TOPIC3 2019长沙土地市场

PART1. 2019年长沙土地供应

1、全市供应情况

2015-2019年长沙市土地供应面积

自2016年以来，平稳了三年多的长沙一级土地市场，在2019年迎来了一波“越级”式的增长。全年供应面积达2655万平米，环比增长了56%。其中六区中的居住用地9成以上都是以“限价地”的形式挂牌，这从源头上保证了楼市房价的稳定。此外，随着新地铁线路网络建设的推进，“地铁线周边土地”的供应力度明显加大，其中又以长沙县最为明显。拥有3号线、5号线、6号线的长沙县，在2019年供应的居住用地中，有3成都是位于地铁线周边的地块。

2、全市供应结构

2018-2019年全市各类土地供应面积（单位：万平米）

从2019年的供应结构可以看出，今年的增长是全方位的增长。其中又以住宅用地和工业用地的增长幅度为先，前者环比增长188%，后者环比增长53%。

住宅用地供应量的大幅增长，主要原因有三：其一，六区“限价地”供应加大；其二，“地铁线”周边的居住用地踊跃挂牌；其三，宁乡、浏阳的居住用地供应量增大，城市扩张正在加速。

而工业用地的增长，则主要是去年供应偏低造成的。

2017-2019年全市各类土地起始楼面价（单位：元/平）

住宅和商住这两类居住用地的起拍价虽然增幅较大，但是在成熟的“限价地”政策之下，它们的增幅都在职能部门的调控范围之内。

商业用地起拍价大幅下跌，从纸面上来看，主要是因为供应量加大，且多为“挂牌条件”要求严格的定向地块，底价普遍偏低。

2019年全市各类土地供应面积占比

在2018年以前，工业用地每年的供应量占比一直在50-60%之间。但2018年的工业土地供应量占比首次跌破了50%，仅47%。2019年，工业用地的供应量占比继续下滑，仅有46%。这主要是因为被增长幅度更大的住宅用地摊薄了占比。

2018-2019年全市各区土地供应面积（单位：万平米）

除了望城区和长沙县，今年长沙地区的土地供应都是成倍数的增长。抛开天心区和芙蓉区这样的非常规个例。全市以浏阳河宁乡的供应量及增长幅度最为醒目。

浏阳2019年供应了553万平米，环比增长128%；宁乡则供应了568万平米，环比增长了180%。

而在市内六区中，岳麓区继续领跑，总计供应514万平米，环比增长56%，占六区总量的48%

3、 内六区供应情况

2018-2019年内六区供应量（单位：宗、万平米）

随着供应宗数的提升，与2019年内六区无论是土地供应面积还是建筑面积，都出现了同步增长。供应宗数、供应给面积、建筑面积的增长分别达到了33%、46%、48%。 上半年“双限地”的热卖、下半年三县市供应量增长都是增长点之一。

2018-2019年内六区各月供应面积（单位：宗、万平米）

与2018年相比，今年春节后2个月里的土地供应“回春”的慢一些。而相反的是，年中成为了爆发的主要阶段，6、7、8、9月的供应量，最高的同比增幅超10倍，最高的供应量达到了148万平米。

2019年内六区各类土地供应占比

与全市相比，2019年内六区的土地供应结构中，工业土地的占比连续两年呈下滑态势，今年41%的占比，环比2018年下降了一个百分点。

增幅最大是当属住宅用地，5%的增长背后，是80余万居住用地的供应量增长。

2019年内六区各区土地供应占比

六区当中，岳麓区仍是土地供应的主力，这与它行政区面积广阔、可供开发量大是分不开的，它是目前长沙向外拓展的主要方向之一。

望城区也是因为同样的理由，致使供应占比能达20%

值得一提的是，开福区和雨花区的占比均有6%的增长。前者的土地主要来自城北，二环以北到三环周边；而后者则是地铁二号线、四号线、五号线周边。

PART2 2019长沙土地成交

1、 全市成交

2015-2019年全市土地成交面积（单位：万平米）

2019年全市成交土地2385万平米，环比增长了54%。

随着今年供应量的全面“加码”，成交量也同步大幅增长。2018年热卖的“双限地”今年依然备受青睐，它们成为了外地房企入长的首选地块。这也是全市居住类土地（包含住宅、商住类土地）成交量的主要来源之一。

而且随着政府对“限价”的逐步上调，未来新住宅房源的价格都在一个可控、可预估的范畴里，长沙整体房价呈平稳上升的态势。

2015-2019年全市土地成交楼面价（单位：元/平）

自从2017年，长沙开始执行“限价地”政策以来，居住用地的成交价就趋于稳定。商业用地或许会因为供应成交量的起伏也出现增减，而居住用地则不会受此影响。

2、 内六区成交

2015-2019年内六区土地成交面积及建筑面积（单位：万平米）

2019年内六区成交土地967万平米，总建筑面积达2369万平米。成交面积占全市总成交量的41%

这是近5年里，继2015年、2018年之后，第三次占比跌破50%。与前两次不同的是，今年六区占比的下滑，主要是因为浏阳、宁乡、长沙县三地的成交量大幅攀升。

长沙县的“地铁线”系列居住用地受到了众多开发商的青睐，一经推出就纷纷成交；浏阳、宁乡大批居住用地由“自己人”收下，开始了自铸“梧桐树”。

2018-2019年内六区各类土地成交面积（单位：万平米）

2019年成交的各类土地中，住宅用地的增长是最为明显的，全年环比增长了287%。这得益于“限价地”供应量的增大。目前，六区里的“纯住宅”用地9成9都被纳入了“限价地”行列。

2019年内六区各月土地成交宗数与成交面积（单位：宗，万平米）

2019年内六区土地成交最高的是7月的160万平米；随后的8、9、10月成交量也是高于全年平均值的，这与供应节奏相一致。

2017-2019年内六区各类土地成交楼面价（单位：万平米）

自从2017年第四季度长沙开始执行“限价地”政策以来，六区9成以上的居住用地都对住宅设有“毛坯最高售价”的限制，因此近两年以来，住宅用地和商住用地的成交楼面价趋于稳定。

而商业用地则因为供应成交量的剧烈增减，从而出现了“成交楼面价大幅升降”的情况。但实际情况是，大多数商业用地，特别是大宗地，都是先招商后拍地，底价成交情况多。“成交楼面价大幅升降”这一现象更多的仅停留在纸面上。

3、 内六区土地溢价

2018-2019年内六区住宅成交土地溢价地块数（单位：宗）

六区里的住宅用地绝大部分都出自“限价地”，而这类土地的溢价集中在0-10%之间。因此才有了今年“溢价10%以内土地”大幅增长的情况出现。

而“溢价30%以内土地”基本都来自长沙县地铁线周边。

2018-2019年内六区商住成交土地溢价地块数（单位：宗）

与住宅用地的情况类似，今年六区的商住用地多为“住为住，商为辅”的地块，9成以上都被纳入了“限价地”行列，因此溢价主要集中在0-10%这一区间。

2018-2019年内六区商业成交土地溢价地块数（单位：宗）

今年六区的大宗商业用地，基本走的都是“先招商，后拍地”这一流程。因此底价拿地情况多。小宗的商业用地大多是加油加气站这类城建项目用地，也多为底价。

完全“自由”的商业用地也有，比如芙蓉区的[2019]长沙市099号，地处城区的它，最终溢价39%。

4、 内六区成交结构

2019年内六区各类土地成交占比

六区的成交占比结构，基本与全市一致。住宅用地成交量的大幅增长，把挤占了商业用地和商住用地的占比。实际上，商业用地和商住用地的成交量也是环比增长的。

2018与2019年内六区各区土地成交占比

望城区是六区中唯一一个成交量下滑的，其成交的土地只要集中在月亮岛周边及地铁四号线沿线。

开福区今年新供应的地块受到青睐，二环以北至三环周边的新增土地都顺利成交。

5、土地排行榜

2019年长沙市居住类成交土地楼面价TOP5

排行区位土地编号土地类型楼面价（元/平）毛坯住宅限价（元/平）竞得人

TOP1岳麓区[2019]长沙市004号商住730012900湖南梦想置业开发有限公司

TOP2[2019]长沙市010号住宅720712600长沙骏驰企业管理有限公司

TOP3[2019]长沙市098号商住720012600武汉京铁房地产开发有限公司

[2019]长沙市058号住宅720012600长沙中海融城房地产开发有限公司

[2019]长沙市059号住宅7200

2018年长沙市成交土地出让额TOP5

排行区位土地编号土地类型成交金额（亿元）毛坯住宅限价（元/平）竞得人

TOP1开福区[2019]长沙市072号商住31.49-绿地地产集团长沙置业有限公司

TOP2雨花区[2019]长沙市092号商住24.8-长沙星捷房地产开发有限公司

TOP3望城区[2019]望城区015号商住24.59980武汉盛悦置业有限公司

TOP4岳麓区[2019]长沙市051号商住24.19200长沙成城银山房地产开发有限公司、长沙先导恒伟房地产开发有限公司

TOP5岳麓区[2019]长沙市079号住宅22.9厦门兆祁云房地产开发有限公司

PART3土地市场总结

经过2018年一年的实际操作后，2019年的长沙楼市进入了一个“新房房价可以控、可预估”、“整体房价缓步上升”的时期。

而能形成这样一个局面，除了严格执行不放松的商品房限购政策以外，釜底抽薪的“限价地”政策是根本原因之一。

2019年在一级土地拍卖上继续执行“熔断+摇号”的政策，从源头上控制了“面包”价格的同时，还进一步把“网”张大了。据统计，今年六区里9成以上的居住用地均被纳入了“限价地”的范畴。

从参与竞争“限价地”的房企名单来看，它们已成为了外地企业入长的首选。屡摇不中的外地企业，要不再接再厉，要不就把目光转向了地市县，其中又以长沙县为甚。

今年，长沙县之所以能成为大部分房企的第二选择，除了其本身的地理位置、人口数量、繁荣程度等因素外，地铁线带来的新附加值是引爆土地繁荣的主要原因。

作为拥有地铁2号线、3号线、5号线、6号线的地区，可推出的土地数量之多，范围之广，远超大部分其他地区。最为关键的一点是，长沙县目前土地不“限价”。

“地铁”这股东风，不仅利于长沙县的土地招拍挂。望城区、岳麓区、雨花区、天心区、开福区也是受益者。这些地区的偏远土地在“地铁”的加持之下，也变得有人问津了。

从长沙城的角度来看，“地铁网络”的日益成熟，让长沙的生活圈正在同时往东南西北四个方向扩展开去。