居住用地执行“限地价限房价”政策两年多以后，2020年长沙县与内六区先后为土拍添加了“新玩法”。

5月1日，《长沙县新建商品房“交房即交证”改革工作方案（试行）》开始试行。长沙县所有房地产项目纳入规范管理范围，所有项目在新供土地及批准预售时，明确“交房即交证”工作，督促开发企业自觉履行“交房即交证”主体责任。

10月26日《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》开始施行。这意味着在竞拍某些居住用地时，将新增“竞自持租赁面积”这一环节，出让方式变更为“限地价/溢价+竞自持租赁面积+摇号”。

3、联手拿地、合作开发案例增多

2020年有5个“联手拿地、合作开发”的案例，包括[2020]长沙市001（恢复挂牌），它由深圳市天集湘投投资发展有限公司、湖南省容德文化产业发展有限公司联手摘得，成交价13.76亿元。

[2020]长沙市013号，它由长沙龙湖房地产开发有限公司、步步高投资集团股份有限公司联手摘得，成交价28.25亿元。

[2020]长沙市048号，它由湖南信东开发建设有限公司、湖南东湖信城科技发展有限公司联手摘得，成交价8.6亿元。

[2020]望城区019号，它由湖南修合地产实业有限责任公司、长沙雅颂房地产咨询合伙企业（有限合伙）联手摘得，成交价9.67亿元。

[2020]长沙市097号，它由长沙华实领峰置业有限公司、 湖南兴湘教育发展有限公司联手摘得，成交价8.31亿元。

4、创记录，41家房企竞买月湖地块

2020年11月，41家房企参与[2020]长沙市084号摇号，创下“摇号人数之最”。参与摇号的房企有金科、美的、中建信和、中海、正荣、中粮、金地、碧桂园、绿城、长房、保利、华润、建发、龙湖、绿城等数十家。

084号位于开福区与长沙县交会处，北临福元东路、东临锦绣路。宗地背靠世界之窗，周边有自然山体与公园，在景观与自然资源上有优势。

084号与地铁三号线湘龙站的步行距离约500米，与地铁五号线的白茅铺站的步行距离约1000米。

在这个地铁网络中，衣食住行都是现成的，近有月湖公园、星沙生态公园、金鹰小学、长沙大学、星沙中学、通程商业广场、华润万象汇、长沙市中医医院等。

远有岳麓山、洋湖湿地、侯家塘、东塘、烈士公园、省植物园、火车站等，084号能享受到“地铁半小时生活圈”的便利。

5、乘地铁东风，长沙县土地“大鸣大放”

2020年长沙县之所以能成为全市供应、成交“双冠王”，除了行政区够大、人口数量够多、实业基础够厚等因素外，地铁3号线与5号线带来了新的爆点，在它的带动下，长沙县许多老区开始焕发“第二春”。

比如以万家丽北路、地铁五号线为标签的“湘龙街道”板块。从8月中旬至今，已先后挂牌成交了6宗居住用地，板块里的新增住宅建筑总面积高达110万平米。这批新地大多都是溢价成交，荣盛、保利等十多家房企参与了它们的竞拍。

再比如地铁三号线广生站周边，先后成交了[2020]长沙县045号、059号与066号三宗土地，新增住宅建筑总面积超50万平。

TOPIC  2 2020长沙新建商品房市场

PART1    长沙市新建商品房市场总体分析

2.1.1  长沙市新建商品房市场供应情况

（1）全市新建商品房市场供应情况

为改善市场供不应求的状态，2018年市场供应持续放量，供应2878万方达历史峰值，2019年供应量高位下滑；2020年长沙市新建商品房供应重回上升通道，供应量仅次于2018年，供应2749万方，同比增长3.11%。

（2）内六区+长沙县新建商品房市场供应情况

过去四年，内六区+长沙县商品房供应维持上升趋势， 2020年供应内六区+长沙县新建商品房供应2393万方，同比增长4.18%，为过去五年的最高值。

（3）全市各行政区新建商品房市场供应情况

从各行政区表现来看，2020年岳麓区新建商品房供应量仍旧遥遥领先于其它行政区，供应646.38万方；望城区、雨花区紧随其后，分别供应488.09万方、444.89万方；供应量最低的行政区是芙蓉区，供应量仅为102.58万方。

相较2019年，新建商品房供应增幅最大的是芙蓉区，同比增长103.65%；降幅最大的则是长沙县，同比下降30.95%。

2.1.2  长沙市新建商品房市场成交情况

（1）全市新建商品房市场成交情况

成交方面，年初受疫情影响，成交量跌至谷底，复工复产后楼市迅速复苏，成交水平回归正常甚至是优于去年同期，全年长沙市新建商品房成交2412万方，同比增长5.79%。

（2）内六区+长沙县新建商品房市场成交情况

近五年，内六区+长沙县新建商品房成交走势呈“W”形，未出现成交连年下滑的情况。2020年内六区+长沙县新建商品房成交2078万方，同比增长8.12%，增长幅度高于全市成交量增幅。

（3）全市各行政区新建商品房市场成交情况

从各行政区表现来看，同样是岳麓区成交量居首，达538.21万方，最低的则是芙蓉区，仅75.27万方；从成交增幅来看，幅度最大的是芙蓉区，同比增长40.03%，而降幅最大的则是宁乡市，同比下降16.82%。

2.1.3  长沙市新建商品房市场成交价格水平

（1）全市新建商品房市场成交均价

近五年长沙市新建商品房成交均价一直维持上升通道，不过上涨幅度有所收窄，2020年全市商品房成交均价为9262元/㎡，同比增长3.88%。

（2）内六区+长沙县新建商品房市场成交均价

2020年内六区+长沙县新建商品房成交均价为9804元/㎡，同比增长3.55%，增长幅度略低于全市。

（3）全市各行政区新建商品房市场成交均价

从各行政区商品房均价情况来看，2020年开福区、雨花区、宁乡市商品房均价均出现一定程度的下跌，其中雨花区下跌幅度最大，3.66%；上涨幅度最大的是长沙县，达11.85%。

2.1.4  长沙市新建商品房市场供销比

（1）全市新建商品房市场供销比

自2016年起，全市商品房供销比维持上升通道，但上升幅度逐步收窄；2018年后供销比逐渐维持稳定在1.1左右，2020年全市新建商品房供销比为1.14，稍稍供过于求。

（2）全市各行政区新建商品房市场供销比

从各行政区新建商品房供销比情况来看，宁乡市是唯一一个供不应求的行政区，供销比仅为0.88；其余各行政区都是处于不同程度的供过于求的状态，其中芙蓉区供销比最大，为1.36。

2.1.5  长沙市新建商品房市场成交月度表现

（1）全市新建商品房成交月度表现

从全市新建商品房月度成交情况来看，有着明显的节点性，年中和年终是成交量最高的两个月，尤其是12月，成交量达到339万方，2月由于疫情影响较大成交跌至谷底，疫情过后下半年整体的成交水平要优于上半年。从价格水平来看，均价最低的是3月份，均价最高的是12月份。

（2）内六区+长沙县新建商品房成交月度表现

从内六区+长沙县的商品房月度成交表现来看，成交量趋势基本一致，从价格水平来看，下半年的均价明显高于上半年。

2.1.6  房企表现

1、权益榜阳光城第一，三房企超60亿

阳光城尚东湾保持高去化速度扛起半边天，阳光城檀悦也在公寓市场占有一席之地，加上2020年新入市的阳光城溪山悦、阳光城翡丽云邸以及阳光城?联利?悦澜府也表现突出，2020年阳光城权益业绩达71.04亿元，是唯一一个权益业绩超70亿的房企。

长房集团大量拿地，操盘多个项目，开发项目遍布各区县，在售项目近20个，其中长房雍景湾、长房云西府、长房明辰府三大项目销售近30亿，2020年长房权益金额66.11亿元，位列权益榜第二。

中海地产是2020年度的黑马，位列权益榜第三，与长房的多盘齐发力不同，中海主要依靠中海阅麓山和中海珑悦府两大爆款盘，两项目2020年销售超50亿元。

另外，绿地控股依靠绿地V岛和绿地长沙城际空间站的出色表现，2020年权益业绩52.70亿元，位居权益榜第六，较2019年提升两个名次。

2、全口径榜建发第一，合作开发成新模式

越来越多的开发商选择合作拿地开发，而建发则正是这其中的佼佼者，2020年全口径业绩超80亿元占据榜首。除了自营的王牌项目建发央著销售23.9亿元，金茂建发观悦、金茂建发泊悦、建发电建江山悦、中交建发松雅院四大合作项目全年揽下近60亿元。

梦想置业可谓是出道即巅峰的典范，2019年初入楼市即拿下全口径榜第八的好成绩，2020年更进一步，全口径业绩超60亿元，位居全口径榜第六。除了合作项目依旧表现突出，自营项目也开始全面发力。

旭辉地产也是2020年的一匹黑马，2020年多盘发力，全口径业绩达61.35亿元，强势占据全口径榜第八，上升势头非常迅猛，旗下恒基旭辉湖山赋、旭辉美的东樾城、旭辉都会山、旭辉雨花郡、梅溪悦章均表现突出。

3、Top20门槛持续上升

2020年Top20门槛继续上升，在2020年楼市受疫情影响的情况下，上榜门槛和整体成交金额还能保持上升趋势，表现可谓突出，2020年Top20市场占有率近4成。从各房企表现来看，规模分化持续，权益榜首与第五的差距近18亿元，与Top20的差距近50亿元，强者恒强。

PART2    长沙市新建商品住宅市场总体分析

2.2.1  长沙市新建商品住宅市场供应情况

（1）全市新建商品住宅市场供应情况

2020年全市商品住宅供应维持高位，基本与上年持平，供应2170万方，同比增长0.99%，近五年来供应量仅次于2018年的历史峰值。

（2）内六区+长沙县新建商品住宅市场供应情况

从近五年内六区+长沙县商品住宅供应情况来看，除了2017年供应量同比下滑，之后供应量一直处于上升趋势，2020内六区+长沙县住宅供应达峰值，供应1856万方，同比增长2.65%。

（3）全市各行政区新建商品住宅市场供应情况

从各行政区商品住宅供应情况来看，岳麓区遥遥领先，供应506.58万方，唯一一个供应量突破500万方的行政区；供应量最低的是芙蓉区，仅66.77万方。从供应增长幅度来看，芙蓉区最高，同比增长165.03%；长沙县降幅最大，同比下降31.23%。

2.2.2  长沙市新建商品住宅市场成交情况

（1）全市新建商品住宅市场成交情况

从近几年全市商品住宅成交情况来看，2016年成交量为历史最高，此后成交量呈波浪式起伏。2020年在疫情的影响下，全市商品住宅成交仍达到近2000万方，成交量1956万方，同比增长6.36%。

（2）内六区+长沙县新建商品住宅市场成交情况

从内六区+长沙县的住宅成交情况来看，2020年的住宅成交量仅次于2018年的历史峰值，成交1676万方，同比增长9.90%。

（3）长沙市各行政区新建商品住宅市场成交情况

从各行政区住宅成交情况来看，岳麓区第一，成交433.52万方，望城区紧随其后，成交391.62万方。从增长幅度来看，芙蓉区住宅成交同比增长58.60%最高；宁乡市同比下降15.91%降幅最大。

2.2.3  长沙市新建商品住宅市场成交价格水平

（1）全市新建商品住宅市场成交价格情况

从今年全市住宅成交价格情况来看，一直处于上升通道，不过在2018年之后，上涨幅度有所收窄。2020年全市商品住宅均价9099元/㎡，突破9000元/㎡，同比增长8.13%。

（2）内六区+长沙县新建商品住宅市场价格情况

近三年，内六区+长沙县的住宅成交均价上涨幅度均小于全市，2020年内六区+长沙县住宅成交均价达9660元/㎡，同比增长7.57%，逼近万元/平大关。

（3）长沙市各行政区新建商品住宅市场价格情况

从2020年各行政区住宅成交均价来看，均价最高的是芙蓉区，11918元/㎡，最低的是宁乡市，5665元/㎡。九个行政区中，仅有宁乡市均价同比出现下跌，同比下跌0.99%；上涨幅度最大的是芙蓉区，同比上涨22.51%。

2.2.4  长沙市新建商品住宅供销比情况

（1）长沙市新建商品住宅供销比情况

过去四年，长沙市新建商品住宅供销比总体呈现上升趋势，市场由严重供不应求的态势逐步扭转为稍稍供过于求。2020年长沙市新建商品住宅供销比回落，供销比为1.11，稍稍供过于求，住宅的供应和销售处在比较合理的状态。

（2）长沙市各区县新建商品住宅供销比情况

从各行政区住宅供销比来看，开福区供销比最大，达到了1.38，其次是浏阳，供销比1.31，宁乡市是唯一一个供销比在1以下的行政区，处于稍稍供不应求的状态，天心、雨花、岳麓、望城、长沙县都处于基本供需平衡的状态，供销比较合理。

2.2.5  长沙市新建商品住宅成交月度表现

（1）长沙市新建商品住宅成交月度表现

从全市商品住宅成交月度表现来看，2月成交低谷在意料之中，6月、12月均超过200万方，这是开发商年中、年终考核，加大供货量抢收业绩。从均价来看，逐步呈现上行趋势，12月份为单价最高的月份。

（2）内六区+长沙县新建商品住宅成交月度表现

从内六区+长沙县的新建商品住宅月度成交情况来看，基本与全市的趋势保持一致，12月量价均是全年最高。

2.2.6  长沙市新建商品住宅成交排行榜

商业、教育等配套齐全的大体量项目比较受到购房者的青睐，恒大文化旅游城在2020年成了长沙楼市的网红盘，阳光城尚东湾和万科魅力之城更是连年霸榜各大销售榜单。

恒大文化旅游城体量巨大，依靠大王山片区的优质红利，再加上不错的性价比，成了不折不扣的网红盘，2020年销售近40亿元。

阳光城尚东湾总体量超300万方，位于高铁新城板块，教育、交通、商业等各方面配套齐全，自入市以来就是住宅销售榜首的热门，2020年销售近40亿元，居住宅销售面积榜榜首、金额榜第二。

随着人们对住宅产品品质需求的提升，品质项目受市场认可度增加，能够取得不错的销售成绩，2020年度住宅销售TOP10中，建发央著、中海阅麓山、绿地V岛的均价均超过了15000元/㎡。

建发央著地处梅溪湖，紧靠2号线，加上其标志性的中式风格，吸引了较多购房者的青睐，全年销售23.27亿元。

中海阅麓山位于洋湖板块，各方面配套齐全，产品设计优秀，一上市就备受追捧，全年销售36.91亿元，进入2020年度住宅销售TOP3。

绿地V岛是绿地在开福区打造的一个爆款，位于马栏山视频文创园，加上地铁的加持，以及项目自身的高品质，购房者较为认可，2020年销售超20亿元。

2.2.7  长沙市新建商品住宅置业特色榜

地段、配套、交通、性价比……，置业选择考虑因素多元多样。置业者2020年度长沙楼市置业特色榜，品质、人气、期待三大榜单，网罗2020年长沙高品质楼盘，人气较高、备受置业者追捧的网红盘，以及2021年即将上市，值得置业者等待的楼盘；为置业者提供置业参考。

PART3    长沙市商业地产市场总体分析（内五区）

2.3.1  公寓市场

（1）内五区各行政区公寓成交情况

从2020年内五区各行政区公寓公交情况来看，基本集中在雨花区和岳麓区，成交量均超过40万方，芙蓉区成交量最低，仅为13.09万方；从价格水平来看，岳麓区公寓成交均价最高，达11917元/㎡，芙蓉区均价最低，仅为9810元/㎡；2020年内五区公寓成交137.92万方，同比增长2.75%，与去年基本持平。

（2）内五区公寓市场月度成交情况

从2020年内五区公寓月度成交表现来看，1-8月份除了二月份受疫情影响严重，成交跌至谷底外，其余月份成交量起伏不大，9月开始内五区公寓成交迎来爆发，单月成交量达21.06万方，其后三个月的成交量均在15万方以上。从价格水平来看，波动不大，6月份均价最高，达12024元/㎡，9月份最低，为10395元/㎡。

（3）内五区公寓市场成交排行榜

公寓市场在竞争激烈的同时也是分化严重，地段佳、配套好的公寓项目仍旧能够获得市场的认可，并取得不错的去化效果。

2020年运达公寓蝉联年度公寓劲销榜榜首，堪称长沙公寓市场的天花板，在2019年劲销10亿的情况下，2020年仍旧销售8.1亿元。

绿地长沙城际空间站位于高铁新城板块，紧邻地铁，加上不错的性价比，2020年销售7.06亿，紧随运达公寓之后。

恒大珺悦府位于芙蓉尚东板块，属区域稀缺资源，高性价比，2020年位居公寓销售榜Top3，销售7.03亿元。

阳光城檀悦位于五一商圈，集住宅、商业、公寓于一体，各项配套齐全，比较受购房者的认可，全年销售金额4.38亿元。

（4）内五区公寓市场成交单价结构

从内五区公寓成交单价来看，2020年公寓市场价格水平呈下行趋势，10000元/㎡以下的公寓占比最高，占比达到48.79%，15000元/㎡以上的公寓占比仅为达到10.37%，2020年内五区公寓成交均价为11155元/㎡，同比下降13.53%。

（5）内五区公寓市场成交面积结构

从内五区公寓成交面积结构来看，公寓面积基本集中在50㎡以下，总计占比超过7成，达75.23%；50㎡以上的公寓占比仅为24.77%，其中30-40㎡面积段的公寓占比最高，达36.59%。

（6）内五区公寓市场成交总价结构

从公寓总价结构来看，基本集中50万以下区间，超过6成的公寓单套价格在50万以下；其次50-60万、60-80万总价段的公寓占比也均超过了10%，单套价格在100万以上的公寓占比仅为3.41%。

2.3.2  商铺市场

（1）内五区各行政区商铺市场成交情况

从内五区各行政区商铺成交情况来看，同样也是基本集中在雨花区和岳麓区，均价芙蓉区最高，17275元/㎡。2020年内五区商铺成交55.67万方，同比下降17.94%；成交均价13716元/㎡，同比下跌13.12%。

（2）内五区商铺市场月度成交情况

从内五区每月的商铺成交情况来看，有着明显的翘尾现象。1-10月除了2月成交水平较低外，其余月份无太大波动，11月商铺成交迎来爆发，单月成交14.37万方全年最高，12月的成交量也有10.81万方。

（3）内五区商铺分层成交情况

从商铺分层成交情况来看，基本集中在一层，占比55.85%，其次是二层，占比也有22.14%，从成交均价来看，均价最高的是负一层，超过2万元/㎡，其次是一层的均价，15401元/㎡。

（4）内五区商铺成交面积结构

面积结构来看，20-50㎡的商铺占比最高，超过三成，达33.98%，其次是50-100㎡的商铺，占比达27.38%，20㎡以下的小商铺占比仅有23.33%。

（5）内五区商铺成交单价结构

从成交单价结构来看，10000-15000元/㎡的商铺占比最高，达31.63%，10000元/㎡以下的商铺占比最低，仅有11.98%。

（6）内五区商铺成交总价结构

从成交总价结构来看，单套商铺总价基本集中在200万以下，占比超过八成。其中100万-200万的商铺占比最高，31.65%，其次是50万以下的商铺，占比29.88%。

2.3.3  写字楼市场

（1）内五区各行政区写字楼市场成交情况

从各行政区写字楼成交情况来看，雨花区成交量最高，10.51万方，唯一一个成交量超过10万方的行政区；均价天心区最高，达16274元/㎡。2020年内五区写字楼成交34.09万方，同比下降38.53%，成交均价12073元/㎡，同比下跌9.12%。

（2）内五区写字楼市场月度成交情况

从内五区写字楼月度成交情况来看，也有着明显的翘尾现象，12月成交量最高，达5.93万方，整体略显低迷，其余月份没什么起伏。

（3）内五区写字楼成交面积结构

从写字楼成交面积结构来看，100-200㎡面积段的写字楼占比最高，达38.50%，其次是50-100㎡面积段的，占比接近三成，28.02%，50㎡以下的占比不足一成，仅为9.36%。

（4）内五区写字楼成交单价结构

从写字楼成交单价结构来看，接近一半的写字楼成交单价在10000-15000元/㎡区间，占比45.63%，其次是10000元/㎡以下价格段的，占比28.28%。

（5）内五区写字楼成交总价结构

从写字楼成交总价结构来看，集中在100-200万价格段，占比超过三成，33.74%，其余各价格段占比差距不大，单套价格50万以下的占比最低，仅为12.85%。

（6）写字楼成交排行榜

2020年，汇景发展环球中心蝉联写字楼劲销榜榜首，但也不足4个亿，也从侧面体现出写字楼市场的不景气。2020年写字楼销售TOP5项目累计销售11.73亿，写字楼去化之路，任重而道远。

TOPIC  3   内六区+长沙县商品住宅置业者分析

PART1   置业者特征

3.1.1  年龄结构

当前置业人群年龄以26-35岁以及36-45岁刚需、刚改置业者为主，占比分别46.60%、20.28%，总占比接近7成。同比2019年来看，2020年各年龄段置业者占比无较大变化。

3.1.2  年龄结构

长沙置业者以本省地州市来长工作和生活人群以及长沙本地人为主，占比分别为52.05%、38.28%。外省市落户或者工作置业的较少，不足一成。相较2019年，长沙本土置业者占比继续下降，下降近5个百分点。

2020年六区一县商品住宅置业客户籍贯地分布排行榜

排名本省地州市前五占比外省市前五占比

1湖南省岳阳市7.24% 湖北省2.04%

2湖南省益阳市7.14%江西省1.39%

3湖南省邵阳市6.35%河南省0.91%

4湖南省常德市5.93% 四川省0.45%

5湖南省娄底市5.69%安徽省0.45%

3.1.3   置业者类型结构

从置业者类型来看，置业主力人群刚需置业者占比呈下降趋势，高端、改善需求提升，刚需置业者占比来到七成以下。

PART2   置业偏好

3.2.1  置业套均面积

从各年龄段置业者购房套均面积来看，2020年各年龄段置业者购房套均面积均有所上升，其中增长幅度最大的是56岁以上年龄段，购房套均面积上升4.45㎡；购房套均面积最大的是36-45岁年龄段刚改、改善客户，人均置业128.82㎡。

3.2.2  置业面积特征

从住宅面积结构来看，主要集中在90-144㎡面积段，总计占比接近8成，主要对应刚需以及刚改置业者。其中120-144㎡面积段占比最高，达38.73%。

120㎡以下面积段占比继续下降，90-120㎡面积段占比下降5.40%；120-144㎡面积段占比上升5.92%，144㎡以上面积段占比上升2.02%；置业者购房面积偏好继续“向上”。

3.2.3  置业户型特征

从置业户型特征来看，主要是三居室以及四居室，累计占比超过8成，其中三居室占比最高，超过一半，达51.13%，一居室占比仅为2.46%。

PART3   价格及付款方式

3.3.1  单价结构

从住宅成交的单价来看，望城区、长沙县的住宅价格水平仍旧以8000元/㎡以下为主，因此六区一县住宅单价8000元/㎡以下价格段占比最高，其次是8000-10000元/㎡价格段，占比31.27%；15000元/㎡以上价格段占比仅为4.06%。

3.3.2  总价结构

从住宅总价来看，80万以下总价段占比最高，达21.49%，但相较2019年，占比下降超过10个百分点。其它各总价段占比均有所上升，其中150-200万总价段占比提升最大，上升3.75个百分点，达14.45%。

3.3.3  付款比例结构

从置业者付款比例结构来看，一次性付款的置业者接近两成，贷款买房仍旧是置业的首选；而从贷款比例结构来看，3成首付以内的占比仅为2.91%，30%-35%首付的占比39.94%，35%首付以下的置业者占比为42.85%，这表明至少有超过4成的置业者为在长首次置业。

TOPIC  4  2021长沙新建商品房市场形势预判

PART1   政策预判——维持稳的箱体

在2020年长沙模式成为楼市调控的“样本”， 长沙楼市调控阶段性目标达成，2021年将有更大的自主性调节空间；但“稳”的总方针不变，限购、限售、限价等的主方向不会变化，局部小松有戏，全局大调无望。另外长沙市商品价格涨幅触碰5%红线，限签政策有可能重现。

PART2   供应水平——维持高位

2020年全市商品房供应处于高位，2021年全市在售项目个数与2020年基本持平，总供应量预计不会出现大幅波动，2021年全市商品房供应继续维持高位，较2020年小幅上升。从区域分布来看，区域分化依旧明显，供应量集中于岳麓区、望城区、长沙县，雨花区、开福区、长沙县竞争压力变大。

PART3   去化水平——量价齐升

近几长沙市整体供需基本平衡，2021年全市供应量预计小幅增长，需求稳定，供应上升拉动成交的上升；而价格水平则维持稳中向上的态势不变，并且上涨幅度可控；随着2021年的经济持续复苏，资金面进一步宽松，2021年楼市行情预计整体好过2020年，整体会出现“量价齐升”的格局。

结语

作为长沙楼市最忠实的记录者，《白皮书》以一个服务者的姿态

20余年来坚持服务于购房者与开发商，用数据刻画楼市的点点滴滴

展望2021，期待长沙楼市别样的精彩！

2020年长沙楼市白皮书完整版：

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