TOPIC7  2019长沙楼市形势研判

　　一、2019楼市政策——主基调不变，局部微调

　　住建部定调2019年楼市“三稳”——稳地价、稳房价、稳预期，结合目前长沙楼市的现状，2019年长沙楼市宏观政策整体继续维持稳定是大势所趋。在这个调控周期内，长沙的调控政策被称为史上最严，政策已经见底，长沙楼市的供求关系也已经扭转，购房者基数的规模缩减已使得市场疲态初显，因此在不违背中央“三稳”的主基调的前提下，政策进行逐步微调是大概率事件。

　　目前长沙楼市调控政策为“四限”——限价、限购、限售、限贷；如楼市政策进行调整，限价应首当其冲，在供求关系扭转、购房者逐步回归理性的情况下，价格机制将由市场主导。

　　二、住宅市场

　　房价走势——回归价值本质，长远稳中上行

　　在以“三稳”为主基调的前提下，长沙楼市2019年不会出现房价大跌或者大涨的现象，长沙的城市发展进程、长沙的城市价值足以支撑起其目前的房价水平；并且在此轮房价上涨过程中，长沙的城市价值并没有被透支；2019年房价将回归价值本质，整体而言，缓慢上行是趋势，而对于部分项目在此轮房价上涨过程中，进行的不合理定价，其房价严重脱离价值本质，2019应将摆正自身的位置，价值水分会被挤出。

　　供需状况——供过于求

　　目前长沙楼市购房人群基本由刚需托底，改善人群受资格钳制，置换周期过长，导致改善性需求动力不足；刚需客户大量消化后，目前供求关系已经逆转，市场疲态初显，整体供过于求；并且在2019年，在限购政策大概率不可能全面放开的情况下，这种现象还将加加剧；购房者的预期已经改变，观望情绪再起。

　　三、非住宅市场   

　　商办市场——难有起色

　　商业市场在2018年有所回暖，写字楼市场则持续低迷；从商业地产来说，目前优质的规模商业主要以开发商自持为主，而大量的社区底商则整体去化困难。商业地产，区位至关重要，因此区位较好、优质的商业同样能够受到市场热捧，造成两极分化严重，在2019年，商业地产仍将平稳增长。而写字楼市场，目前长沙写字楼库存高企，并且同质化严重，品质良好的如“湘江FFC”也能做到年销十几亿，但更多的是去化缓慢，成交惨淡。2019年，这种状况预期将持续。

　　公寓市场——整体回落

　　在调控政策下，2018年长沙公寓市场供需两旺，住宅市场挤出的投资、改善性需求基本被公寓市场所消化；而在2019年，公寓市场的行情将整体回落，首先是住宅市场供需关系逆转，部分购房者回流住宅市场；二是目前长沙楼市公寓市场体量庞大，并且陆续供应量不低，；因此，2019年公寓市场的去化将成为部分开发商要考虑的难题。

　　四、房企——集中度继续攀升   

　　在2019年，典型房企的集中度将进一步提升。在市场繁荣期间，高速扩张时期，很多房企的负债率上升，对回款要求较高，而市场转向期间，部分高负债率房企抗风险能力弱，回款要求达不到，其结果就是退出房地产市场的舞台，或者做出部分舍弃——出售部分项目；而如龙头房企以及国企央企之流，抗风险能力强，2019年将继续提升其在楼市的地位，强者恒强，这是亘古不变的道理。