2017年上半年长沙地区房地产市场监测分析

◆ 文 /  地产研究院

一、土地市场

注：土地市场仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

2017年上半年长沙土地供应114宗（6643.59亩），土地成交135宗（8083.51亩），其中公布成交金额的土地99宗，总金额1051502万元，未成交5宗。

上半年长沙县供应土地1984.13亩在各区县供应量中排名第一,土地成交长沙县同样以2225.46亩在各区域土地成交面积中排名第一。（见表1）。

表1  上半年长沙各区域土地供销情况

区域供       应成       交

宗数面积（亩）宗数 面积（亩）总金额（万元）

芙蓉区16.882110.32152215

天心区5123.994106.7159578

雨花区6180.568295.14197040

开福区3187.14341.8216868

望城区181216.79191384.61126901

岳麓区111070.699703.48222107

浏阳市311030.58341072.5255801

长沙县211984.13232225.46174916

宁乡市18842.87321843.4546076

总计1146643.591358083.511051502

1、土地供应结构

2017年上半年长沙市土地供应以工业用地为主，面积占比51.17%。三类土地其中住宅土地供应26宗，2230.31亩；商业土地供应28宗，636.21亩；工业土地供应48宗，3004.27亩（见图1）。

2、土地成交结构

2017年上半年长沙市土地成交同样以工业用地为主，面积占比55.50%。三类土地类型中其中住宅土地成交35宗，2561.83亩；商业土地成交24宗，596.22亩，工业土地成交63宗，3938.43亩（见图2）。

3、近期上市土地

从近期上市的一批重点土地来看，以开福区的为主，将有一批住宅兼容商业以及纯商业土地上市，届时又将引发一轮抢地热潮（见表2、表3）。

表2   近期上市住宅类土地

区域土地位置面积(亩)土地用途拟出让方式预出让时间

开福区环路公司芙蓉北路土地开发招商项目地块76.7住宅兼容商业待定待定

开福区戴家河城中村改造项目地块103.6住宅兼容商业待定待定

开福区长沙金融生态区S9地块17.8住宅兼容商业待定待定

开福区兴联村商住地块招商项目地块44.77住宅兼容商业待定待定

岳麓区岳麓区观沙岭街道收购储备地四112.8住宅兼容商业挂牌待定

表3   近期上市商业类土地

区域土地位置面积(亩)土地用途拟出让方式预出让时间

开福区新安寺社区生产安置用地招商项目地块50.0商业待定待定

开福区长沙金融生态区S15地块30.52商业待定待定

开福区长沙金融生态区S10-2地块57.75商业兼容住宅待定待定

开福区长沙金融生态区S10-1地块35.73商业待定待定

开福区长沙金融生态区S6地块15.42商业待定待定

二、住宅市场

1、供应情况

2017年上半年新建商品住宅批准预售共367.94万㎡，同比下降11.73%，环比下降23.53%。

2017年上半年四县市新建商品住宅批准预售317.37万㎡，同比增长32.18%，环比增长1.68%（见图3）。

2、成交情况

2017年上半年长沙市内五区新建商品住宅累计网签402.10万㎡，同比下降45.48%，环比下降56.84%。

2017年上半年长沙市四县市新建商品住宅累计网签494.49万㎡，同比增长34.18%，环比下降16.31%（见图4）。

3、价格趋势

2017年6月，长沙市内五区新建商品住宅成交均价为8383元/㎡，四县市住宅成交均价为4974元/㎡。（见图5）。

4、供销比走势

2017年6月份长沙市（含内五区与四县市）新建商品住宅供销比为1.01，供销比继续回升（见图6）。

5、各区县情况

从全市各行政区成交来看，2017年上半年望城区新建商品房与住宅成交量均占首位，而芙蓉区则是两者都居末位（见图7）。

从各区域成交价格来看，2017年上半年长沙市开福区商品房均价最高，10207元/㎡，而住宅均价则是岳麓区最高，9396元/㎡。浏阳市商品房与住宅均价均为五区四县市最低（见表4）。

三、非住宅市场（内五区）

1、办公用房

2017年上半年长沙市内五区新建办公用房成交70.21万㎡，同比增长26.44%，环比下降5.38%。

价格方面，2017年6月份内五区办公用房成交均价为9536元/㎡。（见图8）。

2、商业用房

2017年上半年长沙市内五区新建商业用房成交62.9万㎡，同比增长58.16%，环比增长21.36%。

价格方面，2017年6月份内五区商业用房成交均价为16631元/㎡（见图9）。

四、二手房市场

2017年上半年长沙市内五区二手房成交413.39万㎡，同比增长67.36%，环比增长14.25%；其中二手住宅成交387.39万㎡，同比增长69.63%，环比增长18.40%（见图10）。

2017年上半年长沙市内五区房地产一二级市场交易量对比为1.04，最低值为5月份的0.73。同比去年上半年，这个比值为3.23；而环比去年下半年，比值为2.85；整体呈下降趋势。这表明长沙市内五区二手房市场越来越成熟（见图11）。

五、预警预报

1、土地市场

上半年长沙土地市场供应同比下降16.02%，成交量同比上升5.70%。相较于去年同期，2017年上半年土地供应相对较少，拿地竞争更为激烈，因此土地成交溢价情况对比去年不可同日而语，溢价成主旋律，同时周边县区土地市场也表现抢眼，时有土地溢价成交。

从预供应的情况来看，开福区是上市主力，一批住宅兼容商业和纯商业土地将会入市。

2、新房住宅

总体形势：新房住宅方面，去年下半年的爆发式成交导致长沙楼市库存大幅下降，加上调控措施的影响下，开发商推盘意愿的下降，2017年上半年长沙楼市住宅成交整体上同环比均大幅下降。但内五区与四县市表现差异较大，内五区成交量同环比均呈断崖式下跌；而四县市住宅成交环比下降不足两成，同比反倒是增长超过三成，并且从二月份开始，连续五个月成交量超越内五区。

房价走势：市场上整体表现为供不应求，一开盘即售罄的现象层出不穷。整体表现为卖方市场，在价格上来看，均价整体上还是呈上升趋势。但上半年历经数次的政府调控，价格逐步维稳。

板块结构：从区域来看，四县市住宅成交量超过内五区，望城区与长沙县住宅成交量领跑长沙市，以往长沙楼市住宅成交的主战场雨花区与岳麓区虽仍表现尚可，但已与望城区和长沙县存在差距。芙蓉区、天心区以及开福区上半年则表现沉寂，下半年天心区与开福区有望迎来一个小小的爆发。

购房提示：对于购房者来说，现在的长沙楼市仍是供不应求，处于卖方市场，楼市下行通道已经关闭，期待楼市价格大跌基本不可能。并且随着供应的逐步改善，下半年将是一个比较不错的购房窗口期，看中了合适的就可以选择入手。

3、非住宅市场

办公用房方面，上半年成交同比大幅上升，环比则略有下降。目前长沙楼市住宅库存处于低位，住宅供应量也不高，这在一定程度上导致了办公用房成交水平的提升。在双重新政的影响下，住宅市场门槛越来越高，办公用房迎来发展的机遇，应合理有效的引导客户进入办公用房市场，消化办公用房库存。

商业用房方面，上半年成交同环比均大幅提升，尤其是同比去年上半年，增长将近六成。跟办公用房一样，商业用房在长沙楼市的地位有所上升，长沙楼市不再是住宅成交占绝对主导地位。过去的一年中，长沙市内五区商业用房成交过百万方，去化势头较好，但长沙商业用房市场去化压力仍不小，应抓住机遇，积极去化。

4、二手房市场

二手房市场方面，同比增长超过六成，环比成交火爆的去年下半年，二手房成交增长仍有14.25%，二手房住宅增长更是达18.40%，二手房市场成交十分火爆。新房与二手房成交差距不断缩小，2017年上半年一二级房地产市场住宅成交量对比只有1.04，更是有三个月二手住宅成交量超过新房住宅，长沙二手房市场越发成熟。

5、后市分析

总的来看，内五区住宅供应与成交同环比均大幅下降，而四县市供应与成交则均呈上升趋势，这是数轮调控政策的结果。2017上半年长沙楼市平淡收官，接下来的七八月份楼市估计也不会有太大的改善，而价格方面，在偏紧的宏观环境下，价格不会有大的波动，仍以维稳为主。