TOPIC1 土地市场

　　Part 1     2019年上半年长沙土地供应情况

　　1、全市土地供应情况

　　整体土地供应情况

　　上半年，全市土地一级市场总计挂牌供应253宗土地，总占地面积为1228.26万平，环比增长10%，同比增长122%；建筑面积为2611.13万平，环比增长5%，同比增长99%。

　　今年上半年的供应量已经达到2018年全年的四分之三。一般情况下，下半年供应量会高于上半年。因此可以预见的是，2019年的土地供应量将大大超过2018年。

　　土地供应结构

　　在上半年的全市供应土地中，工业用地供应量最大，建筑面积占总量的39%；其次是商住用地、第三是住宅用地。

　　商住用地和住宅用地供应量同比增长明显，主要原因有二：其一，内六区“限价地”供应量大；其二，6月底浏阳市集中供应了40多宗商住类、住宅类土地，总供应量近150万平方米。

　　供应趋势

　　今年1-6月土地供应可谓没有“银月”，只有“金月”。每月的供应量都在百万平方米以上，平均每月供应占地面积超200万平方米。

　　而6月因为浏阳大批量的土地集中挂牌出让，因此一枝独秀。

　　各行政区土地供应情况

　　上半年，浏阳市的供应量最大，其占地面积到达了408.16万平方米，占总量的33%；建筑面积达到了840万平方米，占总量的32%。其次是岳麓区，第三是宁乡市。浏阳市、宁乡市、长沙县供应量的大增，是上半年全市供应量环比、同比双双增长的主要原因。

　　2、内六区+长沙县土地供应情况

　　土地供应量

　　上半年，内六区及长沙县土地一级市场总计挂牌供应106宗土地，占全市的42%；总占地面积为614.22万平方米，占全市的42%；供应的建筑面积为1423.05万平方米，占全市的54%。

　　土地供应结构

　　上半年内六区土地供应结构，住宅用地供应的建筑面积占总量的17%、商住用地占32%、商业用地占10%、工业用地占41%。

　　供应趋势

　　上半年，内六区以及长沙县平均每月供应的占地面积达102万平方米。与往年不同的是，供应曲线的谷值并非出现在春节期间。

　　Part 2     2019年上半年长沙土地成交情况

　　1、全市土地成交情况

　　整体土地成交情况

　　随着上半年供应量的增长，全市成交量也持续着增长的势头。

　　上半年，全市土地一级市场总计挂牌成交229宗土地，总占地面积为1118.77万平方米，环比基本持平，同比增长110%；总成交建筑面积为2345.59万平方米，环比基本持平，同比增长90%。

　　土地成交结构

　　各类成交土地的占比与其供应量保持着一致。

　　与2018年上半年相比，工业用地和住宅用地的成交都有成倍的增长，特别是住宅用地，无论是总占地面积还是建筑面积，都同比增长了数倍。

　　成交趋势

　　上半年全市土地成交曲线呈“V”字型。谷值意外的没有出现在春节期间。1-6月中，每月平均的成交占地面积超186万平方米。6月浏阳市突然爆发的大批量成交，把它推到了第一的位置。

　　土地成交楼面价走势

　　上半年，浏阳市和宁乡市的成交量占全市的比例大，而它们的成交楼面价普遍低于其他地区。因此，即便上半年成交量大，但各类土地的成交楼面均价并未有大幅的变动，商业用地的楼面价甚至出现了下滑。

　　各行政区土地成交情况

　　凭借6月集中的大批量供应，浏阳市是上半年各区县市中成交占比最大的，其占地面积占总量的36%；其次是岳麓区，占总量的16%；第三是长沙县，占总量的14%。

　　成交土地溢价情况

　　目前，房企拿地的目光都集中在六区及长沙县，因此浏阳市、宁乡市这些地区的土地基本都是底价成交。

　　而六区好地段的大多都是“双限地”，地价有上限，溢价率低。因此，今年上半年成交土地虽多，但是高溢价土地少。

　　而溢价率在10%以上的土地，大多是长沙县的挂牌地块。

　　2、六区及长沙县土地成交情况

　　土地成交情况

　　上半年，内六区以及长沙县土地一级市场总计挂牌成交101宗土地，占全市的44%；总占地面积为557.92万平方米，占全市的50%。

　　土地成交结构

　　在成交的所有土地中，工业用地占比最大，其建筑面积占总量的48%。其次是商住用地占23%，第三是住宅用地占19%，而商业用地占10%。

　　成交趋势

　　1-6月，六区及长沙县平均每月成交土地的占地面积是97万平方米。1月因为有多宗2018年12月底的挂牌土地流转到1月成交，因此拉升了当月的成交量。

　　土地成交楼面价走势

　　上半年“限价地”的挂牌增多，带动了商住用地和住宅用地的挂牌量，这使得它们的成交楼面价更加贴近市场的实际情况。

　　成交土地溢价率分布

　　由于住宅用地和商住用地大多是“双限地”，因此它们的溢价率都不高。

　　而长沙县的好地段土地都是自由竞价，因此少数几宗高溢价地都是来自长沙县。

　　Part 3     2019年上半年长沙土地排行情况

　　1、成交楼面价TOP5

　　2019上半年长沙市居住类成交土地楼面价TOP5

　　排行区位土地编号土地类型楼面价（元/平）竞得人

　　TOP1岳麓区[2019]长沙市004号商住7300湖南梦想置业开发有限公司

　　TOP2岳麓区[2019]长沙市010号住宅7207长沙骏驰企业管理有限公司

　　TOP3天心区[2019]长沙市016号商住7000珠海依云房地产有限公司

　　TOP4长沙县[2019]长沙县011号住宅6390中交地产股份有限公司；长沙雅颂房地产咨询合伙企业

　　TOP5岳麓区[2019]长沙市038号商住6300武汉盛坤房地产开发有限公司

　　2、成交总价TOP5

　　2019上半年长沙市成交土地出让额TOP5

　　排行区位土地编号土地类型成交金额(亿元)竞得人

　　TOP1岳麓区[2019]长沙市010号住宅20.48长沙骏驰企业管理有限公司

　　TOP2长沙县[2019]长沙县010号商住16.17长沙房产（集团）有限公司

　　TOP3岳麓区[2019]长沙市022号商住15.39清控科创（长沙）实业发展有限公司

　　TOP4岳麓区[2019]长沙市004号商住15湖南梦想置业开发有限公司

　　TOP5长沙县[2019]长沙县011号住宅14.97中交地产股份有限公司；长沙雅颂房地产咨询合伙企业

　　Part 4     土地市场总结

　　长沙在经历了一年“住宅限购”的适应期后，2019年的政府、房企以及购房者三方再次在楼市中各自找到了适当的位置，长沙楼市进入了一个平稳阶段。“平稳”带来“有序”，“有序”代表“规律”，“规律”蕴含“利润”。一个“平稳”、“有序”的市场环境，才会有“规律”，才能评估其中蕴含的“利润”。而长沙有这样一个环境，所以长沙2019年上半年的一级土地的招拍挂，爆了！

　　半年成交222亿元，供需同比、环比双增长

　　无论是供应、还是成交，它们的量都已达到2018年度总量的四分之三。一般情况下，下半年供应量会高于上半年。因此可以预见的是，2019年的土地供应量将大大超过2018年。

　　六区居住类土地七成来自“双限地”

　　上半年，“双限地”挂牌成交了17宗，总占地面积为96.04万平方米，占六区居住类土地成交总量的七成。目前，“双限地”是上半年六区居住类用地的主要来源。

　　岳麓区“双限地”占三到四成

　　上半年六区均有“双限地”挂牌成交，其中以岳麓区的成交量最大，总计挂牌成交8宗，成交总占地面积为31.69万平方米，占“双限地”成交总量的33%；总建筑面积为111.77万平方米，占总量的41%。

　　长房集团上半年拿地最多

　　上半年，长房集团先后在开福、雨花、岳麓、宁乡、浏阳、郴州、长沙县等地拿地，总计7宗，总成交金额达43.87亿元，总占地面积为50.94万平方米，总建筑面积为145.95万平方米。

　　这7宗土地都是居住类用地，包括三宗纯住宅用地和四宗商住用地。

　　外地房企持续入长

　　上半年，首次入长的房企又多了起来，比如招商蛇口，其下属公司珠江依云房地产有限公司，摇得了天心书院路“双限地”016号商住用地；南京金基摇得岳麓区“双限地”035号限价地；清控科创（长沙）摘得岳麓区“单限地”022号限价地，广州越秀的下属公司武汉盛坤房地产开发有限公司摇得岳麓区“双限地”038号用地。