TOPIC8 2018长沙楼市预判

　　Part 1     商品住宅市场

　　整体供应预测

　　2017年，长沙楼市商品住宅市场基本全年呈现供不应求的态势，供需失衡；库存量再创新低。调控周期内，部分开发商捂盘惜售，较多达到预售条件的楼盘未推货入市，2018年这些楼盘将有一定程度的放量。

　　长沙楼市近三年来的住宅新开工情况（见图8-1），近三年呈逐步回升之势；基于新开工的变现率的静态推算，2018年长沙楼市商品住宅供应将有一定的增长；基于项目从开工到预售的时间间隔为半年左右，以及过去三年新开工项目的变现率，加上供应端积压一年后的滞后放量，预计2018年长沙市商品住宅新增供应在1950万方左右。

　　成交量价预测

　　2016长沙楼市成交量突破天际，2017年成交下滑近四成（见图8-2）。在政策偏紧的2017，客群基数下降，但楼市整体来说仍旧火爆，不过受制于供应体量，成交下滑幅度较大。在2018年，供应量有效增长，预计成交量将增长两到三成左右。至于价格方面，调控周期内，长沙房价还是以稳为主。

　　Part 2     办公用房市场

　　办公用房市场近三年新开工面积逐年下降（见图8-3），每年供大于求的状况也逐渐扭转，但库存量仍旧处于高位，成交量未见爆发式增长，库存量很难有效缩减。从过去数年的新开工面积以及供需情况来看，2018年长沙办公用房市场供应仍将处于较高水平，在150万方左右；而成交方面，长沙办公用房市场很难有大的波澜；不过2018年随着汇景、福晟等一批高档写字楼的入市，将给长沙办公用房市场注入一定的活力，预计2018年长沙办公用房成交在200万方左右。

　　Part 3      商业用房市场

　　跟办公用房市场一样，虽然新开工面积逐年下降（见图8-4），但商业用房库存同样处于高位，历史积累过多，去库存之路任重而道远，但好的地段、好的品质的也是可以做到即开即清；2018年，这种两极分化将更加严重。基于过去数年的新开工情况以及供需情况，2018年的长沙商业用房供应将达到240万方左右；而成交方面，平稳增长将是大趋势，预计2018年商业供需基本平衡，成交量在250万左右。

　　Part 4     公寓市场

　　公寓市场的供需受住宅以及商办市场的影响很大，2018年住宅供应将有效增长，供需失衡有所缓解，但公寓产品再市场是将仍旧是较受追捧的，2018年长沙商办市场供应在500万方左右，而这其中，100万方左右，将为公寓，而成交方面，依旧将维持较高水准，110万方左右。

　　Part 5      2018土地市场

　　在这个楼市调控周期内，土地也被纳入了调控体系中（见图8-5）。2017年长沙推出“限房价竞地价”土地平抑房价，执行“熔断+摇号”的土拍新政防止地王等一系列新政，2017年长沙土地市场成交较2016年甚至有所下降。而被平抑了三年的土地市场，2018年预计将有效放量，以支撑楼市的健康发展。