沿万家丽中路南行，左转进入劳动东路，再直行几百米便到了本次采访的目的地：旭辉国际广场。今天我们将在这里与旭辉地产长沙事业部营销总监宋大伟先生进行对话。

　　这个占地35万方的城市综合体，由3栋精装高层、11栋花园洋房、6万平方大型商业、1栋公寓和2栋写字楼组成。下车后首先映入眼帘的便是商场外墙上各式品牌logo，超市、美食、服装、KTV、影院一应俱全，看起来是个shopping休闲的好地方。绕过商场，来到写字楼，在保安的引导下，顺利抵达旭辉集团长沙事业部办公室。

　　宋总给人的第一印象年轻、自信而儒雅。采访过程中，逻辑清晰，言辞风趣，又极其坦诚，并不端架子。很多待人接物的小细节中，流露出高效、务实、谦逊的气质，让人如沐春风。而宋总对于市场和营销的独到见解，也为我们勾勒出一幅崭新的长沙楼市景象！

　　住房市场格局已变  未来改善型需求才是最刚性的需求

　　2017年的长沙楼市乃至全国楼市，都是跌宕起伏惊心动魄的。这样的环境更考验营销人对市场的认识和把控能力。宋总认为，现在房地产发展已经到了一个新时代，也就是中央提倡的“房住不炒” 的时代。“其实这个概念并不是简单的字面意义。它有很多的长效机制、调控机制、保障机制在里面。房住的前提是什么，就是这个房子住的很舒服。从这个维度来说，未来改善型需求才是最刚性的需求，而不是传统的刚需。”

　　“对于传统刚需，政府会通过租赁、限价房、人才房来解决。像长沙这样的城市，房价一直很低，市面上好房子很少，所以你会发现，长沙未来的5年8年10年，改善型需求才是真正的刚性需求。

　　“所以虽然现在调控政策很密集，花样翻新，但我们始终坚持的一个方向没有变:就是坚持从客户出发，坚持以品质为导向。以南宸府这个项目为例，我们拿到这块地的时候，第一个想法就是一定要做改善型产品。所以主要设计了建筑面积115平、143平和168平三个主力户型，实际来看我们168平的户型是目前预定人数最多、最稀缺的。所以事实证明我们的坚持是对的。”

　　“在现在的调控导向下，我也要特别提醒购房者，真的要慎用房票。对于已有房产的人群，也建议及时调整手中的资产配置。比较差一点、便宜点的房子，可以尽快处理，置换稀缺的、地段好的、市中心的、配套好的、房龄比较新的房产。”

　　宋总分析道：“现在房票很紧张，‘房住不炒’就是将来每个人都有一次公平的购房机会，但也仅有一次。接下来限贷的判断依据可能会是你名下是否有贷款历史记录，而不是当前有没有贷款。所以未来置换的代价会非常大。对于现在仅有的房票，一定要置换好房子，至少接近一步到位。如果想住个三五年再去换，到时候会比较痛苦。”

　　旭辉长沙梦   三条主产品线业绩目标突破100亿

　　旭辉入湘十年有余，大家并不陌生。旭辉藏郡、旭辉华庭、旭辉御府、旭辉香樟公馆、旭辉国际广场以及恒基凯旋门等多个高品质项目，星罗棋布在长沙的各个方位。2018年初旭辉又将推出两个全新项目：城南的旭辉华宇南宸府和城北的恒基旭辉湖山赋。

　　宋总表示，“旭辉的目标是基本消灭毛坯房，我们在精装修这一块有非常成熟的经验，也有成熟的综合体、商办的开发经验，对住宅项目的开发也是一个有效的补充。

　　“2017年我们写字楼如果按照散售来算（除开整栋收购类），旭辉的办公肯定是全市前三。我们在商办、综合体方面有自己成熟的操盘经验，商业2个多月就清盘，写字楼今年销售额接近6个亿。湖山赋是我们低密产品的代表，南宸府则是未来主流的改善型精装修产品代表。旭辉国际广场、南宸府和湖山赋这三个产品，从一定程度上代表了我们的产品方向和产品塑造能力！ ”

　　当然，旭辉的脚步远不止于此！

　　“所有能拿地的机会我们都在积极参与，目前来说我们是有6个交付项目，2个新项目。其实我们在河西和城北还有一部分土地储备暂不方便透露。我们的目标是在长沙未来能做100亿。长沙房价比较低，100亿要对应的项目体量和数量还是比较大的，所以我们在投资拿地这块压力还蛮大。”

　　宋总谈话间还分享了很多的小故事，如旭辉艰苦奋斗的精神，简单阳光的员工关系，深受同行认可的大爱利他的合作原则等等，让我们看到一个意气风发步履稳健的开发企业。在此，我们也真心期待旭辉能将更多优质的产品带到长沙！

　　持守营销之道   敬畏市场敬畏客户

　　宋总从事地产行业12年，不仅历练出果敢的信心和敏锐的市场判断，同时也沉淀了一份敬畏市场敬畏客户的职业准则，这些经验和原则让宋总在面对楼市的风浪时显得从容和坚定。

　　2017年的长沙楼市是慌张的、混乱的，看起来毫无章法可循，供求的严重扭曲似乎让营销看起来没有价值。宋总告诉我们，“营销的核心价值是对项目的价值定位，不管调控怎么调，你坚持客户的需求为导向，才能立于不败之地。”

　　“纵观全局，不管是全长沙也好，省府版块也好，最缺的就是好子。2004年省政府就已经迁到了南城，发展了十多年。但是现在来看，这个版块虽然很成熟，却谈不上高端。”

　　“省府版块之前的住房主要有两种，一是事业单位的自建小区，一部分就是当年地方企业开发的刚需型项目，主要是毛坯的，并且在户型结构、景观、地下停车、人车分流、公共大堂等很多影响人们居住体验的核心点上面做的都不够。那么南宸府这个项目，我们要做的就是刷新省府的居住标准。通过这一轮的调控，我们也看到不论是政策，还是市场，对优质改善型产品的呼声越来越高，这也正印证了我们的定位是没错的。”

　　“但是做房地产，除了对市场判断之外，我觉得懂得坚持底线和原则也很重要。房地产是一个充满机遇又充满诱惑的行业，什么是红线，什么可以碰什么不可以碰，要有所为有所不为。”

　　“不管是调控政策也好，还是新的市场发展格局也好，还是国家的调控思路也好，你首先得敬畏它。然后在这个基础上你怎么去做好它，大前提就是你要敬畏客户。客户的需求是什么，痛点是什么，这是你做产品、做服务的出发点。然后就是做好产品的同时一定要做好服务，而且未来服务可能比产品更重要。”

　　新长沙人话长沙   她具有天然的吸引力

　　“我不是湖南人，但是未来有可能成为新长沙人！从长沙的城市战略地位来讲，它是具备天然的吸引力的！”

　　“我反复讲过中国的五个城市群，环渤海也好、长三角也好、珠三角也好，还是中部城市群还是西部的成渝也好，未来中国人口、资金、信息、技术等重要要素，都会在这几个城市圈里集中。长沙是中部城市群很重要的一环，所以它是有天然的人口导入性的。”

　　“第二点是长沙的GDP的经济地位，今年已经迈入万亿俱乐部了。包括连续8年的人口净流入，种种指标上来说，长沙的经济地位是在逐年增强的。此外，长沙是个包容性很强的城市，也比较尊重多元！我们会看到长沙对历史的尊重，现在很多城市都在大拆大建，全是高楼大厦，但长沙的历史、老建筑都能比较好的结合跟保留，这点做的还是不错的。另外长沙的产业结构也比较良好，不管是高附加值的制造业，还是IT、动漫、文化娱乐行业，还是有领先优势的，我觉得这也是它具有吸引力的一个点。

　　“现在大家都在抢人才，长沙现在要提升的就是自身的差异化竞争力,这是长沙现在要思考的!我觉得差异化的竞争力，首先可能就是房价。从这个角度来看，长沙政府的调控政策也是有一定的先见之明的。当你的房价跟武汉、合肥、郑州等同级城市来比，更具性价比的时候，那对人才本来就是天然的吸引力。他未来在长沙买房、落户门槛更低,无论与同级省会城市相比，甚至比很多西部城市房价还要低,这是长沙的一大优势。”

　　《韩诗外传》指出：“无长安之国，无恒治之民，得贤者昌，失贤者亡，自古及今，未有不然者也。”古往今来，人才于一个企业、一座城市乃至一个国家的重要性都是举足轻重的。功以才成，业由才广，也只有当长沙能够吸引更多如宋总一般优秀的新长沙人入湘安居乐业才能成就明天的锦绣潇湘璀璨星城！