318长沙楼市百盘调研之分析

◆ 文 /  0731房产网、0731地产研究院

01 背景前言

1、目的与意义

长沙楼市去年经历了量价的快速上升，为了稳定市场，从去年10月至今年5月20日，主管部门相继出台了长七条、长七条补充政策、3.18新政及520补充政策等多项房地产调控措施和细则。这些政策细则的出台也对市场的发展起到了重要影响。这其中，尤其以长七条的限签、限价干预措施和3.18的限购、限贷调控措施的影响最大。

长七条后长沙楼市的反应是迅速的、剧烈的，市场网签量出现断崖式下跌，大量投资投机资本被清洗出局，同时房价在指导价格的干预下暂时遏制住了继续上升的势头。长沙楼市犹如一匹已经起速的烈马被缰绳猛的拉住，进入一个看似稳定的阶段。然而这只是表面现象，已经被拉动的价格预期和地方资本虎视眈眈，虽然网签被限制，价格被控制，但是只要有新房入市即造成哄抢，楼市库存低至历史最低，市场供不应求严重。

为了从根本上遏制除自住外的购房需求入场，更为根本的限购限贷政策入场，也就是我们熟知的3.18新政。新政旨在进一步削减投资投机需求，保证“房子是用来住的，不是用来炒的”这一中央既定精神的落地。减少需求，规范交易，加强审核，控制信贷是这一政策的核心手法，包括后续的520补充政策也是这一思想的延伸，防范各种漏洞。可以说，这是最严厉的调控时期，主管部门希望看到立竿见影的效果。

截至目前。新政实施两个月，效果究竟如何，市场反映到底如何，我们仅仅得到了一个表面上的，感性的认识，而缺乏从微观层面，从实证层面对整个效果进行评估。基于此，我们进行了一次长沙房地产市场上少有的百盘调研，旨在通过真实的市场反应和数据，对318新政效果进行专业的评估，对未来的影响进行预测。

2、调研范围

抽取了长沙新建商品房主力成交区域——芙蓉区、雨花区、岳麓区、天心区、开福区、望城区和长沙县作为本次调研的样本区域，根据各个区域在售楼盘的体量大小共选取了140个楼盘进行调研走访，深度访谈了楼盘营销总监及以上管理人员，实际收回的有效楼盘样本共116个。同时报告还参考了长沙地区2016-2017年至今新建商品房供应与成交数据，进行了有效分析。

3、调研方法

问卷法：根据研究目的设置的问卷进行实地调研和信息收集

访谈法：根据需求与对象单位的高管进行一对一对话，时常不低于1小时

调查法：根据需求调查长沙地区楼盘成交和供应数据，作为研究基础数据。

02 新政后长沙市场反应

新政出台是在3月，我们以3、4、5月的长沙楼市的相关网签数据与新政出台前三个月以及去年同期进行对比，分析新政出台后长沙房地产市场的总体反应。

从新建商品房的对比来看，新政后的成交总量与新政前相比没有太多变化，微增3%，而相对去年同期有大幅度下滑，下降比例为30.55%。因为2月春节的原因，3月份之前的时段是楼市成交的淡季，而本应进入旺季的近三个月，平均成交量环比变化不大，说明318后成交量总体而言是比较低迷的，这从同比去年下降近三分之一也能看出来。

价格方面，近三月的均价环比上升4.53%，同比上升了18.49%，说明价格仍在上升，不过上升的幅度并不如去年明显。

从住宅产品来看，环比成交量的变化较小，基本持平而同比成交量变化较大。说明目前的房价在行政指导的前提下没有太多的溢价空间，与去年的快速上升不可同日而语。也说明新政对于价格的进一步管控是基本到位的。

从商业产品来看，新政前后成交量环比变化较大，部分新政后限制购买的需求可能向商业地产转移，导致了商业成交的上升。同比去年同期商业的成交变化更加明显，这既是过去一年来商业市场的快速回升，结合环比变化来说，又是新政对商业的正向促进。从价格来看，商业地产的价格同、环比均比较平稳。

03 微观分析

1、到访量变化分析

3.18新政的出台，导致部分人群失去购房的资格，客群基数下降，这很明显的作用在各楼盘客户到访量的变化上。根据本次调研的 楼盘统计，新政出台后，客户到访量下降的接近一半，占比达48.98%，基本无变化的占比20.41%，到访量上升的占比30.61%。

2、成交量、价格的对比分析

2.1   住宅

2.1.1   成交量对比

住宅成交量方面，3.18调研项目，2017年3-5月成交量环比上升的占比55.74%，并且波动幅度大多在1-3成以内；而同比去年同期，超过九成的项目成交量下降，降幅超过三成的更是占比达35.76%。

新政出台后成交量环比回升，说明刚需和本土人士购买能力足够强大，市面上只要有新房还是能取得不错的去化成绩，虽然同比去年的爆发性增长回落明显，但住宅产品依旧是比较稀缺。

2.1.2   价格对比

至于住宅的成交价格，2017年3-5月环比上涨的占比83.87%，价格波动幅度大多在10%以内；而同比去年，价格上涨的项目超过九成，价格涨幅超过10%的占比接近一半。说明虽然新政挤压了部分需求，但目前的市场仍然是卖方市场。在行政指导价的干预下，住宅的真实溢价幅度更大。

2.2   商业用房

2.2.1   成交量对比

商业地产成交方面，2017年3-5月整体上环比有所下降，超过六成的项目成交量有所下降，环比成交量上涨的项目仅占38.54%；而同比去年同期，成交量则略有涨幅，相对去年同期，成交量上涨的项目占比52.45%；商业地产成交同环比波动都集中在10%以内。

2.2.2   价格对比

商业地产，2017年3-5月的成交价格无论是环比还是同比，波动幅度均不大，超过一半的项目，其价格波动范围在5%以内；同环比价格上涨与下跌的项目占比都是基本各占一半，3.18之后，商业用房价格基本稳定。

2.3   办公（含公寓）

2.3.1   成交量对比

写字楼、公寓项目，2017年3-5月大部分项目成交环比下降，成交下降的项目占比57.39%，而同比则成交量高于去年同期水平，同比成交上升的项目有56.70%，同商业用房一样，写字楼项目的成交波动幅度均不大，3.18新政对成交量并未带来立竿见影的效果。

2.3.2   价格对比

价格方面，写字楼，公寓2017年3-5月份成交价格同比有所上升，超过六成的项目同比价格有所上升，占比达60.01%；而环比则价格，54.94%的项目价格环比下跌。

3、在售产品结构对比

3.18调研的116家楼盘中，住宅待售量总计218.92万㎡，公寓72.97万㎡，写字楼55.37万㎡，销售商铺194.47万㎡，自持商铺59.9万㎡，其它类型16.67万㎡。从待售量结构来看，住宅待售所占比例为35.33%，占比最大，但相对优势不明显。说明在目前长沙楼市限签、限价的大环境下，新建商品房住宅产品的曾经的独大形势发生了根本扭转。而以商铺、公寓、写字楼为代表的商业地产开始成为市面上可售体量最大的产品，比例达63.35%。

4、置业人群组成

3.18政策出台后，客群组成结构变化明显，目前长沙楼市的外省市购房者占比不足一成，仅7.69%，而这一数据在新政出台前为17.05%，这说明新政对外市户籍的限制达到了效果。在520新政出台后，本市户籍的投资购房者也被逐出市场，目前长沙楼市可以说是刚需为王的情况。

04 新政影响

（一）近期影响

1. 新房价格

在目前长沙楼市的严控量价的大环境下，价格的小幅波动是大趋势。从我们的价格调查和访谈的结果也可以看出，绝大多数开发商对项目3.18之后未来的价格调整预期，是维稳或小幅上升，如去年那般房价大幅度跃进的情况不会出现。同时，行政指导价的干预也让大部分项目失去涨价的空间，整体来看长沙楼市房价还是稳字当头。但由于高价地块多出现在岳麓和雨花区，这两区的溢价冲动相对较为强烈，今后一段时间将是长沙楼市房价的领跑者。

2.供销结构

3.18新政限购限贷政策的出台，挤出了一部分购房者；同时新政作用下开发商推货节奏的变化，新房入市量下降；双重作用下各楼盘的客户到访量基本呈下降趋势。3.18调研结果显示，新政出台后，绝大多数的楼盘客户到访量呈下行趋势，到访量基本降幅在10%-15%之间。这也说明新政对客户的购房热度产生了影响，由于长沙楼市在售主力一直是新房住宅，所以针对住宅交易的一系列措施对楼盘的住宅到访客户产生了较大影响。预计在政策从紧的预期下，楼盘的总体到访不会有起色，个别有住宅新品推出的楼盘人气可能相对火爆。而从成交量来看，新政对长沙楼市房屋交易的影响更多的是通过对供应端的控制，供不应求仍是目前长沙楼市的基本情况，新房入市量有限的情况下，市场成交不会出现太大的波动。

3.产品特点

在新政的影响下，项目主推产品形态也在悄然发生着变化。开发商推货节奏的变化，结果是住宅新房入市量下降明显，未来住宅市场的部分资金会部分流向商业、写字楼市场；未来住宅的新房入市量会有所改善，但程度有限，在可以预期的一段时间内，这种趋势不会改变，商业地产特别是公寓市场将有所升温，虽近期市场成交有所波动，但从长期来看，商业地产成交向好是大趋势，部分地段较好的商铺也将获得投资人群较大关注度。新政限制下商业地产迎来了一个较好的时机，但住宅产品仍然是最稀缺的产品。

4.置业人群

客户到访量虽下滑明显，但在目前的长沙楼市，制约成交量的最大因素是新房入市量；客户到访量的下降并不会对成交量产生比较大的影响，通过分析3.18调研统计数据显示，绝大多数楼盘客户到访量降幅在10%左右，但其成交量反倒增加，这表明客户购房的决断力提升，成交率上升，看中即入手成为多数人的选择。未来长沙楼市供应状况将逐步改善，市场成交呈稳中上行态势。

（二）中长期影响

1.推新体量

对于目前的楼市调控政策，开发商基本上处于共识，那就是短期内不会放开，甚至有加码的可能。对于未来的长沙楼市，不看好的开发商占据上风，接近一半，占比49.02%，高于持乐观态度的29.41%；认为目前调控下的长沙楼市是不理性的，市场热度的下降和价格的下跌更多是行政干预下的一种假象；并且太过严厉的行政干预将对楼市产生严重的影响，打击市场信心，期望于限制政策能够放开，将楼市交由市场来调节。

基于“新开工6-7个月转化为预售量”的实际经验，2017年长沙市六区的商品住宅新增供应量预计在1100-1300万平米之间。截止到5月为止，已有约420万平米入市。这意味着按照正常的节奏，在下半年大约将有800万平米的商品住宅投入市场。

但“318”和“520”新政极大的打压了需求，打乱了正常市场投放节奏，使得长沙后市充满了变数。

而从调研的反馈来看，即便面对着这样一个前景不明朗的市场，大部分项目的推售节奏仍将按照原定计划进行。这其中除了因为“越限越买”的市场环境有利快销外，更多的则是来自自身的资金压力。

在接受调研的116个楼盘里，有21%的项目表示将会在1个月内推新，29%的项目表示将会在“3个月内推新”。这意味着在今年的6-10月之间，新住宅房源将持续入市，这是刚需购房者的选房好时机。

2.二手房市场

在“318”之后“520”之前的这段时间里，长沙部分地方出现了二手房价格高过一手房的现象，这显然是不符合市场规律的。就长沙房地产目前的发展程度而言，二手房市场仍处于满足置业者“居住需求”的阶段。

“520”新政中把二手房也纳入限购套数，并且限制了一手房上市的年限，正是为了挤掉水分，保障二手房市场“居住属性”正常运作。长远来看，这对于二手房市场的健康发展是有利的。

但是在短期里，长沙二手房市场将受到极大的冲击。因为“520”新政的缘故，二手房源大幅缩减，这让购房者的选择减少。加上二手房也算入限购套数，从而将导致因政策而从一手房市场分流过来的客户群，再次回流回去。  

而这种情况的最直观表现就是长沙大量二手房中介歇业。

3.土地市场

经过几年的建设，以地铁、轻轨为代表的一大批城建项目陆续完工，长沙开始步入“时间换空间”的新阶段。城市的红利得以释放，土地价值也同步提升。因此在今年2月的两场土拍中，“高溢价”“高成交价”“上百轮竞价”成为了常态。面对开发商拿地的热情，无论是为了巩固长沙“去库存”成果，还是为了配合“318”限购令的执行，伴随城市发展必然是“量少”“价高”的新供地方式。

虽然长沙市内的商、住类土地曾因新政停止供应了2个月，但开发商对土地的热情并未减退，甚至是更加高涨。在调研过程中，60%以上的项目均表示有拿地计划。特别是对6月开拍的滨江土地，都十分看好。事实也证明，这两块地溢价率都超过100%，对于优质地块的争夺将贯穿全年，楼面价的不断上升，预示着长期看，长沙楼市的商品房价格必然有更高的成长空间。

05 结论与建议

（一）对开发商

1. 合理安排推货节奏，做好长期规划

新政出台以来，开发商推盘意愿不强是真实存在的，不少开发商仍在选择观望，并且对政策放松仍存有念想。目前的长沙楼市，供需有点失衡，开发商应合理的安排推货节奏，维系市场上的供需平衡，避免更严厉的调控政策的出台，同时开发商也应根据自身的条件，做好长期规划。

2. 加大对商办物业的宣传，抓住窗口期去化

目前的住宅市场上处于一个供不应求的态势，并且这是建立在很多开发商对住宅产品宣传的需求降到冰点，甚至是不做宣传的基础上。在这种情况下，基于长沙楼市商办用房的高库存，开发商应加大对商办物业的宣传，引导部分购房者转向商办市场，抓住这个窗口期积极去化。

（二）对置业者

目前长沙楼市房价较为平稳，是入手的好时机；对于房价还会有大的回落，这个结论完全可以放弃，因为基本每一次调整之后都会出现更高的回调幅度。该出手就出手，买房的时候根据自己的条件，看中合适的就可以选择入手。选择时考虑地段比较好的、交通比较快捷的、性价比较高的物业，这种物业保值能力强，并且出手比较方便。另一个因为通货膨胀，贷款买房尽量能够选择年限长一点，现在的钱在不断的贬值、甚至是高速在贬值，因此贷款年限长一点比较好。